【正文】 信托計劃交易結(jié)構(gòu)完整，邏輯清晰，可操作性強。根據(jù)我們對項目和市場風(fēng)險的判斷，項目成本估計充分，定價保守，現(xiàn)金流安排合理，項目盈利能力較強，信托資金投資回報保障較為充分。本項目交易對手具有承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主體資格，符合我司信托業(yè)務(wù)對交易對手主體資格的審查條件。我們認(rèn)為：信托計劃資產(chǎn)管理人具備高端住宅類房地產(chǎn)項目開發(fā)運作經(jīng)驗，在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中位列第一梯隊，具有較高的知名度，歷史信譽良好。時點監(jiān)控：金融中心項目應(yīng)在相應(yīng)時點達到承諾進度，如果項目實際進展未能達到特定時點應(yīng)該完成的進度，我公司可根據(jù)實際情況判斷是否提前啟動銷售干預(yù)。資金的監(jiān)管：嚴(yán)格按照用款及工程進度計劃進行管理。應(yīng)對措施：在本計劃運作過程中，將按照公司內(nèi)部管理制度的相關(guān)要求，嚴(yán)格執(zhí)行交易流程，避免操作風(fēng)險；我部門對房地產(chǎn)抵押類業(yè)務(wù)的具體操作方面已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗，對具體操作中可能出現(xiàn)的問題具備相應(yīng)知識并了解相應(yīng)操作預(yù)案。應(yīng)對措施：本信托交易結(jié)構(gòu)簡單，所有法律文件均采用我公司的標(biāo)準(zhǔn)范本，我公司聘請的法律顧問為“北京市昊凱律師事務(wù)所”審改所有法律文件、并出具法律意見書，法律風(fēng)險基本可控。應(yīng)對措施：基于對福建金融國際情況的分析以及本信托的交易安排，我們將主要風(fēng)險管理點定在密切關(guān)注項目進展情況，特別是福建金融國際收益支付計劃的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)問題將及時于其溝通，并嚴(yán)格按照合同的相關(guān)約定執(zhí)行。 同時，為了強化風(fēng)險管理手段，屆時我們將密切關(guān)注金融中心的建設(shè)和銷售進度，要求福建金融國際向我公司提前提交銷售計劃和資金運用計劃，并定期匯報情況。 生產(chǎn)經(jīng)營主要風(fēng)險金融中心項目的生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險主要來源于福建金融國際能否按照計劃完此項目的建設(shè)和銷售進度，從而保證信托利益。五礦信托將可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式以促動福建金融國際盡早履行義務(wù)。我部認(rèn)為隨著證件審批手續(xù)的逐步完成和就金融中心項目的開工建設(shè)，變現(xiàn)能力將會進一步提高。經(jīng)查實，土地權(quán)屬清晰，無他項權(quán)利，抵押價值風(fēng)險基本可控。5. 交易對手和擬合作項目的主要風(fēng)險 擔(dān)保履約風(fēng)險本信托的擔(dān)保履約風(fēng)險主要來源于抵押、質(zhì)押資產(chǎn)的價值和變現(xiàn)能力能否保障信托利益。銷售利潤率 (%)%%%銷售毛利率 (%)%%%凈資產(chǎn)收益率(%)%%%總資產(chǎn)收益率(%)%%%財務(wù)指標(biāo)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)，銷售收入及凈利潤均增長迅速?？傎Y產(chǎn)119,722 223,453 395,992 總負債31,998 60,426 76,169 凈資產(chǎn)87,724 163,027 319,823 實收資本50,700 100,500 211,000 財務(wù)指標(biāo)公司的資產(chǎn)負債率處于較低水平，長短期償債能力均較強。近年來，公司房地產(chǎn)業(yè)涉及上海、西安、常州、蘭州、太原、廣西、海南、廈門等地，共有土地儲備約22000多畝。法定代表人：吳潔福建陽光集團旗下現(xiàn)有上司公司—陽光城集團股份有限公司，東方信隆擔(dān)保有限公司，福建青企投資發(fā)展有限公司和福建陽光假日酒店管理有限公司，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、建材產(chǎn)品、機械貿(mào)易和礦產(chǎn)品銷售于一體的多元化經(jīng)營的集團公司。陽光集團簡介福建陽光集團成立于2002年2月，注冊資本為人民幣211000萬元，股東為：，%；%；%。銷售利潤率 (%)%%%銷售毛利率 (%)%%%凈資產(chǎn)收益率(%)%%%總資產(chǎn)收益率(%)%%%財務(wù)指標(biāo)近三年的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)，銷售收入和凈利潤增長較快?？傎Y產(chǎn)288,330 549,081 1,033,911 總負債252,145 328,843 687,005 凈資產(chǎn)36,185 220,238 346,905 實收資本10,000 10,000 60,000 財務(wù)指標(biāo)近三年，公司的資產(chǎn)負債率呈下降趨勢，資產(chǎn)流動性逐步增強。從2004年開始，先后還拿下福州市金山公園地塊中天金海岸、福州升龍環(huán)球中心等知名項目。經(jīng)營多年來，在諸多領(lǐng)域榮獲了多項榮譽：近年來，上海升龍集團響應(yīng)福州市政府號召，積極參與福州城市更新計劃。