【正文】 易覆蓋華北地區(qū)，帶動就業(yè)數(shù)萬人。項(xiàng)目周邊眾多高檔住宅、星級酒店、大型綜合型商業(yè)、商務(wù)等消費(fèi)需求，核心商圈 居住人口約 32 萬人，輻射區(qū)域內(nèi)居住人口近 70 萬人。 二、項(xiàng)目 市場 情況 （ 1）項(xiàng)目區(qū)域交通情況 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目位于河北省省會石家莊市一環(huán)路內(nèi)的核心位置，坐落在城市中軸線中山東路上，與大經(jīng)街縱橫相交的東北角，中山路橫穿省會 CBD，中鐵信托有限責(zé)任公司 24 是石家莊最早的商業(yè)街，連接城市環(huán)線，直上國家四條高速公路，城際出行暢通便捷。 周邊 成交 地塊： 中鐵信托有限責(zé)任公司 25 序號 地塊位置 成交時間 成交金額（萬元） 出讓面積（平方米） 用地性質(zhì) 容積率 樓面地價 1 民生路 33 號 20xx10 226 262 其他商服用地 2537 2 東至中華商務(wù)樓，西至聚樂街，南至興華路，北至中山路 20xx12 6519 5660 其他商服用地 2303 （ 4）周邊同業(yè)態(tài)項(xiàng)目分析 樂匯城項(xiàng)目所處位置，為石家莊市老城區(qū)，商業(yè)繁華，東臨石家莊本土最大的全國百強(qiáng)零售企業(yè) —— 北國商城，西靠以新百廣場為核心的集品匯廣場、銀座（東購）以及天元名品在內(nèi)的新百商圈，商業(yè)氛圍濃郁。 中鐵信托有限責(zé)任公司 27 第五部分 還款來源分析 新源發(fā)地產(chǎn)還款來源主要為以下 四 方面： 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目銷售收入 （ 1）項(xiàng)目銷售進(jìn)度及銷售收入 項(xiàng)目現(xiàn)已達(dá)到預(yù)售條件，根據(jù)企業(yè)目前定價，普通住宅預(yù)售價格為 9000 元 /平方米，寫字樓預(yù)售價格為 18000 元 /平方米， LOFT 公寓預(yù)售價格為 16000 元 /平方米，地下車位 15 萬元 /個，項(xiàng)目銷售進(jìn)度及銷售收入情況詳見下表： 名稱 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 普通住宅 預(yù)售面積 預(yù)售單價 預(yù)售金額 預(yù)計(jì)回款金額 0 0 0 0 寫字樓 預(yù)售面積 4,563 5,704 7,986 2,282 預(yù)售單價 預(yù)售金額 預(yù)計(jì)回款金額 8,214 10,267 14,374 4,107 公寓 預(yù)售面積 預(yù)售單價 預(yù)售金 額 預(yù)計(jì)回款金額 車位 預(yù)售面積 預(yù)售單價 預(yù)售金額 預(yù)計(jì) 回款金額 0 0 0 0 預(yù)售金額合計(jì) 8,214 10,267 14,374 4,107 預(yù)計(jì)回款金額合計(jì) 72151 11,701 16,079 20,186 9,918 銷售面積合計(jì) 40065 預(yù)計(jì)到 20xx 年底， 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目銷售收入約為 億 元 ，此項(xiàng)目銷售收入 可作為 主要 還款來源之一。 20xx 年 8 月新源發(fā)商貿(mào)城全部完成開發(fā)建設(shè)并投入使用，現(xiàn)是華北乃至全國最大的針織、內(nèi)衣國際國內(nèi)知名品牌展示、商洽、貿(mào)易專業(yè)市場。 信托利益的分配： 信托收益到期進(jìn)行分配， 信托存續(xù)期間每半年至少償還 1000 萬元信托貸款本金，剩余信托貸款本金 在信托計(jì)劃終止 時 返還； 信托資金的還款來源： （ 1） 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目的銷售收入； （ 2）新源樂匯城的租金收入； （ 3） 新源發(fā)商貿(mào)城租金收入； （ 4） 商業(yè)銀行經(jīng)營物業(yè)貸款替換； 中鐵信托有限責(zé)任公司 31 信托融資保證措施： （ 1）新源 樂匯城 項(xiàng)目 抵押； （ 2）谷獻(xiàn) 余及其配偶個人連帶責(zé)任擔(dān)保； （ 3）新源發(fā)地產(chǎn) 90%股權(quán)質(zhì)押。