【正文】 時代特征的國際化一流作品。A、絲芙蘭 、卡通尼、迪斯尼英語、 CAP、 Muji、優(yōu)衣庫等；餐飲即將簽約的有星巴克、必勝客、一茶一坐、哈根達斯、俏江南、金海華等品牌。 銷售稅金、土地增值稅、所得稅暫時未計入成本內(nèi) 具體明細內(nèi)容詳見下表： 會計科目編號 項目總投資預算科目 總投資4 0 1 . 0 2 土地征用及拆遷補償費357794 0 1 . 0 2 . 0 1 土地出讓金 344004 0 1 . 0 2 . 0 4 土地取得的其他支出 13794 0 1 . 0 4前期工程費 43604 0 1 . 0 4 . 0 1 設計費 29404 0 1 . 0 4 . 0 2 勘探 254 0 1 . 0 4 . 0 3 前三通一平及臨時設施 6404 0 1 . 0 4 . 0 4 行政事業(yè)型收費 1504 0 1 . 0 4 . 0 5 監(jiān)理費 3704 0 1 . 0 4 . 0 6 造價咨詢費 2354 0 1 . 0 3 建筑安裝工程費 976404 0 1 . 0 3 . 0 1 建安費用（含基礎） 569404 0 1 . 0 3 . 0 2 獨立安裝費用 79004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 1 門窗 5004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 2 電梯 40004 0 1 . 0 3 . 0 2 . 0 3 空調(diào) 34004 0 1 . 0 3 . 0 3 外墻裝飾 75004 0 1 . 0 3 . 0 4 室內(nèi)裝飾 253004 0 1 . 0 5 基礎 \ 配套設施建設費 126404 0 1 . 0 5 . 0 1 供水工程 504 0 1 . 0 5 . 0 2 供電工程 38004 0 1 . 0 5 . 0 3 排水工程 2504 0 1 . 0 5 . 0 4 智能化工程 22004 0 1 . 0 5 . 0 5 景觀工程（含小區(qū)道路） 10504 0 1 . 0 5 . 0 6 消防系統(tǒng) 17004 0 1 . 0 5 . 0 7 信息系統(tǒng) 1204 0 1 . 0 5 . 0 8 燃氣工程 5004 0 1 . 0 8 開發(fā)間接費用 2970503 銷售費用 81805 0 3 . 0 1 工資 2105 0 3 . 0 2 勞保福利費 305 0 3 . 0 3 辦公費 10305 0 3 . 0 4 差旅費1605 0 3 . 0 5 業(yè)務招待費 1505 0 3 . 0 6 廣告 \ 宣傳費 41005 0 3 . 0 7 其他 2500521 管理費用 29205 2 1 . 0 1 工資 8405 2 1 . 0 2 福利、勞保 905 2 1 . 0 3 辦公費 13505 2 1 . 0 4 業(yè)務招待費4505 2 1 . 0 5 其他 190522 財務費用 134665 2 2 . 0 2 利息支出 134465 2 2 . 0 3 手續(xù)費 20合計 174985 37 （二）項目價值測算 根據(jù)蘇州市場行情結(jié)合本項目的優(yōu)勢和特點，中潤蘇州 中心項目的銷售定價策略如下：商業(yè)街銷售均價為 65000 元 /平方米， 100 米26層酒店式公寓銷售均價為 20210 元 /平方米，超高層寫字樓銷售均價為 22021 元 /平方米，超高層主樓的巔峰豪庭銷售均價為 30000 元 /平方米，整個項目銷售部分的總收入預計可達 202100 萬元。即使房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，無法達到既定的銷售預期，受托人可以要求項目公司降價銷售，極端情況下可以強制要求其將擬留存物業(yè)分割銷售，回籠資 金，以此為信托資金本金的安全和信托預期收益的實現(xiàn)提供著實有力的保障。 20%的情況下進行綜合分析，計算各情況下的項目利潤（稅前），結(jié)果見下表： 單位：萬元 銷售收入 總投資 成本 +20% +10% 0 10% 20% +20% 455233 400193 345153 290113 235073 41 +10% 472337 417297 362257 307217 252177 0 489441 434401 379361 324321 269281 10% 506545 451505 396465 341425 286385 20% 523649 468609 413569 358529 303489 經(jīng)測算證明，即 使市場出現(xiàn)極限情況，在總投資成本提高 20%，銷售收入下降 20%的情況下，該項目仍能產(chǎn)生 235,073 萬元的稅前利潤，足以保障信托資金的順利安全退出。 