【正文】 通過對信托監(jiān)管賬戶的全程控制和對資金的預算管理等方式，確保信托資金按照要求進行使用，保證資金安全，控制信托計劃運營風險。 （六）信托資金退出方式： 為充分保障受益人的利益，信托期滿時，采取以下方式安全退出信托資金，以滿足受益人信托本金和預期收益。信托計劃終止時，受托人可以按《公司法》及項目公司《章程》相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓 項目公司股權(quán)。 7 受托人將按照首先維護信托財產(chǎn)安全，其 次兼顧項目公司穩(wěn)定發(fā)展的原則，根據(jù)信托計劃的運作情況，在上述范圍內(nèi)自主選擇信托資金的退出方式。 二、信托收益 受益人預期收益： 認購資金為 100～ 300 萬元的受益人（ A 類受益人 ）收益率預計為 10%/年；認購資金為 300 萬元～ 500 萬元（含300萬元）的受益人（ B 類受益人）收益率預計為 12%/年；認購資金為 500～ 1000 萬元以上（含 500 萬元）的受益人（ C 類受益人）收益率預計為 13%/年；認購資金為 1000 萬元以上（含 1000 萬元）的受益人（ D 類受益人）收益率預計為 14%/年 8 第二章 合作方介紹 一、 項目公司簡介 中潤蘇州中心項目的開發(fā)建設(shè)主體即項目法人蘇州中潤置業(yè)有限公司成立于二〇〇八年一月十八日，企業(yè)注冊地址為江蘇省蘇州市吳中區(qū)長橋街道寶帶西路 178 號，法定代表人為蔡麗 萍，注冊資本為人民幣 20210 萬元，企業(yè)類型為有限責任公司，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理，企業(yè)工商注冊號為320506000134031， 暫定二級開發(fā)資質(zhì)。 公司股東結(jié)構(gòu)如下： 序號 股東姓名或者名稱 出資方式 出資額 所占份額 1 蔡麗萍 貨幣 1000 萬元 5% 2 范振國 貨幣 2021 萬元 10% 3 楊金法 貨幣 2021 萬元 10% 4 蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司（蔡麗萍與浙江三和機電有限公司占 50%股權(quán) ） 貨幣 15000 萬元 75% 合計 貨幣 20210 萬元 100% 9 二、 核心 股東背景簡介 蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司系由蔡麗萍女士和浙江三和機電科技有限公司共同出資組建的有限 責任公司，企業(yè)成立于二〇一〇年三月十六日，注冊地址為蘇州市吳中區(qū)寶帶西路 111 號，法定代表人為蔡麗萍，注冊資本為 1000 萬元人民幣，公司經(jīng)營范圍為實業(yè)投資、項目投資、投資管理、投資咨詢，企業(yè)工商注冊號為 320506000193777。 2021 年在江蘇昆山市投資開發(fā)了 18 萬平方米，以建材、木材批發(fā)為主的大型商貿(mào)城，總投入 8000 萬， 2021 年 6 月 18日建成開業(yè)。 2021 年 6 月份在浙江嘉興市投資開發(fā)了 32 萬平方米，以電氣、五金、電子等批發(fā)為主的大型國際電氣商貿(mào)城。二、商辦項目《中潤 蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司的另一個股東浙江三和機電科技有限公司成立于二〇〇五年十月十四日，企業(yè)注 冊地址為嘉興市秀洲區(qū)高照街道加創(chuàng)路 1568 號，法定代表人為戴其豐，企業(yè)類型為有限責任公司，公司經(jīng)營范圍為加工、生產(chǎn)銷售活塞銷、電機軸、標準緊固件、汽車關(guān)鍵零部件、摩托車關(guān)鍵零部件、高檔建筑五金件、五金塑料制品、模具、金屬加工機械設(shè)備，經(jīng)營期限為 50 年，企業(yè)工商注冊號為 330400400006233。 戴其豐先生 2021 年 9 月 — 2021 年 12 月就讀于浙江大學經(jīng)濟管 11 理系， 2021 年 6 月 —2021 年 5 月在清華大學工商管理總裁班進修。 2021 年 5 月 – 2021 年 7 月在平安集團下屬公司平安信托投資有限公司工作，擔任其湖北荊州項目的總經(jīng)理。曾服務(wù)于黃河集團、富力地產(chǎn)等多家知名開發(fā)商，中國注冊房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人 ，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售經(jīng)驗。擁有會計師職稱和中國注冊會計師資格（ CPA），長期從事大型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作，曾任職于蘇州建屋發(fā)展集團，先后擔任錦業(yè)建屋、建屋廠房、建屋體育、重元寺開發(fā)公司、商旅旅游公司等多家公司財務(wù)部經(jīng)理。 （六） 錢小明 —— 工程部項目經(jīng)理 畢業(yè)于上海交通大學工業(yè)與民用建筑專業(yè)，中共黨員，工程師。 （八） 陳滄海 —— 策劃經(jīng)理 1997 年畢業(yè)于福大工藝美院，在國內(nèi)設(shè)計大賽上獲過眾多獎項。 （九） 張劍 —— 高級景觀工程師 19932021 年就讀于福建農(nóng)林大學，獲園林專業(yè)學士學位和城市規(guī)劃專業(yè)碩士學位 。 14 （十一）高欣 —— 造價工程師 畢業(yè)于天津商學院造價管理專業(yè)，工程預決算專業(yè)工程師，曾先后任職于 蘇州二建建筑集團有限公司 、蘇州市中正工程造價咨詢事務(wù)所，主要負責工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大廈、金河國際大廈、錦和加州項目等工程項目的全過程造價控制、預決算審計等工作。 1981 年 2 月，國務(wù)院將蘇州市列為全國 4 個重點環(huán)境保護城市。 蘇州市市域面積為 8488 平方公里，包括市區(qū)和張家港、常熟、太倉、昆山和吳江 5 個縣級市。改革開放以來，蘇州市堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，大力實施科教興市、經(jīng)濟國際化、可持續(xù)發(fā)展和城市化戰(zhàn)略，積極推進體制和科技創(chuàng)新，國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展。 （二） 吳中區(qū)概況 吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園3 9 1 . 5 44 5 1 . 65 2 6 . 16 2 5 . 18 2 1 . 3 61 0 5 5 . 4 41 2 4 5 . 51 5 5 1 . 7 52 0 2 6 . 8 42 4 0 7 . 8 90500100015002021250030002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年蘇州歷年消費品零售總額（億元）蘇州市 G D P 產(chǎn)值及增長率2802345040264820570167017400900018%2 3 . 1 3 %1 6 . 7 0 %1 9 . 7 2 %1 8 . 2 6 %1 7 . 5 4 %1 0 . 4 3 %2 1 . 6 2 %02021400060008000100002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 20210%5%10%15%20%25%G D P ( 億元) 增幅 19 區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，西銜太湖，與無錫市、浙江省湖州市隔湖相望。 吳中區(qū)是蘇州的南大門，按照市政府“南優(yōu)”要求，吳中區(qū)在城市功能、形態(tài)等方面將全方位與中心城區(qū)無縫對接。 2021 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 510 億元，比上年增長 %，其中人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按戶籍人口計算） 86698 元，按當前匯率折算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值 12697 美元，同比增加 769美元。 20 二 、項目 市場研究及定位 (一 )蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 2021 年蘇州固定資產(chǎn)投資總額為 億元，占全市 GDP 總額的40%，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)發(fā)展得到快速發(fā)展。 供應 成交 供銷比供應 成交 供銷比 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12 11_1 11_2 23 2021年蘇州全市成交面積達 萬平方米，比 09年減少 45%；全市成交套數(shù) 47226 套，比 09 年減少 39%；成交均價為 9955 元 /平方米，環(huán)比上漲 34%。蘇州的購買力比較強勁，潛在購買力基礎(chǔ)龐大，為 2021 年蘇州房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，樓市將經(jīng)歷一次“機遇”與“危機”并存的政策消化年。從區(qū)域供應量來看：吳中區(qū)、相城區(qū)是蘇州市近兩年商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域， 2021 年二區(qū)域的供應面積比重占到全市 60%之多，并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢。2021 年商業(yè)物業(yè)的成交走勢總體看是量升價平， 2021 年總體看是量價齊升，橫向比對 2021 年和 2021 年，加之各年度的政 策環(huán)境，足見商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢日漸明朗，開發(fā)商和消費者的青睞程度日益提高。 2021 年 12 月 28 日，在蘇州市國土資源局主持的國有土地使用權(quán)拍賣會上，蘇州中潤置業(yè)有限公司獲得上述地塊的開發(fā)權(quán)。 