【正文】 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 35 第一章 信托業(yè)務(wù)摘要 ...................................................................................................... 2 第二章 信托資金運(yùn)用方式 ............................................................................................... 6 一、項(xiàng)目公司債務(wù)情況 ............................................................................................. 6 二、項(xiàng)目公司名下土地情況 ...................................................................................... 7 三、信托資金運(yùn)用計(jì)劃 ............................................................................................. 9 第 三 章 項(xiàng)目介紹 ............................................................................................................10 一、項(xiàng)目公司概況 ...................................................................................................10 二、項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)介紹 ............................................................................................10 三．項(xiàng)目合作單位介紹 ............................................................................................12 四、項(xiàng)目背景 ..........................................................................................................12 五 、項(xiàng)目優(yōu)勢及定位 ................................................................................................13 六、項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場整體分析 .........................................................16 七、項(xiàng)目周邊在售樓盤價(jià)格 .....................................................................................19 八、項(xiàng)目改建進(jìn)程時(shí)間安排 .....................................................................................19 九 、投資估算 ..........................................................................................................20 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ............................................................................................20 （二）項(xiàng)目投資估算及資金計(jì)劃 ..............................................................................21 十 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ............................................................................................23 項(xiàng)目一期損益表 .................................................................................................23 項(xiàng)目一期現(xiàn)金流量表測算 ...................................................................................24 項(xiàng)目敏感性分析 .................................................................................................25 第 四 章 項(xiàng)目要點(diǎn)分析 .....................................................................................................26 （一）吉鴻地產(chǎn)債務(wù)問題的解決 ..............................................................................26 （二）或有負(fù)債： ...................................................................................................26 （三）項(xiàng)目一期開發(fā)的拆遷問題： ...........................................................................28 （四）項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)： .........................................................................................28 （五）項(xiàng)目的銷售： ................................................................................................29 第 五 章 信托要素分析 .....................................................................................................30 第 六 章 風(fēng)險(xiǎn)分析及控制 ..................................................................................................32 第 七 章 盡職調(diào)查 ............................................................................................................33 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 36 。 項(xiàng)目位于佛山著名風(fēng)景旅游名勝地 —— 南海西岸風(fēng)景區(qū)，其無可比擬的開發(fā)、地段、成本等方面的優(yōu)勢，在該片區(qū)具有強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢，未來經(jīng)營預(yù)期良好。隨著時(shí)間的推移 ，再出現(xiàn)或有負(fù)債的可能將越來越小。吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉出具承諾函對(duì)未披露的債務(wù)負(fù)責(zé)，吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到了有效控制。 