【正文】 億元 超高層主樓的巔峰豪庭 30000元 /平方米 160 套 13943 平方米 億元 合計(jì) 78433 平方米 億元 注：銷售面積為項(xiàng)目總可售面積扣除目前已實(shí)現(xiàn)銷售的面積的剩余面積 酒店式公寓 時(shí)間 2021年二季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年一季度 推出面積（㎡） 3602 10807 7205 2161 銷售率 90% 90% 90% 清盤 銷售額（萬元） 6480 19450 12970 4320 注：銷售額中均價(jià)都按照 20210 元 /平方米計(jì)算 商業(yè)街 時(shí)間 2021 年二季度 2021 年三季度 2021 年四季度 推出面積（㎡） 1059 2117 318 銷售率 90% 90% 清盤 銷售額（萬元） 6190 12380 2060 注：銷售額中均價(jià)都按照 65000 元 /平方米計(jì)算 超高層寫字樓 時(shí)間 2021 年四季度 2021 年一季度 2021 年二季度 2021 年三季度 2021 年四季度 推出面積（㎡） 10784 8388 12581 4194 銷售率 90% 90% 90% 90% 清盤 39 銷售額（萬元） 21350 16610 24910 8300 7900 注：銷售額中均價(jià)都按照 22021 元 /平方米計(jì)算 巔峰豪庭 時(shí)間 2021年一季度 2021年二季度 2021年三季度 2021年四季度 推出面積（㎡） 4183 4706 4706 1509 銷售率 90% 90% 90% 清盤 銷售額（萬元） 10920 13130 13130 4530 注：回款額中 2021 年一季度份均價(jià)按照 29000 元 /平方米計(jì)算；2021 年二、三季度均價(jià)按照 31000 元 /平方米計(jì)算； 2021 年四季度清盤均價(jià)按照 30000 元 /平方米計(jì)算 （ 四 ）項(xiàng)目損益估算 中潤蘇州中心項(xiàng)目出售部分預(yù)計(jì)銷售總收入 202100 萬元，銷售部分總成本 96100 萬元，各項(xiàng)流 轉(zhuǎn)稅金支出預(yù)計(jì)為 17230 萬元（包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等），營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用預(yù)計(jì)分別為12021 萬元和 5500 萬元，項(xiàng)目利潤總額預(yù)計(jì)可達(dá) 68570 萬元，扣除所得稅后項(xiàng)目凈利潤為 52180 萬元。 33 田 徑 場 體育會展中心 現(xiàn)代文化中心 市民廣場 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心 吳文化中心 巔峰會所 璞御公館 超甲級寫字樓 奢華酒店 購物中心 巔峰豪庭 鉑金大道 34 二、 項(xiàng)目 發(fā)展 狀況 、計(jì)劃 （一） 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 地下部分及裙房施工均已接近完成，鉑金大道（獨(dú)立復(fù)式商業(yè)步行街）及璞御公寓（ 100 米公寓式酒店）已取得預(yù)售 證，并部分對外開盤銷售（銷售狀況良好，首期開盤的 10 套復(fù)式商鋪均已售罄，均價(jià)達(dá)到 萬元 /平方，百余套公寓式酒店去化也已超過 80%，均價(jià)達(dá)到 2 萬元 /平方），總計(jì)回籠資金超過一億元。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)的專業(yè)化管理模式，集結(jié)國際、國內(nèi)知名的零售和服務(wù)品牌。 31 中潤蘇州中心所處的蘇州吳中區(qū)中心城區(qū)主要是以東吳北路、東吳南路和運(yùn)河風(fēng)光帶為中心軸線，經(jīng)過近年來的精心規(guī)劃、科學(xué)實(shí)施、合理開發(fā)完善城市各項(xiàng)功能，吳中區(qū)中心城區(qū)努力實(shí)現(xiàn)活力之城、魅力之城和全面接軌融入蘇州主城區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。 本項(xiàng)目地處蘇州老城區(qū)吳中區(qū)的行政金融區(qū)域，周邊分別為區(qū)人民政 府、人民大會堂、體育館、規(guī)劃建設(shè)中的文博館、游泳館、圖書館、文體創(chuàng)意大樓、規(guī)劃中的地鐵 2 號及 3 號線寶帶路站、東吳北路金融一條街等，項(xiàng)目主樓約 228 米超高地標(biāo)將成為蘇州第一高度俯瞰蘇州。 中潤蘇州中心項(xiàng)目位于蘇州市吳中區(qū)寶帶東路 123 號規(guī)劃用地內(nèi)（原職業(yè)中學(xué)），總占地面積 平方米。 2021 年 3 月 10 日，蘇州市國土資源局與蘇州中潤置業(yè)有限公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》【蘇地讓（ 2021）第 51 號】， 2021 年 4 月 9 日獲吳中區(qū)發(fā)改局《關(guān)于同意蘇州中潤置業(yè)有限公司建商業(yè)和辦公用房項(xiàng)目開展前期工作的通知》【吳發(fā)改待核（ 2021） 19 號】， 2021 年 6 月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證【地字第320506202100094 號】。 2021 年 1 月，隨著“新國八條”的出臺，進(jìn)一步收緊房貸、二套房首付 60%、上海重慶等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅等一系列嚴(yán)厲的政策不期而至，為 2021 年定下了緊張的市場基調(diào)。 