【正文】 序號 店鋪號 承租方 樓層 類型 使用面積 簽約面積 租金方式 租賃年限 年物業(yè)費 年租金 年 租金 +物業(yè) 月租金 租戶營業(yè)額 1 沃爾瑪（中國）投資有限公司 1 超市 12, 18, 保底 15年 5,288, 5,288, 1 負 1樓小計： 12, 18, 5,288, 5,288, 1 1FW04 八十五度（北京）餐飲管理有限公司 1樓 餐飲 抽成 8年 13, 1,251, 1,265, 13 % 9,630, 2 1FW09 北京星巴克咖啡有限公司 1樓 餐飲 抽成 10年 71, 1,547, 1,618, 13% 11,900, 3 1F06 、1F07 米羅利奧 (上海 )商貿(mào)有限公司(MOTIVI) 1樓 購物 抽成 5年 146, 1,248, 1,395, 21% 5,945, 4 1FW05 石家莊酷動數(shù)碼有限公司 1樓 購物 保底 5年 78, 891, 970, 5 1FN01 絲芙蘭（北京）化妝品銷售有限公司 1樓 購物 抽成 5年 3,490, 3,490, 11% 31,734, 6 1FN02 CK 1樓 購物 保底 5年 1,149, 1,149, 7 1FN15\ 北京坤泰恒時商貿(mào) 1樓 購物 保底 5年 57, 573, 630, 中鐵信托有限責任公司 35 N16 有限公司（西鐵城） 8 1FN13\14 福建福田服裝集團有限公司（ pageone) 1樓 購物 保底 3年 80, 890, 970, 9 1FN12 河北東之杰運動產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（三葉草） 1樓 購物 抽成 3年 35, 1,110, 1,146, 21% 5,289, 10 1FW11 付美芳 (ODROCK) 1樓 購物 保底 3年 45, 612, 658, 11 無印良品（上海）商業(yè)有限公司 1樓 購物 1, 抽成 5年 3,966, 3,966, 15% 26,445, 12 綾志 1樓 購物 抽成 5年 3,305, 3,305, 15% 22,037, 13 北京吉野家快餐有限公司 1樓 餐飲 取其高 10年 9, 537, 547, 14 1F010\2F010 北京永和大王餐飲有限公司 1樓 餐飲 取其高 8年 8, 432, 440, 15 1F002F011 天津肯德基有限公司 1樓 餐飲 取其高 15年 19, 686, 705, 16 1FW06/2FW05 海恩斯莫里斯 (上海 )商業(yè)有限公司(HM) 1樓 購物 1, 抽成 20年 % 17 1FW07\2FW06 西雅衣家（中國）商業(yè)有限公司（ Camp。 項目組建議推進本項目，妥否，敬請公司評委會進行評審。 新源發(fā)地產(chǎn)在石家莊當?shù)負碛辛己玫目诒拜^高的信用評價，擔保方自身信用良好，出現(xiàn)信用違約的可能性較小，且有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押，因此，本項目風險相對較小。因此企業(yè)還款 能力較強，且我公司后期處置手段較多，風險相對較小。 其次， 如信托到期企業(yè)不能按合同約定還本付息， 亦可將此項目做成不良貸款，轉(zhuǎn)讓給東方或華融等資產(chǎn)管理公司 ，資產(chǎn)管理公司對此項目亦比較認可 。 首先， 新源樂匯城抵押給我公司，此項目已為成熟物業(yè)，地理位置優(yōu)越、租金收入穩(wěn)定，其 市場評估價值約 為 億元 ，抵押率約為 41%。 針對政策風險，我部將加強行業(yè)分析和研究，密切關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟政策和貨幣政策調(diào)整，做到提前判斷，盡早調(diào)整。 信托利益的分配： 信托收益到期進行分配， 信托存續(xù)期間每半年至少償還 1000 萬元信托貸款本金，剩余信托貸款本金 在信托計劃終止 時 返還； 信托資金的還款來源： （ 1） 新源國際財富中心 項目的銷售收入； （ 2）新源樂匯城的租金收入； （ 3） 新源發(fā)商貿(mào)城租金收入； （ 4） 商業(yè)銀行經(jīng)營物業(yè)貸款替換； 中鐵信托有限責任公司 31 信托融資保證措施： （ 1）新源 樂匯城 項目 抵押； （ 2）谷獻 余及其配偶個人連帶責任擔保； （ 3）新源發(fā)地產(chǎn) 90%股權(quán)質(zhì)押。 