【正文】 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán) 投資集合資金信托計劃 可行性研究報告 直屬業(yè)務(wù)四部 二○ 一二 年 十 月 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 目 錄 第一部分 信托業(yè)務(wù)摘要 ................................................................................... 4 一、信托摘要 ........................................................................................................ 4 二、信托基本要素 ............................................................................................... 4 第二部分 信托 資金 的運用與管理 ................................................................... 9 一、信托資金的運用 ........................................................................................... 9 二、信托計劃的管理方案 ................................................................................... 9 三、信用增級措施 ............................................................................................. 10 四、信托資金的退出 ......................................................................................... 10 第三部分 八大處公司情況介紹 ..................................................................... 12 一、項目公司基本信息 ..................................................................................... 12 二、八大處公司主要股東介紹 ......................................................................... 12 三、八大處公司高管介紹 ................................................................................. 13 四、八大處公司財務(wù)狀況 ................................................................................. 13 五、項目公司資信狀況 ..................................................................................... 14 第四部分 擔保公司介紹 ................................................................................... 15 第五部分 八大處公司項目情況分析 ............................................................. 17 一、 八大處公司下屬機構(gòu)、有關(guān)資產(chǎn)與目前在建項目 ............................... 17 二、 信托計劃投資項目資產(chǎn)狀況 ................................................................... 18 三、標的資產(chǎn)投資計劃及交易結(jié)構(gòu) ................................................................. 24 四、還款來源分析 ............................................................................................. 26 五、項目 SWOT 分析 ........................................................................................ 31 第六部分 項目投資環(huán)境分析及市場研究 ..................................................... 32 標的 1：北京上地智選假日酒店 ...................................................................... 32 一、投資環(huán)境分析 ............................................................................................. 32 二、北京 中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地介紹 ......................................................... 33 三、項目所處市場概述 ..................................................................................... 34 標的 2：北京東直門智選假日酒店 .................................................................. 35 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 一、北京東直門地區(qū)介紹 ................................................................................. 35 二、項目所處市場概述 ..................................................................................... 36 標的 3：天津開發(fā)區(qū)嘉海一期、嘉海二期 ...................................................... 38 一、投資環(huán)境分析 ............................................................................................. 38 二、天津開發(fā)區(qū)布局規(guī)劃 ................................................................................. 39 三、項目所處市場概述 ..................................................................................... 39 第七部分 風險分析 及防范 ............................................................................. 45 一、可能存在風險 ............................................................................................. 45 （一）外部風險 .................................................................................................. 45 （二）內(nèi)部風險 .................................................................................................. 45 二、風險控制措施 ............................................................................................. 46 （一）外部風 險的防范措施 ............................................................................. 46 （二）內(nèi)部風險的控制措施 ............................................................................. 46 第八部分 盡職 調(diào)查情況 ................................................................................. 48 第九部分 信托經(jīng)理 ......................................................................................... 50 第十部分 結(jié)論 .................................................................................................. 50 附件 ...................................................................................................................... 51 備查資料清單 ...................................................................................................... 51 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 第一部分 信托業(yè)務(wù)摘要 一、信托摘要 我部經(jīng)充分調(diào)研取證，擬與北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心實際控制的北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：八大處公司）合作，發(fā)起設(shè)立新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃（以下簡稱：本信托計劃），募集投資者的資金，由八大處公司直接以股權(quán)、權(quán)益投資等方式，投資收購北京鑫融金酒店投資管理有限公司（以下簡稱：鑫融金公司）持有的北京景安世華上地酒店管理有限公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（上地智選假日酒店）、北京華夏賓館有限責任公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（東直門智選假日酒店），以及投資收購天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司 （以下簡稱：天津宏城鑫泰）的股權(quán)及對下屬企業(yè)（天津泰達建設(shè)集團格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津泰達建設(shè)集團格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司）的 核心資產(chǎn) ，取得信托收益并分配給受益人。 信托計劃 （第 一期 ） 發(fā)行前， （ 1） 八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū) [房地津字第 105051000035 號 ]土地抵押給新華信托。信托計劃 （第 二期 ）發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū) [房地津字第105051000049 號 ]土地抵押給新華信托，兩地塊評估價值不低于 億元 ；（ 2）北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司持有八 大處公司 51%股權(quán)質(zhì)押給新華信托；（ 3） 北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心 為本信托計劃順利退出 提供連帶責任保證擔保 責任 。 二 、 信托基本要素 信托名稱 ： 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán) 投資 集合資金信托計劃 信托性質(zhì) ： 集合資金信托 信托委托人： 符合信托法規(guī)規(guī)定的合格投資者，單一投資者的投資金額不低于 100 萬元，且 300 萬 元 以下自然人投資者不超過 50人。 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 信托受益人 ：本信托計劃的受益人 全部 為 優(yōu)先 受益人 。 信托規(guī)模： 本信托計劃最低規(guī)模不低于 20 億元（含），最高規(guī)模不超過 億元，以信托計劃實際募集金 額為準 。 本信托計劃根據(jù)八大處公司整體投資方案，采取分期發(fā)行的方式實施。 本信托計劃 （第 一期 ） 發(fā)行優(yōu)先級規(guī)模不低于 億元、不高于 億元；本信托計劃 （第 二期 ） 發(fā)行優(yōu)先級規(guī)模不低于 億元、不高于 。信托資金用于八大處公司支付對核心資產(chǎn)整體收購的價款。 其中每期受托人可以根據(jù)發(fā)行期實際情況分期成立。 各期發(fā)行信托規(guī)?？偤筒怀^ 。 信托計劃擴募： 在信