【正文】 高，如果綜合考慮到銷售部分僅為項(xiàng)目總價(jià)值的 40%，成本占到主營業(yè)務(wù)成本的 54%，同時(shí)配合留存物業(yè)在業(yè)態(tài)成熟后巨大的溢價(jià)空間等因素，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益更是無可限量。即使房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，無法達(dá)到既定的銷售預(yù)期，受托人可以要求項(xiàng)目公司降價(jià)銷售，極端情況下可以強(qiáng)制要求其將擬留存物業(yè)分割銷售，回籠資 金，以此為信托資金本金的安全和信托預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)提供著實(shí)有力的保障。 （ 五 ）敏感性分析 將發(fā)生變化較為可能的二項(xiàng)指標(biāo)：銷售收入（ 物業(yè)總估算價(jià)值 ）和 總投資 成本進(jìn)行敏感性分析，根據(jù)市場情況來看，銷售收入上下浮動(dòng) 5%10%是有可能的，而 總投資 成本也有 5%－ 10%浮動(dòng)。 因近期房地產(chǎn)市場打壓政策的持續(xù)使未來的價(jià)格走勢不明朗，所以 將上述兩項(xiàng)變量分別 提高 在 0、177。 10%、177。 20%的情況下進(jìn)行綜合分析，計(jì)算各情況下的項(xiàng)目利潤（稅前），結(jié)果見下表： 單位：萬元 銷售收入 總投資 成本 +20% +10% 0 10% 20% +20% 455233 400193 345153 290113 235073 41 +10% 472337 417297 362257 307217 252177 0 489441 434401 379361 324321 269281 10% 506545 451505 396465 341425 286385 20% 523649 468609 413569 358529 303489 經(jīng)測算證明，即 使市場出現(xiàn)極限情況，在總投資成本提高 20%，銷售收入下降 20%的情況下，該項(xiàng)目仍能產(chǎn)生 235,073 萬元的稅前利潤，足以保障信托資金的順利安全退出。 四 、現(xiàn)金流量預(yù)測 從其現(xiàn)金流預(yù)測可以看 到 ，項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)金流充足，信托期間其現(xiàn)金流完全可以覆蓋信托計(jì)劃信托資金的本金及收益，在信托資金預(yù)計(jì)退出時(shí)點(diǎn)上依靠銷售回款產(chǎn)生的巨額累計(jì)凈現(xiàn)金流完全可以保障信托資金的安全退出。 *月 *月 *月 *月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當(dāng)年小計(jì)0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 0一、 預(yù)計(jì)資金流入 0 0 0 0 5720 56750 12670 6480 12680 14300 7810 14270 130680 銷售 5720 6950 12670 6480 12680 14300 7810 14270 80880 自籌資金 0 借款 0 信托資金 49800 49800二、 預(yù)計(jì)資金流出 0 0 0 0 1904 7376 21627 7570 12163 11321 4811 7148 73919 土地征用及拆遷 0 建筑安裝工程費(fèi) 780 2700 16250 5200 7420 4250 3700 4500 44800 前期工程費(fèi) 23 150 940 383 55 93 1644 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 300 100 2850 1100 850 300 900 6400 銷售費(fèi) 154 188 342 175 342 386 211 385 2184 管理費(fèi) 55 55 55 55 55 55 55 55 440 財(cái)務(wù)費(fèi) 100 3586 100 100 2350 100 80 80 6496 其他費(fèi)用 0 稅金 492 598 1090 557 1090 1230 672 1227 6956 歸還股東借款及關(guān)聯(lián)方往來款 0 0 01 還貸款 0 5000 5000三、當(dāng)期資金余缺 0 0 0 0 3816 49374 8957 1090 517 2979 2999 7122 56761四、資金凈流量 0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 56761 56761期初資金余額序號(hào) 42 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當(dāng)年小計(jì) 合計(jì)56761 60006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 56761 08400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 2344308400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 1846300 00 00 498005154 5182 4060 7237 1591 8045 5216 839 4994 6653 4597 56177 109746 1836650 04000 3700 2021 5370 4100 3700 4000 1500 28370 7317070 23 23 23 50 23 70 282 1926600 300 500 300 100 250 2050 8450227 316 317 342 342 343 163 163 253 112 112 112 2801 498555 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 660 110080 80 80 80 80 6056 80 80 80 80 50 4034 10860 173560 0722 1008 1009 1090 1090 1091 519 519 806 356 357 356 8923 158780 00 6000 49800 55800 608003246 6538 7670 5433 11089 4645 814 5191 4376 2513 447 52037 5996 5076560006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 50765 50765 50765 43 第五章 盡職調(diào)查情況 直屬業(yè)務(wù)四部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了詳盡的盡職調(diào)查，盡職調(diào)查主要工作包括但不限于： 對(duì) 蘇 州中潤 及關(guān)聯(lián)公司上門調(diào)查，了解并觀察企業(yè)的管理情況和企業(yè)效率。 