如 信托存續(xù)期滿 24 個月時 ，新源發(fā)地產(chǎn) 無法償還全部信托貸款本金，則期限延長 N 年，但 新源發(fā)地產(chǎn) 于期滿 24 個月時至少償還 20%信托貸款本金，展期后，每年至少償還 20%信托貸款本金，至全部信托貸款本金償還完畢止。 中鐵信托有限責任公司 30 第六部分 信托方案 由我公司發(fā)起設(shè)立 新源國際財富中心信托貸款項目 集合資金信托計劃，向社會投資者募集信托資金 65000 萬元 。 商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款 新源 樂匯城 項目 已正式營業(yè)， 簽約客戶均為長期優(yōu)質(zhì)租戶，出租 率 已達100%， 目前經(jīng)營狀 況好，有穩(wěn)定增長的經(jīng)營性現(xiàn)金流， 房產(chǎn)證正在辦理之中， 未來可向 銀行 申請長期 經(jīng)營性物業(yè)貸款，且銀行貸款利率較之信托融資成本相對較低，因此，后期銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款亦可作為還款來源之一。 20xx 年 8 月新源發(fā)商貿(mào)城全部完成開發(fā)建設(shè)并投入使用，現(xiàn)是華北乃至全國最大的針織、內(nèi)衣國際國內(nèi)知名品牌展示、商洽、貿(mào)易專業(yè)市場。 中鐵信托有限責任公司 29 新源發(fā)商貿(mào)城商鋪租金收入 新源發(fā) 地產(chǎn) 于 20xx 年投資開發(fā)建設(shè)的“新源發(fā)商貿(mào)城”項目是中國第二大工業(yè)品批發(fā)市場 —— 南三條市場整體升級改造的一個重要組成部分，是河北省、石家莊市重點工程。 新源樂匯城租金收入 新源樂匯城 已入住 82 家 長期租戶、入戶品牌過 百家，產(chǎn)品交易覆蓋華北地區(qū)，出租 率 已達 100%，年租金收益約 億元 /年；此外，樂匯城的各種媒體廣告已經(jīng)出租，廣告收入年租金達到 298 萬元左右；地下停車場停車費收入可獲得 200 萬元 /年。 1）壓力測試假設(shè)條件 假設(shè)測試在輕度、中度、重度三種壓力情景下進行。 中鐵信托有限責任公司 27 第五部分 還款來源分析 新源發(fā)地產(chǎn)還款來源主要為以下 四 方面： 新源國際財富中心 項目銷售收入 （ 1）項目銷售進度及銷售收入 項目現(xiàn)已達到預售條件，根據(jù)企業(yè)目前定價，普通住宅預售價格為 9000 元 /平方米，寫字樓預售價格為 18000 元 /平方米， LOFT 公寓預售價格為 16000 元 /平方米，地下車位 15 萬元 /個，項目銷售進度及銷售收入情況詳見下表： 名稱 合計 20xx 年 20xx 年 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 普通住宅 預售面積 預售單價 預售金額 預計回款金額 0 0 0 0 寫字樓 預售面積 4,563 5,704 7,986 2,282 預售單價 預售金額 預計回款金額 8,214 10,267 14,374 4,107 公寓 預售面積 預售單價 預售金 額 預計回款金額 車位 預售面積 預售單價 預售金額 預計 回款金額 0 0 0 0 預售金額合計 8,214 10,267 14,374 4,107 預計回款金額合計 72151 11,701 16,079 20,186 9,918 銷售面積合計 40065 預計到 20xx 年底， 新源國際財富中心 項目銷售收入約為 億 元 ，此項目銷售收入 可作為 主要 還款來源之一。華強廣場項目的地理位置遠不如“樂匯城”項目優(yōu)越，建筑品質(zhì)也差于“樂匯城”項目。 ③“華強廣場”項目位于民族路商業(yè)街西段北側(cè)，東臨頤高數(shù)碼廣場，西側(cè)為金源大廈，也屬于寫字樓、公寓和商業(yè)綜合體項目，華強廣場項目于 20xx 年7 月開盤銷售，寫字樓未開盤，公寓銷售均價 9500 元 /平方米左右，商業(yè)銷售均價 26000 元 /平方米。 ①勒泰中心項目的定位是集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、演藝、會展、酒店、會所、公寓、寫字樓等為一體的城市綜合體建筑，目前該項目已經(jīng)主體竣工，正在進行外裝，建筑面積 62 萬平米， 20xx 年 7 月開盤，公寓、寫字樓銷售均價 18000 元 /平方米左右，目前已經(jīng)銷售約 70%，商業(yè)自持。 周邊 成交 地塊： 中鐵信托有限責任公司 25 序號 地塊位置 成交時間 成交金額（萬元） 出讓面積（平方米） 用地性質(zhì) 容積率 樓面地價 1 民生路 33 號 20xx10 226 262 其他商服用地 2537 2 東至中華商務(wù)樓，西至聚樂街，南至興華路，北至中山路 20xx12 6519 5660 其他商服用地 2303 （ 4）周邊同業(yè)態(tài)項目分析 樂匯城項目所處位置，為石家莊市老城區(qū)，商業(yè)繁華，東臨石家莊本土最大的全國百強零售企業(yè) —— 北國商城，西靠以新百廣場為核心的集品匯廣場、銀座（東購）以及天元名品在內(nèi)的新百商圈，商業(yè)氛圍濃郁。在中山路第一商業(yè)街建設(shè)完成后，將增加更多滿足購物休閑的公共配套設(shè)施。石家莊市一中、三十二中、平安南大街小學等；石家莊第九醫(yī)院（交通醫(yī)院）、藍天中醫(yī)院、同仁堂等健康醫(yī)療的保障；中國建設(shè)銀行、交通銀行、河北銀行等提供便利的銀行服務(wù)；中江商務(wù)酒店、國賓大酒店、天鴻賓 館等滿足各種商旅需求；滾石娛樂城等娛樂場館，組成便捷豐富的城市生活圈。公路、鐵路、輕軌與主干線相承交替，簇擁本項目暢達交通環(huán)境。 二、項目 市場 情況 （ 1）項目區(qū)域交通情況 新源國際財富中心 項目位于河北省省會石家莊市一環(huán)路內(nèi)的核心位置，坐落在城市中軸線中山東路上，與大經(jīng)街縱橫相交的東北角，中山路橫穿省會 CBD，中鐵信托有限責任公司 24 是石家莊最早的商業(yè)街，連接城市環(huán)線，直上國家四條高速公路，城際出行暢通便捷。自 20xx 年 4 月 28 日開業(yè)后顧客日流量及銷售收入均高于預期。M、 Camp。 “新源樂匯城”選擇了區(qū)別于周邊商業(yè)的差異化 經(jīng)營方向，主要定位為年輕、時尚、動感的 SHOPPING MALL，擁有話題性的賣場、獨特的購物環(huán)境、國際化的運營體系，吸引了眾多國際商業(yè)品牌入駐。項目周邊眾多高檔住宅、星級酒店、大型綜合型商業(yè)、商務(wù)等消費需求，核心商圈 居住人口約 32 萬人，輻射區(qū)域內(nèi)居住人口近 70 萬人。 中鐵信托有限責任公司 23 第四部分 抵押物情況分析 一、抵押物情況介紹 本次融資抵押物為 新源國際財富中心 項目地 下 一層至地上五層商業(yè)裙房 在建工程 及對應(yīng)所分攤的土地使用權(quán)（ 即： “ 新源樂匯城 ” ）， 在建工程 建筑面積為 平方米，相應(yīng)分攤的土地使用權(quán)面積為 平方米。 （ 2）待銷售的寫字樓、公寓等房產(chǎn)，由于前期該公司銷售策略、計劃與市場存在較大偏差，最初企業(yè)計劃將寫字樓整棟出售，主要目標客戶為興業(yè)銀行石家莊分行、百度公司等有實力客戶，但由于種種原因，經(jīng)過近一年的談判，最終也未能實現(xiàn)最初計劃，造成寫字樓部分銷售 停滯，未能及時給企業(yè)帶來現(xiàn)金流入。 20xx 年 4 月 28日，“樂匯城”正式營業(yè) ， 簽約 82 家商戶，租 住率 100%（ 簽約商戶情況一覽表詳見附 表 一） ， 今 年租金收益約 億元 /年；此外，樂匯城的各種媒體廣告已經(jīng)出租，廣告收入年租金達到 298 萬元左右；地下停車場停車費收入可獲得 200萬元 /年。主要控制