【正文】 實力雄厚且合作歷史良好 本項目的交易主體為石家莊市新源發(fā)房地產開發(fā)有限公司， 風險控制措施充足 （ 1）足值優(yōu)質資產抵押； （ 2）實 際控制人及其配偶提供連帶責任擔保； （ 3）還款來源充足； 中鐵信托有限責任公司 5 第一部分 項目背景 及交易結構 （一 )項目背景 石家莊市新源發(fā)房地產開發(fā)有限公司（簡稱“新源發(fā)地產”） 于 20xx 年 8月 27 日與石家莊市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》【合同編號：（ 20xx） 022】，取得了 新源國際財富中心 項目 用地，并交納了全部 億元地價款。 信托資金規(guī)模 65000萬 風險系數 3% 計提風險資本金額 1950萬元 交易對手 /所屬集團存續(xù)項目 累計融資余額 0 單一 累計計提風險資本金額 集合 自營 信托 期限 2+N年，期滿 12個月后，企業(yè)可提前還款 信托資金使用方式 貸款 信托資金募集方式 集合 公司 直 銷或 委托 證券募集 或銀行 銷售 單一 委托人： 是否移交債權 交易對手總融資成本 萬元 交易對手年化 融資成本 占比 % 公司總 收入 萬元 本項目公司年化收益率 % 同類項目公司平均年化收益率 % 風險資本年化收益率 本項目風險資本年化收益率 % 同類項目平均風險資本年化收益率 % 信托資金退出方式 信托存續(xù)期間， 新源發(fā)地產 每半年至少償還 100 萬元貸款本金 ，信托存續(xù)期滿 21 個月時 ，歸集剩余信托本金的 20%， 22 個月時歸集至剩余信托本金的 50%， 23 個月時歸集至剩余信 托本金的 80%，信托存續(xù)期滿 24 個月時， 新源發(fā)地產一次性償還信托貸款本金。 中鐵信托有限責任公司 4 風 險 控 制 措 施 保 證 公司實際控制人谷獻余及其配偶提供連帶責任擔保 抵 （質） 押 抵 （質） 押物 權屬、 位置、形態(tài)、面積等基本情況 一、 新源國際財富中心 地下一層至地上五層 全部商業(yè)（即：新源樂匯城）先辦理第二順位在建工程抵押，待 20xx 年 3 月 左右 取得房產證后，再辦理現房抵押。該項目聘請了國內頂級規(guī)劃設計機構，吸取國內外先進的設計理念和實例精華進行規(guī)劃設計，已成為河北省會既具有實用性又具有前瞻性的現代化建筑之一。 新源國際財富中心 項目 總建筑面積 162825 平方米， 土地使用權面積為 平方米。 中鐵信托有限責任公司 7 第 二 筆信托貸款發(fā)放條件為： 我公司升為新源樂匯城項目 第一抵押權人 后 ，再發(fā)放第二筆信托貸款。 20xx 年 7 月 7 日，該公司股權變更，變更后新源國際控股有限公司出資 2100萬元，占比為 60%；谷獻余出資 1400 萬元，占比為 40%。融資人近三年資產總額、銷售收入、利潤總額逐年增加。近三年公司流動比率分別為 、 、 ，由于流動負債增長速度快于流動資產，從而使流動比率呈現出下降趨勢，但是該比率整體仍然處于高位。 ③營運能力分析 營運能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 營業(yè)周期 存貨周轉率 存貨周轉天數 總資產周轉率 應收賬款周轉率 應收賬款周轉天數 石家莊市新源發(fā)房地產開發(fā)有限公司主要從事房地產開發(fā)業(yè)務?？蛻粜庞昧己?。 1989 年在天橋市場的基礎上，通過政府投資、商戶集資等方式，開發(fā)了擁有 2200 個攤位，基礎設施較為完善的南三條小商品批發(fā)大廳； 90 年代初通過整合市場范圍內企事業(yè)單位的廠房和場地，實現了由單一經營場所到若干個專業(yè)市場的發(fā)展。 （三）新源 國際財富中心項目 簡介 新源國際財富中心 項目 位于石家莊的中山路旁，處于河北省省會城市的中心，是石家莊的商業(yè)核心地區(qū)，交通十分便利，已被石家莊市政府列入重點商貿流通企業(yè)項目。