截至目前為止，升龍在國內(nèi)外已建和在建的房地產(chǎn)開發(fā)面積近3000萬平方米，總投資約1200億元，企業(yè)總資產(chǎn)100億，資產(chǎn)負債率不足15%。升龍主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)務(wù)涵蓋了高檔住宅、大型商業(yè)、公寓、寫字樓、五星級酒店等。上海升龍投資集團有限公司現(xiàn)行營業(yè)執(zhí)照于2007年08月31日由上海市工商局頒發(fā)，住所為上海市閔行區(qū)滬閔路1988號1幢 1047，法定代表人為林億，注冊資本為6億元，實收資本6億元，公司類型為有限責(zé)任公司（國內(nèi)獨資），公司經(jīng)營范圍是：實業(yè)投資，項目投資，投資管理，投資咨詢，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)信息咨詢，建筑工程，市政工程，室內(nèi)外裝璜及設(shè)計，鋼材、木材、電子產(chǎn)品、建筑材料、環(huán)保設(shè)備、五金交電、化工產(chǎn)品及原料、機電設(shè)備、電梯、空調(diào)、家用電器的銷售。銷售面積作為變動因素　　　　　　　（單位：萬元）　　銷售面積（辦公）59,838 69,811 74,797 79,784 99,730 109,703 119,676 銷售面積（商用）3,016 3,519 3,770 4,021 5,027 5,529 6,032 銷售面積（車位）224 261 280 298 373 410 448 相當(dāng)于計劃面積60%70%75%80%1110%120%銷售單價　辦公 商業(yè)5 車位25 銷售總流入 182,237 212,610 227,796 242,983 303,729 334,101 364,474 自有資金35000 信托計劃資金50000 開發(fā)現(xiàn)金流出191997 歸還信托資金流出67500 可用于分配資金7740 38113 53299 68486 129232 159604 189977 信托本金50000500005000050000500005000050000信托收益17500175001750017500175001750017500本金+收益覆蓋率111%156%179%201%291%336%381%4. 擔(dān)保方情況上海升龍簡介項目公司原股東（我方增資入股前）分別為陽光房地產(chǎn)和升龍集團，各占股50%。銷售均價作為變動因素　　　　　　?。▎挝唬喝f元）　　銷售均價（辦公）銷售均價（商用）3456銷售均價（車位）15202530相當(dāng)于現(xiàn)價60%70%75%80%1110%120%銷售面積　辦公99730 商業(yè)5027 車位373 銷售總流入182,240 212,613 227,800 242,987 303,734 334,107 364,480 自有資金35000 計劃信托資金50000 開發(fā)現(xiàn)金流出191997 歸還信托資金流出67500 可用于分配資金7743 38116 53303 68490 129237 159610 189983 信托本金50000500005000050000500005000050000信托收益17500175001750017500175001750017500本金+收益覆蓋率111%156%179%201%291%336%381%178。 銷售均價因素以信托計劃24個月內(nèi)銷售進度來看、金融國際銷售均價27000元/平米作為基點，在該基點下浮40%和上浮20%的情景作了分析，下表證明此項目只要在24個月內(nèi)售出部分，銷售均價能夠承受40%的跌幅，信托本金和收益的覆蓋率能達到111%以上，臨界點為下降43%。工程建設(shè)進度表： 項目銷售預(yù)測及投資估算 投資情況總開發(fā)成本為：158321萬，具體如下表： 單位：萬元 一、參考面積面積（平米）　127359 　 27810 ?。?+2） 155169 　二、預(yù)計銷售收入面積（平米）單價（萬元）預(yù)計收入(萬元)117329 316, 　7181 35, （個）622 15, 收入合計　　368, 序號項 目面積（平米）每單位成本(元/平米)預(yù)算金額（萬元）備注(1)一、土地費用　　　　(2)土地出讓金15625 21312 土地單價（元/155169平米）2146(3)拆遷安置補償金　　　()(4)契稅　　　　(5)其他　　　　(6)小計　　 　(7)二、前期工程費　　　　(8)設(shè)計155169 100 含:建筑\景觀\裝飾\照明等等設(shè)計(9)勘探費155169 30 　(10)報批報建費155169 30 　　(11)三通一平　　 含:臨時道路\臨時用水\臨時道路\場地平整等(12)其他費用 　　 含:臨時設(shè)施費等(13)小計　　 單位造價（元/155169平米）231(14)三、建安工程　　　　(15)高層住宅上部工程127359 4500 含土建、水電等，不含外墻(16)高層住宅地下室工程27810 5000 含土方、樁基、一般設(shè)備(17)高層住宅外墻127359 1000 　(21)門窗工程　500 含:單元門\入戶門\窗陽臺鋁合金門窗及中空玻璃 (22)智能化工程　　 　(23)新風(fēng)系統(tǒng)　9000元\戶 博朗（） (24)除塵系統(tǒng)0 20000元\戶 博朗（） (25)1不可預(yù)計成本　　 占可預(yù)計成本的5%(26)小計　　 單位造價（元/155169平米）6019(27)四、基礎(chǔ)設(shè)施配套費　　　　(28)室外給排水系統(tǒng)155169 35 　(29)室外電氣及高低壓設(shè)備155169 60 　　(30)煤氣工程1332 3600 高層二環(huán)內(nèi)3550元/戶(31)電梯設(shè)備等　　 　(32)景觀3125 30