【正文】 目《中潤(rùn) 2021 年 10月在江蘇太倉(cāng)市投資開(kāi)發(fā)了 7 萬(wàn)平方米，以小商品、農(nóng)副食品批發(fā)為主的太倉(cāng)江南商貿(mào)城，總投資 億元， 2021 年底完工開(kāi)業(yè)。蔡女士的主要經(jīng)歷如下： 1995 年至 2021 年任深圳康平石油有限公司董事總經(jīng)理、香港金程石油企業(yè)有限公司深圳分公 司總經(jīng)理； 2021 年至 2021 年任蘇州恒龍置業(yè)有限公司董事總經(jīng)理； 2021 年至 2021 年任嘉興中創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)； 2021 年 1 月起任蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)。2021 年 3 月經(jīng)股東會(huì)決議，股東蔡麗萍將持有公司的股權(quán)的 7500 萬(wàn)元和戴其豐將持有公司的股權(quán) 7500 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司并辦妥相關(guān)股權(quán)變更的手續(xù)。 **信托固有資金與其他委托人資金共同管理運(yùn)用， **信托在認(rèn)購(gòu)中不享有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，并與其他委托人享有同等義務(wù)及權(quán)益。信托計(jì)劃終止時(shí)，經(jīng)受托人同意，在受益人的預(yù)期收益、信托本金、各項(xiàng)費(fèi)用得以足額支付的情況下，受托人可以將信托受益權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給第三方，以轉(zhuǎn)讓所得向受益人分配，然后以股權(quán)或其他合法權(quán)益的形式將剩余信托財(cái)產(chǎn)向受讓信托受益權(quán)的第三方分配。受托人可以通過(guò)獲取分紅或依據(jù)《公司法》第一百七十八條對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行減資等方式向受益人分配信托本金及收益。印信包括但不限于項(xiàng)目公司的公章、項(xiàng)目公司法定代表人個(gè)人銘章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、土地使 用權(quán)證和其他主要資產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等重要法律文件。 派駐董事 受托人 對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資后，將以控股股東身份向項(xiàng)目公司派駐兩名董事，參與項(xiàng)目公司的后續(xù)管理，對(duì)項(xiàng)目公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，涉及項(xiàng)目公司重大事項(xiàng)的決策， **信托董事有一票否決權(quán) ,但不參與項(xiàng)目公司的具體運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目公司在信托計(jì)劃到期之前 3 個(gè)月逐步向約定賬戶注入資金以備信托資金順利退出之用。 銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶主要用于保管項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章和法定代表人的個(gè)人銘章。其中項(xiàng)目公司的公章、主要資產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等重要法律文件，由受托人保管使用，其它印信授權(quán)項(xiàng)目公司保管使用。 前述重大事項(xiàng)是指會(huì)對(duì)或可能會(huì)對(duì)本信托計(jì)劃的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)重大影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)。蘇州中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （三）信托期限： 18個(gè)月，信托計(jì)劃滿 12個(gè)月后，信托計(jì)劃可提前或部分提前終止。 蘇州中心 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 ”， **信托 作為 募集集合投資者資金的受托人 ，向 項(xiàng)目公司 進(jìn)行股權(quán)投 資，受托人將通過(guò) 受讓股權(quán)及 增資 擴(kuò)股 獲取項(xiàng)目公司股權(quán) 。 一、信托要素 （一）信托計(jì)劃名稱(chēng)： **XX15 號(hào) （四）信托資金運(yùn)用方式 和管理 ： 受托人按照委托人意愿，以受托人的名義，將信托資金 40,000萬(wàn)元 — 49,800 萬(wàn)元（在此范圍內(nèi)，以實(shí)際募集金 額為準(zhǔn)） 中 10,000萬(wàn) 元用于受讓項(xiàng)目公司 50%的股權(quán)（項(xiàng)目公司原股東將所得的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款以股東借款的方式全額投入項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，并承諾在信托計(jì)劃退出前放棄優(yōu)先受償權(quán)），剩余資金 以增資的方式投資于項(xiàng)目公司，增資后信托計(jì)劃將持有項(xiàng)目公司 80%— %的股權(quán)（以 實(shí)際持有比例為準(zhǔn)）。 