【正文】 名 稱 數(shù) 量 總用地面積（ m2） 建設(shè)用地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 其中 地上建筑面積（ m2） 地下建筑面積（ m2） 建筑基地面積（ m2） 酒店建筑面積（ m2） 寫(xiě)字樓 A 座建筑面積（ m2） 寫(xiě)字樓 B 座建筑面積（ m2） 24778 商業(yè)建筑面積（ m2） 容積率 建設(shè)密度 % 綠地率 % 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（輛） 1008 自行車(chē)停車(chē)位（輛） 1026 四、可行性研究主要結(jié)論 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)方案及經(jīng)營(yíng)方案科學(xué)合理， 具有較強(qiáng)的盈利能力、較高的借款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從經(jīng)濟(jì)角度評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為項(xiàng)目可行。 公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理蘇揚(yáng)，在讀 EMBA，曾在 XX建業(yè)集團(tuán)任職，20xx年 3月出任 XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人。 1999 10 年被評(píng)為“ XX市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化工作先進(jìn)工作者”； 20xx、 20xx年被政府評(píng)為“ XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)工作者”。公司下設(shè)綜合管理部、財(cái)務(wù)部、工程部、招標(biāo)辦、營(yíng)銷(xiāo)中心（招 商部、企劃部）。 12 XX 置業(yè)組織架構(gòu)圖 13 三、項(xiàng)目地理位置 XX 中心項(xiàng)目 位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路兩大主干道交匯處， 位于 XX新區(qū)商住物流區(qū)，西接 CBD 和建成區(qū)，東連 龍子湖高校園區(qū) 。 五、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)理、 裝飾設(shè)計(jì)、 酒店管理、物業(yè)管理 單位 情況 機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計(jì)研究院創(chuàng)建于 1951 年， 隸屬機(jī)械工業(yè)部。榮獲國(guó)家級(jí)、部級(jí)等各類獎(jiǎng)項(xiàng)約 300 項(xiàng)，其中 “魯班獎(jiǎng) ”2 項(xiàng)、國(guó)家金、銀、銅獎(jiǎng) 12 項(xiàng)。 公司自成立以來(lái)，已承接各類監(jiān)理工程 600 多項(xiàng)，在已竣工的工程項(xiàng)目中合格率為 100%。 美國(guó) Hirsch Bedner Associates（ HBA），占據(jù)全球酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)業(yè)領(lǐng)先地位，在全球設(shè)有 12 間國(guó)際辦事處，分別位于洛杉磯、阿特蘭大、三藩市、倫敦、香港、上海、東京、新加坡、布里斯班、墨爾本、新德里及杜拜，總共聘有超過(guò) 400 名專 業(yè)設(shè)計(jì)人員。 HBA 在中國(guó)設(shè)計(jì)豪華物業(yè)及酒店項(xiàng)目已有 30 年寶貴經(jīng)驗(yàn)，首間代表作為廣州白天鵝賓館。 喜達(dá)屋酒店及度假酒店國(guó)際集團(tuán)作為世界上頂尖的酒店公司之一，旗下包括喜來(lái)登酒店及度假酒店 (Sheraton174。 Hotels)、瑞吉酒店及度假酒店 (St. Regis174。) 和威斯汀酒店及度假酒店 (Westin174。喜達(dá)屋在中國(guó) 有 著強(qiáng)勁的擴(kuò)張勢(shì)頭，在 20xx 年，集團(tuán)將在中國(guó)開(kāi) 張十家以上行業(yè)最佳的全新酒店，包括廈門(mén)艾美酒店，南京國(guó)際威斯汀大酒店，青島喜來(lái)登酒店，廣州東圃福朋喜來(lái)登集團(tuán)酒店等。 DTZ 戴德梁行業(yè)務(wù)遍及歐美、中東、澳洲及亞洲45 個(gè)國(guó)家，為世界各地的投資者、物業(yè)用戶及其它客戶提供國(guó)際水平的優(yōu)質(zhì)房 地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)， DTZ 戴德梁行在歐洲的覆蓋率堪稱業(yè)界之冠。為客戶提供三維式人性服務(wù)保障，讓企業(yè)客戶盡享便捷、安靜、舒適的辦公空間。 開(kāi)發(fā)建設(shè) XX 新區(qū)是省委省政府、市委市政府為更好應(yīng)對(duì)中國(guó)加入WTO 所帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 盡快適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展潮流，穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程，提升城市品位 而采取的重要舉措。 