對(duì)合作方、項(xiàng)目公司及開發(fā)項(xiàng)目的資料搜集、整理與審核。 派專人到項(xiàng)目所在地同項(xiàng)目主要管理人員及工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行了面談，了解了項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境進(jìn)行了調(diào)研。 派專人考察與合作方以前有關(guān)的成功案例，對(duì)其管理團(tuán)隊(duì)及其管理能力有了直觀的認(rèn)識(shí)； 多次前往工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司相關(guān)信息進(jìn)行查詢、核實(shí)，作出深入調(diào)查了解。 同項(xiàng)目合作方高管人員多次來回交流溝通，全面實(shí)時(shí)地掌握項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況和動(dòng)態(tài)。同時(shí) 就發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行多 次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。 通過盡職調(diào)查，我們認(rèn)為： 合作方內(nèi)部機(jī)構(gòu)精煉，人員配備精干，擁有一批年富力強(qiáng)、具有較強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理人才和技術(shù)人才。公司管理層均為經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。股東在當(dāng)?shù)赜兄S富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和諸多成功案例，對(duì)于本項(xiàng)目未來的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 此項(xiàng)目地理位置 優(yōu)越， 立足吳中 CBD 核心，打造 吳中區(qū)的地標(biāo)式建筑，毗鄰吳中區(qū)政府， 周邊配套齊全，坐擁“三館一大一中心”（圖書館、文博館、展覽館、大劇院、青少年活動(dòng)中心）。 因本項(xiàng)目屬于城市綜合體 類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 業(yè)態(tài)豐富同 44 時(shí)又不屬于限購范圍，在當(dāng)前政策環(huán)境下，不但受到的負(fù)面影響極小，而且從過往銷售業(yè)績可以看到還保有一定的上漲空間。本項(xiàng)目現(xiàn)已取得部分預(yù)售證（按目前銷售價(jià)格估算可以達(dá)到 7 億元）， 預(yù)計(jì) 8 月份超高層寫字樓也可以取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì) 2021 年底超高層主樓的公寓部分也可以取得預(yù)售許可證，經(jīng)測算在此期間內(nèi)需要資金投入約為 5 億元，信托資金中用于投入后續(xù)開發(fā)建設(shè)的 億元到位后配合預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)即可產(chǎn)生的約 8 億元銷售回款，完全可以符合滾動(dòng)開發(fā)的要求，覆蓋后續(xù)開發(fā)的資金缺口。 4． 本信托計(jì)劃 我公司通過 受讓股權(quán)、 增資 擴(kuò)股 和辦理質(zhì)押 控制項(xiàng)目公司 100％的股權(quán)， 并向項(xiàng)目公司委派董事 、實(shí)行印信 和資金監(jiān)管等方式對(duì)其日常運(yùn)營進(jìn)行監(jiān)控，確保對(duì)項(xiàng)目公司日常經(jīng)營管理的知情權(quán)和對(duì)重大事項(xiàng)的否決權(quán)。 同時(shí)，我公司充分發(fā)揮項(xiàng)目公司管理層與信托公司各自的優(yōu)勢，最大限度實(shí)現(xiàn)信托受益人利益。 5． 蘇州中潤 未發(fā)生對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響的訴訟、仲裁案件；也未受到任何行政處罰，如勞動(dòng)、環(huán)保、消防、稅收處罰 ，無重大債務(wù)或法律風(fēng)險(xiǎn)。 在控制股權(quán)的基礎(chǔ)上，該信托計(jì)劃還增加了 蔡麗萍 （ 蘇州中潤置業(yè)有限公司董事長 、實(shí)際控制人）提供不可 撤銷的無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保無疑是為信托資金的安全退出增添了更大程度的保障。 45 第六章 風(fēng)險(xiǎn)揭示與控制 一、可能存在風(fēng)險(xiǎn) 1．外部風(fēng)險(xiǎn) （ 1）政策風(fēng)險(xiǎn) 由于國家相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于信托項(xiàng)目審核和報(bào)批的規(guī)定，本項(xiàng)目在發(fā)行的過程中，有可能遭遇政策風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）市場風(fēng)險(xiǎn) 指信托資金募集不足會(huì)導(dǎo)致信托不能成立而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）其他風(fēng)險(xiǎn) 不排除因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致的收益不確定的可能性。 2．內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn) （ 1）管理風(fēng)險(xiǎn) 在信托資金的管理和運(yùn)用中，可能因?yàn)槭芡腥思昂献鞣焦芾矸绞健⒐芾砟芰Φ娜毕?，導(dǎo)致信托資金運(yùn)作的管理失當(dāng)。 （ 2）信用風(fēng)險(xiǎn) 合作方及投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)及經(jīng)營狀況和償債能力將直接影響本信托受益人的收益。若因合作方及投資項(xiàng)目的經(jīng)營能力、財(cái)務(wù)狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期本金和收益的按時(shí)收回。 （ 3）公司內(nèi)部其他風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目中，合作方及投資項(xiàng)目的盈利能力受到其經(jīng)營狀況的影響，因此，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和相關(guān)各種業(yè)態(tài)市場狀況若發(fā)生大的變化，則會(huì)影響到本項(xiàng)目的投資收益。 而公司面臨的行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) —— 如房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的貸幣政策、稅收政策、行業(yè)管理政策，以及市場風(fēng)險(xiǎn)，都將不同程度的對(duì)合作方 46 和 項(xiàng)目的正常運(yùn)行帶來影響。 二 、 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 1．外部風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 （ 1）政策風(fēng)險(xiǎn)的防范 本信托擬采用集合資金信托方式，嚴(yán)格按照政策要求向重慶銀監(jiān)局做好匯報(bào)、備案工作。 （ 2）市場風(fēng)險(xiǎn)的防范 通過與多家銀行合作，實(shí)行銀行代銷和 **信托直銷相結(jié)合的銷售模式，利用銀行強(qiáng)大的客戶資源保障信托資金順利募集。而且，由于本信托預(yù)計(jì)收益率較高也會(huì)吸引投資者積極認(rèn)購。 （ 3）其他風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警 盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強(qiáng)對(duì)不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報(bào)告不可抗力 因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對(duì)策。 2．內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制措施 （ 1）管理風(fēng)險(xiǎn)的控制 受托人將以安全性為首要管理原則，向項(xiàng)目公司派駐董事，嚴(yán)格限制信托資金按照規(guī)定的信托資金用途使用。項(xiàng)目公司應(yīng)按簽訂的相關(guān)合同、工程進(jìn)度等向我公司提出用款申請(qǐng)，經(jīng)我公司審查同意后方可付款。在信托資金安全退出前，我公司對(duì)房屋銷售過程進(jìn)行全程監(jiān)督，每月核對(duì)房屋銷售與回款情況，對(duì)房屋銷售回款進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。 在建立專人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到?？顚Ｓ谩６ㄆ诠骓?xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營情況 ，加強(qiáng)與托管銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）信用風(fēng)險(xiǎn)的控制 受托人將發(fā)揮在金融信托領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)責(zé)任制 47 度和分離制度，堅(jiān)持各種調(diào)查、審查、檢查制度，建立嚴(yán)格有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制制度。 （ 3）其他風(fēng)險(xiǎn)的控制 受托人將充分發(fā)揮在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，把握市場變化走向。 在嚴(yán)格控制外部風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項(xiàng)目公司的內(nèi)部動(dòng)態(tài)，并及時(shí)做到信息的披露工作。 三、其他 **信托股份有限公司作為合格機(jī)構(gòu)委托人擬 用固有資金購買本集合資金信托計(jì)劃 4000 萬信托單位。 **信托固有資金與其他委托人資金共同管理運(yùn)用， **信托在認(rèn)購中不享有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并與其他委托人享有同等義務(wù)及權(quán)益。當(dāng)本信托計(jì)劃出現(xiàn)超募時(shí)， **信托優(yōu)先保證其他委托人認(rèn)購，必要時(shí)， **信托退出固有資金認(rèn)購以保證其他委托人的投資需要。 第七章 結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低、收益高、影響大、保障措施充分、銷售渠道基本已經(jīng)落實(shí)，故請(qǐng)公司批準(zhǔn)實(shí)施。 信托經(jīng)理簡介 袁莉： **信托股份有限公司信托經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。先后參與過銀信一號(hào)新股申購集合資金信托項(xiàng)目、寧波交投流動(dòng)資金貸 款單一資金信托項(xiàng)目、上海曹安商貿(mào)城股權(quán)投資集合資金信托項(xiàng)目 、上海錄 潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托項(xiàng)目 等多個(gè)信托項(xiàng)目的運(yùn)作，對(duì)于房地產(chǎn)類、證券類金融產(chǎn)品的投資與管理具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 48 附件 項(xiàng)目公司資料 （ 蘇州中潤置業(yè) ） 工商