【正文】 021年二季度 2021年三季度 2021年四季度 2021年一季度 推出面積（㎡） 3602 10807 7205 2161 銷售率 90% 90% 90% 清盤 銷售額（萬元） 6480 19450 12970 4320 注：銷售額中均價都按照 20210 元 /平方米計算 商業(yè)街 時間 2021 年二季度 2021 年三季度 2021 年四季度 推出面積（㎡） 1059 2117 318 銷售率 90% 90% 清盤 銷售額（萬元） 6190 12380 2060 注：銷售額中均價都按照 65000 元 /平方米計算 超高層寫字樓 時間 2021 年四季度 2021 年一季度 2021 年二季度 2021 年三季度 2021 年四季度 推出面積（㎡） 10784 8388 12581 4194 銷售率 90% 90% 90% 90% 清盤 39 銷售額（萬元） 21350 16610 24910 8300 7900 注：銷售額中均價都按照 22021 元 /平方米計算 巔峰豪庭 時間 2021年一季度 2021年二季度 2021年三季度 2021年四季度 推出面積（㎡） 4183 4706 4706 1509 銷售率 90% 90% 90% 清盤 銷售額（萬元） 10920 13130 13130 4530 注：回款額中 2021 年一季度份均價按照 29000 元 /平方米計算；2021 年二、三季度均價按照 31000 元 /平方米計算； 2021 年四季度清盤均價按照 30000 元 /平方米計算 （ 四 ）項目損益估算 中潤蘇州中心項目出售部分預(yù)計銷售總收入 202100 萬元，銷售部分總成本 96100 萬元，各項流 轉(zhuǎn)稅金支出預(yù)計為 17230 萬元（包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等），營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用預(yù)計分別為12021 萬元和 5500 萬元，項目利潤總額預(yù)計可達(dá) 68570 萬元，扣除所得稅后項目凈利潤為 52180 萬元。 *月 *月 *月 *月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當(dāng)年小計0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 0一、 預(yù)計資金流入 0 0 0 0 5720 56750 12670 6480 12680 14300 7810 14270 130680 銷售 5720 6950 12670 6480 12680 14300 7810 14270 80880 自籌資金 0 借款 0 信托資金 49800 49800二、 預(yù)計資金流出 0 0 0 0 1904 7376 21627 7570 12163 11321 4811 7148 73919 土地征用及拆遷 0 建筑安裝工程費(fèi) 780 2700 16250 5200 7420 4250 3700 4500 44800 前期工程費(fèi) 23 150 940 383 55 93 1644 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 300 100 2850 1100 850 300 900 6400 銷售費(fèi) 154 188 342 175 342 386 211 385 2184 管理費(fèi) 55 55 55 55 55 55 55 55 440 財務(wù)費(fèi) 100 3586 100 100 2350 100 80 80 6496 其他費(fèi)用 0 稅金 492 598 1090 557 1090 1230 672 1227 6956 歸還股東借款及關(guān)聯(lián)方往來款 0 0 01 還貸款 0 5000 5000三、當(dāng)期資金余缺 0 0 0 0 3816 49374 8957 1090 517 2979 2999 7122 56761四、資金凈流量 0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 56761 56761期初資金余額序號 42 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當(dāng)年小計 合計56761 60006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 56761 08400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 2344308400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 1846300 00 00 498005154 5182 4060 7237 1591 8045 5216 839 4994 6653 4597 56177 109746 1836650 04000 3700 2021 5370 4100 3700 4000 1500 28370 7317070 23 23 23 50 23 70 282 1926600 300 500 300 100 250 2050 8450227 316 317 342 342 343 163 163 253 112 112 112 2801 498555 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 660 110080 80 80 80 80 6056 80 80 80 80 50 4034 10860 173560 0722 1008 1009 1090 1090 1091 519 519 806 356 357 356 8923 158780 00 6000 49800 55800 608003246 6538 7670 5433 11089 4645 814 5191 4376 2513 447 52037 5996 5076560006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 50765 50765 50765 43 第五章 盡職調(diào)查情況 直屬業(yè)務(wù)四部對項目進(jìn)行了詳盡的盡職調(diào)查，盡職調(diào)查主要工作包括但不限于： 對 蘇 州中潤 及關(guān)聯(lián)公司上門調(diào)查，了解并觀察企業(yè)的管理情況和企業(yè)效率。股東在當(dāng)?shù)赜兄S富的開發(fā)經(jīng)驗和諸多成功案例，對于本項目未來的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 45 第六章 風(fēng)險揭示與控制 一、可能存在風(fēng)險 1．外部風(fēng)險 （ 1）政策風(fēng)險 由于國家相關(guān)法律法規(guī)對于信托項目審核和報批的規(guī)定，本項目在發(fā)行的過程中，有可能遭遇政策風(fēng)險。 二 、 風(fēng)險控制措施 1．外部風(fēng)險的防范措施 （ 1）政策風(fēng)險的防范 本信托擬采用集合資金信托方式，嚴(yán)格按照政策要求向重慶銀監(jiān)局做好匯報、備案工作。