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正文內(nèi)容

中鐵信托新源國際財富中心信托貸款項目集合資金信托計劃可行性報告(編輯修改稿)

2024-08-23 17:19 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 金流量凈額 525,451, 16,842, (283,400,) 二 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 投資活動現(xiàn)金流入小計 購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 465,160, 2,224, 3,215, 投資活動現(xiàn)金流出小計 465,160, 2,224, 3,215, 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 (465,160,) (2,224,) (3,215,) 三 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 取得借款收到的現(xiàn)金 330,125, 籌資活動現(xiàn)金流入小計 330,125, 償還債務(wù)支付的現(xiàn)金 17,000, 50,000, 分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金 4,657, 14,850, 25,609, 支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 籌資活動現(xiàn)金流出小計 21,657, 14,850, 75,609, 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 (21,657,) 315,274, (75,609,) 四 匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響 五 現(xiàn)金及現(xiàn)金 等價物凈增加額 38,633, 329,891, (362,225,) 加:期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 39,100, 77,734, 407,625, 六 期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 77,734, 407,625, 45,400, 中鐵信托有限責(zé)任公司 13 北京江河幕墻股份有限公司 57,520, 元 河北方圓建筑工程有限公司 33,586, 元 石家莊市金帆電力設(shè)備銷售中心 15,877, 元 浙江杜班建筑工程有限公司 32,581, 元 河北路橋集團(tuán)有限公司 11,335, 元 上述預(yù)付帳款全部為一年以內(nèi)。 2) 存貨 存貨: 1,106,574, 元 其中: 低值易耗品為 20,022, 元 開發(fā)成本為 1,086,551, 元,其中新源發(fā)商貿(mào)城一二期改造為289,280,;新源國際財富中心項目拆遷及建設(shè)成本 797,270,。 3) 固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn): 478,066, 元 其中: 汽車 8,094, 元 辦公設(shè)備 9,735, 元 商貿(mào)城 460,236, 元 4) 其他應(yīng)付款 其他應(yīng)付款: 570,103, 元 其中: 工會經(jīng)費 8, 元 職工教育經(jīng)費 295, 元 服裝押金 14, 元 養(yǎng)老保險 79, 元 谷獻(xiàn)余 239,704, 元 河北省金融租賃有限公司 240,000, 元 上海億陽國際貿(mào)易有限公司 90,000, 元 5) 長期借款 中鐵信托有限責(zé)任公司 14 長期借款: 300,125, 元,均為華夏銀行借款。 ( 3)融 資人財務(wù)比率分析 ①償債能力分析 短期償債能力 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 6 月 流動比率 速動比率 保守速動比率 現(xiàn)金比率 近三年公司速動比率分別為 、 、 ,呈逐年下降的趨勢,這主要是由于其他應(yīng)付款大量增加引起流動負(fù)債同步增加所致。同時,由于存貨大幅增加,導(dǎo)致速動比率也隨之下降,符合目前房地產(chǎn)市場狀 況。近三年公司流動比率分別為 、 、 ,由于流動負(fù)債增長速度快于流動資產(chǎn),從而使流動比率呈現(xiàn)出下降趨勢,但是該比率整體仍然處于高位。 公司的流動資產(chǎn)主要集中在存貨等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上, 現(xiàn)項目已基本建好, 變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 總體來看,公司具有較強(qiáng)的短期償債能力。 ② 長期償債能力分析 長期償債能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 資產(chǎn)負(fù)債率 有形凈值債務(wù)率 已獲利息倍數(shù) 長期債務(wù)與營運資金比率 近三年公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為 44%、 51%、 52%,該比率雖然有所上升,但總體處于比較安全的水平。同時,由于公司沒有無形資產(chǎn),所以有形凈值債務(wù)率的變動趨勢和資產(chǎn)負(fù)債率一致。