【正文】 當(dāng)?shù)氐墓こ坛杀緝r(jià)格進(jìn)行測(cè)算，整個(gè)項(xiàng)目的投資預(yù)計(jì)為 174985 萬(wàn)元，主要包括土地成本、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、基礎(chǔ)工程成本、主體建筑安裝工程成本、設(shè)備供應(yīng)工程成本、配套工程成本、裝修工程成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。同時(shí) 就發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行多 次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。若因合作方及投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期本金和收益的按時(shí)收回。 **信托固有資金與其他委托人資金共同管理運(yùn)用， **信托在認(rèn)購(gòu)中不享有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，并與其他委托人享有同等義務(wù)及權(quán)益。 （ 2）信用風(fēng)險(xiǎn)的控制 受托人將發(fā)揮在金融信托領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)責(zé)任制 47 度和分離制度，堅(jiān)持各種調(diào)查、審查、檢查制度，建立嚴(yán)格有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制制度。 （ 2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 指信托資金募集不足會(huì)導(dǎo)致信托不能成立而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)合作方、項(xiàng)目公司及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料搜集、整理與審核。商業(yè)已簽約入駐的有 BHG精品超市、中國(guó)第一家在美國(guó)上市的保利博納影院、世界潮流的西班牙品牌 MANGO、 GUESS、特力屋；商業(yè)即將簽約的有 .、 Camp。 2021 年 9 月，蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司付清以上地塊的全部土地出讓金人民幣 34400 萬(wàn)元并取得國(guó)有土地使用權(quán)證【吳國(guó)用（ 2021）第 06108002 號(hào)】。從蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)近五年的走勢(shì)來(lái)看，全市成交量受政策的影響，走勢(shì)高低錯(cuò)落， 2021 年達(dá)到近年來(lái)的最高峰，而 2021 年受兩次調(diào)控影響，成交量下降明顯，但成交價(jià)格上揚(yáng)力度則為歷年之最。全境東西 92． 95 公里，南北長(zhǎng) 公里，全區(qū)戶(hù)籍人口近 60 萬(wàn)人。 15 第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、項(xiàng)目投資環(huán)境 （一） 蘇州市概況 蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲東部的太湖之濱，江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長(zhǎng)江，是長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市之一。 （五） 高潔萍 —— 高級(jí)造價(jià)工程師 畢業(yè)于蘇州市建筑職業(yè)大學(xué)，高級(jí)工程師。歷經(jīng)多年的發(fā)展，三和公司在汽車(chē)、摩托車(chē)、制冷行業(yè)等有較高的知名度。蔡女士的主要經(jīng)歷如下： 1995 年至 2021 年任深圳康平石油有限公司董事總經(jīng)理、香港金程石油企業(yè)有限公司深圳分公 司總經(jīng)理； 2021 年至 2021 年任蘇州恒龍置業(yè)有限公司董事總經(jīng)理； 2021 年至 2021 年任嘉興中創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)； 2021 年 1 月起任蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)。受托人可以通過(guò)獲取分紅或依據(jù)《公司法》第一百七十八條對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行減資等方式向受益人分配信托本金及收益。 銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)主要用于保管項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章和法定代表人的個(gè)人銘章。 （三）信托期限： 18個(gè)月，信托計(jì)劃滿(mǎn) 12個(gè)月后，信托計(jì)劃可提前或部分提前終止。 受托人通過(guò)委派項(xiàng)目公司董事、實(shí)行印信和資金監(jiān)管等方式對(duì)項(xiàng)目公司的日常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)控，確保對(duì)項(xiàng)目公司日常經(jīng)營(yíng)管理的知情權(quán)和對(duì)重大事項(xiàng)的一票否決權(quán)。注入資金時(shí)限及金額具體為： A、到期前第三個(gè)月內(nèi)注入信托資金總額的 20%； B、到期前第二個(gè)月內(nèi)注入信托資金總額的 30%； C、到期前一個(gè)月內(nèi)注入信托資金總額的 50%； 在信托退出日前 10 天將所有用于保證信托資金退出的款項(xiàng)全部歸集完畢。 若上述方式不能順利實(shí)施或不能使信托資金順利退出，受托人可以采取其他符合法律、法規(guī)以及相關(guān)協(xié)議約定的方式處分項(xiàng)目公司股權(quán)或資產(chǎn)，并按信托文件的約定 ,以處置所得向受益人分配信托本金和收益，并支付各項(xiàng)費(fèi)用。該項(xiàng)目已全部銷(xiāo)售完畢，項(xiàng)目回報(bào)率為 60%。