【導(dǎo)讀】吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 市場(chǎng)形勢(shì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 該項(xiàng)目的利潤(rùn)較高，即使市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度調(diào)整（項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格降至預(yù)期售價(jià)的 35%），項(xiàng)目一期產(chǎn)生銷售收入仍可保證信托本金及預(yù)期收益的安全退出。且本次信托計(jì)劃在擁有土地抵押擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保、實(shí)際控制人連帶責(zé)任擔(dān)保，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可以得到最大程度的 控制。 政策風(fēng)險(xiǎn) 信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用領(lǐng)域?qū)儆趪?guó)家宏觀政策調(diào)控的熱點(diǎn)行業(yè)，受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策等的限制和影響較大，由此帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)將加大信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用和處分的風(fēng)險(xiǎn)。未來國(guó)家出臺(tái)的政策是否有利于項(xiàng)目的銷售也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 政府關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策旨在正確引導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，擠壓市場(chǎng)泡沫，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其影響不大。該項(xiàng)目的利潤(rùn)較高，即使出現(xiàn)新政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度調(diào)整（項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格降至預(yù)期售價(jià)的65%），項(xiàng)目一期產(chǎn)生銷售收入 （ 億 *35%= 億元） 仍 可保證信托本金及預(yù)期收益的安全退出。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 本信托計(jì)劃最終持有吉鴻地產(chǎn) 90%的股權(quán)，同時(shí)另 10%的股權(quán)質(zhì)押給我司，相當(dāng)于我公司控制了吉鴻地產(chǎn) 100%的股權(quán)，該股權(quán)的價(jià)值在于項(xiàng)目一期可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)。 控制手段 :項(xiàng)目一期銷售收入約 億元， 稅前 利潤(rùn)近 億元。并且我司將通過委派董事、管理印信、資金監(jiān)管等管理手段以保障信托資金的專款專用以及銷售資金的安全入賬。 信用風(fēng)險(xiǎn) 由于各種主客觀原因，有可能致使胡光曉不能按時(shí)足額回購(gòu)股權(quán)，存在信用違約風(fēng)險(xiǎn)，我司將采取抵押擔(dān)保、連帶擔(dān)保等手段以有效控制違約風(fēng)險(xiǎn) 。 本信托計(jì)劃以 4億元投資吉鴻地產(chǎn) ，并要求： （ 1） .吉鴻地產(chǎn)所擁有的 325 畝土地的土地使用權(quán)抵押在 某某 信托名下，成為第一抵押權(quán)人。根據(jù)佛山市南海區(qū)有關(guān)土地基準(zhǔn)地價(jià)以及相鄰?fù)恋啬壳笆袌?chǎng)價(jià)值，該項(xiàng)目土地價(jià)值每畝市值不低于 250 萬元人民幣，吉鴻地產(chǎn)用于抵押的 325 畝土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值不低于 億元。 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 33 （ 2） .吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉對(duì)信托資金本金及預(yù)期收益的如期足額退出提供不可撤銷的無限連帶責(zé)任擔(dān)保。 （ 3） .吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉承諾信托到期時(shí)胡光曉或其指定第三方以約定價(jià)款受讓 某某 信托所持有的吉鴻地產(chǎn)公司 股權(quán)。 在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，我司能及時(shí)處置相關(guān)抵押物、質(zhì)押物，以確保投資者的資金安全、足額、及時(shí)的兌付。 管理風(fēng)險(xiǎn) 在信托資金的管理運(yùn)用過程中，可能發(fā)生受托人因其知識(shí)、管理水平有缺陷、獲取的信息不完全或存在誤差及對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策走勢(shì)等判斷有誤，影響信托資金運(yùn)作的收益水平和收益兌付。 我司將恪盡職守，履行誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)。 第 七 章 盡職調(diào)查 我部從 20xx 年 8 月與胡光曉接觸，為其擬定初步信托計(jì)劃方案，經(jīng)過對(duì)該公司的盡職調(diào)查及業(yè)務(wù)往來溝通，我部對(duì)調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行了審定，盡職調(diào)查主要工作包括但不限于： 按照“一法兩規(guī)”以及其他法律法規(guī)和我公司內(nèi)部管理、控制制度的要求，對(duì)與本次信托業(yè)務(wù)相關(guān)的所有情況進(jìn)行了解、記錄、核實(shí)和初步分析，確保不存在重大遺漏；核對(duì)基本資料原件與復(fù)印件的一致性。 對(duì)吉鴻地產(chǎn)進(jìn)行上門調(diào)查，全面實(shí)時(shí)地掌握公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況和動(dòng)態(tài)。就公司的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、資信情況、法律關(guān)系、行業(yè)狀況等與有關(guān)人員進(jìn)行溝通了解，并觀察企業(yè)的業(yè)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制議事規(guī)則的執(zhí)行情況和企業(yè)效率。 與吉鴻地產(chǎn)高層就發(fā)行資金信托計(jì)劃進(jìn)行多次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。 與 最大的債權(quán)人南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社進(jìn)行交流，對(duì)方明確表示愿意出售該債權(quán)并全力配合我方進(jìn)行債權(quán)、相應(yīng)抵押權(quán)及查封權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作，包括但不限于簽署相關(guān)債權(quán)、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、向債務(wù)人暨抵押人吉鴻地產(chǎn)發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知與抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓通知、辦理抵押權(quán)過戶登記手續(xù)等事宜。 到國(guó)土城建與水務(wù)局、法院、土地檔案館實(shí)地走訪調(diào)查，南海區(qū)國(guó)土城建與水務(wù)局副局長(zhǎng)表示在解除抵押、查封手續(xù)后可直接出售 。 通過盡職調(diào)查，我們認(rèn)為： 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 34 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)向好，未來的幾年內(nèi)將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策也將保持持續(xù)穩(wěn)定 。 吉鴻地產(chǎn)項(xiàng)目在所屬權(quán)上清晰明確。政府部門表示在合法合規(guī)的前提下將大力支持項(xiàng)目重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)并建設(shè)過程中土地權(quán)證的辦理、項(xiàng)目報(bào)建的手續(xù)、規(guī)劃要點(diǎn)的設(shè)計(jì)及變更、項(xiàng)目的預(yù)售銷售及其他方面。 吉鴻地產(chǎn)經(jīng)過 2 輪股東更換，債權(quán)債務(wù)已相對(duì)清晰，通過歷年的訴訟已經(jīng)固化，且各債權(quán)人的債務(wù)金額清晰。 