公司已獲利息倍數(shù)為 、 、 ,體現(xiàn)了公司良好的 債務(wù)利息 償付 能力。 此外,近三年公司長期債務(wù)與營運資金比率分別中鐵信托有限責(zé)任公司 15 為 、 、 , 該指標(biāo)整體處于低位且逐年下降, 預(yù)示著企業(yè)未來償還長期債務(wù) 的保障程度較 高 。 總體來看,公司具有良好的長期償債能力。 ③營運能力分析 營運能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 營業(yè)周期 存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。由于公司主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)為投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、資金回收慢、營業(yè)收入規(guī)模相對較小,公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均較低,符合主要業(yè)務(wù)所在的行業(yè)特點。 通過報表數(shù)據(jù)顯示,應(yīng)收賬款、存貨等參與流轉(zhuǎn)的資產(chǎn)占用合理,存貨變現(xiàn)能力強(qiáng), 公司營運正常,綜合實力較強(qiáng)。 ④盈利能力分析 盈利能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 銷售凈利率 銷售毛利率 資產(chǎn)凈利率 凈資產(chǎn)收益率 權(quán)益乘數(shù)(期末) 由于 20xx 年營業(yè)收入減少,同時管理費用和財務(wù)費用上升較快,所以導(dǎo)致20xx 年銷售毛利率、銷售凈利率、資產(chǎn)凈 利率以及凈資產(chǎn)收益率均大大低于 20xx年。但是今年上半年以來,營業(yè)收入穩(wěn)步增加,同時各項費用因管控得力而大幅下降,各項盈利指標(biāo)集體呈現(xiàn)出積極的回升態(tài)勢。 總體看來,公司的凈利率與毛利率均處于較高水平。 同時,今年上半年凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)達(dá)到了 11%,這些都顯示出公司良好的盈利能力。 (四)客戶信用情況說明 截至 20xx 年 9 月 20 日,人民銀行 企業(yè)基本信用信息報告 顯示,該企業(yè)貸款中鐵信托有限責(zé)任公司 16 余額為 300,125, 元,無未結(jié)不良信貸記錄??蛻粜庞昧己?。 中鐵信托有限責(zé)任公司 17 第三部分 新源 國際財富中心 項目情況簡介 (一)石家莊市情況簡介 石家莊為河北省省會,是國家發(fā)展環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要一極,是京津冀都市圈的第三大核心城市,交通極為便利,是鐵路、高鐵樞紐城市,年內(nèi)即可實現(xiàn)高鐵與北京一小時通行,市區(qū)與國家高速公路網(wǎng)中的京珠、京昆、青銀、石黃(二橫二縱)實現(xiàn)直接相通; 全市常住人口為 1016 萬人 ,其中,市區(qū)人口規(guī)模 萬( 20xx 年),已成為的全國特大城市之一;是全國重要的醫(yī)藥、紡織工業(yè)中心城市,重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生物產(chǎn)業(yè)基地之一, 是全國六大小商品集散中心中的兩大中心所在地(南三條、新華集貿(mào)),是華北重要商埠。 20xx 年,全市生產(chǎn)總值完 成 4,000 億元 ,增長 12%。全部財政收入完成 億元,其中地方一般預(yù)算收入完成 221 億元,分別增長 26%和 35%。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 1700 億元,實現(xiàn)利稅 770 億元,分別增長 16%和 25%;社會消費品零售總額完成 1,640 億元,增長 18%。 (二)南三條市場情況簡介 有 “ 南有北義烏,北有南三條 ” 之稱的南三條市場地處石家莊市中心商業(yè)繁華區(qū)。 誕生于 1979 年的南三條市場 ,前身只是一個 “ 天橋市場 ” ,位于火車站和長途汽車站唯一通道處的天橋東側(cè)。當(dāng)時,借助交通便捷、客流集中的地域優(yōu)勢,使各地商販聚集在一起 ,自發(fā)形成了 “ 天橋市場 ” 。 1989 年在天橋市場的基礎(chǔ)上,通過政府投資、商戶集資等方式,開發(fā)了擁有 2200 個攤位,基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的南三條小商品批發(fā)大廳; 90 年代初通過整合市場范圍內(nèi)企事業(yè)單位的廠房和場地,實現(xiàn)了由單一經(jīng)營場所到若干個專業(yè)市場的發(fā)展。 在三十多年的發(fā)展歷程中經(jīng)歷從南三條市場 南三條小商品批發(fā)市場 南三條小商品城 中國南三條小商品城, 南三條 名稱的三次變遷,印證著它三次飛躍的歷史。 1989 年,南三條市場從南三條胡同搬進(jìn)擁有 2200 個攤位、建筑面積 1 萬多平方米的南三條小商品批發(fā)市場 ,實現(xiàn)了從馬路市場向正規(guī)市場的轉(zhuǎn)變。當(dāng)年,市場成交額突破 5 億元,實現(xiàn)了第一次飛躍。 1992 年,向陽路鞋市、正東路食品、阜康路針紡等幾個初級專業(yè)市場,經(jīng)過土地整合顯現(xiàn)雛形,中鐵信托有限責(zé)任公司 18 使 南三條 初具規(guī)模,市場實現(xiàn)了由單一經(jīng)營場所混雜經(jīng)營向若干場所專業(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。