【正文】 先后參與過銀信一號新股申購集合資金信托項目、寧波交投流動資金貸 款單一資金信托項目、上海曹安商貿(mào)城股權(quán)投資集合資金信托項目 、上海錄 潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托項目 等多個信托項目的運作，對于房地產(chǎn)類、證券類金融產(chǎn)品的投資與管理具有豐富的實踐經(jīng)驗。 第七章 結(jié)論 綜上所述，本項目風(fēng)險較低、收益高、影響大、保障措施充分、銷售渠道基本已經(jīng)落實，故請公司批準(zhǔn)實施。 **信托固有資金與其他委托人資金共同管理運用， **信托在認(rèn)購中不享有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并與其他委托人享有同等義務(wù)及權(quán)益。 在嚴(yán)格控制外部風(fēng)險的同時，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項目公司的內(nèi)部動態(tài)，并及時做到信息的披露工作。 （ 2）信用風(fēng)險的控制 受托人將發(fā)揮在金融信托領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，嚴(yán)格實行相關(guān)責(zé)任制 47 度和分離制度，堅持各種調(diào)查、審查、檢查制度，建立嚴(yán)格有效的風(fēng)險防范和控制制度。 在建立專人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到?？顚Ｓ?。項目公司應(yīng)按簽訂的相關(guān)合同、工程進度等向我公司提出用款申請，經(jīng)我公司審查同意后方可付款。 （ 3）其他風(fēng)險的預(yù)警 盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強對不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報告不可抗力 因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對策。 （ 2）市場風(fēng)險的防范 通過與多家銀行合作，實行銀行代銷和 **信托直銷相結(jié)合的銷售模式，利用銀行強大的客戶資源保障信托資金順利募集。 而公司面臨的行業(yè)政策風(fēng)險 —— 如房地產(chǎn)項目開發(fā)的貸幣政策、稅收政策、行業(yè)管理政策，以及市場風(fēng)險，都將不同程度的對合作方 46 和 項目的正常運行帶來影響。若因合作方及投資項目的經(jīng)營能力、財務(wù)狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期本金和收益的按時收回。 2．內(nèi)部風(fēng)險 （ 1）管理風(fēng)險 在信托資金的管理和運用中，可能因為受托人及合作方管理方式、管理能力的缺陷 ，導(dǎo)致信托資金運作的管理失當(dāng)。 （ 2）市場風(fēng)險 指信托資金募集不足會導(dǎo)致信托不能成立而產(chǎn)生的風(fēng)險。 在控制股權(quán)的基礎(chǔ)上，該信托計劃還增加了 蔡麗萍 （ 蘇州中潤置業(yè)有限公司董事長 、實際控制人）提供不可 撤銷的無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保無疑是為信托資金的安全退出增添了更大程度的保障。 同時，我公司充分發(fā)揮項目公司管理層與信托公司各自的優(yōu)勢，最大限度實現(xiàn)信托受益人利益。本項目現(xiàn)已取得部分預(yù)售證（按目前銷售價格估算可以達到 7 億元）， 預(yù)計 8 月份超高層寫字樓也可以取得預(yù)售許可證，預(yù)計 2020 年底超高層主樓的公寓部分也可以取得預(yù)售許可證，經(jīng)測算在此期間內(nèi)需要資金投入約為 5 億元，信托資金中用于投入后續(xù)開發(fā)建設(shè)的 億元到位后配合預(yù)計在 2020 年內(nèi)即可產(chǎn)生的約 8 億元銷售回款，完全可以符合滾動開發(fā)的要求，覆蓋后續(xù)開發(fā)的資金缺口。 此項目地理位置 優(yōu)越， 立足吳中 CBD 核心，打造 吳中區(qū)的地標(biāo)式建筑，毗鄰吳中區(qū)政府， 周邊配套齊全，坐擁“三館一大一中心”（圖書館、文博館、展覽館、大劇院、青少年活動中心）。公司管理層均為經(jīng)驗豐富、責(zé)任心強、專業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。同時 就發(fā)行信托計劃進行多 次洽談和商討，逐步形成了信托計劃方案設(shè)計。 派專人考察與合作方以前有關(guān)的成功案例，對其管理團隊及其管理能力有了直觀的認(rèn)識； 多次前往工商、稅務(wù)等政府機構(gòu)對項目公司相關(guān)信息進行查詢、核實，作出深入調(diào)查了解。 對合作方、項目公司及開發(fā)項目的資料搜集、整理與審核。 四 、現(xiàn)金流量預(yù)測 從其現(xiàn)金流預(yù)測可以看 到 ，項目建設(shè)現(xiàn)金流充足，信托期間其現(xiàn)金流完全可以覆蓋信托計劃信托資金的本金及收益，在信托資金預(yù)計退出時點上依靠銷售回款產(chǎn)生的巨額累計凈現(xiàn)金流完全可以保障信托資金的安全退出。 10%、177。 （ 五 ）敏感性分析 將發(fā)生變化較為可能的二項指標(biāo)：銷售收入（ 物業(yè)總估算價值 ）和 總投資 成本進行敏感性分析，根據(jù)市場情況來看，銷售收入上下浮動 5%10%是有可能的，而 總投資 成本也有 5%－ 10%浮動。蘇州中心項目損益情況具體估算如下表所示： 中潤蘇州中心項目損益情況估算表 (不包含持有經(jīng)營部分 ) 序號 項 目 金額（萬元） 1 主營業(yè)務(wù)收入 202000 2 減：主營業(yè)務(wù)成本 96100 3 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 17230 40 4 主營業(yè)務(wù)利潤 87070 5 減：營業(yè)費用 12020 6 管理費用 5500 7 利潤總額 69570 8 減：所得稅 17390 9 凈利潤 52180 僅從銷售部分測算可以明顯看出，本項目經(jīng)濟效益較好，項目凈利潤約 億元，投資回報率非常之高，如果綜合考慮到銷售部分僅為項目總價值的 40%，成本占到主營業(yè)務(wù)成本的 54%，同時配合留存物業(yè)在業(yè)態(tài)成熟后巨大的溢價空間等因素，本項目的經(jīng)濟效益更是無可限量。具體明細如下表所示： 名稱 銷售單價 銷售面積 銷售收入 商業(yè)街 65000 元 /平方米 4500 平方米 億元 酒店式公寓 20200 元 /平方米 25000 平方米 5 億元 超高層寫字樓 22020 元 /平方米 36000 平方米 億元 超高層主樓的巔峰豪庭 30000 元 /平方米 14000 平方米 億元 合計 79500 平方米 億元 此外，購物中心 75000 平方米 （具備分割銷售條件）擬 由開發(fā)商持有經(jīng)營，預(yù)計資產(chǎn)估值為 30 億元；酒店及會所 13000 平方米（其中 2020 平方米無產(chǎn)權(quán) ，其余部分具備銷售條件 ） 擬 由開發(fā)商持有經(jīng)營，預(yù)計資產(chǎn)估值為 5 億元 ，整個物業(yè)在不考慮未來因業(yè)態(tài)成熟及政策導(dǎo)向（因打壓住宅價格而給商業(yè)地產(chǎn)帶來利好）產(chǎn)生的升值效應(yīng)，僅按目前價格估算價值即可高達 55億元，對于不超過 億元的信托資金而言在 完工狀態(tài)下安全邊際極高。預(yù)計 10 月份蘇州中心主樓部分（ 228 米高樓）可取 得 預(yù)售證，在年內(nèi)整個項目可回籠資金超過 8 億元， （二）項目主要技術(shù)指標(biāo) 蘇地 2020— B— 62 號地塊商辦項目的建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下 : 總建設(shè)用地： 平方米 總建筑面積： 216400 平方米 超高層主樓面積： 63000 平方米 酒店式公寓面積： 25000 平方米 購物中心面積： 75000 平方米 商業(yè)街面積： 4500 平方米 地下建筑配套面積： 48900 平方米 綜合容積率： 綠地率： 25% （三）項目發(fā)展計劃 中潤蘇州中心項目 2020 年 4 月開始工程建設(shè)，計劃分二期建設(shè)，第一期為購物中心及配套停車場、 100 米 26 層酒店式公寓，計劃于2020 年 5 月竣工交付使用；第二期為超高層主樓，計 劃于 2020 年 12月竣工交付使用 【詳見開發(fā)進度計劃表】 35 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月1 土地征用及拆遷安置 支付出讓金及相關(guān)費用 2020年8月 取得國有土地使用證 2020年9月2 前期工程 勘探 2020年1月 方案設(shè)計 2020年2月 初步設(shè)計 2020年4月 施工圖設(shè)計 2020年3月 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2020年6月 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2020年9月 取得建設(shè)工程施工許可證 2020年9月 施工前準(zhǔn)備 2020年5月3 土建及安裝 土石方工程 2020年7月 基礎(chǔ)及地下室工程 2020年12月 主體結(jié)構(gòu)施工 樓內(nèi)水、電、通風(fēng)等安裝 裝飾裝修工程4 配套工程 電力工程 給排水工程 燃氣工程 智能化系統(tǒng) 消防工程 生化工程 電梯工程 道路及景觀工程 其他專業(yè)工程5 銷售 預(yù)售許可證6 竣工驗收 備注：開發(fā)的起止時間信托計劃期內(nèi)開發(fā)進度計劃表（2020年5月2020年12月）已完成時間信托計劃超過3年期的項目可按季度填列；以上列項只能增加不能減少；項目分期建設(shè)與分期銷售情況需在表中明確顯示；序號 項目以上進度由橫道圖形式表現(xiàn)，例：項目在信托計劃期前的已完工程無需表現(xiàn)，但保留項目目錄；施工前準(zhǔn)備，包含但不限于項目開工備案，三通一平、臨時設(shè)施的建設(shè)，招投標(biāo)； 三 、項目投資概算 、銷售安排 及盈利分析 36 （一） 項目投資估算 根據(jù)中潤蘇州中心項目的建設(shè)規(guī)模、施工周期結(jié)合蘇州當(dāng)?shù)氐墓こ坛杀緝r格進行測算，整個項目的投資預(yù)計為 174985 萬元，主要包括土地成本、前期開發(fā)費用、基礎(chǔ)工程成本、主體建筑安裝工程成本、設(shè)備供應(yīng)工程成本、配套工程成本、裝修工程成本、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用等。