【正文】 合業(yè)態(tài)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為 平方米（約合 畝），建成集住宿、餐飲、會(huì)議、 娛樂(lè)、商務(wù)于一體的 XX 中心。五星級(jí)酒店及寫(xiě)字樓 A 座地上 23 層，寫(xiě)字樓 B 座地上 24 層，裙房地上 4 層，局部 3 層，地下 2 層?？偨ㄖ娣e： 161, ㎡（含地下建筑面積 34, ㎡） 。 二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、編制原則、編制目的 （ 1）國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策、規(guī)劃以及國(guó)家公布的有關(guān)法律、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)定額規(guī)范等； （ 2）結(jié)合 XX 市自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及城市發(fā)展總體規(guī)劃； （ 3）按照 XX 市有關(guān)部門(mén)提供的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)； （ 4）在 XX 中心項(xiàng)目實(shí)地考察與市場(chǎng)研究 的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供科學(xué)的決策依據(jù)。 （ 5）其它有關(guān)資料。 （ 1）合理規(guī)劃開(kāi)發(fā) XX 中心項(xiàng)目資源，嚴(yán)格遵循 XX 市以及 XX新區(qū)總體規(guī)劃； （ 2）接軌國(guó)際商務(wù)平臺(tái)，完善 XX 高檔商務(wù)辦公及酒店服務(wù)的需求，滿足跨國(guó)企業(yè)在 XX 迅猛發(fā)展的需要，使商務(wù)辦公和 酒店 服務(wù) 6 完美結(jié)合； （ 3）遵循市場(chǎng)需求 ，實(shí)現(xiàn)合理開(kāi)發(fā)， 以高品位的 項(xiàng)目定位 ， 提升 XX 城市形象 。 （ 1） 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、 經(jīng)營(yíng)策略 提出相應(yīng)的建議。 （ 2） 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 （ 3） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 （ 4） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 名 稱(chēng) 數(shù) 量 總用地面積（ m2） 建設(shè)用地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 其中 地上建筑面積（ m2） 地下建筑面積（ m2） 建筑基地面積（ m2） 酒店建筑面積（ m2） 寫(xiě)字樓 A 座建筑面積（ m2） 寫(xiě)字樓 B 座建筑面積（ m2） 24778 商業(yè)建筑面積（ m2） 容積率 建設(shè)密度 % 綠地率 % 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（輛） 1008 自行車(chē)停車(chē)位（輛） 1026 四、可行性研究主要結(jié)論 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)方案及經(jīng)營(yíng)方案科學(xué)合理， 具有較強(qiáng)的盈利能力、較高的借款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從經(jīng)濟(jì)角度評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為項(xiàng)目可行。 8 第二章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱(chēng) XX 中心 9 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位情況 XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 20xx年 03月 13日，注冊(cè)資本金6000萬(wàn)元，法人代表蘇揚(yáng)；股東構(gòu)成： XX置業(yè)有限公司，投資比例99%， XX安基置業(yè)有限公司 ，投資比例 1%；注冊(cè)地址： XX市 XX新區(qū)商務(wù)內(nèi)環(huán) 2號(hào)中油新澳大廈 17樓；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 銷(xiāo)售（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)） ，房屋租賃；開(kāi)發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)；企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注 冊(cè) 號(hào) ： 4101001102865 ； 稅 務(wù) 登 記 證 號(hào) ： 豫 地 稅 鄭 字410105799167353。 念 公司 秉承“專(zhuān)業(yè)敬業(yè)、追求卓越”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則，奉行“誠(chéng)實(shí)勤勞、認(rèn)真用心、創(chuàng)新未來(lái)、成就自我”的企業(yè)理念， XXXX房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司始終堅(jiān)持為提高和 為 客戶創(chuàng)造最大價(jià)值而努力。 XX公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理蘇揚(yáng)，在讀 EMBA，曾在 XX建業(yè)集團(tuán)任職，20xx年 3月出任 XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人。 