【導(dǎo)讀】300,125,，無未結(jié)不良信貸記錄。托貸款本金，至全部信托貸款本金償還完畢止。樂匯城銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款等可作為歸還信托貸款本息的還款來源。使用權(quán)面積為平方米。辦理現(xiàn)房抵押后再解除質(zhì)押。約為億元，抵押率約為41%。記，我公司升為第一抵押權(quán)人后再發(fā)放第二筆信托貸款。本項目的交易主體為石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，足值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押；實(shí)際控制人及其配偶提供連帶責(zé)任擔(dān)保；該項目集現(xiàn)代化商業(yè)、辦公和高級公寓為一體，擁有國際國內(nèi)品。牌服裝專賣店、精品會展、商業(yè)貿(mào)易、公寓等現(xiàn)代化商業(yè)綜合設(shè)施。計，已成為河北省會既具有實(shí)用性又具有前瞻性的現(xiàn)代化建筑之一。項目前期借款及支付工程款，期限為2+N年，項目的銷售回款作為還款來源。源樂匯城在建工程及土地作抵押。月后，企業(yè)可提前還款，按季付息。放款后企業(yè)每半年償還不少于100萬元貸款。信托存續(xù)期滿21個月時，歸集剩余信托本金的20%，22個月時歸集至剩。月時，新源發(fā)地產(chǎn)一次性償還信托貸款本金。

　　

【正文】 9 近幾年商貿(mào)城經(jīng)營收入每年基本保持 10%的增長 態(tài)勢，考慮到新源發(fā)地產(chǎn)先進(jìn)、統(tǒng)一的經(jīng)營理念確保了租賃商戶經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升，加上優(yōu)越的地理位置，到期續(xù)租率達(dá)到 100%，預(yù)計未來三年的經(jīng)營收入情況如下： 項 目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 物 業(yè) 租 金 收 入 13845 15229 16752 廣告位、物業(yè)管理收入 1444 1589 1748 合計 15289 16818 18500 新源發(fā)商貿(mào)城 的 經(jīng)營收入 也 可作為項目還款的來源之一。 商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款 新源 樂匯城 項目 已正式營業(yè)， 簽約客戶均為長期優(yōu)質(zhì)租戶，出租 率 已達(dá)100%， 目前經(jīng)營狀 況好，有穩(wěn)定增長的經(jīng)營性現(xiàn)金流， 房產(chǎn)證正在辦理之中， 未來可向 銀行 申請長期 經(jīng)營性物業(yè)貸款，且銀行貸款利率較之信托融資成本相對較低，因此，后期銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款亦可作為還款來源之一。 綜上所述，新源發(fā)地產(chǎn)還款來源充足，償還貸款能力較強(qiáng)。 中鐵信托有限責(zé)任公司 30 第六部分 信托方案 由我公司發(fā)起設(shè)立 新源國際財富中心信托貸款項目 集合資金信托計劃，向社會投資者募集信托資金 65000 萬元 。 信托產(chǎn)品規(guī)模： 65000 萬元 信托期限： 2+N 年 信托融資成本： 15% 付息方式： 按季支付 利息 信托資金的用途： 信托資金用于 歸還新源國際財富中心項目 前期 借款及支付工程尾款 ； 信托資金的退出： 信托 存續(xù) 期 間，每半年至少償還 1000 萬元貸款本金 ， 信托存續(xù)期滿 21 個月時，歸集剩余信托本金的 20%， 22 個月時歸集 至 剩余信托本金的 50%， 23 個月時歸集 至 剩余信托本金的 80%，信托存續(xù)期滿 24 個月時 ，新源發(fā)地產(chǎn)一次性償還信托貸款本金。 如 信托存續(xù)期滿 24 個月時 ，新源發(fā)地產(chǎn) 無法償還全部信托貸款本金，則期限延長 N 年，但 新源發(fā)地產(chǎn) 于期滿 24 個月時至少償還 20%信托貸款本金，展期后，每年至少償還 20%信托貸款本金，至全部信托貸款本金償還完畢止。 信托資金的收益來源： 信托資金的收益主要來源于 新源國際財富中心 項目的銷售收入、新源樂匯城的租金收入、 新源發(fā)商貿(mào)城租金收入、銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款。 