這一年,市場成交額達(dá)到 14. 5 億元,躋身全國十大批發(fā)市場行列,實現(xiàn)了第二次飛躍。 “ 南三條 ” 的名字自此叫響大江南北。 此時,由于市場發(fā)展十分迅猛,市場的環(huán)境狀況與市場發(fā)展需求之間的矛盾越來越尖銳。 (三)新源 國際財富中心項目 簡介 新源國際財富中心 項目 位于石家莊的中山路旁,處于河北省省會城市的中心,是石家莊的商業(yè)核心地區(qū),交通十分便利,已被石家莊市政府列入重點商貿(mào)流通企業(yè)項目。該項目集現(xiàn)代化商業(yè)、辦公和高級公寓為一體,擁有國際國內(nèi)品牌服裝專賣店、精品會展、商業(yè)貿(mào)易、公寓等現(xiàn)代化商業(yè)綜合設(shè)施。該項目聘請了國內(nèi)頂級規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu),吸取國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計理念和實例精華進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計,已成為河北省會既具有實用性又具有前瞻性的現(xiàn)代化建筑之一。 該項目占地面積 畝,總建筑面積 162825 平方米,項目共建商業(yè)裙房和三棟塔樓。地上一至五層為商業(yè)裙樓, A 棟六至一十九層為 公寓, B 棟六至二十九層為回遷公寓, C 棟六至二十二層寫字間,地下三層 , 其中負(fù)一層為沃爾瑪超市,負(fù)二層、負(fù)三層為車位及設(shè)備間,車位數(shù) 668 個,容積率 ,綠地率20%。,建筑系數(shù) %。 截止目前,“新源樂匯城”商業(yè)部分已經(jīng)竣工并完成驗收、清算,于 20xx 年4 月 28 日開業(yè),出租率為 100%; A、 B、 C 三棟塔樓已經(jīng)封頂,進(jìn)入后續(xù)內(nèi)部裝修,形象工程進(jìn)度已完成 85%以上,“五證”齊全,并已開始部分銷售。 項目地理位置圖為: 中鐵信托有限責(zé)任公司 19 項目現(xiàn)場照片: 中鐵信托有限責(zé)任公司 20 項目控規(guī)指標(biāo) 本項目 新源國際財富 中心 建設(shè)工程占地面積 畝,總建筑面積 162825平方米,主要地下停車位、地下超市、裙房商業(yè)、 A 區(qū)辦公公寓、 B 區(qū)回遷住宅、C 區(qū)寫字樓等建筑物。容積率 ,綠地率 20%。主要控制指標(biāo)如下: 項 目 指標(biāo) 單位 備注 規(guī)劃用地總面積 畝 總建筑面積 162825 平方米 地上建筑面積 120806 平方米 其中 商業(yè) 裙房建筑面積 51993 平方米 A 棟公寓建筑面積 23735 平方米 619F B 棟回遷公寓建筑面積 24069 平方米 729F C 棟寫 字樓建筑面積 21049 平方米 722F 地下建筑面積 42019 平方米 地下三層 中鐵信托有限責(zé)任公司 21 建筑基地面積 10211 平方米 建筑密度 % 容積率 綠地率 20 % 車位數(shù) 668 輛 地下 新源 國際 財富中心 五 證情況如下表: 證照 文件批號 內(nèi)容 國有土地使用證 橋東國用( 20xx)第00021號 土地使用權(quán)人:石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 座落: 橋東區(qū) 大徑街以東、中山東路以北 地號: 0300400700420xx 圖號: 用途: 批發(fā)零售 用地 使用權(quán)類型:出讓 終止日期: 2050年 8月 26日 使用權(quán)面積: 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 地 字第13010020xx00089號 用地單位 : 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地項目名稱 : 新源國際財富中心 用地位置 : 中山路北、大徑街東 用地性質(zhì) : 商業(yè)辦公用地 用地面積 : 總用地面積: ( ),其中道路地 ( ) ,實用地 平方米( ) 建設(shè)規(guī)模 : 地上建筑面積 120693平方米 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建字第建管13010020xx00030號 建設(shè)單位: 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)項目名稱:新源國際財富中心 建設(shè)位置:中山東路北、大徑街東 建設(shè)規(guī)模:總建筑面積: 162825平方米(含地下建筑面積42019平方米) 建筑工程施工許可證 編號 :130101S110250101號 建設(shè)單位: 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程名稱:新源國際財富中心 建設(shè)地址:中山東路北、大徑街東 建設(shè)規(guī)模: 162825平方米 設(shè)計單位:河北建筑設(shè)計研究院有限責(zé)任公司 施工 單位:中天建設(shè)集團(tuán)有限公司 監(jiān)理單位:河北博大工程項目管理有限公司 石家莊市商品房 編號: 20xx059 開發(fā)企業(yè): 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中鐵信托有
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