【正文】 址位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路交匯處，東臨農(nóng)業(yè)東路，北臨金水東路，交通便捷，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊地理自然環(huán)境良好，為項(xiàng)目的建造和經(jīng)營提供了極為優(yōu)越的條件。34 5839。C； 1 月最冷 ,平均 176。境內(nèi)大小河流 35 條，分屬于黃河和淮河兩大水系，其中流經(jīng) XX 段的黃河 公里。 XX 市轄 6 區(qū) 5 市 1 縣， XX 市總面積 平方公里，其中全市 46 建成區(qū)面積 平方公里（含上街區(qū) 平方公里）。 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 XX 市位于 XX 省中部偏北，東經(jīng) 112176。 1201220xx 20xx 20xx 20xx20xx20xx年河南累計(jì)接待游客人數(shù)接待人數(shù)（億） 43 800135205001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx20xx20xx年河南省旅游總收入旅游總收入（億元） 20xx 年 XX 旅游接待出入境人員統(tǒng)計(jì) 接待人數(shù) (人次 ) 同比增長 (%) 接待人數(shù)構(gòu)成（人次） 外國人 香港同胞 澳門同胞 臺灣同胞 1 043 580 679 122 148 309 54 408 161 741 接待人數(shù) (人天 ) 同比增長 (%) 接待人天數(shù)構(gòu)成（人天） 外國人 香港同胞 澳門同胞 臺灣同胞 2 308 697 1 389 467 365 411 118 657 435 162 豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰(zhàn)略的實(shí)施，使 XX 省旅游業(yè) 近年得到了快速地發(fā)展。歷史上曾有 20 多個(gè)王朝在此建都 ， 境內(nèi)著名的古都洛陽、開封和安陽 ， 均為中國七大古都之列。 ③五星級酒店市場需求分析 A、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是區(qū)域會展業(yè)的發(fā)展增加了五星級 酒店 的需求。 XX 五星級酒店入住情況均較好，全年入住率在80%左右，標(biāo)準(zhǔn)客房價(jià)格在 700 元 — 1000 元之間，客房的套房的入住率都 非常高，且價(jià)格也很高，一般價(jià)格在 1400 元以上，其中：裕達(dá)國貿(mào)套房價(jià)格為： 2088 元；中州國際套房價(jià)格為： 1488 元；索菲特套房價(jià)格為： 1688 元，興亞建國飯店套房價(jià)格為 1500 元。 （ 2） XX 市五星級酒店物業(yè)情況分析 40 ① XX 市現(xiàn)有五星級酒店?duì)顩r 酒店名稱 客房平均價(jià)格 (元 /天 第三：物業(yè)管理方面。 CBD 外環(huán)部分價(jià)格較低，均價(jià)為 6200 元 /㎡左右。建筑地上 28層，地下 2 層，局部 3 層。 8 部電梯， 5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)，300 個(gè) 停車位 。 豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰(zhàn)略的實(shí)施，使 XX 省旅游業(yè)近年得到了快速地發(fā)展。 ② XX 新區(qū) 作 為 省市重點(diǎn) 建設(shè) 項(xiàng)目 ， 已成為投資和入駐的重要聚集地 ， 各種業(yè)態(tài)積極搶進(jìn) ， XX 東區(qū)的各 種配套設(shè)施也逐步完善，人氣聚集成快速增長之勢 ，無疑給 XX 新區(qū)的房地產(chǎn)市場形成了巨大的市場潛力。 20xx 年 3 月份各區(qū)域商品房銷售面積占比%%%%%%%金水區(qū)惠濟(jì)區(qū)管城區(qū)二七區(qū)其他中原區(qū)鄭東新區(qū) 由 XX 3 月各區(qū)域成交 量對比圖可以看出， 20xx 年 3 月的成交面積全線上升，全市 6 區(qū)域成交量均大幅上漲，其中 XX 新區(qū)增幅最大 ,高 達(dá) %。 第三：對在 XX 新區(qū)專業(yè)寫字樓竣工后一年內(nèi)入駐率達(dá)到 70%的物業(yè)管理公司，三年內(nèi)按其實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入、利潤總額形成地方財(cái)力部分的60%給予補(bǔ)貼。 隨后又多次下調(diào)存貸 款利率。為了防止金融危機(jī)的蔓延和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生 ，各國政府和國際社會都在忙于 “拯救金融和經(jīng)濟(jì) ”，其主要的做法就是：國有化、注資和降息。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16120元，增長 %；人均消費(fèi)性支出 9703 元，增長 %。商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 4%。工業(yè)投資完成 億元，增長 %，其中電子行業(yè)完成投資 億元，增長 %；紡織行業(yè)完成 億元，增長%；建材行業(yè)完成投資 億元，增長 %；機(jī)械行業(yè)完成投資 億元，增長 %；化工行業(yè)完成投資 億元，增長 %。 年末全市從業(yè)人員 萬人，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，增長 %；城鎮(zhèn)私營個(gè)體從業(yè)人員 萬人 ,增長%。 綜上所述： XX 中心因地適時(shí)而建，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 ⑵ 建筑檔次高 。行政資源與經(jīng)濟(jì)資源相融合，形成了優(yōu)越的商務(wù)辦公氛圍。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市 場，年成交額超億元的就有 30 多家，每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次，更有國內(nèi)外萬余家的商貿(mào)機(jī)構(gòu)在 XX 設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。