信托利益的分配： 信托收益到期進(jìn)行分配， 信托存續(xù)期間每半年至少償還 1000 萬元信托貸款本金，剩余信托貸款本金 在信托計劃終止 時 返還； 信托資金的還款來源： （ 1） 新源國際財富中心 項目的銷售收入； （ 2）新源樂匯城的租金收入； （ 3） 新源發(fā)商貿(mào)城租金收入； （ 4） 商業(yè)銀行經(jīng)營物業(yè)貸款替換； 中鐵信托有限責(zé)任公司 31 信托融資保證措施： （ 1）新源 樂匯城 項目 抵押； （ 2）谷獻(xiàn) 余及其配偶個人連帶責(zé)任擔(dān)保； （ 3）新源發(fā)地產(chǎn) 90%股權(quán)質(zhì)押。 中鐵信托有限責(zé)任公司 32 第七部分 風(fēng)險分析和控制措施 （一）政策風(fēng)險及防范 房地產(chǎn)行業(yè)是對政策較敏感的行業(yè)，近期國家出臺了一系列調(diào)控房價和控制信貸規(guī)模的政策，可能會對房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款和融資渠道產(chǎn)生不利影響，從而影響投資于房地產(chǎn)的信托項目的收益。 針對政策風(fēng)險，我部將加強(qiáng)行業(yè)分析和研究，密切關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和貨幣政策調(diào)整，做到提前判斷，盡早調(diào)整。 （二）市場風(fēng)險及防范 交易對手的還款來源主要為 新源國際財富中心 辦公樓和公寓銷售收入及樂匯城的租金收入、新源發(fā)商貿(mào)城 租金收入、商業(yè)銀行經(jīng)營物業(yè)貸款 ，由于市場變化，可能出現(xiàn)該公司經(jīng)營狀況不佳，影響信托資金的還款來源，可能對信托財產(chǎn)會造成損失。 首先， 新源樂匯城抵押給我公司，此項目已為成熟物業(yè)，地理位置優(yōu)越、租金收入穩(wěn)定，其 市場評估價值約 為 億元 ，抵押率約為 41%。總體而言，資產(chǎn)狀況較好，抵押率不高，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 其次， 如信托到期企業(yè)不能按合同約定還本付息， 亦可將此項目做成不良貸款，轉(zhuǎn)讓給東方或華融等資產(chǎn)管理公司 ，資產(chǎn)管理公司對此項目亦比較認(rèn)可 。 第三 ， 新源發(fā)地產(chǎn)擁有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)及多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ， 新源國 際財富中心 項目投資收益率高，擁有極大的價格浮動空間，抗市場風(fēng)險能力較強(qiáng)。因此企業(yè)還款 能力較強(qiáng)，且我公司后期處置手段較多，風(fēng)險相對較小。 （三）信用風(fēng)險及防范 本信托計劃所說的信用風(fēng)險，是指由于種種原因，新源發(fā)地產(chǎn)不按照合同約定支付資金占用費(fèi)及特定資產(chǎn)收益權(quán)回購款，以及若實(shí)際控制人出現(xiàn)信用違約風(fēng)險時擔(dān)保方不履行連帶責(zé)任保證擔(dān)保義務(wù)的風(fēng)險。 新源發(fā)地產(chǎn)在石家莊當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫目诒拜^高的信用評價，擔(dān)保方自身信用良好，出現(xiàn)信用違約的可能性較小，且有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押，因此，本項目風(fēng)險相對較小。 中鐵信托有限責(zé)任公司 33 第 八 部分 結(jié)論 經(jīng) 以上分析，項目組認(rèn)為： 本信托計劃交易結(jié)構(gòu)清晰、簡單，資金運(yùn)用符合監(jiān)管要求； 還款來源充足，足以覆蓋我司的本金及資金占用費(fèi)； 抵押物足值，升值潛力較大； 公司收入可觀。 項目組建議推進(jìn)本項目，妥否，敬請公司評委會進(jìn)行評審。 市場開發(fā)部（北京） 項目經(jīng)理： 劉爭春 項目組成員：王麗芳、王明蓉 部門經(jīng)理： 劉 爭春 20xx 年 10月 中鐵信托有限責(zé)任公司 34 附表一 簽約商戶情況一覽表 “樂匯城” 租賃 收益 明細(xì)表 （單位：金額：元，面積：平方米） 注：本項目租金收取方式分為抽成、保底、抽成保底兩者取其高，三種方式，抽成意為與租戶按營業(yè)額分成（分成比例標(biāo)注在“月租金”欄中），保底意為固定租金。 