因此企業(yè)還款 能力較強(qiáng)，且我公司后期處置手段較多，風(fēng)險相對較小。 序號 店鋪號 承租方 樓層 類型 使用面積 簽約面積 租金方式 租賃年限 年物業(yè)費(fèi) 年租金 年 租金 +物業(yè) 月租金 租戶營業(yè)額 1 沃爾瑪（中國）投資有限公司 1 超市 12, 18, 保底 15年 5,288, 5,288, 1 負(fù) 1樓小計(jì)： 12, 18, 5,288, 5,288, 1 1FW04 八十五度（北京）餐飲管理有限公司 1樓 餐飲 抽成 8年 13, 1,251, 1,265, 13 % 9,630, 2 1FW09 北京星巴克咖啡有限公司 1樓 餐飲 抽成 10年 71, 1,547, 1,618, 13% 11,900, 3 1F06 、1F07 米羅利奧 (上海 )商貿(mào)有限公司(MOTIVI) 1樓 購物 抽成 5年 146, 1,248, 1,395, 21% 5,945, 4 1FW05 石家莊酷動數(shù)碼有限公司 1樓 購物 保底 5年 78, 891, 970, 5 1FN01 絲芙蘭（北京）化妝品銷售有限公司 1樓 購物 抽成 5年 3,490, 3,490, 11% 31,734, 6 1FN02 CK 1樓 購物 保底 5年 1,149, 1,149, 7 1FN15\ 北京坤泰恒時商貿(mào) 1樓 購物 保底 5年 57, 573, 630, 中鐵信托有限責(zé)任公司 35 N16 有限公司（西鐵城） 8 1FN13\14 福建福田服裝集團(tuán)有限公司（ pageone) 1樓 購物 保底 3年 80, 890, 970, 9 1FN12 河北東之杰運(yùn)動產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（三葉草） 1樓 購物 抽成 3年 35, 1,110, 1,146, 21% 5,289, 10 1FW11 付美芳 (ODROCK) 1樓 購物 保底 3年 45, 612, 658, 11 無印良品（上海）商業(yè)有限公司 1樓 購物 1, 抽成 5年 3,966, 3,966, 15% 26,445, 12 綾志 1樓 購物 抽成 5年 3,305, 3,305, 15% 22,037, 13 北京吉野家快餐有限公司 1樓 餐飲 取其高 10年 9, 537, 547, 14 1F010\2F010 北京永和大王餐飲有限公司 1樓 餐飲 取其高 8年 8, 432, 440, 15 1F002F011 天津肯德基有限公司 1樓 餐飲 取其高 15年 19, 686, 705, 16 1FW06/2FW05 海恩斯莫里斯 (上海 )商業(yè)有限公司(HM) 1樓 購物 1, 抽成 20年 % 17 1FW07\2FW06 西雅衣家（中國）商業(yè)有限公司（ Camp。 其次， 如信托到期企業(yè)不能按合同約定還本付息， 亦可將此項(xiàng)目做成不良貸款，轉(zhuǎn)讓給東方或華融等資產(chǎn)管理公司 ，資產(chǎn)管理公司對此項(xiàng)目亦比較認(rèn)可 。 如 信托存續(xù)期滿 24 個月時 ，新源發(fā)地產(chǎn) 無法償還全部信托貸款本金，則期限延長 N 年，但 新源發(fā)地產(chǎn) 于期滿 24 個月時至少償還 20%信托貸款本金，展期后，每年至少償還 20%信托貸款本金，至全部信托貸款本金償還完畢止。 中鐵信托有限責(zé)任公司 29 新源發(fā)商貿(mào)城商鋪?zhàn)饨鹗杖? 新源發(fā) 地產(chǎn) 于 20xx 年投資開發(fā)建設(shè)的“新源發(fā)商貿(mào)城”項(xiàng)目是中國第二大工業(yè)品批發(fā)市場 —— 南三條市場整體升級改造的一個重要組成部分，是河北省、石家莊市重點(diǎn)工程。華強(qiáng)廣場項(xiàng)目的地理位置遠(yuǎn)不如“樂匯城”項(xiàng)目優(yōu)越，建筑品質(zhì)也差于“樂匯城”項(xiàng)目。在中山路第一商業(yè)街建設(shè)完成后，將增加更多滿足購物休閑的公共配套設(shè)施。自 20xx 年 4 月 28 日開業(yè)后顧客日流量及銷售收入均高于預(yù)期。 中鐵信托有限責(zé)任公司 23 第四部分 抵押物情況分析 一、抵押物情況介紹 本次融資抵押物為 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目地 下 一層至地上五層商業(yè)裙房 在建工程 及對應(yīng)所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)（ 即： “ 新源樂匯城 ” ）， 在建工程 建筑面積為 平方米，相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積為 平方米。 