【正文】 貨幣政策調(diào)整，做到提前判斷，盡早調(diào)整。 其次， 如信托到期企業(yè)不能按合同約定還本付息， 亦可將此項(xiàng)目做成不良貸款，轉(zhuǎn)讓給東方或華融等資產(chǎn)管理公司 ，資產(chǎn)管理公司對此項(xiàng)目亦比較認(rèn)可 。 新源發(fā)地產(chǎn)在石家莊當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫目诒拜^高的信用評價(jià)，擔(dān)保方自身信用良好，出現(xiàn)信用違約的可能性較小，且有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對較小。 序號 店鋪號 承租方 樓層 類型 使用面積 簽約面積 租金方式 租賃年限 年物業(yè)費(fèi) 年租金 年 租金 +物業(yè) 月租金 租戶營業(yè)額 1 沃爾瑪（中國）投資有限公司 1 超市 12, 18, 保底 15年 5,288, 5,288, 1 負(fù) 1樓小計(jì)： 12, 18, 5,288, 5,288, 1 1FW04 八十五度（北京）餐飲管理有限公司 1樓 餐飲 抽成 8年 13, 1,251, 1,265, 13 % 9,630, 2 1FW09 北京星巴克咖啡有限公司 1樓 餐飲 抽成 10年 71, 1,547, 1,618, 13% 11,900, 3 1F06 、1F07 米羅利奧 (上海 )商貿(mào)有限公司(MOTIVI) 1樓 購物 抽成 5年 146, 1,248, 1,395, 21% 5,945, 4 1FW05 石家莊酷動數(shù)碼有限公司 1樓 購物 保底 5年 78, 891, 970, 5 1FN01 絲芙蘭（北京）化妝品銷售有限公司 1樓 購物 抽成 5年 3,490, 3,490, 11% 31,734, 6 1FN02 CK 1樓 購物 保底 5年 1,149, 1,149, 7 1FN15\ 北京坤泰恒時(shí)商貿(mào) 1樓 購物 保底 5年 57, 573, 630, 中鐵信托有限責(zé)任公司 35 N16 有限公司（西鐵城） 8 1FN13\14 福建福田服裝集團(tuán)有限公司（ pageone) 1樓 購物 保底 3年 80, 890, 970, 9 1FN12 河北東之杰運(yùn)動產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（三葉草） 1樓 購物 抽成 3年 35, 1,110, 1,146, 21% 5,289, 10 1FW11 付美芳 (ODROCK) 1樓 購物 保底 3年 45, 612, 658, 11 無印良品（上海）商業(yè)有限公司 1樓 購物 1, 抽成 5年 3,966, 3,966, 15% 26,445, 12 綾志 1樓 購物 抽成 5年 3,305, 3,305, 15% 22,037, 13 北京吉野家快餐有限公司 1樓 餐飲 取其高 10年 9, 537, 547, 14 1F010\2F010 北京永和大王餐飲有限公司 1樓 餐飲 取其高 8年 8, 432, 440, 15 1F002F011 天津肯德基有限公司 1樓 餐飲 取其高 15年 19, 686, 705, 16 1FW06/2FW05 海恩斯莫里斯 (上海 )商業(yè)有限公司(HM) 1樓 購物 1, 抽成 20年 % 17 1FW07\2FW06 西雅衣家（中國）商業(yè)有限公司（ Camp。 項(xiàng)目組建議推進(jìn)本項(xiàng)目，妥否，敬請公司評委會進(jìn)行評審。因此企業(yè)還款 能力較強(qiáng)，且我公司后期處置手段較多，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。 首先， 新源樂匯城抵押給我公司，此項(xiàng)目已為成熟物業(yè)，地理位置優(yōu)越、租金收入穩(wěn)定，其 市場評估價(jià)值約 為 億元 ，抵押率約為 41%。 信托利益的分配： 信托收益到期進(jìn)行分配， 信托存續(xù)期間每半年至少償還 1000 萬元信托貸款本金，剩余信托貸款本金 在信托計(jì)劃終止 時(shí) 返還； 信托資金的還款來源： （ 1） 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目的銷售收入； （ 2）新源樂匯城的租金收入； （ 3） 新源發(fā)商貿(mào)城租金收入； （ 4） 商業(yè)銀行經(jīng)營物業(yè)貸款替換； 中鐵信托有限責(zé)任公司 31 信托融資保證措施： （ 1）新源 樂匯城 項(xiàng)目 抵押； （ 2）谷獻(xiàn) 余及其配偶個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保； （ 3）新源發(fā)地產(chǎn) 90%股權(quán)質(zhì)押。 