20xx 年 11 月，現(xiàn)股東承接股權(quán)后，對(duì)債務(wù)已經(jīng)做了相關(guān)的處置手續(xù)，為后期處理債務(wù)奠定了好的基礎(chǔ)。吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉出具承諾函對(duì)未披露的債務(wù)負(fù)責(zé)，吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到了有效控制。項(xiàng)目存在的債權(quán)債務(wù)已充分暴露。隨著時(shí)間的推移 ，再出現(xiàn)或有負(fù)債的可能將越來越小。且項(xiàng)目?jī)r(jià)值充足可承擔(dān) 11 億元以內(nèi)的或有負(fù)債。 項(xiàng)目位于佛山著名風(fēng)景旅游名勝地 —— 南海西岸風(fēng)景區(qū)，其無可比擬的開發(fā)、地段、成本等方面的優(yōu)勢(shì)，在該片區(qū)具有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來經(jīng)營(yíng)預(yù)期良好。 本信托計(jì)劃有市場(chǎng)價(jià)值價(jià)值不低于 億元土地進(jìn)行抵押，同時(shí) 某某 信托以增資擴(kuò)股的形式獲得吉鴻地產(chǎn) 90%股權(quán)，剩余 10%股權(quán)質(zhì)押在 某某 信托名下，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可控。某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 35 第一章 信托業(yè)務(wù)摘要 ...................................................................................................... 2 第二章 信托資金運(yùn)用方式 ............................................................................................... 6 一、項(xiàng)目公司債務(wù)情況 ............................................................................................. 6 二、項(xiàng)目公司名下土地情況 ...................................................................................... 7 三、信托資金運(yùn)用計(jì)劃 ............................................................................................. 9 第 三 章 項(xiàng)目介紹 ............................................................................................................10 一、項(xiàng)目公司概況 ...................................................................................................10 二、項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)介紹 ............................................................................................10 三．項(xiàng)目合作單位介紹 ............................................................................................12 四、項(xiàng)目背景 ..........................................................................................................12 五 、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及定位 ................................................................................................13 六、項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 .........................................................16 七、項(xiàng)目周邊在售樓盤價(jià)格 .....................................................................................19 八、項(xiàng)目改建進(jìn)程時(shí)間安排 .....................................................................................19 九 、投資估算 ..........................................................................................................20 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ............................................................................................20 （二）項(xiàng)目投資估算及資金計(jì)劃 ..............................................................................21 十 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ............................................................................................23 項(xiàng)目一期損益表 .................................................................................................23 項(xiàng)目一期現(xiàn)金流量表測(cè)算 ...................................................................................24 項(xiàng)目敏感性分析 .................................................................................................25 第 四 章 項(xiàng)目要點(diǎn)分析 .....................................................................................................26 （一）吉鴻地產(chǎn)債務(wù)問題的解決 ..............................................................................26 （二）或有負(fù)債： ...................................................................................................26 （三）項(xiàng)目一期開發(fā)的拆遷問題： ...........................................................................28 （四）項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)： .........................................................................................28 （五）項(xiàng)目的銷售： ................................................................................................29 第 五 章 信托要素分析 .....................................................................................................30 第 六 章 風(fēng)險(xiǎn)分析及控制 ..................................................................................................32 第 七 章 盡職調(diào)查 ............................................................................................................33 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 36