以上國際高端主力品牌商家的入駐，勢必會為本項目帶來大量人流，從而進一步提升中潤蘇州中心這一 城市中央高端商業(yè)復(fù)合體 的項目形象和品牌價值，大力推動本項目的全面銷售。商業(yè)已簽約入駐的有 BHG精品超市、中國第一家在美國上市的保利博納影院、世界潮流的西班牙品牌 MANGO、 GUESS、特力屋；商業(yè)即將簽約的有 .、 Camp。本項目購物中心 32 以香港頂級購物中心規(guī)劃理念為藍本，領(lǐng)銜吳中核心商圈，擁有最具舒適、休閑、品味的一站式一流的購物環(huán)境，軌道 4 號樞紐集聚區(qū)輻射周邊 240萬消費人群。建成后的中潤蘇州中心不但將以各種高檔業(yè)態(tài)滿足城市精英的多樣化需求，更將以主樓228米的高度榮登蘇州第一高樓，成為吳中區(qū)新地標(biāo)建筑，并將成為吳中 CBD 建設(shè)過程中具有代表意義的示范性工程。本項目的建成，將成為吳中區(qū)新經(jīng)濟發(fā)展的支撐點，成為本土商業(yè)巨頭，構(gòu)筑繁華商圈中心，締造城市財富圖騰，帶動吳中區(qū)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的步伐。中潤另一部分是為本項目做配套的由政府建設(shè)的現(xiàn)代文體中心、吳文化中心、文化創(chuàng)意大樓等建筑面積約 14萬平方米。本項目總建筑面積約 36 萬平方米，有兩大部分組成。 2020 年 10月取得項目首批商品房預(yù)售許可證【蘇房預(yù)吳（ 2020） 202 號】 （取得預(yù)售證的部分為一期的商業(yè)街部分及整個二期酒店式公寓） 。 2020 年 9 月，蘇州中潤置業(yè)有限公司付清以上地塊的全部土地出讓金人民幣 34400 萬元并取得國有土地使用權(quán)證【吳國用（ 2020）第 06108002 號】。 2020 年 12 月 28 日，在蘇州市國土資源局主持的國有土地使用權(quán)拍賣會上，蘇州中潤置業(yè)有限公司獲得上述地塊的開發(fā)權(quán)。二套房首付比例超過商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢再次顯現(xiàn)，預(yù)計 2020 年更多的投資類客戶將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)（尤其是租金水平較高的寫字樓和商鋪類物業(yè)）；商業(yè)地產(chǎn)將在緊縮的調(diào)控政策之下繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。2020 年商業(yè)物業(yè)的成交走勢總體看是量升價平， 2020 年總體看是量價齊升，橫向比對 2020 年和 2020 年，加之各年度的政 策環(huán)境，足見商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢日漸明朗，開發(fā)商和消費者的青睞程度日益提高。經(jīng)過 2020 年的狂熱，2 0 1 0 年各區(qū)域新增供應(yīng)面積（單位：萬平米）平江區(qū), 7. 8, 5%滄浪區(qū), 6. 1, 4%金閶區(qū), 5. 3, 4%工業(yè)園區(qū), 15 .2,11%高新區(qū), 23 .9,17%吳中區(qū), 54 .2,37%相城區(qū), 31 .2,22% 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 2 0 1 0 年各月度新增供應(yīng)（單位：平方米）0500001000001500002020002500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月金閶區(qū) 工業(yè)園區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 高新區(qū) 滄浪區(qū) 平江區(qū) 27 迎來了 2020 年的調(diào)控，歷經(jīng)調(diào)控之后的開發(fā)商更為成熟，看待市場較之前明顯沉著冷靜，此次調(diào)控，商業(yè)物業(yè)再次顯現(xiàn)出其抗政策風(fēng)險的能力，開始受到開發(fā)商、投資者、購買者等多方的認(rèn)可，在多方的共振效應(yīng)下，加之開發(fā)商經(jīng)過 2020 年商業(yè)物業(yè)的開 發(fā)、操盤、營銷經(jīng)驗， 2020 年蘇州商業(yè)物業(yè)的價格大幅上漲，成交量亦維持高水平。從區(qū)域供應(yīng)量來看：吳中區(qū)、相城區(qū)是蘇州市近兩年商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域， 2020 年二區(qū)域的供應(yīng)面積比重占到全市 60%之多，并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢。 25 （二）蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 2020 年蘇州非住宅類（商業(yè)物業(yè)）月度供應(yīng)量呈現(xiàn)出 √ 型的走勢，從下半年開始， 供應(yīng)量激增，第四季度新增供應(yīng)達到全年最高峰值。蘇州的購買力比較強勁，潛在購買力基礎(chǔ)龐大，為 2020 年蘇州房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，樓市將經(jīng)歷一次“機遇”與“危機”并存的政策消化年。從蘇州房產(chǎn)市場近五年的走勢來看，全市成交量受政