【正文】 在 1個月內(nèi) 另行安排資金解決。 2） 經(jīng)過我部到國土城建與水務(wù)局、法 院、土地檔案館實地走訪調(diào)查，到目前為止所有提起訴訟債權(quán)人的只有 1 家金融機構(gòu)、 1 個工程隊、 3個自然人 （其中 2個已解決） ，且相對應(yīng)的債務(wù)共計約 億元均在胡光曉之前進行的調(diào)查中得到過披露，說明項目存在的債權(quán)債務(wù)已充分暴露。 信托資金進入后各自然人債務(wù)問題均可順利解決。 高明成為珠三角唯一個 09 年成交均價低于 08 年成交均價的地區(qū)，而銷售市場暢旺，可以預(yù)測，該區(qū)域商品房升值潛力巨大。禪高快速化公路起點在魁奇路佛山大道互通立 交，往西沿今年動工的魁奇路西沿線 龍灣大橋 崇民西路 樵高路 高明大橋，全長約 30公里，設(shè)計時速 80公里，沿線將盡量少設(shè)紅綠燈，如將現(xiàn)有的樵高路 6個路口全部改成互通立交，全名實現(xiàn)道路快速化。尤其是隨著交通規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，高明迅速崛起為廣佛經(jīng)濟圈的新都會。 （ 2） 廣州：廣明高速全線通車后，廣州至本項目車程 40 分鐘，會成為廣州地區(qū)客戶的理想選擇。項目周邊多農(nóng)莊，特色餐飲業(yè)發(fā)達 。 西岸風景區(qū)，素有“小九寨溝”之稱，眾多自然景觀和歷史人文景觀在此匯聚，其保存完好的自然生態(tài)植被和天然水系，成為大佛山不可多的天然大氧吧、城市后花園 。 四 、 項目 背景 該項目 位于佛山市南海區(qū)，項目占地 平方米（合計 500 畝）， 項目用地性質(zhì)均為“高級別墅及商住”。 景觀設(shè)計 施工單位 中建八局第一建設(shè)有限公司 國有房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)企業(yè) ,具有安裝、裝飾、鋼結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)施工和預(yù)應(yīng)力等 5 個專業(yè)施工壹級資質(zhì)。湖南教育學院中文系中文專業(yè)畢業(yè)。 20xx 年 10 月加入本公司全面負責公司經(jīng)營管理工作。 20xx 年 11 月，當時項目公司最大的債權(quán)人胡光曉經(jīng)過充分調(diào)查并認為風險可控后以債轉(zhuǎn)股的方式成為吉鴻地產(chǎn)實際控制人。剩余信托資金（不低于 9000 萬元）由 某某 信托對吉鴻地產(chǎn)第二次增資擴股獲得吉鴻地產(chǎn) 90%的股某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 10 權(quán)，吉鴻地產(chǎn) 原股東持有的剩余 10%股權(quán)質(zhì)押給 某某 信托，吉鴻地產(chǎn)將所得資金用于本項目一期的開發(fā)建設(shè)。吉鴻地產(chǎn)將所獲資金 億用于償還拖欠工程款 億元。） 吉鴻地產(chǎn)名下的 26 塊土地， 其中 4 塊共 萬平方米（ 365 畝）處于抵押狀態(tài)，具體抵押權(quán) 人為： （ 1） .南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社 。 二 、項目公司名下土地 情況 現(xiàn)狀 吉鴻地產(chǎn) 共 擁 有 26塊土地（ 500 畝 ） 的土地使用權(quán)，現(xiàn)均處于查封狀態(tài) 。 （二） 機構(gòu)債務(wù) 因吉鴻地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)需要，向三家金融機構(gòu)融資用于項目開發(fā)建設(shè)，目前對金融機構(gòu)的負債情況為：南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社 億元；信達資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處 億元；中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 億元。詳細情況如下表： 個人債務(wù)清單 單位：萬元 序號 借款合同簽署人 實際付款人 按合同計算本利 訴訟情況 解決方案 1 何永沖 劉錦魁 無 已簽署協(xié)議 并由胡光曉關(guān)聯(lián)方墊付 100 萬定金，待付全款即可完全解決。 信托對信托資金的使用進行監(jiān)管。 信托財產(chǎn)承擔，由吉鴻地產(chǎn)按 %/年， 根據(jù)簽署的相關(guān)協(xié)議進行支付 。 。 6. 資金運用方式： 不高于 億元的信托資金 用于 解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)問題。 第十五章 結(jié)論與建議 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 消 防 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 公用工程 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第六章 項目建設(shè)規(guī)劃 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 市場發(fā)展現(xiàn)狀 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目建設(shè)的必要性及可行性 ......................... 