吉鴻地產(chǎn)經(jīng)過 2 輪股東更換，債權(quán)債務(wù)已相對(duì)清晰，通過歷年的訴訟已經(jīng)固化，且各債權(quán)人的債務(wù)金額清晰。 吉鴻地產(chǎn)項(xiàng)目在所屬權(quán)上清晰明確。 到國土城建與水務(wù)局、法院、土地檔案館實(shí)地走訪調(diào)查，南海區(qū)國土城建與水務(wù)局副局長表示在解除抵押、查封手續(xù)后可直接出售 。 與吉鴻地產(chǎn)高層就發(fā)行資金信托計(jì)劃進(jìn)行多次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。 對(duì)吉鴻地產(chǎn)進(jìn)行上門調(diào)查，全面實(shí)時(shí)地掌握公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況和動(dòng)態(tài)。 我司將恪盡職守，履行誠實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)。 在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，我司能及時(shí)處置相關(guān)抵押物、質(zhì)押物，以確保投資者的資金安全、足額、及時(shí)的兌付。 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 33 （ 2） .吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉對(duì)信托資金本金及預(yù)期收益的如期足額退出提供不可撤銷的無限連帶責(zé)任擔(dān)保。 本信托計(jì)劃以 4億元投資吉鴻地產(chǎn) ，并要求： （ 1） .吉鴻地產(chǎn)所擁有的 325 畝土地的土地使用權(quán)抵押在 某某 信托名下，成為第一抵押權(quán)人。并且我司將通過委派董事、管理印信、資金監(jiān)管等管理手段以保障信托資金的?？顚Ｓ靡约颁N售資金的安全入賬。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 本信托計(jì)劃最終持有吉鴻地產(chǎn) 90%的股權(quán)，同時(shí)另 10%的股權(quán)質(zhì)押給我司，相當(dāng)于我公司控制了吉鴻地產(chǎn) 100%的股權(quán)，該股權(quán)的價(jià)值在于項(xiàng)目一期可實(shí)現(xiàn)的利潤。 政府關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策旨在正確引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、持續(xù)的經(jīng)營，擠壓市場泡沫，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其影響不大。 政策風(fēng)險(xiǎn) 信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用領(lǐng)域?qū)儆趪液暧^政策調(diào)控的熱點(diǎn)行業(yè)，受國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策等的限制和影響較大，由此帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)將加大信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用和處分的風(fēng)險(xiǎn)。 該項(xiàng)目的利潤較高，即使市場出現(xiàn)劇烈波動(dòng)、房價(jià)出現(xiàn)大幅度調(diào)整（項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格降至預(yù)期售價(jià)的 35%），項(xiàng)目一期產(chǎn)生銷售收入仍可保證信托本金及預(yù)期收益的安全退出。某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 32 第 六 章 風(fēng)險(xiǎn)分析及控制 市場風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場的波動(dòng)相對(duì)較大，特別受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融政策和購房者對(duì)房產(chǎn)價(jià)格走勢預(yù)期的影響。 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 31 四、抵押物價(jià)值分析 本信托計(jì)劃以吉鴻地產(chǎn)所擁有的 325 畝土地的土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保。 三、收益分析 本信托計(jì)劃受益人預(yù)期收益率為 %/年（認(rèn) 購金額 100 萬元以上 300 萬元以下）或 %/年（認(rèn)購金額 300 萬元以上），期限 18 個(gè)月，大約是銀行定期存款利率 %/年（一年）的 倍與 。 項(xiàng)目一期產(chǎn)生銷售收入預(yù)計(jì)為 億元，足以償 還信托計(jì)劃本金及預(yù)期收益。 第 五 章 信托要素分析 一、信托規(guī)模分析 信托計(jì)劃項(xiàng)下資金主要用于兩部 分： 吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 ，共計(jì) 億元債務(wù)；剩余的信托資金（不低于 9000 萬元）用于吉鴻地產(chǎn)一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目 一期 需開發(fā) 、 建設(shè) 成本 億元， 由于施工單位無需期初一次性全額付款，所以不高于 元的 55%即 即可啟動(dòng)建設(shè)并達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，即建筑物封頂 。頂級(jí)的團(tuán)隊(duì)決定了項(xiàng)目的品質(zhì)必然卓越。西岸風(fēng)景區(qū) 素有“小九寨溝”之稱，眾某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 30 多自然景觀和歷史人文景觀在此匯聚，其保存完好的自然生態(tài)植被和天然水系，成為大佛山不可多 的天然大氧吧、城市后花園 。 由 于項(xiàng)目本身不可復(fù)制的優(yōu)越自然環(huán)境與 柏濤咨詢 (深圳 )有限公司 一流的設(shè)計(jì)能力，相信項(xiàng)目會(huì)成為 令人矚目的優(yōu)秀工程項(xiàng)目 。森林湖被亞洲人居環(huán)境協(xié)會(huì)等著名專業(yè)機(jī)構(gòu)授予 “ 亞洲地域文化及人文景觀創(chuàng)作獎(jiǎng) ” ；20xx 年珠海理想伊薩卡兩項(xiàng)目 “國際花園社區(qū)獎(jiǎng)”； 20xx 年濟(jì)南金色海岸三個(gè)項(xiàng)目分別獲得聯(lián)合國規(guī)劃署、國際公園協(xié)會(huì)“國際花園社區(qū)金獎(jiǎng)”，萬科第五園獲得建設(shè)部“中國創(chuàng)新示范住宅”綜合大獎(jiǎng)和首屆“中國建筑文化斗拱獎(jiǎng)”； 20xx 年聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署、國際公園協(xié)會(huì)授予深圳香蜜湖 1號(hào)“全球最佳人居環(huán)境社區(qū)獎(jiǎng)”，授予無錫純水岸、香蜜湖水榭花都和云深處在中華人民共和國建設(shè)部舉辦的（第四屆）“ 20xx 中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)”活動(dòng)中分別獲得綜合大獎(jiǎng) ； 20xx 年華僑城波托菲諾華僑城波托菲諾 由于別墅施工周期較短 ， 且 中建八局第一建設(shè)有限公司 具有全國一流的建筑能力，預(yù)計(jì)項(xiàng)目動(dòng)工后 3個(gè)月左右時(shí)間即可建筑封頂達(dá)到預(yù)售條件內(nèi)。公司大某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 29 力實(shí)施 “ 過程精品 ” 戰(zhàn)略，在工程質(zhì)量管理上精益求精，多年來承建工程一次交驗(yàn)合格率始終保持在 100％。 （ 四 ） 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)： （ 1） 項(xiàng)目重新規(guī)劃：政府表示支持項(xiàng)目重新調(diào)整規(guī)劃 ，項(xiàng)