【正文】 通過(guò)對(duì)信托監(jiān)管賬戶(hù)的全程控制和對(duì)資金的預(yù)算管理等方式，確保信托資金按照要求進(jìn)行使用，保證資金安全，控制信托計(jì)劃運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 （六）信托資金退出方式： 為充分保障受益人的利益，信托期滿(mǎn)時(shí)，采取以下方式安全退出信托資金，以滿(mǎn)足受益人信托本金和預(yù)期收益。信托計(jì)劃終止時(shí)，受托人可以按《公司法》及項(xiàng)目公司《章程》相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司股權(quán)。 7 受托人將按照首先維護(hù)信托財(cái)產(chǎn)安全，其 次兼顧項(xiàng)目公司穩(wěn)定發(fā)展的原則，根據(jù)信托計(jì)劃的運(yùn)作情況，在上述范圍內(nèi)自主選擇信托資金的退出方式。 二、信托收益 受益人預(yù)期收益： 認(rèn)購(gòu)資金為 100～ 300 萬(wàn)元的受益人（ A 類(lèi)受益人 ）收益率預(yù)計(jì)為 10%/年；認(rèn)購(gòu)資金為 300 萬(wàn)元～ 500 萬(wàn)元（含300萬(wàn)元）的受益人（ B 類(lèi)受益人）收益率預(yù)計(jì)為 12%/年；認(rèn)購(gòu)資金為 500～ 1000 萬(wàn)元以上（含 500 萬(wàn)元）的受益人（ C 類(lèi)受益人）收益率預(yù)計(jì)為 13%/年；認(rèn)購(gòu)資金為 1000 萬(wàn)元以上（含 1000 萬(wàn)元）的受益人（ D 類(lèi)受益人）收益率預(yù)計(jì)為 14%/年 8 第二章 合作方介紹 一、 項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 中潤(rùn)蘇州中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體即項(xiàng)目法人蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司成立于二〇〇八年一月十八日，企業(yè)注冊(cè)地址為江蘇省蘇州市吳中區(qū)長(zhǎng)橋街道寶帶西路 178 號(hào)，法定代表人為蔡麗 萍，注冊(cè)資本為人民幣 20210 萬(wàn)元，企業(yè)類(lèi)型為有限責(zé)任公司，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理，企業(yè)工商注冊(cè)號(hào)為320506000134031， 暫定二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 公司股東結(jié)構(gòu)如下： 序號(hào) 股東姓名或者名稱(chēng) 出資方式 出資額 所占份額 1 蔡麗萍 貨幣 1000 萬(wàn)元 5% 2 范振國(guó) 貨幣 2021 萬(wàn)元 10% 3 楊金法 貨幣 2021 萬(wàn)元 10% 4 蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司（蔡麗萍與浙江三和機(jī)電有限公司占 50%股權(quán) ） 貨幣 15000 萬(wàn)元 75% 合計(jì) 貨幣 20210 萬(wàn)元 100% 9 二、 核心 股東背景簡(jiǎn)介 蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司系由蔡麗萍女士和浙江三和機(jī)電科技有限公司共同出資組建的有限 責(zé)任公司，企業(yè)成立于二〇一〇年三月十六日，注冊(cè)地址為蘇州市吳中區(qū)寶帶西路 111 號(hào)，法定代表人為蔡麗萍，注冊(cè)資本為 1000 萬(wàn)元人民幣，公司經(jīng)營(yíng)范圍為實(shí)業(yè)投資、項(xiàng)目投資、投資管理、投資咨詢(xún)，企業(yè)工商注冊(cè)號(hào)為 320506000193777。 2021 年在江蘇昆山市投資開(kāi)發(fā)了 18 萬(wàn)平方米，以建材、木材批發(fā)為主的大型商貿(mào)城，總投入 8000 萬(wàn)， 2021 年 6 月 18日建成開(kāi)業(yè)。 2021 年 6 月份在浙江嘉興市投資開(kāi)發(fā)了 32 萬(wàn)平方米，以電氣、五金、電子等批發(fā)為主的大型國(guó)際電氣商貿(mào)城。二、商辦項(xiàng)目《中潤(rùn) 蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司的另一個(gè)股東浙江三和機(jī)電科技有限公司成立于二〇〇五年十月十四日，企業(yè)注 冊(cè)地址為嘉興市秀洲區(qū)高照街道加創(chuàng)路 1568 號(hào)，法定代表人為戴其豐，企業(yè)類(lèi)型為有限責(zé)任公司，公司經(jīng)營(yíng)范圍為加工、生產(chǎn)銷(xiāo)售活塞銷(xiāo)、電機(jī)軸、標(biāo)準(zhǔn)緊固件、汽車(chē)關(guān)鍵零部件、摩托車(chē)關(guān)鍵零部件、高檔建筑五金件、五金塑料制品、模具、金屬加工機(jī)械設(shè)備，經(jīng)營(yíng)期限為 50 年，企業(yè)工商注冊(cè)號(hào)為 330400400006233。 戴其豐先生 2021 年 9 月 — 2021 年 12 月就讀于浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)管 11 理系， 2021 年 6 月 —2021 年 5 月在清華大學(xué)工商管理總裁班進(jìn)修。 