董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)鄭志成，在讀 EMBA，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、曾在 XX黃河旋風(fēng)上市公司任財(cái)務(wù)經(jīng)理職務(wù)。 董事兼工程總監(jiān)祁朝顯，工程碩士，高級(jí)工程師，省 工程 咨詢協(xié)會(huì)成員 。先后從事過(guò)建筑施工、工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等工作。 1999 10 年被評(píng)為“ XX市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化工作先進(jìn)工作者”； 20xx、 20xx年被政府評(píng)為“ XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)工作者”。 公司領(lǐng)導(dǎo)年富力強(qiáng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。 公司其他管理人員均具有一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，是一支朝氣蓬勃的管理團(tuán)隊(duì)。 公司編制職工 90 人，現(xiàn)有職工 65 人，具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員40 名，其中管理類(lèi)人員 24 人，工程類(lèi)人員 20 人，財(cái)務(wù)類(lèi)人員 8 人，營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)人員 13 人。公司下設(shè)綜合管理部、財(cái)務(wù)部、工程部、招標(biāo)辦、營(yíng)銷(xiāo)中心（招 商部、企劃部）。 管理人員有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠充分滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。 XX 置業(yè)有限公司成立于 20xx 年 2 月，注冊(cè)資金 3 億元，法人代表趙振勇，總經(jīng)理蘇揚(yáng)。公司致力于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、租賃等業(yè)務(wù)，是一家新成立的綜合性房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)新銳企業(yè)，秉承“以人為本，創(chuàng)造客戶價(jià)值 公司經(jīng)營(yíng)理念，擁有完善的結(jié)構(gòu)資本體系，地產(chǎn)戰(zhàn)略意圖明顯，一流的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全面塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力，目前 XX 置業(yè)立足本地市場(chǎng)，堅(jiān)持走房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)與專(zhuān)業(yè)服務(wù)的發(fā)展道路，堅(jiān)持運(yùn)作的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，著力現(xiàn)代公司 治理機(jī)制，保證企業(yè)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，公司聚集了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中投資、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理等各方面的優(yōu)秀人才，現(xiàn)有員工 63 人，其中高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng) 10 人， 11 中級(jí)職稱(chēng) 12 人， 95%以上的管理技術(shù)人員擁有大學(xué)本科以上學(xué)歷，高層管理團(tuán)隊(duì)有著 MBA 教育背景及研究生學(xué)歷，為公司的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的動(dòng)力和源泉。 12 XX 置業(yè)組織架構(gòu)圖 13 三、項(xiàng)目地理位置 XX 中心項(xiàng)目 位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路兩大主干道交匯處， 位于 XX新區(qū)商住物流區(qū)，西接 CBD 和建成區(qū)，東連 龍子湖高校園區(qū) 。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，城市交通及對(duì)外 交通便捷 ， 區(qū)域城市建設(shè)已初具規(guī)模。 四、項(xiàng)目擬建規(guī)模 XX 中心 是 集五星級(jí)酒店、 5A 級(jí) 寫(xiě)字樓和精品商業(yè)于一體 的綜合業(yè)態(tài)。項(xiàng)目總用地面積： 平方米；總建筑面積： ㎡，其中酒店建筑面積： 平方米，寫(xiě)字樓 A 座建筑面積： 平方米，寫(xiě)字樓 B 座建筑面積： 24778 平方米；商業(yè)建筑面積： 平方米 ；地下 室 建筑面積 ： 平方米 。 五、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)理、 裝飾設(shè)計(jì)、 酒店管理、物業(yè)管理 單位 情況 機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計(jì)研究院創(chuàng)建于 1951 年， 隸屬機(jī)械工業(yè)部。