受托人通過(guò)委派項(xiàng)目公司董事、實(shí)行印信和資金監(jiān)管等方式對(duì)項(xiàng)目公司的日常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)控，確保對(duì)項(xiàng)目公司日常經(jīng)營(yíng)管理的知情權(quán)和對(duì)重大事項(xiàng)的一票否決權(quán)。包括但不限于：重大經(jīng)營(yíng)決策；對(duì)外投資；對(duì)外負(fù)債；對(duì)外擔(dān)保；對(duì)外融資；資產(chǎn)抵押或質(zhì)押；重 大資產(chǎn)處置以及重大項(xiàng)目投資；經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；工程預(yù)算、決算；增資、減資和分紅等事項(xiàng)及其他受托人認(rèn)為屬于重大決策的事項(xiàng)。印信的管理和使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守項(xiàng)目公司的《印信管理制度》等相關(guān)規(guī)定。 日常運(yùn)營(yíng)賬戶主要用于保管由 信托監(jiān)管賬戶劃入的資金和項(xiàng)目公司日常資金的收付，預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)章和法定代表人的個(gè)人銘章。注入資金時(shí)限及金額具體為： A、到期前第三個(gè)月內(nèi)注入信托資金總額的 20%； B、到期前第二個(gè)月內(nèi)注入信托資金總額的 30%； C、到期前一個(gè)月內(nèi)注入信托資金總額的 50%； 在信托退出日前 10 天將所有用于保證信托資金退出的款項(xiàng)全部歸集完畢。 設(shè)置監(jiān)管賬戶 6 項(xiàng)目公司設(shè)信托監(jiān)管賬戶。其中項(xiàng)目公司的公章、主要資產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等重要法律文件，由受托人保管或委托第三方保管使用，其他印信授權(quán)項(xiàng)目公司保管使用。 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)。 若上述方式不能順利實(shí)施或不能使信托資金順利退出，受托人可以采取其他符合法律、法規(guī)以及相關(guān)協(xié)議約定的方式處分項(xiàng)目公司股權(quán)或資產(chǎn)，并按信托文件的約定 ,以處置所得向受益人分配信托本金和收益，并支付各項(xiàng)費(fèi)用。當(dāng)本信托計(jì)劃出現(xiàn)超募時(shí)， **信托優(yōu)先保證其他委托人認(rèn)購(gòu)，必要時(shí)， **信托退出固有資金認(rèn)購(gòu)以保證其他委托人的投資需要。至此蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司成為蘇州中潤(rùn) 置業(yè)有限公司的控股股東，持有蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司75%的股權(quán)。 自 2021 年起，蔡女士斥巨資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為綜合商業(yè)地產(chǎn)、建材專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品南北貨貿(mào)易市場(chǎng)、大型電氣類(lèi)專(zhuān)業(yè)零售批發(fā)交易市場(chǎng)、高檔購(gòu)物中心及甲級(jí)辦公樓和超五星級(jí)酒店等。該項(xiàng)目已全部銷(xiāo)售完畢，項(xiàng)目回報(bào)率為 60%?？ň焷唽m》，項(xiàng)目規(guī)模 9 萬(wàn)平方米，打造目前嘉興最高端的城市別墅，項(xiàng)目估值人民幣 10 億。嘉興中心》，總規(guī)模 35 萬(wàn)平方米，位于嘉興主城核心運(yùn)河小區(qū)，是嘉興市政府重點(diǎn)打造的地標(biāo)型項(xiàng)目，總投入預(yù)計(jì) 20億元人民幣，預(yù)計(jì) 2021年 10 月份動(dòng)工， 2021 年底完工。 三和公司董事長(zhǎng)戴其豐先生 1970 年出生于浙江溫 州瑞安，中共黨員，現(xiàn)任浙江三和銷(xiāo)軸有限公司董事長(zhǎng)、浙江三和機(jī)電科技有限公司董事長(zhǎng)、安徽蕪湖瑞和機(jī)電有限公司董事長(zhǎng)、嘉興中潤(rùn)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司總經(jīng)理、嘉興溫州商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)。