中鐵信托有限責(zé)任公司 30 第六部分 信托方案 由我公司發(fā)起設(shè)立 新源國際財(cái)富中心信托貸款項(xiàng)目 集合資金信托計(jì)劃，向社會投資者募集信托資金 65000 萬元 。 20xx 年 8 月新源發(fā)商貿(mào)城全部完成開發(fā)建設(shè)并投入使用，現(xiàn)是華北乃至全國最大的針織、內(nèi)衣國際國內(nèi)知名品牌展示、商洽、貿(mào)易專業(yè)市場。 新源樂匯城租金收入 新源樂匯城 已入住 82 家 長期租戶、入戶品牌過 百家，產(chǎn)品交易覆蓋華北地區(qū)，出租 率 已達(dá) 100%，年租金收益約 億元 /年；此外，樂匯城的各種媒體廣告已經(jīng)出租，廣告收入年租金達(dá)到 298 萬元左右；地下停車場停車費(fèi)收入可獲得 200 萬元 /年。 中鐵信托有限責(zé)任公司 27 第五部分 還款來源分析 新源發(fā)地產(chǎn)還款來源主要為以下 四 方面： 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目銷售收入 （ 1）項(xiàng)目銷售進(jìn)度及銷售收入 項(xiàng)目現(xiàn)已達(dá)到預(yù)售條件，根據(jù)企業(yè)目前定價(jià)，普通住宅預(yù)售價(jià)格為 9000 元 /平方米，寫字樓預(yù)售價(jià)格為 18000 元 /平方米， LOFT 公寓預(yù)售價(jià)格為 16000 元 /平方米，地下車位 15 萬元 /個(gè)，項(xiàng)目銷售進(jìn)度及銷售收入情況詳見下表： 名稱 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 普通住宅 預(yù)售面積 預(yù)售單價(jià) 預(yù)售金額 預(yù)計(jì)回款金額 0 0 0 0 寫字樓 預(yù)售面積 4,563 5,704 7,986 2,282 預(yù)售單價(jià) 預(yù)售金額 預(yù)計(jì)回款金額 8,214 10,267 14,374 4,107 公寓 預(yù)售面積 預(yù)售單價(jià) 預(yù)售金 額 預(yù)計(jì)回款金額 車位 預(yù)售面積 預(yù)售單價(jià) 預(yù)售金額 預(yù)計(jì) 回款金額 0 0 0 0 預(yù)售金額合計(jì) 8,214 10,267 14,374 4,107 預(yù)計(jì)回款金額合計(jì) 72151 11,701 16,079 20,186 9,918 銷售面積合計(jì) 40065 預(yù)計(jì)到 20xx 年底， 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目銷售收入約為 億 元 ，此項(xiàng)目銷售收入 可作為 主要 還款來源之一。 ③“華強(qiáng)廣場”項(xiàng)目位于民族路商業(yè)街西段北側(cè)，東臨頤高數(shù)碼廣場，西側(cè)為金源大廈，也屬于寫字樓、公寓和商業(yè)綜合體項(xiàng)目，華強(qiáng)廣場項(xiàng)目于 20xx 年7 月開盤銷售，寫字樓未開盤，公寓銷售均價(jià) 9500 元 /平方米左右，商業(yè)銷售均價(jià) 26000 元 /平方米。 周邊 成交 地塊： 中鐵信托有限責(zé)任公司 25 序號 地塊位置 成交時(shí)間 成交金額（萬元） 出讓面積（平方米） 用地性質(zhì) 容積率 樓面地價(jià) 1 民生路 33 號 20xx10 226 262 其他商服用地 2537 2 東至中華商務(wù)樓，西至聚樂街，南至興華路，北至中山路 20xx12 6519 5660 其他商服用地 2303 （ 4）周邊同業(yè)態(tài)項(xiàng)目分析 樂匯城項(xiàng)目所處位置，為石家莊市老城區(qū)，商業(yè)繁華，東臨石家莊本土最大的全國百強(qiáng)零售企業(yè) —— 北國商城，西靠以新百廣場為核心的集品匯廣場、銀座（東購）以及天元名品在內(nèi)的新百商圈，商業(yè)氛圍濃郁。石家莊市一中、三十二中、平安南大街小學(xué)等；石家莊第九醫(yī)院（交通醫(yī)院）、藍(lán)天中醫(yī)院、同仁堂等健康醫(yī)療的保障；中國建設(shè)銀行、交通銀行、河北銀行等提供便利的銀行服務(wù)；中江商務(wù)酒店、國賓大酒店、天鴻賓 館等滿足各種商旅需求；滾石娛樂城等娛樂場館，組成便捷豐富的城市生活圈。 