【正文】 （ 1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策、規(guī)劃以及國家公布的有關法律、法規(guī)、行業(yè)標準、工程技術、經(jīng)濟定額規(guī)范等； （ 2）結合 XX 市自然、經(jīng)濟、社會及城市發(fā)展總體規(guī)劃； （ 3）按照 XX 市有關部門提供的相關資料、數(shù)據(jù)； （ 4）在 XX 中心項目實地考察與市場研究 的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)提供科學的決策依據(jù)。 （ 1）合理規(guī)劃開發(fā) XX 中心項目資源，嚴格遵循 XX 市以及 XX新區(qū)總體規(guī)劃； （ 2）接軌國際商務平臺，完善 XX 高檔商務辦公及酒店服務的需求，滿足跨國企業(yè)在 XX 迅猛發(fā)展的需要，使商務辦公和 酒店 服務 6 完美結合； （ 3）遵循市場需求 ，實現(xiàn)合理開發(fā)， 以高品位的 項目定位 ， 提升 XX 城市形象 。 （ 2） 結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 （ 4） 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 8 第二章 項目概況 一、項目名稱 XX 中心 9 二、項目開發(fā)建設單位情況 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx年 03月 13日，注冊資本金6000萬元，法人代表蘇揚；股東構成： XX置業(yè)有限公司，投資比例99%， XX安基置業(yè)有限公司 ，投資比例 1%；注冊地址： XX市 XX新區(qū)商務內(nèi)環(huán) 2號中油新澳大廈 17樓；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、 銷售（憑資質(zhì)證經(jīng)營） ，房屋租賃；開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注 冊 號 ： 4101001102865 ； 稅 務 登 記 證 號 ： 豫 地 稅 鄭 字410105799167353。 XX公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。 董事兼財務總監(jiān)鄭志成，在讀 EMBA，高級會計師、注冊稅務師、曾在 XX黃河旋風上市公司任財務經(jīng)理職務。先后從事過建筑施工、工程設計、房地產(chǎn)開發(fā)等工作。 公司領導年富力強，在房地產(chǎn)開發(fā)管理、企業(yè)運營方面有著豐富的經(jīng)驗。 公司編制職工 90 人，現(xiàn)有職工 65 人，具有專業(yè)技術職稱人員40 名，其中管理類人員 24 人，工程類人員 20 人，財務類人員 8 人，營銷類人員 13 人。 管理人員有豐富的實踐經(jīng)驗，能夠充分滿足公司業(yè)務發(fā)展的需要。公司致力于房地產(chǎn)項目的投資、開發(fā)、建設、銷售、租賃等業(yè)務，是一家新成立的綜合性房地產(chǎn)投資開發(fā)新銳企業(yè)，秉承“以人為本，創(chuàng)造客戶價值 公司經(jīng)營理念，擁有完善的結構資本體系，地產(chǎn)戰(zhàn)略意圖明顯，一流的專業(yè)管理團隊，全面塑造核心競爭力，目前 XX 置業(yè)立足本地市場，堅持走房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)與專業(yè)服務的發(fā)展道路，堅持運作的規(guī)范化與標準化建設，著力現(xiàn)代公司 治理機制，保證企業(yè)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，公司聚集了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中投資、經(jīng)營、開發(fā)、建設、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營和管理等各方面的優(yōu)秀人才，現(xiàn)有員工 63 人，其中高級專業(yè)技術職稱 10 人， 11 中級職稱 12 人， 95%以上的管理技術人員擁有大學本科以上學歷，高層管理團隊有著 MBA 教育背景及研究生學歷，為公司的發(fā)展提供了堅實的動力和源泉。