2021 年 5 月 – 2021 年 7 月在平安集團(tuán)下屬公司平安信托投資有限公司工作，擔(dān)任其湖北荊州項(xiàng)目的總經(jīng)理。曾服務(wù)于黃河集團(tuán)、富力地產(chǎn)等多家知名開(kāi)發(fā)商，中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人 ，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。擁有會(huì)計(jì)師職稱(chēng)和中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格（ CPA），長(zhǎng)期從事大型 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，曾任職于蘇州建屋發(fā)展集團(tuán)，先后擔(dān)任錦業(yè)建屋、建屋廠房、建屋體育、重元寺開(kāi)發(fā)公司、商旅旅游公司等多家公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。 （六） 錢(qián)小明 —— 工程部項(xiàng)目經(jīng)理 畢業(yè)于上海交通大學(xué)工業(yè)與民用建筑專(zhuān)業(yè)，中共黨員，工程師。 （八） 陳滄海 —— 策劃經(jīng)理 1997 年畢業(yè)于福大工藝美院，在國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)大賽上獲過(guò)眾多獎(jiǎng)項(xiàng)。 （九） 張劍 —— 高級(jí)景觀工程師 19932021 年就讀于福建農(nóng)林大學(xué)，獲園林專(zhuān)業(yè)學(xué)士學(xué)位和城市規(guī)劃專(zhuān)業(yè)碩士學(xué)位 。 14 （十一）高欣 —— 造價(jià)工程師 畢業(yè)于天津商學(xué)院造價(jià)管理專(zhuān)業(yè)，工程預(yù)決算專(zhuān)業(yè)工程師，曾先后任職于 蘇州二建建筑集團(tuán)有限公司 、蘇州市中正工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所，主要負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大廈、金河國(guó)際大廈、錦和加州項(xiàng)目等工程項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)控制、預(yù)決算審計(jì)等工作。 1981 年 2 月，國(guó)務(wù)院將蘇州市列為全國(guó) 4 個(gè)重點(diǎn)環(huán)境保護(hù)城市。 蘇州市市域面積為 8488 平方公里，包括市區(qū)和張家港、常熟、太倉(cāng)、昆山和吳江 5 個(gè)縣級(jí)市。改革開(kāi)放以來(lái)，蘇州市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，大力實(shí)施科教興市、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、可持續(xù)發(fā)展和城市化戰(zhàn)略，積極推進(jìn)體制和科技創(chuàng)新，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展。 （二） 吳中區(qū)概況 吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園3 9 1 . 5 44 5 1 . 65 2 6 . 16 2 5 . 18 2 1 . 3 61 0 5 5 . 4 41 2 4 5 . 51 5 5 1 . 7 52 0 2 6 . 8 42 4 0 7 . 8 90500100015002021250030002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年蘇州歷年消費(fèi)品零售總額（億元）蘇州市 G D P 產(chǎn)值及增長(zhǎng)率2802345040264820570167017400900018%2 3 . 1 3 %1 6 . 7 0 %1 9 . 7 2 %1 8 . 2 6 %1 7 . 5 4 %1 0 . 4 3 %2 1 . 6 2 %02021400060008000100002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 20210%5%10%15%20%25%G D P ( 億元) 增幅 19 區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，西銜太湖，與無(wú)錫市、浙江省湖州市隔湖相望。 吳中區(qū)是蘇州的南大門(mén)，按照市政府“南優(yōu)”要求，吳中區(qū)在城市功能、形態(tài)等方面將全方位與中心城區(qū)無(wú)縫對(duì)接。 2021 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 510 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按戶(hù)籍人口計(jì)算） 86698 元，按當(dāng)前匯率折算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值 12697 美元，同比增加 769美元。 