經(jīng)過(guò)六年的開(kāi)發(fā)建設(shè)， XX 新區(qū) 建成區(qū)面積 已 累計(jì)達(dá)到 50 余平方公里，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，累計(jì)開(kāi)工項(xiàng)目 406 個(gè)（其中東區(qū)社會(huì)投資項(xiàng)目開(kāi)工 207 個(gè)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)工 199 個(gè)）；在建和建成房屋面積累計(jì)突破 1800 萬(wàn)平方米，入住人口突破 24 萬(wàn)人，一座環(huán) 境優(yōu)美、 配套齊全的現(xiàn)代化 新城 已初具規(guī)模。一大批中高檔住宅小區(qū)陸續(xù)投入使用。 XXXX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于 XX 新區(qū) 商住物流區(qū)內(nèi)金水東路南、農(nóng)業(yè)東路西的“ XX 中心” 符合 XX 新區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，彌補(bǔ)了市場(chǎng)缺少五星級(jí)酒店及 5A 級(jí)寫(xiě)字樓綜合業(yè)態(tài)的空白，具有巨大的潛在市場(chǎng)需求。 2.“ XX 中心”項(xiàng)目是 XX 新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要組成部分，是區(qū)域發(fā)展的必然結(jié)果 “ XX 中心”項(xiàng)目距 XX 新區(qū) CBD 商務(wù)中心約 3 公里， CBD 商務(wù)中心 是 XX 新區(qū)的核心區(qū) ， 該區(qū)域內(nèi)分布有 XX 國(guó)際會(huì)展中心、 XX 藝術(shù)中心和 XX 會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。隨著該區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善和人氣的攀升， CBD 中心必將成為中原地區(qū)與世界對(duì)接的商貿(mào)金融中心。 中心地理位置具有無(wú)可比擬的優(yōu)越性 ⑴ XX 中心位于 XX 市主干道金 水東路南側(cè)，金水東路貫穿中州大道、 107 國(guó)道、京珠高速，往東與鄭開(kāi)大道相連，金水東路兩側(cè)聚集了30 多家行政事業(yè)單位 及中高檔住宅小區(qū)。 中心在 XX 市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)中的獨(dú)有性、稀缺性 ⑴項(xiàng)目業(yè)態(tài)多樣。 ⑶ 經(jīng)營(yíng)思路先進(jìn)。 ⑸ 高端品牌的吸引力。 全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，比上年增長(zhǎng)%；人均生產(chǎn)總值 40617 元，增長(zhǎng) %。年末全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，比上年提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬(wàn)人；農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)人數(shù) 13 萬(wàn)人。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。項(xiàng)目建成投產(chǎn)率 80%，比上年提高 6 個(gè)百分點(diǎn)。商品房屋施工面積 萬(wàn)平方米，比上 年增長(zhǎng) 32%；其中住宅施工 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 32%。 全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中女性 萬(wàn)人；市區(qū)人口 萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。 城市居民人均住房建筑面積 26 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，均比上年增加 平方米。 ② XX 市 GDP、人均 GDP 的快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資的持續(xù)走高，有力地支撐了 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；人均可支配收入的 提高，社會(huì) 消費(fèi)品零售總額的持續(xù)增長(zhǎng)，表明了市民的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越強(qiáng)；二、三、一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐漸增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，更能充分保障經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)；城市人口的增長(zhǎng)、城市就業(yè)人口的增長(zhǎng)、目前較低的人均住房面積，這些都有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，我國(guó)政府及時(shí)的調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重沖擊，實(shí)施了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺(tái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃：進(jìn)行了大規(guī)模的政府投入和結(jié)構(gòu)性的減稅，以擴(kuò)大內(nèi)需；大范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，涉及十大關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大行業(yè)；進(jìn)行大力度的科技支撐；大幅度提高社會(huì)保障水平。