【正文】 其 他 信托資金分兩筆發(fā)放，第一筆支付給第一抵押權(quán)人，待第一抵押權(quán)人辦理注銷抵押登記，我公司升為第一抵押權(quán)人后再發(fā)放第二筆 信托 貸款。該項(xiàng)目聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)頂級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和實(shí)例精華進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，已成為河北省會(huì)既具有實(shí)用性又具有前瞻性的現(xiàn)代化建筑之一。 放款后企業(yè)每半年償還不少于 100 萬元貸款本金 。 新源國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目 總建筑面積 162825 平方米， 土地使用權(quán)面積為 平方米。 新源發(fā)地產(chǎn) 90%股權(quán)質(zhì)押 新源發(fā)地產(chǎn) 90%股權(quán)質(zhì)押給我公司， 待新源樂匯城取得房產(chǎn)證并辦理現(xiàn)房抵押后再解除 股權(quán) 質(zhì)押 。 中鐵信托有限責(zé)任公司 7 第 二 筆信托貸款發(fā)放條件為： 我公司升為新源樂匯城項(xiàng)目 第一抵押權(quán)人 后 ，再發(fā)放第二筆信托貸款。 公司成立于 20xx 年 11 月 20 日，注冊(cè)資本 500 萬元人民幣，其中石家莊市東誠(chéng)市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)有限公司出資 195 萬元，出資占比為 39%；紹興縣新望盛貿(mào)易有限公司出資 305 萬元，出資占比為 61%。 20xx 年 7 月 7 日，該公司股權(quán)變更，變更后新源國(guó)際控股有限公司出資 2100萬元，占比為 60%；谷獻(xiàn)余出資 1400 萬元，占比為 40%。 1985 年 09 月－ 1989 年 07 月 河北大學(xué) 計(jì)劃統(tǒng)計(jì)專業(yè) 學(xué)習(xí) 1990 年 3 月－ 1999 年 09 月 上海通用機(jī)械集團(tuán)公司 銷售經(jīng)理 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理 20xx 年 1 月 12— 20xx 年 2 月 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 董事長(zhǎng) 20xx 年 2 月―目前 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 董事長(zhǎng)、河北省浙江商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng) 個(gè)人財(cái)產(chǎn)清單如下： 持股公司名稱 注冊(cè)資本 持股比例 備注 新源國(guó)際控股有限公司 20xx0 萬 90% 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5000 萬 20% 新源商業(yè)管理有限公司 5000 萬 20% 河北新源發(fā)國(guó)際商貿(mào)城有限公司 500 萬 40% 持有房產(chǎn) 使用年限 備注 石家莊市橋東區(qū)光華路 9 號(hào)博雅莊園丙34601 70 上海市斜土路 810 弄 6 號(hào) 402 室 70 持有車輛 車牌號(hào) 備注 無 （三）財(cái)務(wù)報(bào)表分析 （ 1） 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 申請(qǐng)人向我司提供了經(jīng)河北立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)的 20xx、中鐵信托有限責(zé)任公司 10 20xx、 20xx 年度會(huì)計(jì)報(bào)表及報(bào)表附注和 20xx 年 6 月份報(bào)表。融資人近三年資產(chǎn)總額、銷售收入、利潤(rùn)總額逐年增加。 2） 存貨 存貨： 1,106,574, 元 其中： 低值易耗品為 20,022, 元 開發(fā)成本為 1,086,551, 元，其中新源發(fā)商貿(mào)城一二期改造為289,280,；新源國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目拆遷及建設(shè)成本 797,270,。近三年公司流動(dòng)比率分別為 、 、 ，由于流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)速度快于流動(dòng)資產(chǎn)，從而使流動(dòng)比率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，但是該比率整體仍然處于高位。同時(shí)，由于公司沒有無形資產(chǎn)，所以有形凈值債務(wù)率的變動(dòng)趨勢(shì)和資產(chǎn)負(fù)債率一致。 ③營(yíng)運(yùn)能力分析 營(yíng)運(yùn)能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 營(yíng)業(yè)周期 存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。但是今年上半年以來，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增加，同時(shí)各項(xiàng)費(fèi)用因管控得力而大幅下降，各項(xiàng)盈利指標(biāo)集體呈現(xiàn)出積極的回升態(tài)勢(shì)。客戶信用良好。