作為一家專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，中潤(rùn)置業(yè)在其近十年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，吸引和培養(yǎng)了一批精通商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)人士，其管理團(tuán)隊(duì)核心成員簡(jiǎn)介如下： （一） 熊芳 —— 商業(yè)運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理 2021 年 6 月畢業(yè)于澳大利亞拉籌伯大學(xué)法律與管理學(xué)院，獲得工商管理碩士學(xué)位。銷(xiāo)售思路開(kāi)闊，對(duì)客戶需求把握精準(zhǔn)。 （四） 陸鈞 —— 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 1999 年畢業(yè)于蘇州大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院， 2021 年就讀于蘇州大學(xué)金融學(xué)研究生班，中共黨員。自 1974 年起一直從事預(yù)決算工作，曾服務(wù)于蘇二建綜合工程處、蘇州市工程造價(jià)管理處等單位，具有豐富的工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)為江蘇省建設(shè)工程定額編制委員會(huì)專(zhuān)家組成員，蘇州市建設(shè)工程招投標(biāo)專(zhuān) 家?guī)鞂?zhuān)家。曾先后在湘潭盤(pán)龍山莊大酒店、昆山上湖寶曼酒店、昆山深國(guó)投商用置業(yè)有限公司、蘇南萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司等 處擔(dān)任工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)、物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)總工等職務(wù)，在物業(yè)管理、酒店籌建及運(yùn)作等方面經(jīng)驗(yàn)豐富。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目潛在客戶的精準(zhǔn)拿捏和判斷 ，加以有效的推廣傳播和品牌傳播，讓每一個(gè)操作項(xiàng)目都成為了當(dāng)年度區(qū)域內(nèi)的明星樓盤(pán)。 19942021 年擔(dān)任上海新世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司工程部副經(jīng)理（機(jī)電）兼項(xiàng)目工程師，負(fù)責(zé)上海新世界大酒店（五星級(jí)）機(jī)電工程； 20212021 年擔(dān)任上海中亞建設(shè)工程有限公司機(jī)電安裝部項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)上海證大大拇指廣場(chǎng)和上海證大五道口金融中心的機(jī)電安裝工程。蘇州作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，正進(jìn)行由中型城市向大型城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)型，加之背靠上海這個(gè)國(guó)內(nèi)最大的經(jīng)濟(jì)中心，為蘇州市的發(fā)展提供了廣闊的空間。 1993 年，蘇州被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為“較大的市”。（參見(jiàn)下表所示） 17 蘇州氣候溫和濕潤(rùn)，物產(chǎn)豐富，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”之稱(chēng)。 5 8 0 . 5 35 8 3 . 8 65 9 0 . 9 75 9 8 . 8 56 0 6 . 2 26 1 5 . 5 56 2 4 . 4 36 2 9 . 7 56 3 3 . 2 96 3 7 . 6 65505605705805906006106206306406502021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年蘇州歷年戶籍人口走勢(shì)（萬(wàn)） 18 2021 年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，保持 19%的年增長(zhǎng)勢(shì)頭，城市消費(fèi)水平和消費(fèi)能力快速提升。吳中區(qū)下轄 1 個(gè)國(guó)家級(jí)太湖旅游度假區(qū)、 1 個(gè)國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、 1 個(gè)省級(jí)吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 1 個(gè)穹窿山風(fēng)景管理區(qū)、 7 個(gè)鎮(zhèn)和 8 個(gè)街道。 近年來(lái)，吳中區(qū)著力 發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì) ，推動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。通過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)，吳中區(qū)近幾年來(lái) GDP年增長(zhǎng)率幾乎都高于蘇州全市的 GDP 年增長(zhǎng)率，吳中經(jīng)濟(jì)活躍，增長(zhǎng)勢(shì)頭良好。就 2021 年全年來(lái)看，雖然成交量受政策影響波動(dòng)明顯，但價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺，一路上揚(yáng)再度過(guò)萬(wàn)。 