二、項(xiàng)目 市場 情況 （ 1）項(xiàng)目區(qū)域交通情況 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目位于河北省省會石家莊市一環(huán)路內(nèi)的核心位置，坐落在城市中軸線中山東路上，與大經(jīng)街縱橫相交的東北角，中山路橫穿省會 CBD，中鐵信托有限責(zé)任公司 24 是石家莊最早的商業(yè)街，連接城市環(huán)線，直上國家四條高速公路，城際出行暢通便捷。M、 Camp。項(xiàng)目周邊眾多高檔住宅、星級酒店、大型綜合型商業(yè)、商務(wù)等消費(fèi)需求，核心商圈 居住人口約 32 萬人，輻射區(qū)域內(nèi)居住人口近 70 萬人。 （ 2）待銷售的寫字樓、公寓等房產(chǎn)，由于前期該公司銷售策略、計(jì)劃與市場存在較大偏差，最初企業(yè)計(jì)劃將寫字樓整棟出售，主要目標(biāo)客戶為興業(yè)銀行石家莊分行、百度公司等有實(shí)力客戶，但由于種種原因，經(jīng)過近一年的談判，最終也未能實(shí)現(xiàn)最初計(jì)劃，造成寫字樓部分銷售 停滯，未能及時(shí)給企業(yè)帶來現(xiàn)金流入。主要控制指標(biāo)如下： 項(xiàng) 目 指標(biāo) 單位 備注 規(guī)劃用地總面積 畝 總建筑面積 162825 平方米 地上建筑面積 120806 平方米 其中 商業(yè) 裙房建筑面積 51993 平方米 A 棟公寓建筑面積 23735 平方米 619F B 棟回遷公寓建筑面積 24069 平方米 729F C 棟寫 字樓建筑面積 21049 平方米 722F 地下建筑面積 42019 平方米 地下三層 中鐵信托有限責(zé)任公司 21 建筑基地面積 10211 平方米 建筑密度 % 容積率 綠地率 20 % 車位數(shù) 668 輛 地下 新源 國際 財(cái)富中心 五 證情況如下表： 證照 文件批號 內(nèi)容 國有土地使用證 橋東國用（ 20xx）第00021號 土地使用權(quán)人：石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 座落： 橋東區(qū) 大徑街以東、中山東路以北 地號： 0300400700420xx 圖號： 用途： 批發(fā)零售 用地 使用權(quán)類型：出讓 終止日期： 2050年 8月 26日 使用權(quán)面積： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 地 字第13010020xx00089號 用地單位 ： 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地項(xiàng)目名稱 ： 新源國際財(cái)富中心 用地位置 ： 中山路北、大徑街東 用地性質(zhì) ： 商業(yè)辦公用地 用地面積 ： 總用地面積： （ ），其中道路地 （ ） ，實(shí)用地 平方米（ ） 建設(shè)規(guī)模 ： 地上建筑面積 120693平方米 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建字第建管13010020xx00030號 建設(shè)單位： 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)項(xiàng)目名稱：新源國際財(cái)富中心 建設(shè)位置：中山東路北、大徑街東 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積： 162825平方米（含地下建筑面積42019平方米） 建筑工程施工許可證 編號 ：130101S110250101號 建設(shè)單位： 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程名稱：新源國際財(cái)富中心 建設(shè)地址：中山東路北、大徑街東 建設(shè)規(guī)模： 162825平方米 設(shè)計(jì)單位：河北建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司 施工 單位：中天建設(shè)集團(tuán)有限公司 監(jiān)理單位：河北博大工程項(xiàng)目管理有限公司 石家莊市商品房 編號： 20xx059 開發(fā)企業(yè)： 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中鐵信托有限責(zé)任公司 22 預(yù)售許可證 項(xiàng)目地址：中山東路 11號 預(yù)售部位：辦公 批準(zhǔn)預(yù)售面積： 47770平方米 項(xiàng)目經(jīng)營情況 （ 1）“樂匯