【正文】 信托計(jì)劃期滿，如發(fā)生處置抵押物、追 索保證人責(zé)任的情況，受托人需要一定的處置時(shí)間（即處置期），在上述情況下，受托人無(wú)需召開(kāi)受益人大會(huì)，原定向受益人分配信托收益及本金的時(shí)間相應(yīng)后延。本信托計(jì)劃擴(kuò)募的規(guī)模不超過(guò) 20億元。 其中每期受托人可以根據(jù)發(fā)行期實(shí)際情況分期成立。 信托規(guī)模： 本信托計(jì)劃最低規(guī)模不低于 20 億元（含），最高規(guī)模不超過(guò) 億元，以信托計(jì)劃實(shí)際募集金 額為準(zhǔn) 。 二 、 信托基本要素 信托名稱(chēng) ： 新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 第一部分 信托業(yè)務(wù)摘要 一、信托摘要 我部經(jīng)充分調(diào)研取證，擬與北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心實(shí)際控制的北京八大處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：八大處公司）合作，發(fā)起設(shè)立新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán) 投資集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 直屬業(yè)務(wù)四部 二○ 一二 年 十 月 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：本信托計(jì)劃），募集投資者的資金，由八大處公司直接以股權(quán)、權(quán)益投資等方式，投資收購(gòu)北京鑫融金酒店投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：鑫融金公司）持有的北京景安世華上地酒店管理有限公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（上地智選假日酒店）、北京華夏賓館有限責(zé)任公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（東直門(mén)智選假日酒店），以及投資收購(gòu)天津開(kāi)發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)：天津宏城鑫泰）的股權(quán)及對(duì)下屬企業(yè)（天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）的 核心資產(chǎn) ，取得信托收益并分配給受益人。 八大處公司股權(quán)收益權(quán) 投資 集合資金信托計(jì)劃 信托性質(zhì) ： 集合資金信托 信托委托人： 符合信托法規(guī)規(guī)定的合格投資者，單一投資者的投資金額不低于 100 萬(wàn)元，且 300 萬(wàn) 元 以下自然人投資者不超過(guò) 50人。 本信托計(jì)劃根據(jù)八大處公司整體投資方案，采取分期發(fā)行的方式實(shí)施。 各期發(fā)行信托規(guī)模總和不超過(guò) 。 信托期限： 48 個(gè)月 ，滿 18個(gè)月后可提前結(jié)束 。 信托計(jì)劃的封閉期： 信托計(jì)劃 自（第一期）首個(gè) 生效 之日起的 24個(gè)月內(nèi)為信托計(jì)劃的封閉期，封閉期 內(nèi) 不 可 贖回。 信托計(jì)劃的贖回 與申購(gòu) ： 委托人 在開(kāi)放日 之前 第 4 個(gè)月， 開(kāi)放期限 1 個(gè) 月，可依據(jù)信托文件的相關(guān)規(guī)定提交贖回申請(qǐng) ，若贖回須 全部贖回信托單位 。 1資金運(yùn)用： 本 信托計(jì)劃 的資金運(yùn)用方式應(yīng)符合法律法規(guī)及中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管要求，是委托人基于對(duì)受托人的信任，自愿將其合法擁有的并有權(quán)支配的資金交付給受托人，由受托人根據(jù)信托文件的規(guī)定，以股權(quán)、權(quán)益 投資 等方式實(shí)現(xiàn)投資標(biāo)的 項(xiàng)目 ，其中 信托計(jì)劃 （第 一期 ） 信托資金用于向鑫融金 公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款及資產(chǎn) 收購(gòu) 款， 信托計(jì)劃 （第 二期 ） 信托資金用于向 天津開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)景宏城置業(yè)有限公司支付收購(gòu) 天津宏城鑫泰公司 100%股權(quán)的 轉(zhuǎn)讓 價(jià) 款及 天津宏城鑫泰公司對(duì)下屬子公司 應(yīng)收 債 權(quán)投資款 ，取得信托收益并分配給受益人 。 1受益人預(yù)期收益： 本信托計(jì)劃信托預(yù)期收益率為 ： （ 1） 認(rèn)購(gòu)金額 100 萬(wàn)元 (含 )300 萬(wàn)元 (不含 )之間的優(yōu)先級(jí)投資者的預(yù)期收益率為 %/年 。 1 信托費(fèi)用 （ 1） 信托報(bào)酬 ： 本 信托計(jì)劃信托 存續(xù) 規(guī)模的 ％ /年，由新華信托按年 在每個(gè)信托年度后的 10 個(gè)工作日內(nèi) 從信托財(cái)產(chǎn)中提取 當(dāng)年信托報(bào)酬 。 （ 4） 其它費(fèi)用： 其它律師費(fèi)、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等盡調(diào)費(fèi)用及相關(guān)文本制作、合同印刷等費(fèi)用據(jù)實(shí)列支， 由項(xiàng)目方另行支付給相關(guān)機(jī)構(gòu) 。 （ 3） 北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司 持有 八大處公司 51%股權(quán)質(zhì)押給新華信托 。 