錯誤 !未定義書簽。某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 1 某某 信托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴建項目 集合資金信托計劃 可行性研究報告 20xx 年 11 月 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總 論 ........................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 本地市場分析 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第七章 建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 第九章 節(jié)能專篇 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 項目管理 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 結(jié)論 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。剩余資金（不低于 億元）用于吉鴻地產(chǎn)一期項目的開發(fā)建設(shè)。吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉對信托資金本金及預(yù)期收益的如期足額退出提供不可撤銷的無限連帶責任擔保。 12. 管理方案 吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉 將 1100 萬保證金存至 某某 信托指定帳戶，若信托計劃成立后 2個月內(nèi)胡光曉未能完成下列全部 兩 個條件，則信托計劃提前結(jié)束， 某某 信托沒收保證金用以支付受益人的收益及信托費用。 某某 信托進行監(jiān)管。（見備查資料四 .16） 2 張華勝 張華勝 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。除此之外，拖欠工程款 億元，上述各項債務(wù)合計為 億元人民幣。 項某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 8 目 原 已經(jīng) 取得四證并且已建成各類住宅及配套設(shè)施 萬平方米 ，其中有 萬平方米已取得預(yù)售證。 （ 2） .中國銀行南海支行 （該債權(quán)已被 信達資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處通過購買資產(chǎn)包的形式買走）。 （ 2） .其中 億元用于吉鴻地產(chǎn)償還自然人債務(wù)。 項目一期需開發(fā)、建 設(shè)成本 億元（詳見 第四章第六節(jié)項目投資估算及資金計劃 ）， 由于施工單位 無需 期初一次性全額付款，所以不高 于 億元的 55%即 ，即建筑物封頂 。項目公司現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)為潘金海持股 70%、柳楊持股 30%，兩位股東均為胡光曉指認的持股人。 財務(wù)總監(jiān)曹其福先生， 1973 年 9 月出生。畢業(yè)后曾先后在雅居樂集團、祈福集團、世博嘉園等大型房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)營銷策劃工作多年。先后獲得 “魯班獎 ”、國家優(yōu)質(zhì)工程獎 14項 。 項目在 20xx 年左右開始建設(shè)， 由于建筑設(shè)計過時， 政府計劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī) 劃 、 設(shè)計并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè)國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )。 ? 目前南海西岸風景旅游區(qū)已經(jīng)由中旅集團負責整體開發(fā)建設(shè)， 今年廣東省最大的旅游投資項目、總投資逾 68 億元的廣東中旅南海西岸旅游產(chǎn)業(yè)園（ 8500 畝） 8 月 30 日奠基動工，國家旅游局 當 日還授予該項目 “ 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )” 牌匾。 交通優(yōu)勢： 項目與高明中心城區(qū)僅一江之隔，到高明中心城區(qū)僅 5 分鐘車程，到西樵、九江等周邊區(qū)域僅 20 分鐘車程，到佛山中心城區(qū)僅 40 分鐘車程，交通便利通達；而建設(shè)中的廣明高速預(yù)計 20xx 年可建成通車，建成后，從高明的任何一個鎮(zhèn)（街道）上高速公路只需要花 15 分鐘，到禪城只需要 30分鐘，到廣州也只需 40 分鐘。 （ 3） 其他地區(qū)：江門、肇慶和深圳、珠海、東莞地區(qū)的客戶 。接駁高明 區(qū)域珠三角城市的多條交通干線正火熱施工，高明區(qū)的區(qū)位價值日益突顯，區(qū)域樓市上升速度明顯加快。屆時，禪高快速化公路開通后，從佛山市中心到高明僅需 20分鐘。 3． 項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境總結(jié)： ? 