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，城市交通及對外 交通便捷 ， 區(qū)域城市建設已初具規(guī)模。項目總用地面積： 平方米；總建筑面積： ㎡，其中酒店建筑面積： 平方米，寫字樓 A 座建筑面積： 平方米，寫字樓 B 座建筑面積： 24778 平方米；商業(yè)建筑面積： 平方米 ；地下 室 建筑面積 ： 平方米 。是我國最早成立的、影響廣泛的設計單位之一，全國勘察設計行業(yè)綜合實力百強單位，主要從事工業(yè)與民用建筑工程、環(huán)境與市政工程的咨詢、設計、監(jiān)理、項目管理和總承包業(yè)務，擁有工程造價、工程咨詢、工程設計、工程監(jiān)理、工程總承包甲級資質(zhì)證書、建筑智能系統(tǒng)工程設計和環(huán)境污染防治兩個專項甲級證書，并具有國家外經(jīng)貿(mào)委批準的對外經(jīng)濟技術合作業(yè)務權。 建院 50 多年來，先后完成了 6000 余項國內(nèi)外大、中型工業(yè)與民用工程、環(huán)境與市政工程的咨詢、設計、監(jiān)理、項目管理和總承包業(yè)務 。 中機六院曾多次承擔世界銀行貸款項目的設計和咨詢，承擔了數(shù)百項國外獨資和中外合資項目的設計和咨詢，被 世界銀行認為是中國 “少數(shù)能承擔世行項目設計和咨詢業(yè)務的設計院之一 ”。 公司現(xiàn)有員工 400 多人，其中擁有國家注冊監(jiān)理工程師 78 人、國家注冊造價師 16 人、注冊結構工程師 6 人、注冊建造師 5 人、省級 專業(yè)監(jiān)理工程師 140 多人，中、高級技術人員占 70％ ， 監(jiān)理人員 持證上崗率達 100％。 公司已通過質(zhì)量管理體系認證、職業(yè)健康安全管理體系認證、環(huán)境管理體系認證證書。 “XX省郵電學校 ”、 “中國銀行 XX 省分行培訓中心裝修改造 ”、 “大河錦江 ”、 “金成國際廣場 ”、 “新華建國飯店 ”、 “XX 巖礦測試中 心 ”、 “商丘疾病預防控制中心工程 ”“鑫苑都市領地小區(qū) ”等一大批監(jiān)理項目先后獲得 “中州杯 ”、“省優(yōu)良工程 ”、 “省優(yōu)質(zhì)結構 ”、 “中州平安杯 ”“優(yōu)秀工程監(jiān)理項目 ”和 “省級文明工地 ”、 “中國人民解放軍總參謀部優(yōu)質(zhì)結構工程 ”、 “結構中州杯 ”等獎項和稱號。公司成立 43 年 來 不斷創(chuàng)下設計潮流，打破常規(guī)，并為旗下作品包括世界多幢頂尖尊貴名廈注入全新意念 ， 一向被譽為業(yè)內(nèi)創(chuàng)新的佼佼者。 HBA 至今在 80 個國家共完成了超過 900 個項目，從中汲取了無可比擬的文化、財務、地理及程式上的知識，有助設計由世界級酒店及度假村至獨立精品酒店、水療中心、賭場、郵輪及私人住宅等不同專案。時至今日，公司已經(jīng)在神州大地完成了超過 115 16 個頂尖設計項目。 喜達屋 集團現(xiàn)在一百多個國家擁有 近千 家酒店，其自有與管理的酒店雇傭員工超過 155,000 名。 Hotels amp。 by Sheraton174。 Hotels amp。) 、 W 酒店 (W Hotels174。 Hotels amp。 喜達屋 1983 年進入中國市場，在華酒店為委托管理、特許經(jīng)營及有選擇的帶資管理，在中國已營業(yè)的酒店分布在大都市和著名旅游城市， 主要 在 北京、 天津、桂林、西安、無錫、南京、蘇州、三亞等地。預計于 20xx年將其現(xiàn)有酒店規(guī)模翻一番，并擁有 50 家酒店籌備開業(yè)。 17 XX 中心誠邀世界頂尖的國際物業(yè)顧問公司 —— DTZ 戴德梁行擔綱物業(yè)專業(yè)管理顧問。在亞太區(qū)， DTZ 戴德梁行在中國內(nèi)地、香港、臺灣、澳紐、印度、印度尼西亞、泰國、日本、馬來西亞及新加坡均設有分公司，歷年來，戴德梁行屢獲殊榮，首家榮獲“ ISO9001 認證” 。 XX 中心依托戴德梁行國際化的物業(yè)管理服務，為客戶提供“國際化專業(yè)化”的物業(yè)管理及“透明式”物管運作，秉持客戶至上的原則，以國際化專業(yè)經(jīng)驗面對不斷發(fā)展的物 業(yè)管理；以無限服務為有形物業(yè)帶來更高價值空間。 18 第三章 項目建設的必要性 一、項目提出的背景 XX 市是 XX 省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化中心，市轄 12 個縣(市 )、區(qū)，其中縣 1 個、縣級市 5 個、區(qū) 6 個。 