2021 年 1 月 2021 年 2 月蘇州各區(qū)域成交情況050100150200250園區(qū) 中心城區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 26 2021 年的調(diào)控可謂給開發(fā)商上了寶貴的一堂課，并且逐漸認(rèn)識到商業(yè)類物業(yè)的抗政策風(fēng)險(xiǎn)的能力以及其巨大的發(fā)展?jié)摿?，得到開發(fā)商的認(rèn)可，并于 2021 年開始逐步加大商業(yè)類物業(yè)的開發(fā)和推盤量，但從其價(jià)格來看，仍基本維持 2021 年的水平。 在 2021 年 1 月 2021 年 2 月蘇州全市的成交房源中，吳中區(qū)以 萬方的成交量僅次于園區(qū)而排名全市第二，已經(jīng)成為蘇州房地產(chǎn)市場的最熱點(diǎn)區(qū)域之一。 2021 蘇州全市新增商品住宅供應(yīng) 萬平方米，比 2021 年減少 7%，供銷比為 。 2021 年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá) 億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占 GDP 的比重從 2021 年的約 6%逐漸穩(wěn)定到 20212021 年的 911%之間的較穩(wěn)定水平，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)保持 健康穩(wěn)定增長。完成全口徑財(cái)政收入 億元，地方一般預(yù)算收入突破 50 億元，較上年分別增長 %和 %。根據(jù)規(guī)劃，吳中區(qū)原有的 16 平方公里的城區(qū)將進(jìn)一步拓展至 20平方公里，合理確定各個(gè)片區(qū)規(guī)模等級和功能分工，形成優(yōu)勢互補(bǔ)、特色鮮明的城鎮(zhèn)新格局。全區(qū)陸地面積 742 平方公里，太湖水域面積 2425 平方公里，其中屬吳中區(qū)的水域約 1459 平方公里。 2021 年蘇州 GDP 超過 9000億元，地區(qū)生產(chǎn)總值比重約占整個(gè)江蘇省的 22%。其中市區(qū)面積 1650 平方公里，包括園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)和平江區(qū)等七個(gè)市轄區(qū)。 1982 年 2 月，蘇州市又 被國務(wù)院列為全國首批 24個(gè)歷史文化名城之一。在工程造價(jià)編制審 核、全過程造價(jià)控制及跟蹤審計(jì)方面經(jīng)驗(yàn)豐富，熟悉建設(shè)工程招標(biāo)程序。長期從事景觀工程的設(shè)計(jì)與施工，曾主要擔(dān)綱的景觀工程有： 20212021 年上海佘山銀湖別墅景觀工程、 20212021年上海佘山索菲特五星級酒店裝飾與景觀工程及廣東虎門索菲特五星級酒店裝飾與景觀工程等。近 13 年專業(yè)房地產(chǎn)整盤運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)作項(xiàng)目涵蓋江浙滬、安徽、北京、山東等地，服務(wù)對象包括上海恒大集團(tuán)、上海愛家集團(tuán)、上海浦發(fā)集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、家化集團(tuán)、華能集團(tuán)、 DBS 集團(tuán)、中建集團(tuán)、華泰集團(tuán)等。擁有豐富的工程施工及報(bào)建工作經(jīng)驗(yàn)，長期服務(wù)于上海多家知名開發(fā)商，先后在上海四平開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)、上海大聞房地產(chǎn)公司任項(xiàng)目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、董事副總經(jīng)理等職務(wù)，擁有近 30 年的房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，擅長從事房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及跟蹤管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析及日常經(jīng)濟(jì)活動分析等財(cái)務(wù)管理工作。 （三） 任根深 —— 總工程師 12 1974 年畢業(yè)于阜新礦業(yè)學(xué)院，大學(xué)學(xué)歷，中共黨員，高級工程師。 2021年 12 月 – 2021 年 5 月在凱德商用（中國）工作，具體任職情況為：2021 年 12 月 —2021 年 3 月期間擔(dān)任安徽省蕪湖市項(xiàng)目的商場總經(jīng)理； 2021 年 4 月 —2021 年 5 月期間擔(dān)任江蘇省昆山和揚(yáng)州兩個(gè)項(xiàng)目的總經(jīng)理。2021 年在溫州創(chuàng)建浙江三和銷軸有限公司； 2021 年在嘉興創(chuàng)建浙江三和機(jī)電科技有限公司； 2021 年在安徽蕪湖創(chuàng)建蕪湖瑞和機(jī)電有限公司； 2021 年在嘉興成立嘉興中潤置業(yè)有限公司； 2021 年 1 月至今任蘇州中潤置業(yè)有限公司總經(jīng)理。三和公司致力于軸、銷類機(jī)電產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn)，其產(chǎn)品主要用于汽車、摩托車發(fā)動機(jī)及空調(diào)、冰箱壓縮機(jī)等。瑞安廣場》規(guī)模 5 萬平方米，項(xiàng)目估值人民幣 5 億元。其中一期建筑面積 10 22 萬平米，總投資 12 億元，已于 2021 年 5 月份開業(yè)，項(xiàng)目回報(bào)率為 45%。