02021400060008000100001202114000成交面積 ( 萬(wàn) ㎡ ) 成交均價(jià) ( 元 / ㎡ )成交面積 ( 萬(wàn) ㎡ ) 成交均價(jià) ( 元 / ㎡ )8363 8800 8262 10151 9385 9103 10218 10351 10471 11499 9343 9994 10264 10615 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12 11_1 11_2 24 政府宏觀政策對(duì)蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響還是比較明顯的，但蘇州市場(chǎng)對(duì)政策的消化周期呈現(xiàn)明顯的縮短趨勢(shì)， 政策導(dǎo)致觀望情緒蔓延，但只是暫時(shí)壓抑需求，隨著市場(chǎng)的回暖，供求關(guān)系很快趨于平衡。值得一提的是自 9 月新五條出臺(tái)后，各地開(kāi)始全面實(shí)施限購(gòu)令，對(duì)住宅打壓力度巨大，商業(yè)物業(yè)則成為了市場(chǎng)上的香饃饃，開(kāi)發(fā)商在四季度新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目和推盤(pán)量上均呈現(xiàn)大幅度的提升，可見(jiàn)商業(yè)物業(yè)抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力已經(jīng)得到開(kāi)發(fā)商、投資者、購(gòu)買(mǎi)者等多方的認(rèn)同。 2021 2021 各年度成交套數(shù)1038619333 1932805000100001500020210250002021 2021 20212021 2021 各年度成交均價(jià) （ 元 / 平米 ）8321 8253106960202140006000800010000120212021 2021 2021 28 從近幾年蘇州商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)來(lái)看， 2021 年商業(yè)物業(yè)整體均價(jià)較前 2 年有大幅度的增長(zhǎng)，價(jià)格水平已經(jīng)穩(wěn)定突破 10000 元 /平米， 2021 年各月的成交均價(jià)亦在 900013000 元 /平米的區(qū)間浮動(dòng)。 2 0 0 8 2 0 1 0 各月非住宅類(lèi)成交均價(jià)（單位：元/ 平方米）020214000600080001000012021140002021 2021 20212021 9620 7757 9990 8491 7209 7790 8490 7921 8268 8264 7670 86432021 7954 7655 6272 7697 6635 7856 8785 7815 8488 8264 9229 98312021 9100 12388 9145 9850 9413 12708 12578 10762 8903 10916 11868 110041月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 29 第四章 項(xiàng)目情況 一、 項(xiàng)目基本情況 中潤(rùn)蘇 州中心是吳中區(qū)的“十一五”重點(diǎn)工程項(xiàng)目，位于吳中區(qū)寶帶東路 123 號(hào)（原職業(yè)中學(xué)），東與吳中區(qū)文體中心一河之隔，西為文曲路（吳中區(qū)人民政府大廈），南為東苑路（吳中區(qū)人民大會(huì)堂），北臨寶帶東路（規(guī)劃中的地鐵 3 號(hào)線換乘站），基地南北向呈長(zhǎng)方形狀，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。 2021 年 10 月至 2021 年 9 月期間分別取得編號(hào)為【建字第 3205062021407 號(hào)】、【建字第320506202100133 號(hào)】、【建字第 320506202100333 號(hào)】、【建字第320506202100334 號(hào)】的建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 2021 年 10 月取得編號(hào)為【 320506202110160101】的建筑工程施工許可證。第一部分是由中潤(rùn)置業(yè)投資興建 30 的 22 萬(wàn)平方米， 具體包括： 1 幢高達(dá) 228 米（主城區(qū)第一高樓）的43 層超高層主樓建筑面積約 63000 平方米； 1 幢 100 米 26層酒店式公寓建筑面積約 25000 平方米；購(gòu)物中心及地下一層商業(yè)建筑面積約75000 平方米； 1 條餐飲商業(yè)步行街建筑面積約 4500 平方米；地下 2— 3 層配套停車(chē)場(chǎng)建筑面積約 48900 平方米。蘇州中心 36 萬(wàn)方世界級(jí)地標(biāo)城市綜合體，囊括了購(gòu)物中心、超甲級(jí)寫(xiě)字樓、巔峰豪庭、奢華酒店、頂級(jí)會(huì)所、酒店式公寓、現(xiàn)代文體中心、吳文化中心八大頂級(jí)業(yè)態(tài)，引領(lǐng)蘇州商業(yè)新版圖。 中潤(rùn)蘇州中心不僅僅只是一個(gè)滿足城市中心功能需求的商業(yè)綜合體，它同時(shí)也 擁有更多人文和精神層面的內(nèi)涵，它將成為一個(gè)能包容蘇州文化特質(zhì)、展現(xiàn)