派專人到項目所在地同項目主要管理人員及工程負責人進行了面談，了解了項目實際情況，對當?shù)厥袌霏h(huán)境進行了調(diào)研。 通過盡職調(diào)查，我們認為： 合作方內(nèi)部機構(gòu)精煉，人員配備精干，擁有一批年富力強、具有較強專業(yè)素質(zhì)和實踐經(jīng)驗的管理人才和技術人才。 因本項目屬于城市綜合體 類型的商業(yè)地產(chǎn)項目， 業(yè)態(tài)豐富同 44 時又不屬于限購范圍，在當前政策環(huán)境下，不但受到的負面影響極小，而且從過往銷售業(yè)績可以看到還保有一定的上漲空間。 5． 蘇州中潤 未發(fā)生對公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響的訴訟、仲裁案件；也未受到任何行政處罰，如勞動、環(huán)保、消防、稅收處罰 ，無重大債務或法律風險。 （ 3）其他風險 不排除因為宏觀經(jīng)濟、政策法規(guī)、自然災害等不可抗力因素導致的收益不確定的可能性。 （ 3）公司內(nèi)部其他風險 本項目中，合作方及投資項目的盈利能力受到其經(jīng)營狀況的影響，因此，當?shù)亟?jīng)濟和相關各種業(yè)態(tài)市場狀況若發(fā)生大的變化，則會影響到本項目的投資收益。而且，由于本信托預計收益率較高也會吸引投資者積極認購。在信托資金安全退出前，我公司對房屋銷售過程進行全程監(jiān)督，每月核對房屋銷售與回款情況，對房屋銷售回款進行嚴格監(jiān)控。 （ 3）其他風險的控制 受托人將充分發(fā)揮在房地產(chǎn)投資領域的專業(yè)優(yōu)勢，建立有效的風險防范機制，同時認真研究經(jīng)濟政策和經(jīng)濟環(huán)境，把握市場變化走向。當本信托計劃出現(xiàn)超募時， **信托優(yōu)先保證其他委托人認購，必要時， **信托退出固有資金認購以保證其他委托人的投資需要。 48 附件 項目公司資料 （ 蘇州中潤置業(yè) ） 工商。 信托經(jīng)理簡介 袁莉： **信托股份有限公司信托經(jīng)理，經(jīng)濟學碩士。 三、其他 **信托股份有限公司作為合格機構(gòu)委托人擬 用固有資金購買本集合資金信托計劃 4000 萬信托單位。定期公告項目的財務狀況與經(jīng)營情況 ，加強與托管銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風險。 2．內(nèi)部風險的控制措施 （ 1）管理風險的控制 受托人將以安全性為首要管理原則，向項目公司派駐董事，嚴格限制信托資金按照規(guī)定的信托資金用途使用。 二 、 風險控制措施 1．外部風險的防范措施 （ 1）政策風險的防范 本信托擬采用集合資金信托方式，嚴格按照政策要求向重慶銀監(jiān)局做好匯報、備案工作。 （ 2）信用風險 合作方及投資項目的財務及經(jīng)營狀況和償債能力將直接影響本信托受益人的收益。 45 第六章 風險揭示與控制 一、可能存在風險 1．外部風險 （ 1）政策風險 由于國家相關法律法規(guī)對于信托項目審核和報批的規(guī)定，本項目在發(fā)行的過程中，有可能遭遇政策風險。 4． 本信托計劃 我公司通過 受讓股權、 增資 擴股 和辦理質(zhì)押 控制項目公司 100％的股權， 并向項目公司委派董事 、實行印信 和資金監(jiān)管等方式對其日常運營進行監(jiān)控，確保對項目公司日常經(jīng)營管理的知情權和對重大事項的否決權。股東在當?shù)赜兄S富的開發(fā)經(jīng)驗和諸多成功案例，對于本項目未來的成功開發(fā)奠定了基礎。 同項目合作方高管人員多次來回交流溝通，全面實時地掌握項目公司業(yè)務發(fā)展情況和動態(tài)。 *月 *月 *月 *月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當年小計0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 0一、 預計資金流入 0 0 0 0 5720 56750 12670 6480 12680 14300 7810 14270 130680 銷售 5720 6950 12670 6480 12680 14300 7810 14270 80880 自籌資金 0 借款 0 信托資金 49800 49800二、 預計資金流出 0 0 0 0 1904 7376 21627 7570 12163 11321 4811 7148 73919 土地征用及拆遷 0 建筑安裝工程費 780 2700 16250 5200 7420 4250 3700 4500 44800 前期工程費 23 150 940 383 55 93 1644 基礎配套設施建設費 300 100 2850 1100 850 300 900 6400 銷售費 154 188 342 175 342 386 211 385 2184 管理費 55 55 55 55 55 55 55 55 440 財務費 100 3586 100 100 2350 100 80 80 6496 其他費用 0 稅金 492 598 1090 557 1090 1230 672 1227 6956 歸還股東借款及關聯(lián)方往來款 0 0 01 還貸款 0 5000 5000三、當期資金余缺 0 0 0 0 3816 49374 8957 1090 517 2979 2999 7122 56761四、資金凈流量 0 0 0 0 3816 53189 44233 43142 43660 46639 49638 56761 56761期初資金余額序號 42 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 當年小計 合計56761 60006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 56761 08400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 2344308400 11720 11730 12670 12680 12690 6030 6030 9370 4140 4150 4140 103750 1846300 00 00 498005154 5182 4060 7237 1591 8045 5216 839 4994 6653 4597 56177 109746 1836650 04000 3700 2021 5370 4100 3700 4000 1500 28370 7317070 23 23 23 50 23 70 282 1926600 300 500 300 100 250 2050 8450227 316 317 342 342 343 163 163 253 112 112 112 2801 498555 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 660 110080 80 80 80 80 6056 80 80 80 80 50 4034 10860 173560 0722 1008 1009 1090 1090 1091 519 519 806 356 357 356 8923 158780 00 6000 49800 55800 608003246 6538 7670 5433 11089 4645 814 5191 4376 2513 447 52037 5996 5076560006 66544 74214 79647 90736 95381 96195 101385 105761 103249 102802 50765 50765 50765 43 第五章 盡職調(diào)查情況 直屬業(yè)務四部對項目進行了詳盡的盡職調(diào)查，盡職調(diào)查主要工作包括但不限于： 對 蘇 州中潤 及關聯(lián)公司上門調(diào)查，了解并觀察企業(yè)的管理情況和企業(yè)效率。 因近期房地產(chǎn)市場打壓政策的持續(xù)使未來的價格走勢不明朗，所以 將上述兩項變量分別 提高 在 0、177。 （ 三 ）銷售進度安排 因項目已有部分銷售，此銷售安排基于當前時點： 銷售收入測算 名稱 銷售單價 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售收入 38 酒店式公寓 20210元 /平方米 312 套 21614 平方米 億元 商鋪 65000元 /平方米 25 套 3176 平方米 億元 超高級寫字樓 22021元 /平方米 274 套 35947 平方米