是我國(guó)最早成立的、影響廣泛的設(shè)計(jì)單位之一，全國(guó)勘察設(shè)計(jì)行業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)單位，主要從事工業(yè)與民用建筑工程、環(huán)境與市政工程的咨詢、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、項(xiàng)目管理和總承包業(yè)務(wù)，擁有工程造價(jià)、工程咨詢、工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程總承包甲級(jí)資質(zhì)證書(shū)、建筑智能系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)和環(huán)境污染防治兩個(gè)專(zhuān)項(xiàng)甲級(jí)證書(shū)，并具有國(guó)家外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)的對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作業(yè)務(wù)權(quán)。 中機(jī)六院有中國(guó)工程院院士 1 人、中國(guó)工程設(shè)計(jì)大師 2 人、英國(guó)皇家特許榮譽(yù)資深會(huì)員一人；享受政府特殊津貼的專(zhuān)家 28 人，研究員級(jí)高級(jí)工程師 96 人，高級(jí)工程師 200 多人，中級(jí)及 初級(jí)技術(shù)職務(wù) 514 人； 14 取得國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師、建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、造價(jià)工程師、電氣工程師、化工工程師、公用設(shè)備工程師、咨詢工程師、監(jiān)理工程師、設(shè)備監(jiān)理工程師、一級(jí)建造師等十一類(lèi)執(zhí)業(yè)資格的專(zhuān)業(yè)人員 385 人。 建院 50 多年來(lái)，先后完成了 6000 余項(xiàng)國(guó)內(nèi)外大、中型工業(yè)與民用工程、環(huán)境與市政工程的咨詢、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、項(xiàng)目管理和總承包業(yè)務(wù) 。榮獲國(guó)家級(jí)、部級(jí)等各類(lèi)獎(jiǎng)項(xiàng)約 300 項(xiàng)，其中 “魯班獎(jiǎng) ”2 項(xiàng)、國(guó)家金、銀、銅獎(jiǎng) 12 項(xiàng)。 中機(jī)六院曾多次承擔(dān)世界銀行貸款項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和咨詢，承擔(dān)了數(shù)百項(xiàng)國(guó)外獨(dú)資和中外合資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和咨詢，被 世界銀行認(rèn)為是中國(guó) “少數(shù)能承擔(dān)世行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和咨詢業(yè)務(wù)的設(shè)計(jì)院之一 ”。 XX 海華工程建設(shè)監(jiān)理公司 成立 于 1993 年 ， 企業(yè)資質(zhì)等級(jí)為房屋建筑工程甲級(jí)、市政公用工程城市道路甲級(jí)、工程造價(jià)資質(zhì)乙級(jí)、公路工程乙級(jí)、招標(biāo)代理乙級(jí)等多項(xiàng)資質(zhì)，注冊(cè)資金為 300 萬(wàn)元人民幣，現(xiàn)為中國(guó)建設(shè)監(jiān)理協(xié)會(huì)會(huì)員單位和 XX 省建設(shè)監(jiān)理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。 公司現(xiàn)有員工 400 多人，其中擁有國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師 78 人、國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 16 人、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師 6 人、注冊(cè)建造師 5 人、省級(jí) 專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師 140 多人，中、高級(jí)技術(shù)人員占 70％ ， 監(jiān)理人員 持證上崗率達(dá) 100％。 公司自成立以來(lái)，已承接各類(lèi)監(jiān)理工程 600 多項(xiàng)，在已竣工的工程項(xiàng)目中合格率為 100%。 公司已通過(guò)質(zhì)量管理體系認(rèn)證、職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證、環(huán)境管理體系認(rèn)證證書(shū)。 15 1996 年以來(lái)，企業(yè)連續(xù)被評(píng)為 XX 市建筑工程監(jiān)理 “先進(jìn)企業(yè) ”、 XX省 “先進(jìn)工程監(jiān)理企業(yè) ”、 “全國(guó)工程監(jiān)理先進(jìn)企業(yè) ”； 20xx 年被評(píng)為全國(guó)工程監(jiān)理先進(jìn)企業(yè)； 20xx 年被評(píng)為 XX 省綜合實(shí)力“二十強(qiáng)企業(yè)”。 “XX省郵電學(xué)校 ”、 “中國(guó)銀行 XX 省分行培訓(xùn)中心裝修改造 ”、 “大河錦江 ”、 “金成國(guó)際廣場(chǎng) ”、 “新華建國(guó)飯店 ”、 “XX 巖礦測(cè)試中 心 ”、 “商丘疾病預(yù)防控制中心工程 ”“鑫苑都市領(lǐng)地小區(qū) ”等一大批監(jiān)理項(xiàng)目先后獲得 “中州杯 ”、“省優(yōu)良工程 ”、 “省優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu) ”、 “中州平安杯 ”“優(yōu)秀工程監(jiān)理項(xiàng)目 ”和 “省級(jí)文明工地 ”、 “中國(guó)人民解放軍總參謀部?jī)?yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程 ”、 “結(jié)構(gòu)中州杯 ”等獎(jiǎng)項(xiàng)和稱(chēng)號(hào)。 