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某中心股權(quán)投資信托集合資金信托計劃可行性研究報告(參考版)

2025-03-03 05:35本頁面
  

【正文】 48 附件 項(xiàng)目公司資料 ( 蘇州中潤置業(yè) ) 工商。 信托經(jīng)理簡介 袁莉: **信托股份有限公司信托經(jīng)理,經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。當(dāng)本信托計劃出現(xiàn)超募時, **信托優(yōu)先保證其他委托人認(rèn)購,必要時, **信托退出固有資金認(rèn)購以保證其他委托人的投資需要。 三、其他 **信托股份有限公司作為合格機(jī)構(gòu)委托人擬 用固有資金購買本集合資金信托計劃 4000 萬信托單位。 ( 3)其他風(fēng)險的控制 受托人將充分發(fā)揮在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢,建立有效的風(fēng)險防范機(jī)制,同時認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境,把握市場變化走向。定期公告項(xiàng)目的財務(wù)狀況與經(jīng)營情況 ,加強(qiáng)與托管銀行的聯(lián)系與合作,從而有效控制與化解管理風(fēng)險。在信托資金安全退出前,我公司對房屋銷售過程進(jìn)行全程監(jiān)督,每月核對房屋銷售與回款情況,對房屋銷售回款進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。 2.內(nèi)部風(fēng)險的控制措施 ( 1)管理風(fēng)險的控制 受托人將以安全性為首要管理原則,向項(xiàng)目公司派駐董事,嚴(yán)格限制信托資金按照規(guī)定的信托資金用途使用。而且,由于本信托預(yù)計收益率較高也會吸引投資者積極認(rèn)購。 二 、 風(fēng)險控制措施 1.外部風(fēng)險的防范措施 ( 1)政策風(fēng)險的防范 本信托擬采用集合資金信托方式,嚴(yán)格按照政策要求向重慶銀監(jiān)局做好匯報、備案工作。 ( 3)公司內(nèi)部其他風(fēng)險 本項(xiàng)目中,合作方及投資項(xiàng)目的盈利能力受到其經(jīng)營狀況的影響,因此,當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和相關(guān)各種業(yè)態(tài)市場狀況若發(fā)生大的變化,則會影響到本項(xiàng)目的投資收益。 ( 2)信用風(fēng)險 合作方及投資項(xiàng)目的財務(wù)及經(jīng)營狀況和償債能力將直接影響本信托受益人的收益。 ( 3)其他風(fēng)險 不排除因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致的收益不確定的可能性。 45 第六章 風(fēng)險揭示與控制 一、可能存在風(fēng)險 1.外部風(fēng)險 ( 1)政策風(fēng)險 由于國家相關(guān)法律法規(guī)對于信托項(xiàng)目審核和報批的規(guī)定,本項(xiàng)目在發(fā)行的過程中,有可能遭遇政策風(fēng)險。 5. 蘇州中潤 未發(fā)生對公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響的訴訟、仲裁案件;也未受到任何行政處罰,如勞動、環(huán)保、消防、稅收處罰 ,無重大債務(wù)或法律風(fēng)險。 4. 本信托計劃 我公司通過 受讓股權(quán)、 增資 擴(kuò)股 和辦理質(zhì)押 控制項(xiàng)目公司 100%的股權(quán), 并向項(xiàng)目公司委派董事 、實(shí)行印信 和資金監(jiān)管等方式對其日常運(yùn)營進(jìn)行監(jiān)控,確保對項(xiàng)目公司日常經(jīng)營管理的知情權(quán)和對重大事項(xiàng)的否決權(quán)。 因本項(xiàng)目屬于城市綜合體 類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目, 業(yè)態(tài)豐富同 44 時又不屬于限購范圍,在當(dāng)前政策環(huán)境下,不但受到的負(fù)面影響極小,而且從過往銷售業(yè)績可以看到還保有一定的上漲空間。股東在當(dāng)?shù)赜兄S富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和諸多成功案例,對于本項(xiàng)目未來的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 通過盡職調(diào)查,我們認(rèn)為: 合作方內(nèi)部機(jī)構(gòu)精煉,人員配備精干,擁有一批年富力強(qiáng)、具有較強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理人才和技術(shù)人才。 同項(xiàng)目合作方高管人員多次來回交流溝通,全面實(shí)時地掌握項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況和動態(tài)。 