【正文】 中鐵信托有限責任公司 1 新源國際財富中心信托貸款項目 集合資金信托計劃 可行性報告 市場開發(fā)部（北京） 20xx 年 10 月 中鐵信托有限責任公司 2 目 錄 第一部分 項目背景及交易結(jié)構(gòu) ................................................................. 5 第二部分 融資主體 — 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 .................... 8 第三部分 新源國際財富中心項目情況簡介 ............................................ 17 第四部分 抵押物情況分析 ....................................................................... 23 第五部分 還款來源分析 .......................................................................... 27 第六部分 信托方案 .................................................................................. 30 第七部分 風險分析和控制措施 ............................................................... 32 第八部分 信托收益分配表 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 第九部分 結(jié)論 ......................................................................................... 33 中鐵信托有限責任公司 3 項 目 基 本 情 況 表 信 托 方 案 要 點 項目名稱 新源國際財富中心信托貸款項目集合資金信托計劃 項目（我司）推薦人 我司統(tǒng)籌（不低于公司總收入 30%） 萬元 項目合作機構(gòu) 合作機構(gòu)名稱 支付費用金額 萬元 占我司凈收入之比 % 交易對手名稱 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交易對手人民銀行 征信信息查詢情況 截至 20xx年 9月 20日，人民銀行 企業(yè)基本信用信息報告 顯示，該企業(yè)貸款余額為300,125,，無未結(jié)不良信貸記錄。 信托資金規(guī)模 65000萬 風險系數(shù) 3% 計提風險資本金額 1950萬元 交易對手 /所屬集團存續(xù)項目 累計融資余額 0 單一 累計計提風險資本金額 集合 自營 信托 期限 2+N年，期滿 12個月后，企業(yè)可提前還款 信托資金使用方式 貸款 信托資金募集方式 集合 公司 直 銷或 委托 證券募集 或銀行 銷售 單一 委托人： 是否移交債權(quán) 交易對手總?cè)谫Y成本 萬元 交易對手年化 融資成本 占比 % 公司總 收入 萬元 本項目公司年化收益率 % 同類項目公司平均年化收益率 % 風險資本年化收益率 本項目風險資本年化收益率 % 同類項目平均風險資本年化收益率 % 信托資金退出方式 信托存續(xù)期間， 新源發(fā)地產(chǎn) 每半年至少償還 100 萬元貸款本金 ，信托存續(xù)期滿 21 個月時 ，歸集剩余信托本金的 20%， 22 個月時歸集至剩余信托本金的 50%， 23 個月時歸集至剩余信 托本金的 80%，信托存續(xù)期滿 24 個月時， 新源發(fā)地產(chǎn)一次性償還信托貸款本金。 如信托存續(xù)期滿 24 個月時，新源發(fā)地產(chǎn)無法償還全部信托貸款本金，則期限延長 N 年，但新源發(fā)地產(chǎn)于期滿 24 個月時至少償還 20%信托貸款本金，展期后，每年至少償還 20%信托貸款本金，至全部信托貸款本金償還完畢止。 信托資金收回來源 新源國際財富中心項目銷售收入、新源樂匯城租金收入、新源發(fā)商貿(mào)城租金收入、新源樂匯城銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款等可作為歸還信托貸款本息的還款來源。 中鐵信托有限責任公司 4 風 險 控 制 措 施 保 證 公司實際控制人谷獻余及其配偶提供連帶責任擔保 抵 （質(zhì)） 押 抵 （質(zhì)） 押物 權(quán)屬、 位置、形態(tài)、面積等基本情況 一、 新源國際財富中心 地下一層至地上五層 全部商業(yè)（即：新源樂匯城）先辦理第二順位在建工程抵押，待 20xx 年 3 月 左右 取得房產(chǎn)證后，再辦理現(xiàn)房抵押。 新源樂匯城 建筑面積為 平方米，相應分攤的土地使用權(quán)面積為 平方米。 二、新源 發(fā)公司 90%股權(quán)質(zhì)押，待新源樂匯城取得房產(chǎn)證并辦理現(xiàn)房抵押后再解除質(zhì)押。 抵 （質(zhì)） 押物 的評估機構(gòu)、評估價值、抵 （質(zhì)） 押率等 根據(jù) 九鼎評估 公司出具的評估報告，新源樂匯城市場價值約為 億元，抵押率約為 41%。 其他 其 他 信托資金分兩筆發(fā)放，第一筆支付給第一抵押權(quán)人，待第一抵押權(quán)人辦理注銷抵押登記，我公司升為第一抵押權(quán)人后再發(fā)放第二筆 信托 貸款。 結(jié) 論 交易對手實力雄厚且合作歷史良好 本項目的交易主體為石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 風險控制措施充足 （ 1）足值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押； （ 2）實 際控制人及其配偶提供連帶責任擔保； （ 3）還款來源充足； 中鐵信托有限責任公司 5 第一部分 項目背景 及交易結(jié)構(gòu) （一 )項目背景 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“新源發(fā)地產(chǎn)”） 于 20xx 年 8月 27 日與石家莊市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》【合同編號：（ 20xx） 022】，取得了 新源國際財富中心 項目 用地，并交納了全部 億元地價款。 新源國際財富中心 項目位于石家莊的中山路旁，處于河北省省會城市的中心，是石家莊的商業(yè)核心地區(qū)，交通十分便利，已被石家莊市政府列入重點商貿(mào)流通企業(yè)項目。該項目集現(xiàn)代化商業(yè)、辦公和高級公寓為一體，擁有國際國內(nèi)品牌服裝專賣店、精品會展、商業(yè) 貿(mào)易、公寓等現(xiàn)代化商業(yè)綜合設施。該項目聘請了國內(nèi)頂級規(guī)劃設計機構(gòu)，吸取國內(nèi)外先進的設計理念和實例精華進行規(guī)劃設計，已成為河北省會既具有實用性又具有前瞻性的現(xiàn)代化建筑之一。 現(xiàn)新源發(fā)地產(chǎn)欲 向 我公司 申請 65000 萬 元貸款， 用于償還 新源國際財富中心項目 前期借款及支付工程款 ， 期限為 2+N 年 ， 項目的銷售回款作為還款來源。 新源 樂匯城 在建工程及土地作抵押。 （二 )信托交易結(jié)構(gòu) 項目組在綜合考慮其項目條件、公司現(xiàn)狀、監(jiān)管法規(guī)等情況下，擬通過發(fā)行新源國際財富中心信托貸款項目 集合資金信托計劃，募集資金 65000 萬元，用于償還 新 源國際財富中心 項目 前期借款及支付工程款 ，期限為 2+N 年 ，期滿 12 個月后，企業(yè)可提前還款， 按季 付息 。 放款后企業(yè)每半年償還不少于 100 萬元貸款本金 。 信托存續(xù)期滿 21 個月時，歸集剩余信托本金的 20%， 22 個月時歸集 至 剩余信托本金的 50%， 23 個月時歸集 至 剩余信托本金的 80%，信托存續(xù)期滿 24 個月時 ，新源發(fā)地產(chǎn)一次性償還信托貸款本金。 如 信托存續(xù)期滿 24 個月時 ，新源發(fā)地產(chǎn) 無法償還全部信托貸款本金，則期限延長 N 年，但 新源發(fā)地產(chǎn) 于期滿 24 個月時至少