美國(guó) Hirsch Bedner Associates（ HBA），占據(jù)全球酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)業(yè)領(lǐng)先地位，在全球設(shè)有 12 間國(guó)際辦事處，分別位于洛杉磯、阿特蘭大、三藩市、倫敦、香港、上海、東京、新加坡、布里斯班、墨爾本、新德里及杜拜，總共聘有超過(guò) 400 名專(zhuān) 業(yè)設(shè)計(jì)人員。公司成立 43 年 來(lái) 不斷創(chuàng)下設(shè)計(jì)潮流，打破常規(guī)，并為旗下作品包括世界多幢頂尖尊貴名廈注入全新意念 ， 一向被譽(yù)為業(yè)內(nèi)創(chuàng)新的佼佼者。 HBA 的成功之道在于重視基礎(chǔ)研究，以及對(duì)市場(chǎng)需求的認(rèn)知及敏感度。 HBA 至今在 80 個(gè)國(guó)家共完成了超過(guò) 900 個(gè)項(xiàng)目，從中汲取了無(wú)可比擬的文化、財(cái)務(wù)、地理及程式上的知識(shí)，有助設(shè)計(jì)由世界級(jí)酒店及度假村至獨(dú)立精品酒店、水療中心、賭場(chǎng)、郵輪及私人住宅等不同專(zhuān)案。 HBA 在中國(guó)設(shè)計(jì)豪華物業(yè)及酒店項(xiàng)目已有 30 年寶貴經(jīng)驗(yàn)，首間代表作為廣州白天鵝賓館。時(shí)至今日，公司已經(jīng)在神州大地完成了超過(guò) 115 16 個(gè)頂尖設(shè)計(jì)項(xiàng)目。 喜達(dá)屋 酒店與度假酒店國(guó)際集團(tuán)是一個(gè)集酒店業(yè)主、經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售等功能于一身的綜合集團(tuán) ， 作為全球擁有最多高端酒店品牌的酒店集團(tuán)之一，旗下酒店多以高檔豪華著稱(chēng)。 喜達(dá)屋 集團(tuán)現(xiàn)在一百多個(gè)國(guó)家擁有 近千 家酒店，其自有與管理的酒店雇傭員工超過(guò) 155,000 名。 喜達(dá)屋酒店及度假酒店國(guó)際集團(tuán)作為世界上頂尖的酒店公司之一，旗下包括喜來(lái)登酒店及度假酒店 (Sheraton174。 Hotels amp。 Resorts)、福朋喜來(lái)登集團(tuán)酒店 (Four Points174。 by Sheraton174。 Hotels)、瑞吉酒店及度假酒店 (St. Regis174。 Hotels amp。 Resorts)、豪華精選 (The Luxury Collection174。) 、 W 酒店 (W Hotels174。) 和威斯汀酒店及度假酒店 (Westin174。 Hotels amp。 Resorts)。 喜達(dá)屋 1983 年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，在華酒店為委托管理、特許經(jīng)營(yíng)及有選擇的帶資管理，在中國(guó)已營(yíng)業(yè)的酒店分布在大都市和著名旅游城市， 主要 在 北京、 天津、桂林、西安、無(wú)錫、南京、蘇州、三亞等地。喜達(dá)屋在中國(guó) 有 著強(qiáng)勁的擴(kuò)張勢(shì)頭，在 20xx 年，集團(tuán)將在中國(guó)開(kāi) 張十家以上行業(yè)最佳的全新酒店，包括廈門(mén)艾美酒店，南京國(guó)際威斯汀大酒店，青島喜來(lái)登酒店，廣州東圃福朋喜來(lái)登集團(tuán)酒店等。預(yù)計(jì)于 20xx年將其現(xiàn)有酒店規(guī)模翻一番，并擁有 50 家酒店籌備開(kāi)業(yè)。 喜來(lái)登 是進(jìn)入中國(guó)的第一家國(guó)際飯店管理集團(tuán) ，已成為喜聞樂(lè)見(jiàn)、深受信賴(lài)的品牌，并成為首家在紐約證券交易所上市的酒店企業(yè)。 17 XX 中心誠(chéng)邀世界頂尖的國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司 —— DTZ 戴德梁行擔(dān)綱物業(yè)專(zhuān)業(yè)管理顧問(wèn)。 DTZ 戴德梁行業(yè)務(wù)遍及歐美、中東、澳洲及亞洲45 個(gè)國(guó)家，為世界各地的投資者、物業(yè)用戶及其它客戶提供國(guó)際水平的優(yōu)質(zhì)房 地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)， DTZ 戴德梁行在歐洲的覆蓋率堪稱(chēng)業(yè)界之冠。在亞太區(qū)， DTZ 戴德梁行在中國(guó)內(nèi)地、香港、臺(tái)灣、澳紐、印度、印度尼西亞、泰國(guó)、日本、馬來(lái)西亞及新加坡均設(shè)有分公司，歷年來(lái)，戴德梁行屢獲殊榮，首家榮獲“ ISO9001 認(rèn)證” 。在歐洲權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志EUROMONEY 之“ 20xx 年最佳房地產(chǎn)顧問(wèn)評(píng)選”中，戴德梁行獲選為“中國(guó)、新加坡及英國(guó)地區(qū)最佳物業(yè)顧問(wèn)”。 XX 中心依托戴德梁行國(guó)際化的物業(yè)管理服務(wù)，為客戶提供“國(guó)際化專(zhuān)業(yè)化”的物業(yè)管理及“透明式”物管運(yùn)作，秉持客戶至上的原則，以國(guó)際化專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)面對(duì)不斷發(fā)展的物 業(yè)管理；以無(wú)限服務(wù)為有形物業(yè)帶來(lái)更高價(jià)值空間。為客戶提供三維式人性服務(wù)保障，讓企業(yè)客戶盡享便捷、安靜、舒適的辦公空間。 18 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目提出的