項(xiàng)目地理位置圖為： 中鐵信托有限責(zé)任公司 19 項(xiàng)目現(xiàn)場照片： 中鐵信托有限責(zé)任公司 20 項(xiàng)目控規(guī)指標(biāo) 本項(xiàng)目 新源國際財(cái)富 中心 建設(shè)工程占地面積 畝，總建筑面積 162825平方米，主要地下停車位、地下超市、裙房商業(yè)、 A 區(qū)辦公公寓、 B 區(qū)回遷住宅、C 區(qū)寫字樓等建筑物。 此時，由于市場發(fā)展十分迅猛，市場的環(huán)境狀況與市場發(fā)展需求之間的矛盾越來越尖銳。當(dāng)時，借助交通便捷、客流集中的地域優(yōu)勢，使各地商販聚集在一起 ，自發(fā)形成了 “ 天橋市場 ” 。 （四）客戶信用情況說明 截至 20xx 年 9 月 20 日，人民銀行 企業(yè)基本信用信息報(bào)告 顯示，該企業(yè)貸款中鐵信托有限責(zé)任公司 16 余額為 300,125, 元，無未結(jié)不良信貸記錄。 總體來看，公司具有良好的長期償債能力。同時，由于存貨大幅增加，導(dǎo)致速動比率也隨之下降，符合目前房地產(chǎn)市場狀 況。 經(jīng)查閱融資人連續(xù)了三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，申請人綜合財(cái)務(wù)實(shí)力逐年增強(qiáng)，負(fù)債水平控制在合理范圍之內(nèi)，具備較強(qiáng)的償債能力。 20xx年 12月 15日，該公司增加注冊資本 1100萬元，變更后注冊資本為 3500萬元，其中谷獻(xiàn)余出資 3150 萬元，占比為 90%；張建國出資 350 萬元，占比為10%。 第一筆 信托貸款發(fā)放條件為： 新源發(fā)地產(chǎn)、 河北省金融租賃有限公司 與我公司簽署《三方協(xié)議》， 協(xié)議中約定： 1） 河北省金融租賃有限公司 的借款金額、抵押部位及面積 2） 新源發(fā)地產(chǎn)在 河北省金融租賃有限公司 指定 的 銀行開戶， 印鑒章由 河北省金融租賃有限公司 及 我公司 預(yù)留 ，我公司在辦理完畢 新源樂匯城 第二 順位抵押后，將第一筆信托資金匯至此賬戶， 河北省金融租賃有限公司 將 注銷新源樂匯城抵押 登記資料交至房管局，待 我公司取得 房管局出具 的同意 辦理注銷抵押登記 收件 單后，我公司配合 蓋預(yù)留印鑒章， 將第一筆信托資金 匯至 河北省金融租賃有限公司 指定賬戶。 本項(xiàng)目的保證措施為： 抵押擔(dān)保 中鐵信托有限責(zé)任公司 6 新源 樂匯城 項(xiàng)目 已竣工并正式營業(yè)，房產(chǎn)證正在辦理之中， 新源發(fā)地產(chǎn) 先 將新源 樂匯城 以在建工程形式 第二順位 抵押給我公司 ，待 20xx 年 3 月 左右 新源發(fā)地產(chǎn) 取得 新源 樂匯城的房產(chǎn)證后， 再辦理新源樂匯城現(xiàn)房抵押。該項(xiàng)目集現(xiàn)代化商業(yè)、辦公和高級公寓為一體，擁有國際國內(nèi)品牌服裝專賣店、精品會展、商業(yè) 貿(mào)易、公寓等現(xiàn)代化商業(yè)綜合設(shè)施。 信托資金收回來源 新源國際財(cái)富中心項(xiàng)目銷售收入、新源樂匯城租金收入、新源發(fā)商貿(mào)城租金收入、新源樂匯城銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款等可作為歸還信托貸款本息的還款來源。 如信托存續(xù)期滿 24 個月時，新源發(fā)地產(chǎn)無法償還全部信托貸款本金，則期限延長 N 年，但新源發(fā)地產(chǎn)于期滿 24 個月時至少償還 20%信托貸款本金，展期后，每年至少償還 20%信托貸款本金，至全部信托貸款本金償還完畢止。 新源國際財(cái)富中心 項(xiàng)目位于石家莊的中山路旁，處于河北省省會城市的中心，是石家莊的商業(yè)核心地區(qū)，交通十分便利，已被石家莊市政府列入重點(diǎn)商貿(mào)流通企業(yè)項(xiàng)目。 如 信托存續(xù)期滿 24 個月時 ，新源發(fā)地產(chǎn) 無法償還全部信托貸款本金，則期限延長 N 年，但 新源發(fā)地產(chǎn) 于期滿 24 個月時至少償還 20%信托貸款本金，展期后，每年至少償還 20%信托貸款本金，至全部信 托貸款