定期公告項目的財務(wù)狀況與經(jīng)營情況 ，加強(qiáng)與托管銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風(fēng)險。 信托經(jīng)理簡介 袁莉： **信托股份有限公司信托經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。當(dāng)本信托計劃出現(xiàn)超募時， **信托優(yōu)先保證其他委托人認(rèn)購，必要時， **信托退出固有資金認(rèn)購以保證其他委托人的投資需要。在信托資金安全退出前，我公司對房屋銷售過程進(jìn)行全程監(jiān)督，每月核對房屋銷售與回款情況，對房屋銷售回款進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。 （ 3）公司內(nèi)部其他風(fēng)險 本項目中，合作方及投資項目的盈利能力受到其經(jīng)營狀況的影響，因此，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和相關(guān)各種業(yè)態(tài)市場狀況若發(fā)生大的變化，則會影響到本項目的投資收益。 5． 蘇州中潤 未發(fā)生對公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響的訴訟、仲裁案件；也未受到任何行政處罰，如勞動、環(huán)保、消防、稅收處罰 ，無重大債務(wù)或法律風(fēng)險。 通過盡職調(diào)查，我們認(rèn)為： 合作方內(nèi)部機(jī)構(gòu)精煉，人員配備精干，擁有一批年富力強(qiáng)、具有較強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗的管理人才和技術(shù)人才。 20%的情況下進(jìn)行綜合分析，計算各情況下的項目利潤（稅前），結(jié)果見下表： 單位：萬元 銷售收入 總投資 成本 +20% +10% 0 10% 20% +20% 455233 400193 345153 290113 235073 41 +10% 472337 417297 362257 307217 252177 0 489441 434401 379361 324321 269281 10% 506545 451505 396465 341425 286385 20% 523649 468609 413569 358529 303489 經(jīng)測算證明，即 使市場出現(xiàn)極限情況，在總投資成本提高 20%，銷售收入下降 20%的情況下，該項目仍能產(chǎn)生 235,073 萬元的稅前利潤，足以保障信托資金的順利安全退出。 銷售稅金、土地增值稅、所得稅暫時未計入成本內(nèi) 具體明細(xì)內(nèi)容詳見下表： 會計科目編號 項目總投資預(yù)算科目 總投資4 0 1 . 0 2 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)357794 0 1 . 0 2 . 0 1 土地出讓金 344004 0 1 . 0 2 . 0 4 土地取得的其他支出 13794 0 1 . 0 4前期工程費(fèi) 43604 0 1 . 0 4 . 0 1 設(shè)計費(fèi) 29404 0 1 . 0 4 . 0 2 勘探 254 0 1 . 0 4 . 0 3 前三通一平及臨時設(shè)施 6404 0 1 . 0 4 . 0 4 行政事業(yè)型收費(fèi) 1504 0 1 . 0 4 . 0 5 監(jiān)理費(fèi) 3704 0 1 . 0 4 . 0 6 造價咨詢費(fèi) 2354 0 1 . 0 3 建筑安裝工程費(fèi) 976404 0 1 . 0 3 . 0 1 建安費(fèi)用（含基礎(chǔ)） 569404 0 1 . 0 3 . 0 2 獨(dú)立安裝費(fèi)用 79004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 1 門窗 5004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 2 電梯 40004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 3 空調(diào) 34004 0 1 . 0 3 . 0 3 外墻裝飾 75004 0 1 . 0 3 . 0 4 室內(nèi)裝飾 253004 0 1 . 0 5 基礎(chǔ) \ 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 126404 0 1 . 0 5 . 0 1 供水工程 504 0 1 . 0 5 . 0 2 供電工程 38004 0 1 . 0 5 . 0 3 排水工程 2504 0 1 . 0 5 . 0 4 智能化工程 22004 0 1 . 0 5 . 0 5 景觀工程（含小區(qū)道路） 10504 0 1 . 0 5 . 0 6 消防系統(tǒng) 17004 0 1 . 0 5 . 0 7 信息系統(tǒng) 1204 0 1 . 0 5 . 0 8 燃?xì)夤こ?5004 0 1 . 0 8 開發(fā)間接費(fèi)用 2970503 銷售費(fèi)用 81805 0 3 . 0 1 工資 2105 0 3 . 0 2 勞保福利費(fèi) 305 0 3 . 0 3 辦公費(fèi) 10305 0 3 . 0 4 差旅費(fèi)1605 0 3 . 0 5 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 1505 0 3 . 0 6 廣告 \ 宣傳費(fèi) 41005 0 3 . 0 7 其他 2500521 管理費(fèi)用 29205 2 1 . 0 1 工資 8405 2 1 . 0 2 福利、勞保 905 2 1 . 0 3 辦公費(fèi) 13505 2 1 . 0 4 業(yè)務(wù)招待費(fèi)4505 2 1 . 0 5 其他 190522 財務(wù)費(fèi)用 134665 2 2 . 0 2 利息支出 134465 2 2 . 0 3 手續(xù)費(fèi) 20合計 174985 37 （二）項目價值測算 根據(jù)蘇州市場行情結(jié)合本項目的優(yōu)勢和特點(diǎn)，中潤蘇州 中心項目的銷售定價策略如下：商業(yè)街銷售均價為 65000 元 /平方米， 100 米26層酒店式公寓銷售均價為 20210 元 /平方米，超高層寫字樓銷售均價為 22021 元 /平方米，超高層主樓的巔峰豪庭銷售均價為 30000 元 /平方米，整個項目銷售部分的總收入預(yù)計可達(dá) 202100 萬元。 中潤蘇州中心不僅僅只是一個滿足城市中心功能需求的商業(yè)綜合體，它同時也 擁有更多人文和精神層面的內(nèi)涵，它將成為一個能包容蘇州文化特質(zhì)、展現(xiàn)時代特征的國際化一流作品。第一部分是由中潤置業(yè)投資興建 30 的 22 萬平方米， 具體包括： 1 幢高達(dá) 228 米（主城區(qū)第一高樓）的43 層超高層主樓建筑面積約 63000 平方米； 1 幢 100 米 26層酒店式公寓建筑面積約 25000 平方米；購物中心及地下一層商業(yè)建筑面積約75000 平方米； 1 條餐