中國(guó)人民銀行決定自 20xx 年 10 月 27 日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。財(cái)政部公布的政策規(guī)定，從 20xx年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%； 對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。補(bǔ)貼資金每季度由計(jì)財(cái)局對(duì)各企業(yè)分按上述比例進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)。 30 為促進(jìn)服務(wù)業(yè) 又好又快發(fā)展 ， XX 人民政府 于 20xx 年 9 月份出臺(tái)了《 關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策 》的文件，文件提出： 放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件 ； 落實(shí)稅收優(yōu)惠政策 ；實(shí)行價(jià)格扶持和規(guī)費(fèi)減免政策；完善土地支持政策； 優(yōu)化服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境等各項(xiàng)政策。 二、房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 XX 市總體房地產(chǎn)市場(chǎng) 進(jìn)入 20xx 年， XX 市房地產(chǎn)延續(xù)了去年以來(lái)的調(diào)整態(tài)勢(shì)，但在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象的拉動(dòng)下， XX 市 房地產(chǎn) 形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)， 銷(xiāo)售價(jià)格較為穩(wěn)定，銷(xiāo)售量呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。 32 2 、 3 月鄭州各區(qū)域成交量對(duì)比圖341248131603126052 1288018034535425176644650615054487374454222719105000010000015000020xx00250000300000350000400000金水區(qū) 管城區(qū) 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 二七區(qū) 惠濟(jì)區(qū)3 月份成交面積2 月份成交面積 （ 2）辦公用房投放量、銷(xiāo)售量居全市首位，銷(xiāo)售價(jià)格維持高位 20xx 年 1 季度，辦公用房只有 XX 新區(qū)“綠地 33 02468萬(wàn)平方米20xx 年 1 季度各區(qū)域辦公用房投放與銷(xiāo)售情況辦公用房投放面積 0 0 0 0 0辦公用房銷(xiāo)售面積 二七區(qū) 管城區(qū) 惠濟(jì)區(qū) 金水區(qū)鄭東新區(qū)中原區(qū) （ 3） XX 新區(qū)與金水區(qū)商業(yè)用房銷(xiāo)售量仍“領(lǐng)跑”全市 20xx 年 1 季度，商業(yè)用房區(qū)域投放以傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的金水區(qū)、管 城區(qū)和二七區(qū)為主，而銷(xiāo)售則以金水區(qū)和 XX 新區(qū)“領(lǐng)跑”全市，與去年同期相比，除管城區(qū)與中原區(qū)的商業(yè)用房銷(xiāo)售同比下降外，其它區(qū)域的銷(xiāo)售量增幅均在 40%以上。 XX 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng) （ 1） XX 寫(xiě)字樓 租賃市場(chǎng) 發(fā)展歷程 XX 寫(xiě)字樓 租賃 市場(chǎng)主要經(jīng)歷了三個(gè)明顯的發(fā)展階段： ① 初期的租賃市場(chǎng) 上個(gè)世紀(jì) 90 年代期間， XX 寫(xiě)字樓一般是一些小單位開(kāi)發(fā)的賓館或自用的辦公樓，這類寫(xiě)字樓 以 租賃市場(chǎng)為主，且 多為一些中低檔 的普通商務(wù)樓， 樓宇形象差，戶型設(shè)計(jì)不合理， 配套設(shè)施 差 ，物業(yè)管理不規(guī)范，僅 能 提供一些基本的辦公類服務(wù)，市場(chǎng)租金行情日趨下降， 且 出租率普遍較低。 隨著創(chuàng)業(yè)型公司的發(fā)展，追求更好的企業(yè)形象，以后市場(chǎng)中最受市場(chǎng)歡迎的產(chǎn)品將是 XX 新區(qū) 高端寫(xiě)字樓 ，設(shè)計(jì)合理、配套齊全、純租賃辦公、內(nèi)部設(shè)計(jì)的專業(yè)化寫(xiě)字樓，特別是能夠彰顯企業(yè)“個(gè)性”的高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品 將是企業(yè)的首選 ， XX 目前 5A 級(jí) 寫(xiě)字樓 還較少 ，因此開(kāi)發(fā)高 36 端寫(xiě)字樓是寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的需求 。 