【正文】 58,335, 52,563, 53,613, 減：所得稅 14,099, 23,059, 4,125, 7,085, 五、凈利潤 230,342, 435,276, 48,438, 46,527, 3現(xiàn)金流量表 項 目 20xx年度 20xx年度 20xx年度 一 經營活動產生的現(xiàn)金流量 銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 454,782, 769,711, 61,113, 收到的稅費返還 收到其他與經營活動有關的現(xiàn)金 377,758, 296,991, 經營活動現(xiàn)金 流入小計 832,540, 769,711, 358,105, 購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金 253,321, 319,655, 475,858, 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 4,315, 3,885, 6,595, 支付的各項稅費 39,269, 48,910, 12,308, 中鐵信托有限責任公司 12 （ 2）資產狀況 截止 20xx 年 6 月，新源發(fā)地產預付賬款、存貨、固定資產其他應付款、長期借款等情況如下： 1） 預付賬款 預付帳款：金額 212,600, 元， 其中： 華電供熱集團 6,095, 元 石家莊市建筑市場管理中心 150, 元 石家莊供電公司 (橋東 )468, 元 中天建設 44,153, 元 石家莊巨創(chuàng)科技有限公司 8,450, 元 石家莊康泰經貿有限公司 2,249, 元 石家莊市科科閥門有限公司 133, 元 支付其他與經營活動有關的現(xiàn)金 10,182, 380,418, 146,743, 經營活動現(xiàn)金流出小計 307,088, 752,869, 641,505, 經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額 525,451, 16,842, (283,400,) 二 投資活動產生的現(xiàn)金流量 投資活動現(xiàn)金流入小計 購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現(xiàn)金 465,160, 2,224, 3,215, 投資活動現(xiàn)金流出小計 465,160, 2,224, 3,215, 投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額 (465,160,) (2,224,) (3,215,) 三 籌資活動產生的現(xiàn)金流量 取得借款收到的現(xiàn)金 330,125, 籌資活動現(xiàn)金流入小計 330,125, 償還債務支付的現(xiàn)金 17,000, 50,000, 分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金 4,657, 14,850, 25,609, 支付其他與籌資活動有關的現(xiàn)金 籌資活動現(xiàn)金流出小計 21,657, 14,850, 75,609, 籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額 (21,657,) 315,274, (75,609,) 四 匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響 五 現(xiàn)金及現(xiàn)金 等價物凈增加額 38,633, 329,891, (362,225,) 加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 39,100, 77,734, 407,625, 六 期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 77,734, 407,625, 45,400, 中鐵信托有限責任公司 13 北京江河幕墻股份有限公司 57,520, 元 河北方圓建筑工程有限公司 33,586, 元 石家莊市金帆電力設備銷售中心 15,877, 元 浙江杜班建筑工程有限公司 32,581, 元 河北路橋集團有限公司 11,335, 元 上述預付帳款全部為一年以內。 