派專人到項(xiàng)目所在地同項(xiàng)目主要管理人員及工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行了面談,了解了項(xiàng)目實(shí)際情況,對當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境進(jìn)行了調(diào)研。 *月 *月 *月 *月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當(dāng)年小計0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 0一、 預(yù)計資金流入 0 0 0 0 5720 56750 12670 6480 12680 14300 7810 14270 130680 銷售 5720 6950 12670 6480 12680 14300 7810 14270 80880 自籌資金 0 借款 0 信托資金 49800 49800二、 預(yù)計資金流出 0 0 0 0 1904 7376 21627 7570 12163 11321 4811 7148 73919 土地征用及拆遷 0 建筑安裝工程費(fèi) 780 2700 16250 5200 7420 4250 3700 4500 44800 前期工程費(fèi) 23 150 940 383 55 93 1644 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 300 100 2850 1100 850 300 900 6400 銷售費(fèi) 154 188 342 175 342 386 211 385 2184 管理費(fèi) 55 55 55 55 55 55 55 55 440 財務(wù)費(fèi) 100 3586 100 100 2350 100 80 80 6496 其他費(fèi)用 0 稅金 492 598 1090 557 1090 1230 672 1227 6956 歸還股東借款及關(guān)聯(lián)方往來款 0 0 01 還貸款 0 5000 5000三、當(dāng)期資金余缺 0 0 0 0 3816 49374 8957 1090 517 2979 2999 7122 56761四、資金凈流量 0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 56761 56761期初資金余額序號 42 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當(dāng)年小計 合計56761 60006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 56761 08400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 2344308400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 1846300 00 00 498005154 5182 4060 7237 1591 8045 5216 839 4994 6653 4597 56177 109746 1836650 04000 3700 2021 5370 4100 3700 4000 1500 28370 7317070 23 23 23 50 23 70 282 1926600 300 500 300 100 250 2050 8450227 316 317 342 342 343 163 163 253 112 112 112 2801 498555 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 660 110080 80 80 80 80 6056 80 80 80 80 50 4034 10860 173560 0722 1008 1009 1090 1090 1091 519 519 806 356 357 356 8923 158780 00 6000 49800 55800 608003246 6538 7670 5433 11089 4645 814 5191 4376 2513 447 52037 5996 5076560006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 50765 50765 50765 43 第五章 盡職調(diào)查情況 直屬業(yè)務(wù)四部對項(xiàng)目進(jìn)行了詳盡的盡職調(diào)查,盡職調(diào)查主要工作包括但不限于: 對 蘇 州中潤 及關(guān)聯(lián)公司上門調(diào)查,了解并觀察企業(yè)的管理情況和企業(yè)效率。 20%的情況下進(jìn)行綜合分析,計算各情況下的項(xiàng)目利潤(稅前),結(jié)果見下表: 單位:萬元 銷售收入 總投資 成本 +20% +10% 0 10% 20% +20% 455233 400193 345153 290113 235073 41 +10% 472337 417297 362257 307217 252177 0 489441 434401 379361 324321 269281 10% 506545 451505 396465 341425 286385 20% 523649 468609 413569 358529 303489 經(jīng)測算證明,即 使市場出現(xiàn)極限情況,在總投資成本提高 20%,銷售收入下降 20%的情況下,該項(xiàng)目仍能產(chǎn)生 235,073 萬元的稅前利潤,足以保障信托資金的順利安全退出。 