如今，隨著 XX 國(guó)際會(huì)展中心承辦高層次展會(huì)的機(jī)會(huì)增多， XX 特別是 XX 新區(qū)的酒店業(yè)面臨著巨大的需求 。 與本項(xiàng)目類似房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 （ 1）金水東路、 CBD 商務(wù)中心 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目分析 ①金水東路沿線及 CBD 商務(wù)中心分布有 多處 中高檔辦公 樓 ，部分辦公項(xiàng)目房地產(chǎn)狀況如下表： 37 樓盤(pán)名稱 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目規(guī)模 配套設(shè)施 銷(xiāo)售 均價(jià) （元 /M2） 租金 （ 元/M2 15 部電梯， 5A 智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)， 300 個(gè) 停車(chē)位 。 22 部電梯， 5A 智能 化系統(tǒng)，中央空調(diào)，停車(chē)位 1520個(gè)。 7000 戴德梁行 中煙大廈 CBD 外環(huán)路與商務(wù)西二街交叉口 項(xiàng)目占地 3300 多平方米 ，總建筑面積 46442 平方米，層高 米 ，共 31 層 。 6 部三菱電梯，分戶中央空調(diào)，共有車(chē)位 300 個(gè)左右 6200 上海圣維仕 物業(yè) 38 ②類似項(xiàng)目分析 ： 調(diào)查區(qū)域內(nèi)辦公用房銷(xiāo)售均價(jià)在 7000 元 /㎡左右。其中 CBD 外環(huán)，寫(xiě)字樓體量最大，開(kāi)發(fā)面積多，市場(chǎng)存量高，對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格沖擊較大，短期內(nèi)消化壓力較大。 第二：建筑結(jié)構(gòu)方面。 ③寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)方式分析 從整體上看， XX 寫(xiě)字樓發(fā)展正在經(jīng)歷著一個(gè) “ 大躍進(jìn) ” 的時(shí)代，具有粗放式的特點(diǎn)，總體上數(shù)量眾多，但質(zhì)量與目標(biāo)人群細(xì)分稍嫌不足。 以 北京 東方新天地為例 ， 該項(xiàng)目 位于東長(zhǎng)安街一號(hào)，是北京市的中心地帶 ， 其酒店物業(yè)每年要召開(kāi)很多國(guó)際性會(huì)議， 30 萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓租戶大部分為世界 500 強(qiáng)企業(yè)，而公寓里的住戶多為外企員工 ， 為堅(jiān)持其高檔商業(yè)場(chǎng)所的定位，新天地采取只租 不售的方式入市，經(jīng)過(guò)管理層的精心培育，租金連年上漲 ， 現(xiàn)在其最高租金達(dá)到 260 美元 /月 /平方米，平均租金為 50 美金 /月 /平米左右 ，成為北京高端寫(xiě)字樓的代表 。 中州賓館 1000 221 總統(tǒng)套房、行政房、豪華套房、普通套房、復(fù)式套房 酒店擁有 700 平方米可容納450 人宴會(huì)的中原多功能廳以及 3間中小型會(huì)議室可滿足各類會(huì)議活動(dòng)的需求。 XX索菲特 國(guó)際飯店 900 241 豪華客房、商務(wù)房 和總統(tǒng)套房 客房配有衛(wèi)星頻道、保險(xiǎn)箱、寬帶上網(wǎng)等標(biāo)準(zhǔn)客用設(shè)施， 西餐廳、中餐廳、酒吧、室內(nèi) 恒溫泳池 、 夜總會(huì) 等配套設(shè)施 。餐廳中，中餐廳的客源是本地消費(fèi)者、單位宴請(qǐng)、各種會(huì)議和婚宴。 第三：康樂(lè)和休閑情況。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展也使得各種經(jīng)濟(jì)交流、商務(wù)考察、產(chǎn)品展覽等活動(dòng)日益廣泛，由此誕生的會(huì)展經(jīng)濟(jì)成為酒店業(yè)發(fā)展的新熱點(diǎn)。 42 B、豐富的旅游資源、快速發(fā)展的旅游業(yè) 增強(qiáng)了 酒店 業(yè) 的 發(fā)展后勁 。繁榮的經(jīng)濟(jì)、燦爛的文化給 XX 留下了豐富的文化史跡 ， 為發(fā)展歷史文化旅游 、宗教旅游等提供了豐富的資源 ， 如龍門(mén)石窟、白馬寺、少林寺、中岳嵩山、宋陵等。 旅游接待出入境人員也同比大幅增長(zhǎng)， 20xx 年外匯旅游收入達(dá) 37444 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。 C、五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求總結(jié) 特殊的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展、頻繁的行政商務(wù)交往，越來(lái)越需要更多的高檔次適用現(xiàn)時(shí)要求的五星級(jí)酒店。 45 第五章 項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件 一、項(xiàng)目的選址 本項(xiàng)目地址位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路交匯處，東臨農(nóng)業(yè)東路