中鐵信托有限責任公司 8 第二部分 融資主體 — 石家莊市新源發(fā)房地產開發(fā)有限公司 （一 )公司簡介 石家莊市新源發(fā)房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“新源發(fā)”），成立于 20xx年 11 月 20 日，注冊資本 5000 萬元，注冊地址：石家莊市橋東區(qū)正東路 27 號，企業(yè)法定代表人：谷獻余，具有房地產開發(fā)二級資質。 （二 )信托交易結構 項目組在綜合考慮其項目條件、公司現(xiàn)狀、監(jiān)管法規(guī)等情況下，擬通過發(fā)行新源國際財富中心信托貸款項目 集合資金信托計劃，募集資金 65000 萬元，用于償還 新 源國際財富中心 項目 前期借款及支付工程款 ，期限為 2+N 年 ，期滿 12 個月后，企業(yè)可提前還款， 按季 付息 。中鐵信托有限責任公司 1 新源國際財富中心信托貸款項目 集合資金信托計劃 可行性報告 市場開發(fā)部（北京） 20xx 年 10 月 中鐵信托有限責任公司 2 目 錄 第一部分 項目背景及交易結構 ................................................................. 5 第二部分 融資主體 — 石家莊市新源發(fā)房地產開發(fā)有限公司 .................... 8 第三部分 新源國際財富中心項目情況簡介 ............................................ 17 第四部分 抵押物情況分析 ....................................................................... 23 第五部分 還款來源分析 .......................................................................... 27 第六部分 信托方案 .................................................................................. 30 第七部分 風險分析和控制措施 ............................................................... 32 第八部分 信托收益分配表 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 新源 樂匯城 在建工程及土地作抵押。 《 新源國際財富中心信托貸款 合同 》、《抵押合同》、《保證合同》將辦理強制執(zhí)行公 證。融資人能夠按時繳納各項稅費，無偷稅、漏稅及拖欠稅款現(xiàn)象。 通過報表數(shù)據(jù)顯示，應收賬款、存貨等參與流轉的資產占用合理，存貨變現(xiàn)能力強， 公司營運正常，綜合實力較強。 1989 年，南三條市場從南三條胡同搬進擁有 2200 個攤位、建筑面積 1 萬多平方米的南三條小商品批發(fā)市場 ，實現(xiàn)了從馬路市場向正規(guī)市場的轉變。其具有的規(guī)模優(yōu)勢、集聚效應、商業(yè)化管理、市場化經營，提高了河北省省會商貿流通業(yè)的經營模式及水平。三橫二縱矩陣交通網(wǎng)絡，火車站咫尺相鄰；年底前開工建設的地鐵 1 號線從此經過，與項目無縫對接，構筑立體交通網(wǎng)絡；公交 1 路、 6 路、 29 路、 30路、 31 路、 34 路、 35 路、 45 路、 55 路、 106 路南三條下車即是， 交通發(fā)達。 （ 2）壓力測試 根據(jù)企業(yè)目前定價，普通住宅預售價格為 9000 元 /平方米，寫字樓預售價格中鐵信托有限責任公司 28 為 18000 元 /平方米， LOFT 公寓預售價格為 16000 元 /平方米，地下車位 15 萬元/個， 以下選取銷售價格因素進行壓力測試。 中鐵信托有限責任公司 32 第七部分 風險分析和控制措施 （一）政策風險及防范 房地產行業(yè)是對政策較敏感的行業(yè)，近期國家出臺了一系列調控房價和控制信貸規(guī)模的政策，可能會對房地產企業(yè)銷售回款和融資渠道產生不利影響，從而影響投資于房地產的信托項目的收益。 市場開發(fā)部（北京） 項目經理： 劉爭春 項目組成員：王麗芳、王明蓉 部門經理： 劉 爭春 20xx 年 10月 中鐵信托有限責任公司 34 附表一 簽約商戶情況一覽表 “樂匯城” 租賃 收益 明細表 （單位：金額：元，面積：平方米） 注：本項目租金收取方式分為抽成、保底、抽成保底兩者取其高，三種方式，抽成意為與租戶按營業(yè)額分成（分成比例標注在“月租金”欄中），保底意為固定租金。 