因近期房地產(chǎn)市場打壓政策的持續(xù)使未來的價格走勢不明朗,所以 將上述兩項(xiàng)變量分別 提高 在 0、177。即使房地產(chǎn)市場發(fā)生變化,無法達(dá)到既定的銷售預(yù)期,受托人可以要求項(xiàng)目公司降價銷售,極端情況下可以強(qiáng)制要求其將擬留存物業(yè)分割銷售,回籠資 金,以此為信托資金本金的安全和信托預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)提供著實(shí)有力的保障。 ( 三 )銷售進(jìn)度安排 因項(xiàng)目已有部分銷售,此銷售安排基于當(dāng)前時點(diǎn): 銷售收入測算 名稱 銷售單價 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售收入 38 酒店式公寓 20210元 /平方米 312 套 21614 平方米 億元 商鋪 65000元 /平方米 25 套 3176 平方米 億元 超高級寫字樓 22021元 /平方米 274 套 35947 平方米 億元 超高層主樓的巔峰豪庭 30000元 /平方米 160 套 13943 平方米 億元 合計 78433 平方米 億元 注:銷售面積為項(xiàng)目總可售面積扣除目前已實(shí)現(xiàn)銷售的面積的剩余面積 酒店式公寓 時間 2021年二季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年一季度 推出面積(㎡) 3602 10807 7205 2161 銷售率 90% 90% 90% 清盤 銷售額(萬元) 6480 19450 12970 4320 注:銷售額中均價都按照 20210 元 /平方米計算 商業(yè)街 時間 2021 年二季度 2021 年三季度 2021 年四季度 推出面積(㎡) 1059 2117 318 銷售率 90% 90% 清盤 銷售額(萬元) 6190 12380 2060 注:銷售額中均價都按照 65000 元 /平方米計算 超高層寫字樓 時間 2021 年四季度 2021 年一季度 2021 年二季度 2021 年三季度 2021 年四季度 推出面積(㎡) 10784 8388 12581 4194 銷售率 90% 90% 90% 90% 清盤 39 銷售額(萬元) 21350 16610 24910 8300 7900 注:銷售額中均價都按照 22021 元 /平方米計算 巔峰豪庭 時間 2021年一季度 2021年二季度 2021年三季度 2021年四季度 推出面積(㎡) 4183 4706 4706 1509 銷售率 90% 90% 90% 清盤 銷售額(萬元) 10920 13130 13130 4530 注:回款額中 2021 年一季度份均價按照 29000 元 /平方米計算;2021 年二、三季度均價按照 31000 元 /平方米計算; 2021 年四季度清盤均價按照 30000 元 /平方米計算 ( 四 )項(xiàng)目損益估算 中潤蘇州中心項(xiàng)目出售部分預(yù)計銷售總收入 202100 萬元,銷售部分總成本 96100 萬元,各項(xiàng)流 轉(zhuǎn)稅金支出預(yù)計為 17230 萬元(包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等),營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用預(yù)計分別為12021 萬元和 5500 萬元,項(xiàng)目利潤總額預(yù)計可達(dá) 68570 萬元,扣除所得稅后項(xiàng)目凈利潤為 52180 萬元。 銷售稅金、土地增值稅、所得稅暫時未計入成本內(nèi) 具體明細(xì)內(nèi)容詳見下表: 會計科目編號 項(xiàng)目總投資預(yù)算科目 總投資4 0 1 . 0 2 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)357794 0 1 . 0 2 . 0 1 土地出讓金 344004 0 1 . 0 2 . 0 4 土地取得的其他支出 13794 0 1 . 0 4前期工程費(fèi) 43604 0 1 . 0 4 . 0 1 設(shè)計費(fèi) 29404 0 1 . 0 4 . 0 2 勘探 254 0 1 . 0 4 . 0 3 前三通一平及臨時設(shè)施 6404 0 1 . 0 4 . 0 4 行政事業(yè)型收費(fèi) 1504 0 1 . 0 4 . 0 5 監(jiān)理費(fèi) 3704 0 1 . 0 4 . 0 6 造價咨詢費(fèi) 2354 0 1 . 0 3 建筑安裝工程費(fèi) 976404 0 1 . 0 3 . 0 1 建安費(fèi)用(含基礎(chǔ)) 569404 0 1 . 0 3 . 0 2 獨(dú)立安裝費(fèi)用 79004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 1 門窗 5004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 2 電梯 40004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 3 空調(diào) 34004 0 1 .
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