大佛山的房地產(chǎn)剛性需求底蘊充足； ? GDP 逐年遞升，南海受廣 佛同城的政策利好帶動，且大佛山（五區(qū)）屬藏富于民的城市，民營個體經(jīng)濟支撐強； ? 工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛，從培育期開始進入發(fā)展期， 高明 區(qū)經(jīng)濟向善明顯； 廣州 佛山09 年成交均價 9351 5855020xx40006000800010000元 / 平方米廣佛 09 年住宅成交均價比較某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 19 七 、 項目周邊 在售樓盤價格 項目 占地 總建 戶型 面積 價格 高明碧桂園 1500 畝 45 萬㎡ 別墅 獨棟： 185400 聯(lián)排： 170280 獨棟： 23000 聯(lián)排： 15000 秀麗花園 萬 萬 別墅 248257 23000 凰樵假日 8萬 17 萬 別墅 別墅 :242 別墅： 23000 上述三個在售樓盤地理位置、環(huán)境均不如本項目， 獨 棟別墅售價為 萬元/平方米 ， 因此項目一期保守定價為均價 萬元 /平方米。 （ 2） 最大的債權(quán)人南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社表示愿意全力配合我方進行債權(quán)、相應(yīng)抵押權(quán)及查封權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作； 信達資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處 、 中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 也表示愿 出售債權(quán) 。隨著時間的推移，再出現(xiàn)或有負債的可能將越來越小。 (3)我司作為土地的第一抵押權(quán)人可 防止他人處置抵押物 某某 信托以購買資產(chǎn)包的方式購買吉鴻地產(chǎn)的債權(quán)后，同時受讓相應(yīng)的抵押、查封權(quán)利成為第一抵押權(quán)人，即使有新的債權(quán)人出現(xiàn) ,某某 信托也能在抵押權(quán)擔保范圍內(nèi)優(yōu)先受償，只要我司不主張解除查封，其他人難以處置抵押物（查封物）。 （三） 項目一期開發(fā)的拆遷問題 ： 一期開發(fā)項目中有 469 平米 被 抵押， 涉及業(yè)主 區(qū)玉華、劉錦奎兩人 ，現(xiàn) 無人居住 。華僑城波托菲諾森林湖被亞洲人居環(huán)境協(xié)會等著名專業(yè)機構(gòu)授予 “ 亞洲地域文化及人文景觀創(chuàng)作獎 ” ；20xx 年珠海 第 五 章 信托要素分析 一、信托規(guī)模分析 信托計劃項下資金主要用于兩部 分： 吉鴻地產(chǎn)實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 ，共計 億元債務(wù)；剩余的信托資金（不低于 9000 萬元）用于吉鴻地產(chǎn)一期項目的開發(fā)建設(shè)，項目 一期 需開發(fā) 、 建設(shè) 成本 億元， 由于施工單位無需期初一次性全額付款，所以不高于 元的 55%即 即可啟動建設(shè)并達到可預(yù)售狀態(tài)，即建筑物封頂 。某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 32 第 六 章 風險分析及控制 市場風險 房地產(chǎn)市場的波動相對較大，特別受到宏觀經(jīng)濟發(fā)展、金融政策和購房者對房產(chǎn)價格走勢預(yù)期的影響。 經(jīng)營風險 本信托計劃最終持有吉鴻地產(chǎn) 90%的股權(quán)，同時另 10%的股權(quán)質(zhì)押給我司，相當于我公司控制了吉鴻地產(chǎn) 100%的股權(quán)，該股權(quán)的價值在于項目一期可實現(xiàn)的利潤。 在出現(xiàn)風險時，我司能及時處置相關(guān)抵押物、質(zhì)押物，以確保投資者的資金安全、足額、及時的兌付。 到國土城建與水務(wù)局、法院、土地檔案館實地走訪調(diào)查，南海區(qū)國土城建與水務(wù)局副局長表示在解除抵押、查封手續(xù)后可直接出售 。隨著時間的推移 ，再出現(xiàn)或有負債的可能將越來越小。 項目位于佛山著名風景旅游名勝地 —— 南海西岸風景區(qū)，其無可比擬的開發(fā)、地段、成本等方面的優(yōu)勢，在該片區(qū)具有強有力的競爭優(yōu)勢，未來經(jīng)營預(yù)期良好。 吉鴻地產(chǎn)項目在所屬權(quán)上清晰明確。 我司將恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務(wù)。并且我司將通過委派董事、管理印信、資金監(jiān)管等管理手段以保障信托資金的專款專用以及銷售資金的安全入賬。 該項目的利潤較高，即使市場出現(xiàn)劇烈波動、房價出現(xiàn)大幅度調(diào)整（項目實際銷售價格降至預(yù)期售價的 35%），項目一期產(chǎn)生銷售收入仍可保證信托本金及預(yù)期收益的安全退出。 項目一期產(chǎn)生銷售收入預(yù)計為 億元，足以償 還信托計劃本金及預(yù)期收益。 由 于項目本身不可復(fù)制的優(yōu)越自然環(huán)境與 柏濤咨詢 (深圳 )有限公司 一流的設(shè)計能力，相信項目會成為 令人矚目的優(yōu)秀工程項目 。純水岸、香蜜湖水榭花都和云深處在中華人民共和國建設(shè)部舉辦的（第四屆）“ 20xx 中國住宅創(chuàng)新奪標”活動中分別獲得綜合大