信托產品規(guī)模： 65000 萬元 信托期限： 2+N 年 信托融資成本： 15% 付息方式： 按季支付 利息 信托資金的用途： 信托資金用于 歸還新源國際財富中心項目 前期 借款及支付工程尾款 ； 信托資金的退出： 信托 存續(xù) 期 間，每半年至少償還 1000 萬元貸款本金 ， 信托存續(xù)期滿 21 個月時，歸集剩余信托本金的 20%， 22 個月時歸集 至 剩余信托本金的 50%， 23 個月時歸集 至 剩余信托本金的 80%，信托存續(xù)期滿 24 個月時 ，新源發(fā)地產一次性償還信托貸款本金。目前商業(yè)已售罄，公寓已銷售 90%左右。A、 WE；亞洲家居巨頭 MUJI；湯姆熊娛樂世界；奧斯卡 4d 院線；同時也擁有中山路商業(yè)區(qū)美食王國：星巴克、呷哺呷哺、85 度 C、漢拿山等，與眾多國際國內一線知名品牌 82家簽訂了承租合同書 ，出租 率 已達到 100%。 截止目前，“新源樂匯城”商業(yè)部分已經竣工并完成驗收、清算，于 20xx 年4 月 28 日開業(yè)，出租率為 100%； A、 B、 C 三棟塔樓已經封頂，進入后續(xù)內部裝修，形象工程進度已完成 85%以上，“五證”齊全，并已開始部分銷售。 誕生于 1979 年的南三條市場 ，前身只是一個 “ 天橋市場 ” ，位于火車站和長途汽車站唯一通道處的天橋東側。 此外，近三年公司長期債務與營運資金比率分別中鐵信托有限責任公司 15 為 、 、 ， 該指標整體處于低位且逐年下降， 預示著企業(yè)未來償還長期債務 的保障程度較 高 。經測算其現(xiàn)金流量表與其同期的財務報表相匹配，近幾年的報表連續(xù)，能夠真實地反映企業(yè)各個年份的經營情況，審計報告無保留意見。 信托資金 分兩筆支付 。 新源國際財富中心 項目位于石家莊的中山路旁，處于河北省省會城市的中心，是石家莊的商業(yè)核心地區(qū)，交通十分便利，已被石家莊市政府列入重點商貿流通企業(yè)項目。 信托資金收回來源 新源國際財富中心項目銷售收入、新源樂匯城租金收入、新源發(fā)商貿城租金收入、新源樂匯城銀行經營性物業(yè)貸款等可作為歸還信托貸款本息的還款來源。 本項目的保證措施為： 抵押擔保 中鐵信托有限責任公司 6 新源 樂匯城 項目 已竣工并正式營業(yè)，房產證正在辦理之中， 新源發(fā)地產 先 將新源 樂匯城 以在建工程形式 第二順位 抵押給我公司 ，待 20xx 年 3 月 左右 新源發(fā)地產 取得 新源 樂匯城的房產證后， 再辦理新源樂匯城現(xiàn)房抵押。 20xx年 12月 15日，該公司增加注冊資本 1100萬元，變更后注冊資本為 3500萬元，其中谷獻余出資 3150 萬元，占比為 90%；張建國出資 350 萬元，占比為10%。同時，由于存貨大幅增加，導致速動比率也隨之下降，符合目前房地產市場狀 況。 （四）客戶信用情況說明 截至 20xx 年 9 月 20 日，人民銀行 企業(yè)基本信用信息報告 顯示，該企業(yè)貸款中鐵信托有限責任公司 16 余額為 300,125, 元，無未結不良信貸記錄。 此時，由于市場發(fā)展十分迅猛，市場的環(huán)境狀況與市場發(fā)展需求之間的矛盾越來越尖銳。 中鐵信托有限責任公司 23 第四部分 抵押物情況分析 一、抵押物情況介紹 本次融資抵押物為 新源國際財富中心 項目地 下 一層至地上五層商業(yè)裙房 在建工程 及對應所分攤的土地使用權（ 即： “ 新源樂匯城 ” ）， 在建工程 建筑面積為 平方米，相應分攤的土地使用權面積為 平方米。在中山路第一商業(yè)街建設完成后，將增加更多滿足購物休閑的公共配套設施。 中鐵信托有限責任公司 29 新源發(fā)商貿城商鋪租金收入 新源發(fā) 地產 于 20xx 年投資開發(fā)建設的“新源發(fā)商貿城”項目是中國第二大工業(yè)品批發(fā)市場 —— 南三條市場整體升級改造的一個重要組成部分，是河北省、石家莊市重點工程。 其次， 如信托到期企業(yè)不能按合同約定還本付息， 亦可將此項目做成不良貸款，轉讓給東方或華融等資產管理公司 ，資產管理公司對此項目亦比較認可 。因此企業(yè)還款 能力較強，且我公司后期處置手段較多，風險相對較小。 20xx 年 8 月新源發(fā)商貿城全部完成開發(fā)建設并投入使用，現(xiàn)是華北乃至全國最大的針織、內衣國際國內知名品牌展示、商洽、貿易專業(yè)市場。 周邊 成交 地塊：