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 1700 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 770 億元，分別增長(zhǎng) 16%和 25%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 1,640 億元，增長(zhǎng) 18%。 1989 年在天橋市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過政府投資、商戶集資等方式，開發(fā)了擁有 2200 個(gè)攤位，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的南三條小商品批發(fā)大廳； 90 年代初通過整合市場(chǎng)范圍內(nèi)企事業(yè)單位的廠房和場(chǎng)地，實(shí)現(xiàn)了由單一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所到若干個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。 1992 年，向陽(yáng)路鞋市、正東路食品、阜康路針紡等幾個(gè)初級(jí)專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過土地整合顯現(xiàn)雛形，中鐵信托有限責(zé)任公司 18 使 南三條 初具規(guī)模，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了由單一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所混雜經(jīng)營(yíng)向若干場(chǎng)所專業(yè)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。 （三）新源 國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目 簡(jiǎn)介 新源國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目 位于石家莊的中山路旁，處于河北省省會(huì)城市的中心，是石家莊的商業(yè)核心地區(qū)，交通十分便利，已被石家莊市政府列入重點(diǎn)商貿(mào)流通企業(yè)項(xiàng)目。地上一至五層為商業(yè)裙樓， A 棟六至一十九層為 公寓， B 棟六至二十九層為回遷公寓， C 棟六至二十二層寫字間，地下三層 ， 其中負(fù)一層為沃爾瑪超市，負(fù)二層、負(fù)三層為車位及設(shè)備間，車位數(shù) 668 個(gè)，容積率 ，綠地率20%。容積率 ，綠地率 20%?？傊?，“樂匯城”及附帶的經(jīng)濟(jì)效益使新源發(fā)每年可獲得最低的現(xiàn)金流 億元。 “新源樂匯城”坐落的中山路商圈區(qū)域價(jià)值可觀，政府規(guī) 劃下的“ 24 小時(shí)中山路”，將引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)蛻變升級(jí)，形成以體驗(yàn)型消費(fèi)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的“中山路大商業(yè)圈”。招商組市全面完成，匯聚了沃爾瑪超市；全球時(shí)尚快銷品牌瑞典 Hamp。 現(xiàn)項(xiàng)目已建好并正常營(yíng)業(yè)，房產(chǎn)證 正在辦理之中，預(yù)計(jì) 20xx 年 3 月左右可取得房產(chǎn)證。 （ 2）項(xiàng)目配套設(shè)施情況 新源國(guó)際財(cái)富中心 所處區(qū)域?yàn)槭仪f市老城區(qū)，商業(yè)極為繁華，東臨石家莊本土最大的全國(guó)百?gòu)?qiáng)零售企業(yè) —— 北國(guó)商城，西靠以新百?gòu)V場(chǎng)為核心的集品匯廣場(chǎng)、銀座（東方購(gòu)物中心）以及天元名品在內(nèi)的新百商圈，商業(yè)氛圍濃郁，擁有豐富成熟的市政配套。 周邊配套設(shè)施一覽： 銀行： 中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、河北銀行、郵政儲(chǔ)蓄 教育： 石家莊一中、石家莊第三十二中、平安南大街小學(xué)、東馬路小學(xué) 餐飲購(gòu)物： 中江商務(wù)酒店、國(guó)賓大酒店、天鴻大廈、北國(guó)商城、東方城市廣場(chǎng)、平安家具城、國(guó)訊通訊、蘇寧電器、天元超市、 36524 超市 醫(yī)療： 石家莊第九醫(yī)院（交通醫(yī)院）、藍(lán)天中醫(yī) 院、同仁堂 娛樂休閑： 滾石娛樂城 （ 3）周邊主要土地成交情況 20xx 年 8 月，新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 31450 萬元取得該地塊，地塊總面積 平米，簡(jiǎn)單計(jì)算，成交價(jià)為 19149 元 /平米，項(xiàng)目樓面地價(jià)約 1931元 /平米，相比其緊鄰繁華商業(yè)街的地理位置和目前項(xiàng)目方所投入的資金規(guī)模，樓面地價(jià)安全邊際很高。 中鐵信托有限責(zé)任公司 26 ②“蘇寧電器廣場(chǎng)”項(xiàng)目是蘇寧集團(tuán)下屬的石家莊蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的集商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂、 3C 電器旗艦店、 5A 級(jí)辦公等多種功能于一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目主體基本封頂， 20xx 年 12 月銷售，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓銷售均價(jià) 20xx0元 /平方米左右，商業(yè)銷售均價(jià)可能在 35000元 /平方米左右。 