20 二 、項(xiàng)目 市場(chǎng)研究及定位 (一 )蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 2021 年蘇州固定資產(chǎn)投資總額為 億元，占全市 GDP 總額的40%，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)發(fā)展得到快速發(fā)展。 供應(yīng) 成交 供銷(xiāo)比供應(yīng) 成交 供銷(xiāo)比 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12 11_1 11_2 23 2021年蘇州全市成交面積達(dá) 萬(wàn)平方米，比 09年減少 45%；全市成交套數(shù) 47226 套，比 09 年減少 39%；成交均價(jià)為 9955 元 /平方米，環(huán)比上漲 34%。蘇州的購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)勁，潛在購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)龐大，為 2021 年蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，樓市將經(jīng)歷一次“機(jī)遇”與“危機(jī)”并存的政策消化年。從區(qū)域供應(yīng)量來(lái)看：吳中區(qū)、相城區(qū)是蘇州市近兩年商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域， 2021 年二區(qū)域的供應(yīng)面積比重占到全市 60%之多，并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢(shì)。2021 年商業(yè)物業(yè)的成交走勢(shì)總體看是量升價(jià)平， 2021 年總體看是量?jī)r(jià)齊升，橫向比對(duì) 2021 年和 2021 年，加之各年度的政 策環(huán)境，足見(jiàn)商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)日漸明朗，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的青睞程度日益提高。 2021 年 12 月 28 日，在蘇州市國(guó)土資源局主持的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)上，蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司獲得上述地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。 2021 年 10月取得項(xiàng)目首批商品房預(yù)售許可證【蘇房預(yù)吳（ 2021） 202 號(hào)】 （取得預(yù)售證的部分為一期的商業(yè)街部分及整個(gè)二期酒店式公寓） 。另一部分是為本項(xiàng)目做配套的由政府建設(shè)的現(xiàn)代文體中心、吳文化中心、文化創(chuàng)意大樓等建筑面積約 14萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目的建成，將成為吳中區(qū)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)，成為本土商業(yè)巨頭，構(gòu)筑繁華商圈中心，締造城市財(cái)富圖騰，帶動(dòng)吳中區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的步伐。本項(xiàng)目購(gòu)物中心 32 以香港頂級(jí)購(gòu)物中心規(guī)劃理念為藍(lán)本，領(lǐng)銜吳中核心商圈，擁有最具舒適、休閑、品味的一站式一流的購(gòu)物環(huán)境，軌道 4 號(hào)樞紐集聚區(qū)輻射周邊 240萬(wàn)消費(fèi)人群。以上國(guó)際高端主力品牌商家的入駐，勢(shì)必會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)大量人流，從而進(jìn)一步提升中潤(rùn)蘇州中心這一 城市中央高端商業(yè)復(fù)合體 的項(xiàng)目形象和品牌價(jià)值，大力推動(dòng)本項(xiàng)目的全面銷(xiāo)售。具體明細(xì)如下表所示： 名稱(chēng) 銷(xiāo)售單價(jià) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售收入 商業(yè)街 65000 元 /平方米 4500 平方米 億元 酒店式公寓 20210 元 /平方米 25000 平方米 5 億元 超高層寫(xiě)字樓 22021 元 /平方米 36000 平方米 億元 超高層主樓的巔峰豪庭 30000 元 /平方米 14000 平方米 億元 合計(jì) 79500 平方米 億元 此外，購(gòu)物中心 75000 平方米 （具備分割銷(xiāo)售條件）擬 由開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)資產(chǎn)估值為 30 億元；酒店及會(huì)所 13000 平方米（其中 2021 平方米無(wú)產(chǎn)權(quán) ，其余部分具備銷(xiāo)售條件 ） 擬 由開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)資產(chǎn)估值為 5 億元 ，整個(gè)物業(yè)在不考慮未來(lái)因業(yè)態(tài)成熟及政策導(dǎo)向（因打壓住宅價(jià)格而給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)利好）產(chǎn)生的升值效應(yīng)，僅按目前價(jià)格估算價(jià)值即可高達(dá) 55億元，對(duì)于不超過(guò) 億元的信托資金而言在 完工狀態(tài)下安全邊際極高。 （ 五 ）敏感性分析 將發(fā)生變化較為可能的二項(xiàng)指標(biāo)：銷(xiāo)售收入（ 物業(yè)總估算價(jià)值 ）和 總投資 成本進(jìn)行敏感性分析，根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)看，銷(xiāo)售收入上下浮動(dòng) 5%10%是有可能的，而 總投資 成本也有 5%－ 10%浮動(dòng)。 四 、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 從其現(xiàn)金流預(yù)測(cè)可以看 到 ，項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)金流充足，信托期間其現(xiàn)金流完全可以覆蓋信托計(jì)劃信托資金的本金及收益，在信托資金預(yù)計(jì)退出時(shí)點(diǎn)上依靠銷(xiāo)售回款產(chǎn)生的巨額累計(jì)凈現(xiàn)金流完全可以保障信托資金的安全退出。 派專(zhuān)人考察與合作方以前有關(guān)的成功案例，對(duì)其管理團(tuán)隊(duì)及其管理能力有了直觀的認(rèn)識(shí)； 多次前往工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司相關(guān)信息進(jìn)行查詢(xún)、核實(shí)，作出深入調(diào)查了解。公司管理層均為經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。本項(xiàng)目現(xiàn)已取得部分預(yù)售證（按目前銷(xiāo)售價(jià)格估算可以達(dá)到 7 億元）， 預(yù)計(jì) 8 月份超高層寫(xiě)字樓也可以取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì) 2021 年底超高層主樓的公寓部分也可以取得預(yù)售許可證，經(jīng)測(cè)算在此期間內(nèi)需要資金投入約為 5 億元，信托資金中用于投入后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的 億元到位后配合預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)即可產(chǎn)生的約 8 億元銷(xiāo)售回款，完全可以符合滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的要求，覆蓋后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金缺口。 在控制股權(quán)的基礎(chǔ)上，該信托計(jì)劃還增加了 蔡麗萍 （ 蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng) 、實(shí)際控制人）提供不可 撤銷(xiāo)的無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保無(wú)疑是為信托資金的安全退出增添了更大程度的保障。 2．內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn) （ 1）管理風(fēng)險(xiǎn) 在信托資金的管理和運(yùn)用中，可能因?yàn)槭芡腥思昂献鞣焦芾矸绞?、管理能力的缺?，導(dǎo)致信托資金運(yùn)作的管理失當(dāng)。 而公司面臨的行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) —— 如房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的貸幣政策、稅收政策、行業(yè)管理政策，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，都將不同程度的對(duì)合作方 46 和 項(xiàng)目的正常運(yùn)行帶來(lái)影響。 （ 3）其他風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警 盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強(qiáng)對(duì)不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報(bào)告不可抗力 因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對(duì)策。 在建立專(zhuān)人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到專(zhuān)款專(zhuān)用。 在嚴(yán)格控制外部風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項(xiàng)目公司的內(nèi)部動(dòng)態(tài)，并及時(shí)做到信息的披露工作。 第七章 結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低、收益高、影響大、保障措施充分、銷(xiāo)售渠道基本已經(jīng)落實(shí)，故請(qǐng)公司