容積率 ，綠地率 20%。 “新源樂匯城”坐落的中山路商圈區(qū)域價值可觀，政府規(guī) 劃下的“ 24 小時中山路”，將引導區(qū)域內的商業(yè)蛻變升級，形成以體驗型消費為核心競爭力的“中山路大商業(yè)圈”。 現項目已建好并正常營業(yè)，房產證 正在辦理之中，預計 20xx 年 3 月左右可取得房產證。 周邊配套設施一覽： 銀行： 中國建設銀行、交通銀行、河北銀行、郵政儲蓄 教育： 石家莊一中、石家莊第三十二中、平安南大街小學、東馬路小學 餐飲購物： 中江商務酒店、國賓大酒店、天鴻大廈、北國商城、東方城市廣場、平安家具城、國訊通訊、蘇寧電器、天元超市、 36524 超市 醫(yī)療： 石家莊第九醫(yī)院（交通醫(yī)院）、藍天中醫(yī) 院、同仁堂 娛樂休閑： 滾石娛樂城 （ 3）周邊主要土地成交情況 20xx 年 8 月，新源發(fā)房地產開發(fā)有限公司以 31450 萬元取得該地塊，地塊總面積 平米，簡單計算，成交價為 19149 元 /平米，項目樓面地價約 1931元 /平米，相比其緊鄰繁華商業(yè)街的地理位置和目前項目方所投入的資金規(guī)模，樓面地價安全邊際很高。 根據 九鼎 評估公司出具的評估報告 ，新源樂匯城 市場評估價 值約為 億元 ，抵押率約為 41%。該項目總占地 24140 平方米，總建筑面積 120xx0 平方米，總投資 億元，一體規(guī)劃分兩 期實施。 信托資金的收益來源： 信托資金的收益主要來源于 新源國際財富中心 項目的銷售收入、新源樂匯城的租金收入、 新源發(fā)商貿城租金收入、銀行經營性物業(yè)貸款。 第三 ， 新源發(fā)地產擁有房地產二級開發(fā)資質及多年的房地產開發(fā)經驗 ， 新源國 際財富中心 項目投資收益率高，擁有極大的價格浮動空間，抗市場風險能力較強。A) 1樓 購物 1, 抽成 10年 5,765, 5,765, 17% 33,916, 18 1FW08A、2FW07 上海優(yōu)衣派服飾有限公司（ WE) 1樓 購物 抽成 7年 243, 2,364, 2,607, 14% 16,890, 中鐵信托有限責任公司 36 19 1FW12 路娜 .特麗（北京）眼鏡銷售有限公司 1樓 購物 取其高 3年 11, 201, 213, 20 1FN03\04 石家莊丙戌商貿有限公司（ I DO) 1樓 購物 取其高 3年 91, 955, 1,047, 19 1樓小計： 5, 8, 822, 30,027, 31,897, 163,789, 1 2FN07 石家莊盛佳銳貿易有限公司（雅格斯頓） 2樓 購物 保底 3年 26, 341, 368, 2 2FN05 石家莊紅瑞吉商貿有限公司（大嘴猴） 2樓 購物 保底 3年 87, 937, 1,025, 3 2FW05 石家莊屈臣氏個人用品商店有限公司 2樓 購物 抽成 8年 1,856, 1,856, 11% 16,881, 4 2FW08 昆山熱風投資有限公司（熱風服飾） 2樓 購物 保底 4年 108, 1,584, 1,692, 5 2FN13 艾格 2樓 購物 取其高 204, 1,637, 1,842, 6 2FN02\05 上海拉夏貝爾休閑服飾有限公司 2樓 購物 取其高 8年 179, 2,035, 2,215, 7 2FN06 上海拉夏貝爾休閑服飾有限公司 2樓 購物 取其高 8年 125, 1,419, 1,545, 8 2FN17\18 深圳市西域鞋業(yè)有限公司 2樓 購物 保底 4年 87, 1,289, 1,377, 9 2FN19 “GCGOCOH 阪の屋 2樓 購物 保底 2年 11, 181, 193, 10 綾志 2樓 購物 抽成 5年 2,644, 2,644, 12% 22,037, 中鐵信托有限責任公司 37 北京吉野家快餐有限公司 2樓 餐飲 取其高 10年 10, 594, 605, 1F010\2F010 北京永和大王餐飲有限公司