2021 年 10月取得項目首批商品房預售許可證【蘇房預吳（ 2021） 202 號】 （取得預售證的部分為一期的商業(yè)街部分及整個二期酒店式公寓） 。另一部分是為本項目做配套的由政府建設(shè)的現(xiàn)代文體中心、吳文化中心、文化創(chuàng)意大樓等建筑面積約 14萬平方米。本項目的建成，將成為吳中區(qū)新經(jīng)濟發(fā)展的支撐點，成為本土商業(yè)巨頭，構(gòu)筑繁華商圈中心，締造城市財富圖騰，帶動吳中區(qū)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的步伐。本項目購物中心 32 以香港頂級購物中心規(guī)劃理念為藍本，領(lǐng)銜吳中核心商圈，擁有最具舒適、休閑、品味的一站式一流的購物環(huán)境，軌道 4 號樞紐集聚區(qū)輻射周邊 240萬消費人群。以上國際高端主力品牌商家的入駐，勢必會為本項目帶來大量人流，從而進一步提升中潤蘇州中心這一 城市中央高端商業(yè)復合體 的項目形象和品牌價值，大力推動本項目的全面銷售。具體明細如下表所示： 名稱 銷售單價 銷售面積 銷售收入 商業(yè)街 65000 元 /平方米 4500 平方米 億元 酒店式公寓 20210 元 /平方米 25000 平方米 5 億元 超高層寫字樓 22021 元 /平方米 36000 平方米 億元 超高層主樓的巔峰豪庭 30000 元 /平方米 14000 平方米 億元 合計 79500 平方米 億元 此外，購物中心 75000 平方米 （具備分割銷售條件）擬 由開發(fā)商持有經(jīng)營，預計資產(chǎn)估值為 30 億元；酒店及會所 13000 平方米（其中 2021 平方米無產(chǎn)權(quán) ，其余部分具備銷售條件 ） 擬 由開發(fā)商持有經(jīng)營，預計資產(chǎn)估值為 5 億元 ，整個物業(yè)在不考慮未來因業(yè)態(tài)成熟及政策導向（因打壓住宅價格而給商業(yè)地產(chǎn)帶來利好）產(chǎn)生的升值效應，僅按目前價格估算價值即可高達 55億元，對于不超過 億元的信托資金而言在 完工狀態(tài)下安全邊際極高。 （ 五 ）敏感性分析 將發(fā)生變化較為可能的二項指標：銷售收入（ 物業(yè)總估算價值 ）和 總投資 成本進行敏感性分析，根據(jù)市場情況來看，銷售收入上下浮動 5%10%是有可能的，而 總投資 成本也有 5%－ 10%浮動。 四 、現(xiàn)金流量預測 從其現(xiàn)金流預測可以看 到 ，項目建設(shè)現(xiàn)金流充足，信托期間其現(xiàn)金流完全可以覆蓋信托計劃信托資金的本金及收益，在信托資金預計退出時點上依靠銷售回款產(chǎn)生的巨額累計凈現(xiàn)金流完全可以保障信托資金的安全退出。 派專人考察與合作方以前有關(guān)的成功案例，對其管理團隊及其管理能力有了直觀的認識； 多次前往工商、稅務(wù)等政府機構(gòu)對項目公司相關(guān)信息進行查詢、核實，作出深入調(diào)查了解。公司管理層均為經(jīng)驗豐富、責任心強、專業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。本項目現(xiàn)已取得部分預售證（按目前銷售價格估算可以達到 7 億元）， 預計 8 月份超高層寫字樓也可以取得預售許可證，預計 2021 年底超高層主樓的公寓部分也可以取得預售許可證，經(jīng)測算在此期間內(nèi)需要資金投入約為 5 億元，信托資金中用于投入后續(xù)開發(fā)建設(shè)的 億元到位后配合預計在 2021 年內(nèi)即可產(chǎn)生的約 8 億元銷售回款，完全可以符合滾動開發(fā)的要求，覆蓋后續(xù)開發(fā)的資金缺口。 在控制股權(quán)的基礎(chǔ)上，該信托計劃還增加了 蔡麗萍 （ 蘇州中潤置業(yè)有限公司董事長 、實際控制人）提供不可 撤銷的無限連帶責任保證擔保無疑是為信托資金的安全退出增添了更大程度的保障。 2．內(nèi)部風險 （ 1）管理風險 在信托資金的管理和運用中，可能因為受托人及合作方管理方式、管理能力的缺陷 ，導致信托資金運作的管理失當。 而公司面臨的行業(yè)政策風險 —— 如房地產(chǎn)項目開發(fā)的貸幣政策、稅收政策、行業(yè)管理政策，以及市場風險，都將不同程度的對合作方 46 和 項目的正常運行帶來影響。 （ 3）其他風險的預警 盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強對不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報告不可抗力 因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應的對策。 在建立專人管理、定職定責管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到?？顚Ｓ?。 在嚴格控制外部風險的同時，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項目公司的內(nèi)部動態(tài)，并及時做到信息的披露工作。 第七章 結(jié)論 綜上所述，本項目風險較低、收益高、影響大、保障措施充分、銷售渠道基本已經(jīng)落實，故請公司