新華信托 二、信托計(jì)劃的管理 方案 受托支付 本信托資金 （第二期） 將根據(jù)項(xiàng)目合理的用款計(jì)劃，按照受托支付的方式支付給相關(guān)公司。我司審核前述資料后在用款申請(qǐng)上出具審核意見(jiàn)，并將審核后的用款申請(qǐng)發(fā)送到監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行依據(jù)經(jīng)公司確認(rèn)后的用款申請(qǐng)?jiān)诮杩钊颂峁┑膭澘顟{據(jù)上加蓋預(yù)留印鑒后，項(xiàng)目方可使用信托資金。（以上比例待商議） 新華信托 信托計(jì)劃 （第 一期 ） 發(fā)行前， 北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司持有八大處公司 51%股權(quán)質(zhì)押給新華信托。 向項(xiàng)目公司原股東或第三方轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出及預(yù)期收益。（以上比例待商議） 若項(xiàng)目公司還款資金歸集時(shí)間和金額未按合同約定執(zhí)行，擔(dān)保人和項(xiàng)目公司股東等可以補(bǔ)足剩余部分。 新華信托 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，銷(xiāo)售化工原料、金屬材料、建筑材料、裝飾材料、五金、交電、機(jī)械電器設(shè)備。住所：北京海淀區(qū)西四環(huán)北路 9號(hào)鑫泰大廈三層。公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司（外商投資與內(nèi)資合資）。 四、 八大處公司 財(cái)務(wù)狀況 （一）資產(chǎn)負(fù)債表摘要 單位：元 項(xiàng) 目 20xx 年 7 月 31 日 20xx 年 12 月 31 日 貨幣資金 應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款 存貨 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 長(zhǎng)期投資 固定資產(chǎn)原值 固定資產(chǎn)凈值 在建工程 無(wú)形資產(chǎn) 資產(chǎn) 總 計(jì) 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 應(yīng)交稅金 其他應(yīng)付款 新華信托 新華信托 法定代表人為管委會(huì)主任，管委會(huì)成員不從企業(yè)獲取報(bào)酬。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 應(yīng)交稅金 其他應(yīng)付款 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 長(zhǎng)期借款 專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款 長(zhǎng)期 負(fù)債合計(jì) 負(fù)債合計(jì) 實(shí)收資本 未分配利潤(rùn) 所有者權(quán)益 負(fù)債 和 所有者權(quán)益總計(jì) 利潤(rùn)表摘要 單位：元 項(xiàng) 目 20xx 年 6 月 31 日 20xx 年 12 月 31 日 20xx 年 12 月 31 日 主營(yíng)業(yè)務(wù) 收入 主營(yíng)業(yè)務(wù) 利潤(rùn) 利潤(rùn) 總額 凈利潤(rùn) 截至 20xx 年 6月 31日，項(xiàng)目公司總資產(chǎn)為 億元，負(fù)債合計(jì)為 億元（，凈資產(chǎn)合計(jì) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 %。雍景項(xiàng)目已經(jīng)于 20xx 年 4月完成全部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及交 房收尾工作。收購(gòu)?fù)瓿珊蟮慕Y(jié)構(gòu)圖如下： 新華信托 為了鞏固八大處公司已經(jīng)取得的開(kāi)發(fā)成果，及公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過(guò)收購(gòu)北京萬(wàn)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已儲(chǔ)備項(xiàng)目資源的方式，擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化運(yùn)作，在拓展北京地區(qū)業(yè)務(wù)的同時(shí)，向天津房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍。 上地酒店坐落于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，毗鄰清華大學(xué)、北京大學(xué)等著名學(xué)府，驅(qū)車(chē) 10 分鐘既可到達(dá)頤和園及圓明園遺址公園。 上地酒店作為洲際酒店集團(tuán)旗下“快捷假日”品牌在北京地區(qū)的第一家酒店。 （二）股權(quán)結(jié)構(gòu) （ 三 ） 經(jīng)營(yíng)情況 介紹 出租率 平均房?jī)r(jià) 間天可用 房收入 總收入 經(jīng)營(yíng)利 潤(rùn) 經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) 20xx % 18,481,351 8,317,989 % 7,181,289 20xx % 25,593,855 13,540,003 % 11,779,843 20xx % 19,403,771 9,332,432 % 8,083,029 20xx % 23,093,438 12,361,432 % 10,707,430 北京鑫融金酒店投資管理有限公司 萬(wàn)景恒豐國(guó)際投資控股有限公司 北京景安世華上地酒店管理有限公司 新華信托 酒店坐落于東直門(mén)商圈核心區(qū)，北面是規(guī)劃中的亞洲最大的交通樞紐，包括北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)地鐵終點(diǎn)站、城市輕軌的最大中轉(zhuǎn)站 ，距離國(guó)際機(jī)場(chǎng) 24 公里，駕車(chē) 30 分鐘即達(dá)，而乘坐首都機(jī)場(chǎng)的磁懸浮列車(chē)僅需 7 分鐘，為高端商務(wù)人士的國(guó)際出行提供了便利條件。