目前是昆山市最大的批發(fā)市場 ，土地產(chǎn)權(quán)持有年租金收益人民幣 5200萬，目前項(xiàng)目市場價(jià)值 億元。 作為蘇州中潤董事長 及 實(shí)際 第一大股東 的蔡麗萍女士 （為本信托計(jì)劃提供個(gè)人無限連帶責(zé)任擔(dān)保） 1974 年 7 月出生于浙江溫州，經(jīng)濟(jì)管理學(xué)大專學(xué)歷，中國注冊高級房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。 蘇州中潤置業(yè)有限公司成立時(shí)注冊資本為 8000 萬元人民幣，2021年 3月經(jīng)股東會決議，公司增加注冊資本至 20210 萬元人民幣。 （七）其他： **信托股份有限公司作為合格機(jī)構(gòu)委托人擬用固有資金購買本集合資金信托計(jì)劃 4000 萬信托單位。 轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)。 獲取項(xiàng)目公司分紅、減資。 印信管理 **信托參與管理項(xiàng)目公司的印信。 （五）信用增級措施： 控制項(xiàng)目公司股權(quán) 原股東蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司、蔡麗萍、范振國、楊金法將除去用于向 **信托轉(zhuǎn)讓的部分股權(quán)外所持有的項(xiàng)目公司全部股權(quán)質(zhì)押給 **信托，使得 **信托控制項(xiàng)目公司 100%股權(quán)。 （ 4） 項(xiàng)目公司設(shè)立專項(xiàng)資金歸集賬戶 專項(xiàng)資金歸集賬戶主要用于保管本信托退出所需資金，其銀行預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章和法定代表人的個(gè)人銘章，法定代表人的個(gè)人銘章由項(xiàng)目公司保管，項(xiàng)目公司公章由 **信托保管。 信托監(jiān)管賬戶主要用于保管本信托計(jì)劃注入項(xiàng)目公司的資金，其銀行預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章和法定代表人的個(gè)人銘章，法定代表人的個(gè)人銘章由項(xiàng)目公司保管，項(xiàng)目公司公章由 **信托保管。印信包括但不限于項(xiàng)目公司的公章、項(xiàng)目公司法定代表人個(gè)人銘章、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、土地使用權(quán)證和其他主要資產(chǎn)權(quán)屬證書等重要法律文件。項(xiàng)目公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并全面負(fù)責(zé)其日常經(jīng)營管理，但涉及項(xiàng)目公司重大事項(xiàng)的決策，受托人委派的董事享有一票否決 權(quán)，受托人委派的董事對重大事項(xiàng)的決策必須事先得到受托人的授權(quán)。信托資金專項(xiàng)用于中潤 （二）信托規(guī)模：人民幣 40,000 萬元 — 49,800 萬元。 1 蘇州中心 股權(quán)投資 集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 直屬業(yè)務(wù)四部 2021 年 5 月 2 第一章 信托業(yè)務(wù)摘要 ..................................... 3 第二章 合作方介紹 ....................................... 8 第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 .......................... 15 第四章 項(xiàng)目情況 ........................................ 29 第五章 盡職調(diào)查情況 .................................... 43 第六章 風(fēng)險(xiǎn)揭示與控制 .................................. 45 第七章 結(jié)論 ............................................ 47 信托經(jīng)理簡介 ........................................... 47 附件 ................................................... 48 3 第一 章 信托業(yè)務(wù)摘要 **信托股份有限公司（以下簡稱“ **信托”或“受托人”）擬與 蘇州中潤置業(yè)有限公司 （以下簡稱“ 蘇州中潤 ”或“項(xiàng)目公司”） 合作設(shè)立“ **XX15號 蘇州中心股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃。項(xiàng)目公司股東將其持有的 剩余 股權(quán) 全部 質(zhì)押給受托人，使受托人控制項(xiàng)目公司 100%股權(quán)。 4 （ 1） 受托人獲得項(xiàng)目公司控股權(quán)后，修改項(xiàng)目公司章程，成立董事會，共設(shè)董事五名，其中兩名董事由受托人委派。 （ 2） 項(xiàng)目公司的印信由受托人進(jìn)行管理。 （ 3） 項(xiàng)目公司設(shè)立資金監(jiān)管賬戶、銷售監(jiān)管賬戶和日常運(yùn)營賬戶。 5 **信托通過對信托監(jiān)管賬戶、銷售監(jiān)管賬戶的全程控制和對資金的預(yù)算管理等方式保證資金的安全和?？顚Ｓ?。 （ 5）項(xiàng)目公司董事長、實(shí)際控制人蔡麗萍提供個(gè)人無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。受托人