作為一家專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，中潤(rùn)置業(yè)在其近十年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，吸引和培養(yǎng)了一批精通商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)人士，其管理團(tuán)隊(duì)核心成員簡(jiǎn)介如下： （一） 熊芳 —— 商業(yè)運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理 2021 年 6 月畢業(yè)于澳大利亞拉籌伯大學(xué)法律與管理學(xué)院，獲得工商管理碩士學(xué)位。曾先后在湘潭盤(pán)龍山莊大酒店、昆山上湖寶曼酒店、昆山深國(guó)投商用置業(yè)有限公司、蘇南萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司等 處擔(dān)任工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)、物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)總工等職務(wù)，在物業(yè)管理、酒店籌建及運(yùn)作等方面經(jīng)驗(yàn)豐富。 1993 年，蘇州被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為“較大的市”。 近年來(lái)，吳中區(qū)著力 發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì) ，推動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。值得一提的是自 9 月新五條出臺(tái)后，各地開(kāi)始全面實(shí)施限購(gòu)令，對(duì)住宅打壓力度巨大，商業(yè)物業(yè)則成為了市場(chǎng)上的香饃饃，開(kāi)發(fā)商在四季度新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目和推盤(pán)量上均呈現(xiàn)大幅度的提升，可見(jiàn)商業(yè)物業(yè)抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力已經(jīng)得到開(kāi)發(fā)商、投資者、購(gòu)買(mǎi)者等多方的認(rèn)同。第一部分是由中潤(rùn)置業(yè)投資興建 30 的 22 萬(wàn)平方米， 具體包括： 1 幢高達(dá) 228 米（主城區(qū)第一高樓）的43 層超高層主樓建筑面積約 63000 平方米； 1 幢 100 米 26層酒店式公寓建筑面積約 25000 平方米；購(gòu)物中心及地下一層商業(yè)建筑面積約75000 平方米； 1 條餐飲商業(yè)步行街建筑面積約 4500 平方米；地下 2— 3 層配套停車(chē)場(chǎng)建筑面積約 48900 平方米。 銷(xiāo)售稅金、土地增值稅、所得稅暫時(shí)未計(jì)入成本內(nèi) 具體明細(xì)內(nèi)容詳見(jiàn)下表： 會(huì)計(jì)科目編號(hào) 項(xiàng)目總投資預(yù)算科目 總投資4 0 1 . 0 2 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)357794 0 1 . 0 2 . 0 1 土地出讓金 344004 0 1 . 0 2 . 0 4 土地取得的其他支出 13794 0 1 . 0 4前期工程費(fèi) 43604 0 1 . 0 4 . 0 1 設(shè)計(jì)費(fèi) 29404 0 1 . 0 4 . 0 2 勘探 254 0 1 . 0 4 . 0 3 前三通一平及臨時(shí)設(shè)施 6404 0 1 . 0 4 . 0 4 行政事業(yè)型收費(fèi) 1504 0 1 . 0 4 . 0 5 監(jiān)理費(fèi) 3704 0 1 . 0 4 . 0 6 造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 2354 0 1 . 0 3 建筑安裝工程費(fèi) 976404 0 1 . 0 3 . 0 1 建安費(fèi)用（含基礎(chǔ)） 569404 0 1 . 0 3 . 0 2 獨(dú)立安裝費(fèi)用 79004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 1 門(mén)窗 5004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 2 電梯 40004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 3 空調(diào) 34004 0 1 . 0 3 . 0 3 外墻裝飾 75004 0 1 . 0 3 . 0 4 室內(nèi)裝飾 253004 0 1 . 0 5 基礎(chǔ) \ 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 126404 0 1 . 0 5 . 0 1 供水工程 504 0 1 . 0 5 . 0 2 供電工程 38004 0 1 . 0 5 . 0 3 排水工程 2504 0 1 . 0 5 . 0 4 智能化工程 22004 0 1 . 0 5 . 0 5 景觀工程（含小區(qū)道路） 10504 0 1 . 0 5 . 0 6 消防系統(tǒng) 17004 0 1 . 0 5 . 0 7 信息系統(tǒng) 1204 0 1 . 0 5 . 0 8 燃?xì)夤こ?5004 0 1 . 0 8 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 2970503 銷(xiāo)售費(fèi)用 81805 0 3 . 0 1 工資 2105 0 3 . 0 2 勞保福利費(fèi) 305 0 3 . 0 3 辦公費(fèi) 10305 0 3 . 0 4 差旅費(fèi)1605 0 3 . 0 5 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 1505 0 3 . 0 6 廣告 \ 宣傳費(fèi) 41005 0 3 . 0 7 其他 2500521 管理費(fèi)用 29205 2 1 . 0 1 工資 8405 2 1 . 0 2 福利、勞保 905 2 1 . 0 3 辦公費(fèi) 13505 2 1 . 0 4 業(yè)務(wù)招待費(fèi)4505 2 1 . 0 5 其他 190522 財(cái)務(wù)費(fèi)用 134665 2 2 . 