序號 店鋪號 承租方 樓層 類型 使用面積 簽約面積 租金方式 租賃年限 年物業(yè)費(fèi) 年租金 年 租金 +物業(yè) 月租金 租戶營業(yè)額 1 沃爾瑪（中國）投資有限公司 1 超市 12, 18, 保底 15年 5,288, 5,288, 1 負(fù) 1樓小計： 12, 18, 5,288, 5,288, 1 1FW04 八十五度（北京）餐飲管理有限公司 1樓 餐飲 抽成 8年 13, 1,251, 1,265, 13 % 9,630, 2 1FW09 北京星巴克咖啡有限公司 1樓 餐飲 抽成 10年 71, 1,547, 1,618, 13% 11,900, 3 1F06 、1F07 米羅利奧 (上海 )商貿(mào)有限公司(MOTIVI) 1樓 購物 抽成 5年 146, 1,248, 1,395, 21% 5,945, 4 1FW05 石家莊酷動數(shù)碼有限公司 1樓 購物 保底 5年 78, 891, 970, 5 1FN01 絲芙蘭（北京）化妝品銷售有限公司 1樓 購物 抽成 5年 3,490, 3,490, 11% 31,734, 6 1FN02 CK 1樓 購物 保底 5年 1,149, 1,149, 7 1FN15\ 北京坤泰恒時商貿(mào) 1樓 購物 保底 5年 57, 573, 630, 中鐵信托有限責(zé)任公司 35 N16 有限公司（西鐵城） 8 1FN13\14 福建福田服裝集團(tuán)有限公司（ pageone) 1樓 購物 保底 3年 80, 890, 970, 9 1FN12 河北東之杰運(yùn)動產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（三葉草） 1樓 購物 抽成 3年 35, 1,110, 1,146, 21% 5,289, 10 1FW11 付美芳 (ODROCK) 1樓 購物 保底 3年 45, 612, 658, 11 無印良品（上海）商業(yè)有限公司 1樓 購物 1, 抽成 5年 3,966, 3,966, 15% 26,445, 12 綾志 1樓 購物 抽成 5年 3,305, 3,305, 15% 22,037, 13 北京吉野家快餐有限公司 1樓 餐飲 取其高 10年 9, 537, 547, 14 1F010\2F010 北京永和大王餐飲有限公司 1樓 餐飲 取其高 8年 8, 432, 440, 15 1F002F011 天津肯德基有限公司 1樓 餐飲 取其高 15年 19, 686, 705, 16 1FW06/2FW05 海恩斯莫里斯 (上海 )商業(yè)有限公司(HM) 1樓 購物 1, 抽成 20年 % 17 1FW07\2FW06 西雅衣家（中國）商業(yè)有限公司（ Camp。A) 1樓 購物 1, 抽成 10年 5,765, 5,765, 17% 33,916, 18 1FW08A、2FW07 上海優(yōu)衣派服飾有限公司（ WE) 1樓 購物 抽成 7年 243, 2,364, 2,607, 14% 16,890, 中鐵信托有限責(zé)任公司 36 19 1FW12 路娜 .特麗（北京）眼鏡銷售有限公司 1樓 購物 取其高 3年 11, 201, 213, 20 1FN03\04 石家莊丙戌商貿(mào)有限公司（ I DO) 1樓 購物 取其高 3年 91, 955, 1,047, 19 1樓小計： 5, 8, 822, 30,027, 31,897, 163,789, 1 2FN07 石家莊盛佳銳貿(mào)易有限公司（雅格斯頓） 2樓 購物 保底 3年 26, 341, 368, 2 2FN05 石家莊紅瑞吉商貿(mào)有限公司（大嘴猴） 2樓 購物 保底 3年 87, 937, 1,025, 3 2FW05 石家莊屈臣氏個人用品商店有限公司 2樓 購物 抽成 8年 1,856, 1,856, 11% 16,881, 4 2FW08 昆山熱風(fēng)投資有限公司（熱風(fēng)服飾） 2樓 購物 保底 4年 108, 1,584, 1,692, 5 2FN13 艾格 2樓 購物 取其高 204, 1,637, 1,842, 6 2FN02\05 上海拉夏貝爾休閑服飾有限公司 2樓 購物 取其高 8年 179, 2,035, 2,215, 7 2FN06 上海拉夏貝爾休閑服飾有限公司 2樓 購物 取其高 8年 125, 1,419, 1,545, 8 2FN17\18 深圳市西域鞋業(yè)有限公司 2樓 購物 保底 4年 87, 1,289, 1,377, 9 2FN19 “GCGOCOH 阪の屋 2樓 購物 保底 2年 11, 181, 193, 10 綾志 2樓 購物 抽成 5年 2,644, 2,644, 12% 22,037, 中鐵信托有限責(zé)任公司 37 北京吉野家快餐有限公司 2樓 餐飲 取其高 10年 10, 594, 605, 1F010\2F010 北京永和大王餐飲有限公司