根據(jù) 九鼎 評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告 ，新源樂匯城 市場(chǎng)評(píng)估價(jià) 值約為 億元 ，抵押率約為 41%。 輕度壓力情景為：銷售價(jià)格下降 10%； 中度壓力情景為：銷售價(jià)格下降 30%； 重度壓力情景為：銷售價(jià)格下降 50%； 2）測(cè)試結(jié)果 名稱 面積 /單價(jià) 輕度 (房?jī)r(jià)↓ 10%) 中度 (房?jī)r(jià)↓ 30%) 重度 (房?jī)r(jià)↓ 50%) 普通住宅 預(yù)售面積 預(yù)售單價(jià) 9000 8100 6300 4500 預(yù)計(jì)回款金額 1148 893 638 寫字樓 預(yù)售面積 22,817 預(yù)售單價(jià) 18000 16200 12600 9000 預(yù)計(jì)回款金額 36963 28749 20535 公寓 預(yù)售面積 預(yù)售單價(jià) 16000 14400 11200 8000 預(yù)計(jì) 回款金額 22316 17357 12398 車位 預(yù)售面積 334 預(yù)售單價(jià) 15 預(yù)計(jì)回款金額 4509 3507 2505 預(yù)計(jì)回款金額合計(jì) 64936 50506 36076 從壓力測(cè)試表可以看出，該項(xiàng)目在 所有物業(yè)價(jià)格下降 30%的情況下，銷售收入仍能達(dá)到 5 億元，同時(shí)考慮到企業(yè)仍有下列其他還款來源，總體測(cè)算，項(xiàng)目還款來源充足，足以覆蓋貸款本息。該項(xiàng)目總占地 24140 平方米，總建筑面積 120xx0 平方米，總投資 億元，一體規(guī)劃分兩 期實(shí)施。 綜上所述，新源發(fā)地產(chǎn)還款來源充足，償還貸款能力較強(qiáng)。 信托資金的收益來源： 信托資金的收益主要來源于 新源國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目的銷售收入、新源樂匯城的租金收入、 新源發(fā)商貿(mào)城租金收入、銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。 （二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范 交易對(duì)手的還款來源主要為 新源國(guó)際財(cái)富中心 辦公樓和公寓銷售收入及樂匯城的租金收入、新源發(fā)商貿(mào)城 租金收入、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款 ，由于市場(chǎng)變化，可能出現(xiàn)該公司經(jīng)營(yíng)狀況不佳，影響信托資金的還款來源，可能對(duì)信托財(cái)產(chǎn)會(huì)造成損失。 第三 ， 新源發(fā)地產(chǎn)擁有房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)及多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ， 新源國(guó) 際財(cái)富中心 項(xiàng)目投資收益率高，擁有極大的價(jià)格浮動(dòng)空間，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 中鐵信托有限責(zé)任公司 33 第 八 部分 結(jié)論 經(jīng) 以上分析，項(xiàng)目組認(rèn)為： 本信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)清晰、簡(jiǎn)單，資金運(yùn)用符合監(jiān)管要求； 還款來源充足，足以覆蓋我司的本金及資金占用費(fèi)； 抵押物足值，升值潛力較大； 公司收入可觀。A) 1樓 購(gòu)物 1, 抽成 10年 5,765, 5,765, 17% 33,916, 18 1FW08A、2FW07 上海優(yōu)衣派服飾有限公司（ WE) 1樓 購(gòu)物 抽成 7年 243, 2,364, 2,607, 14% 16,890, 中鐵信托有限責(zé)任公司 36 19 1FW12 路娜 .特麗（北京）眼鏡銷售有限公司 1樓 購(gòu)物 取其高 3年 11, 201, 213, 20 1FN03\04 石家莊丙戌商貿(mào)有限公司（ I DO) 1樓 購(gòu)物 取其高 3年 91, 955, 1,047, 19 1樓小計(jì)： 5, 8, 822, 30,027, 31,897, 163,789, 1 2FN07 石家莊盛佳銳貿(mào)易有限公司（雅格斯頓） 2樓 購(gòu)物 保底 3年 26, 341, 368, 2 2FN05 石家莊紅瑞吉商貿(mào)有限公司（大嘴猴） 2樓 購(gòu)物 保底 3年 87, 937, 1,025, 3 2FW05 石家莊屈臣氏個(gè)人用品商店有限公司 2樓 購(gòu)物 抽成 8年 1,856, 1,856, 11% 16,881, 4 2FW08 昆山熱風(fēng)投資有限公司（熱風(fēng)服飾） 2樓 購(gòu)物 保底 4年 108, 1,584, 1,692, 5 2FN13 艾格 2樓 購(gòu)物 取其高 204, 1,637, 1,842, 6 2FN02\05 上海拉夏貝爾休閑服飾有限公司 2樓 購(gòu)物 取其高 8年 179, 2,035, 2,215, 7 2FN06 上海拉夏貝爾休閑服飾有限公司 2樓 購(gòu)物 取其高 8年 125, 1,419, 1,545, 8 2FN17\18 深圳市西域鞋業(yè)有限公司 2樓 購(gòu)物 保底 4年 87, 1,289, 1,377, 9 2FN19 “GCGOCOH 阪の屋 2樓 購(gòu)物 保底 2年 11, 181, 193, 10 綾志 2樓 購(gòu)物 抽成 5年 2,644, 2,644, 12% 22,037, 中鐵信托有限責(zé)任公司 37 北京吉野家快餐有限公司 2樓 餐飲 取其高 10年 10, 594, 605, 1F010\2F010 北京永和大王餐飲有限公司