XX 地處中原腹地，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市， XX 處于我國交通大十字架的中心位置 ， XX 已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。 XX 新區(qū)遠景概念規(guī)劃范圍 150 平方公里（其中起步區(qū) 33 平方公里），西起原 107 國道，東至京珠高速公路，北起連霍高 速公路，南至機場快速路。 六個功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使 XX 新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn) 19 業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新城區(qū) 。 XX 中心位于商務物流區(qū)內(nèi)，商住物流區(qū)累計完成投資 億元。 30 余家行政事業(yè)單位先后入駐，形成了以金水東路為軸線的行政辦公區(qū)。德國麥德龍、紅星美凱龍等多家賣場形成規(guī)模，商都路沿線的物流產(chǎn)業(yè)帶初步形成，并逐步向周邊地區(qū)輻射 ， 經(jīng)過建設的 商住物流區(qū) 已 成為行政辦公和物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)?！耙惶柟こ獭睘?XX 新區(qū)的發(fā)展明確了地位、增添了砝碼，中原經(jīng)濟的權杖再一次指向 XX 新區(qū)。 二、項目建設的必要性 1.“ XX 中心”項目的建設是 XX 市商貿(mào)中心城市建設的需要 20 XX 商貿(mào)發(fā)達，是國務院確定的 3 個商貿(mào)中心試點城市之一。 XX 新區(qū)國際會展中心自從 20xx 年 10 月 20 日舉辦會展以來，它不斷地聚集著人氣和商業(yè)氣息， 20xx 年以來，平均每 8 天就有一場國際國內(nèi)展覽會在 XX 國際會展中心舉行，吸引大量國內(nèi)外商務人士來鄭，但 XX 新區(qū)現(xiàn)有的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型較為單 一 ，急需開發(fā)一個集住宿、餐飲、娛樂及商務寫字樓于一體的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足如此高密度的展覽會的需要，以解決 XX 新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求 矛盾，不僅可以為該區(qū)域國內(nèi)國際的各種文化、經(jīng)濟交流及商務、旅游等提供活動場所， 而且 對 改善 XX 新區(qū)的投資環(huán)境，樹立 XX 新區(qū)的美好形象都具有積極的、重要的戰(zhàn)略意義， 同時會 對 XX 新區(qū)的發(fā)展起到很好的推動作用。在第四屆中國國際金融論壇上， XX新區(qū) CBD（中央商務區(qū)）被稱為 “中國最具投 資價值 CBD”之一。此外，不少會計師事務所、律師事務所和成長型 企業(yè)，也把這里作為創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的重要平臺。 在 XX 中心周邊沿金水東路兩側聚集了省交通廳、省民政廳、省國土資源廳、省地質(zhì)博物館、 XX 新區(qū)管委會、 XX 市中級人民法院、中石化 XX 總部、省礦產(chǎn)局、省電力公司、中國電信、中國網(wǎng)通、中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團、省高速發(fā)展公司等幾十家省市級行政單位及知名企業(yè)。 XX 中心的開發(fā)建設無疑是 XX 新區(qū)開發(fā)建設的重要組成部分，區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展及越來越多的商務、政務交往使 XX 中心的開發(fā)建設顯得尤為重要和必要。該區(qū)域是 XX 新區(qū)的重要組成部分，也是 XX 新區(qū)開發(fā)建設起步較早的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)配套設施完備，行政、商務交往頻繁，區(qū)位優(yōu)越明顯。 ⑶ XX 中心距 XX 新客站約 2 公里，往東約 10 分鐘車程可達京 港澳高速圃田站， 向西沿中州大道進入機場高速，距新鄭機場約 30 公里 ，便捷的對外交通可以充分調(diào)動中原城市及 XX 周邊資源，使 XX 中心項目更具有發(fā)展優(yōu)勢。目前 XX 市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)較為單一，多為單純商住樓或酒店，本項目擬建的 XX 中心充分體現(xiàn)了 XX 新區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的小型城市綜合體，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容。 建筑外觀豪華、大氣、現(xiàn)代、穩(wěn)重，兼?zhèn)鋰H標準的實用性與舒適性，能夠體現(xiàn)客戶身份與企業(yè)價值 ，寫字樓的內(nèi)部空間寬敞，單層建筑面積約 1800 平方米，樓層分布開間合理，空間可自由分割，國際 5A 智能化配置可滿足各種現(xiàn)代辦公需求 。 XX 中心采用物業(yè)全部自持，后期對外招租的經(jīng)營方式， 這種經(jīng)營模式在一線城市較多，也是未來房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的趨勢。 XXXX 喜來登酒店，是 XX 中心的重要組成部分，引進美國喜達屋酒店集團先進的管理，內(nèi)設總統(tǒng)套房、豪華套房、商務套房等酒店客房 521 間，匹配規(guī)模化客房，全球化客戶服務，豪華餐廳、特色餐飲、完備會議設施及商 務 服務、休閑娛樂等一應俱全，是目前中原首家采用高配置、高規(guī)格的 五星 級 國際酒店，多項技術應用開 23 創(chuàng)國內(nèi)酒店業(yè)的先河。 美國喜達屋酒店集團先進的管理經(jīng)驗及深受信賴的喜來登品牌，可吸引一些高端商業(yè)進行招商，從而提高項目的整體品質(zhì)，形成以喜來登品牌為龍頭的具有較高消費檔次的商業(yè)圈， 同時帶動 了 其他物業(yè)的升值。 24 第四 章 項目投資環(huán)境及市場分析 一、項目投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 （ 1） XX 市 20xx 年宏觀經(jīng)濟狀況 雖然受到了國際金融危機沖擊的不利影響，但 XX 市國民經(jīng)濟仍保持了平穩(wěn)較快地發(fā)展。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。非公有制經(jīng) 濟完成增加值 1802億元，增長 16%，占生產(chǎn)總值的比重為 60%，比上年提高 2 個百分點。 全年城鎮(zhèn)居民消費價格比上年上漲 %，其中食品價格上漲%，家庭設備用品及服務價格上漲 %，煙酒及用品價格上漲%，衣著價格上漲 %，娛樂教育文化用品及服務價格上漲 %，居住價格上漲 %，醫(yī)療保健及個人用品價格上漲 %，交通和通訊價格下降 %。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，下降 %； 25 第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 151 萬人，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人 ,增長 %；三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員結構為 ∶ ∶ 。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。其中第一產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。其中國有及國有控股單位完成投資 億元，增長 %；民間投資完成 億元，增長 %。 全年固 定資產(chǎn)新開工項目 2584 個，比上年增長 %。新增固定資產(chǎn) 億元，增長19%。 全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 %；其中住宅投資 億元，增長 %。商品房 26 新開工面積 萬平方米，下降 %。商品房屋銷售面積 萬平方米，下降 %；銷售金額 億元，下降 %。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額 億元，增長 %；縣及縣以下消費品零售額 億元，增長 %。 全市人