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務(wù)于商務(wù)交流的快捷型酒店，本項(xiàng)目極為滿足市場(chǎng)需求。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 （ 三 ） 經(jīng)營(yíng)情況 介紹 (三 ) 標(biāo) 的 3：天津開(kāi)發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司 之 股權(quán) 及 核心資產(chǎn) （一）公司旗下核心資產(chǎn)情況 本項(xiàng)目共分為兩期：一期地上面積 萬(wàn)㎡，二期地上建筑面積 萬(wàn)㎡。 總規(guī)劃用地面積： 平方米 總建筑面積： 358552 平方米 ， 地上總建筑面積：共 236622 ㎡：其中酒店 27000 ㎡，商務(wù)辦公 85000 ㎡；商業(yè)中心 44000㎡；次商業(yè) 6000 ㎡；臨街底商 3622 ㎡；酒店式公寓 71000 ㎡ 。 嘉海二期項(xiàng)目 地塊 ： 天津河北區(qū)西南，西臨海河（與一期間隔一條馬路） 總規(guī)劃用地面積： 平方米 ， 總建筑面積： 350493 平方米 ， 地上總建筑面積：共 251484 ㎡；其中住宅建筑面積 204576 ㎡； 配套公建建筑面積 11577㎡；底商 5193 ㎡；會(huì)所 2553 ㎡；辦公樓 27585 ㎡ ， 地下總建筑面積：共 99009㎡ 。 建筑密度： % ， 容積率： ， 綠化率： 31%。酒店年收益 7005 萬(wàn)元，酒店沉淀資產(chǎn)價(jià)值 億元（開(kāi)發(fā)成本 ) ，項(xiàng)目整體收益：凈現(xiàn)金流 +資產(chǎn)收益 =（ 億元 + 億元） = 億元。 該地塊將于 20xx 年 8 月開(kāi)工， 20xx 年 9 月竣工。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 三 、 標(biāo)的資產(chǎn) 投資 計(jì)劃 及交易結(jié)構(gòu) （一） 信托計(jì)劃 （第 一期 ） 投資 計(jì)劃 投資 規(guī)模 ： 依據(jù) 專(zhuān)業(yè)資產(chǎn) 評(píng)估 機(jī)構(gòu)評(píng)估及審計(jì) 報(bào)告 ，投資 資金 規(guī)模為 億元 。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 四 、 還款 來(lái)源 分析 (一 ) 穩(wěn)定的銷(xiāo)售回款 本信托計(jì)劃以八大處公司完成股權(quán)投資后的下屬子公司天津 格調(diào)中天和 天津格調(diào)津海的【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目銷(xiāo)售回款作為第一還款來(lái)源 。） 項(xiàng)目 20xx年三季度 20xx年四季度 20xx年一季度 20xx年二季度 20xx年三季度 20xx年四季度 20xx年一季度 20xx年二季度 20xx年三季度 20xx年四季度 20xx年一季度 20xx年二季度 20xx年三季度 合計(jì)投資總額 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0付土地款 173948 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 173948前期款項(xiàng) 　 446 446 297 297 　 　 　 　 　 　 　 　 1486基礎(chǔ)設(shè)施 　 991 991 991 991 991 　 　 　 　 　 　 　 4955工程款 　 8404 8404 8404 8404 8404 8404 25212 25212 16808 16808 16808 16808 168080不可預(yù)見(jiàn) 　 348 348 348 348 348 348 348 697 697 697 697 1742 6966銷(xiāo)售費(fèi)用 　 　 　 　 2037 2037 1358 1358 1358 1358 1358 1358 1358 13580管理費(fèi)用 　 　 　 　 297 297 297 223 193 178 　 　 　 1485財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　 　 　 17920 　 　 　 　 　 　 　 38080 56000銷(xiāo)售稅金 　 　 　 　 3735 3735 3735 3735 3735 3735 3735 5603 5603 37351土地增值稅　 　 　 　 10186 　 　 　 　 　 　 　 　 10186企業(yè)所得稅　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 59335 59335小計(jì) 173948 10190 10190 10041 44217 15813 14143 30876 31195 22776 22598 24465 122926 533378資金籌措 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0自有資金 133948 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 133948先期融資資金40000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 40000后期融資資金　 100000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 100000銷(xiāo)售收入 　 　 　 　 32500 42500 32500 49809 232309 75000 45000 75000 94478 6790