0 2 利息支出 134465 2 2 . 0 3 手續(xù)費(fèi) 20合計(jì) 174985 37 （二）項(xiàng)目?jī)r(jià)值測(cè)算 根據(jù)蘇州市場(chǎng)行情結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，中潤(rùn)蘇州 中心項(xiàng)目的銷(xiāo)售定價(jià)策略如下：商業(yè)街銷(xiāo)售均價(jià)為 65000 元 /平方米， 100 米26層酒店式公寓銷(xiāo)售均價(jià)為 20210 元 /平方米，超高層寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)為 22021 元 /平方米，超高層主樓的巔峰豪庭銷(xiāo)售均價(jià)為 30000 元 /平方米，整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售部分的總收入預(yù)計(jì)可達(dá) 202100 萬(wàn)元。 通過(guò)盡職調(diào)查，我們認(rèn)為： 合作方內(nèi)部機(jī)構(gòu)精煉，人員配備精干，擁有一批年富力強(qiáng)、具有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理人才和技術(shù)人才。 （ 3）公司內(nèi)部其他風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目中，合作方及投資項(xiàng)目的盈利能力受到其經(jīng)營(yíng)狀況的影響，因此，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和相關(guān)各種業(yè)態(tài)市場(chǎng)狀況若發(fā)生大的變化，則會(huì)影響到本項(xiàng)目的投資收益。當(dāng)本信托計(jì)劃出現(xiàn)超募時(shí)， **信托優(yōu)先保證其他委托人認(rèn)購(gòu)，必要時(shí)， **信托退出固有資金認(rèn)購(gòu)以保證其他委托人的投資需要。定期公告項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)情況 ，加強(qiáng)與托管銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風(fēng)險(xiǎn)。 45 第六章 風(fēng)險(xiǎn)揭示與控制 一、可能存在風(fēng)險(xiǎn) 1．外部風(fēng)險(xiǎn) （ 1）政策風(fēng)險(xiǎn) 由于國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于信托項(xiàng)目審核和報(bào)批的規(guī)定，本項(xiàng)目在發(fā)行的過(guò)程中，有可能遭遇政策風(fēng)險(xiǎn)。 *月 *月 *月 *月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當(dāng)年小計(jì)0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 0一、 預(yù)計(jì)資金流入 0 0 0 0 5720 56750 12670 6480 12680 14300 7810 14270 130680 銷(xiāo)售 5720 6950 12670 6480 12680 14300 7810 14270 80880 自籌資金 0 借款 0 信托資金 49800 49800二、 預(yù)計(jì)資金流出 0 0 0 0 1904 7376 21627 7570 12163 11321 4811 7148 73919 土地征用及拆遷 0 建筑安裝工程費(fèi) 780 2700 16250 5200 7420 4250 3700 4500 44800 前期工程費(fèi) 23 150 940 383 55 93 1644 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 300 100 2850 1100 850 300 900 6400 銷(xiāo)售費(fèi) 154 188 342 175 342 386 211 385 2184 管理費(fèi) 55 55 55 55 55 55 55 55 440 財(cái)務(wù)費(fèi) 100 3586 100 100 2350 100 80 80 6496 其他費(fèi)用 0 稅金 492 598 1090 557 1090 1230 672 1227 6956 歸還股東借款及關(guān)聯(lián)方往來(lái)款 0 0 01 還貸款 0 5000 5000三、當(dāng)期資金余缺 0 0 0 0 3816 49374 8957 1090 517 2979 2999 7122 56761四、資金凈流量 0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 56761 56761期初資金余額序號(hào) 42 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當(dāng)年小計(jì) 合計(jì)56761 60006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 56761 08400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 2344308400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 1846300 00 00 498005154 5182 4060 7237 1591 8045 5216 839 4994 6653 4597 56177 109746 1836650 04000 3700 2021 5370 4100 3700 4000 1500 28370 7317070 23 23 23 50 23 70 282 1926600 300 500 300 100 250 2050 8450227 316 317 342 342 343 163 163 253 112 112 112 2801 498555 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 660 110080 80 80 80 80 6056 80 80 80 80 50 4034 10860 173560 0722 1008 1009 1090 1090 1091 519 519 806 356 357 356 8923 158780 00 600