共引進(jìn)項(xiàng)目 109 個(gè)，在建及建成面積達(dá)到 860 萬平方米。 20xx 年全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，人均生產(chǎn)總值 40617 元； 20xx 年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，商品房屋施工面積 萬平方米，商品房新開工面積 萬平方米，商品房屋竣工面積 萬平方米，商品房屋銷 售面積 萬平方米，銷售金額 億元。 喜來登 是進(jìn)入中國的第一家國際飯店管理集團(tuán) ，已成為喜聞樂見、深受信賴的品牌，并成為首家在紐約證券交易所上市的酒店企業(yè)。 Resorts)、豪華精選 (The Luxury Collection174。 喜達(dá)屋 酒店與度假酒店國際集團(tuán)是一個(gè)集酒店業(yè)主、經(jīng)營與銷售等功能于一身的綜合集團(tuán) ， 作為全球擁有最多高端酒店品牌的酒店集團(tuán)之一，旗下酒店多以高檔豪華著稱。 15 1996 年以來，企業(yè)連續(xù)被評為 XX 市建筑工程監(jiān)理 “先進(jìn)企業(yè) ”、 XX省 “先進(jìn)工程監(jiān)理企業(yè) ”、 “全國工程監(jiān)理先進(jìn)企業(yè) ”； 20xx 年被評為全國工程監(jiān)理先進(jìn)企業(yè)； 20xx 年被評為 XX 省綜合實(shí)力“二十強(qiáng)企業(yè)”。 中機(jī)六院有中國工程院院士 1 人、中國工程設(shè)計(jì)大師 2 人、英國皇家特許榮譽(yù)資深會員一人；享受政府特殊津貼的專家 28 人，研究員級高級工程師 96 人，高級工程師 200 多人，中級及 初級技術(shù)職務(wù) 514 人； 14 取得國家注冊規(guī)劃師、建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、造價(jià)工程師、電氣工程師、化工工程師、公用設(shè)備工程師、咨詢工程師、監(jiān)理工程師、設(shè)備監(jiān)理工程師、一級建造師等十一類執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員 385 人。 XX 置業(yè)有限公司成立于 20xx 年 2 月，注冊資金 3 億元，法人代表趙振勇，總經(jīng)理蘇揚(yáng)。 董事兼工程總監(jiān)祁朝顯，工程碩士，高級工程師，省 工程 咨詢協(xié)會成員 。 （ 3） 對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為 平方米（約合 畝），建成集住宿、餐飲、會議、 娛樂、商務(wù)于一體的 XX 中心。 XX 中心集國際 5A 級 寫字樓、國際 5 星級（喜來登）品牌酒店及 精品 商業(yè)等為一體的“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高品位”商務(wù)綜合體。因時(shí)而需， XX 已經(jīng)開始進(jìn)入“高端形象”商務(wù)辦公時(shí)代。本地企業(yè)不斷發(fā)展壯大，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點(diǎn)時(shí)的重要參考指標(biāo)，實(shí)力派企業(yè)越 來越看重“與自身品牌含金量相吻合的辦公場所”。 為了把項(xiàng)目建成 XXCOD 標(biāo)志性建筑， XXXX 地產(chǎn)聘請了多家國際一流的管理、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營、物業(yè)等公司，項(xiàng)目多樣物業(yè)產(chǎn)品科學(xué)組合，良性互動，輕松完善項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈，全面提升項(xiàng)目綜合價(jià)值。 二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、編制原則、編制目的 （ 1）國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策、規(guī)劃以及國家公布的有關(guān)法律、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)定額規(guī)范等； （ 2）結(jié)合 XX 市自然、經(jīng)濟(jì)、社會及城市發(fā)展總體規(guī)劃； （ 3）按照 XX 市有關(guān)部門提供的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)； （ 4）在 XX 中心項(xiàng)目實(shí)地考察與市場研究 的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項(xiàng)目的開發(fā)提供科學(xué)的決策依據(jù)。 8 第二章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 XX 中心 9 二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位情況 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx年 03月 13日，注冊資本金6000萬元，法人代表蘇揚(yáng)；股東構(gòu)成： XX置業(yè)有限公司，投資比例99%， XX安基置業(yè)有限公司 ，投資比例 1%；注冊地址： XX市 XX新區(qū)商務(wù)內(nèi)環(huán) 2號中油新澳大廈 17樓；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、 銷售（憑資質(zhì)證經(jīng)營） ，房屋租賃；開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注 冊 號 ： 4101001102865 ； 稅 務(wù) 登 記 證 號 ： 豫 地 稅 鄭 字410105799167353。 公司領(lǐng)導(dǎo)年富力強(qiáng)，在房地產(chǎn)開發(fā)管理、企業(yè)運(yùn)營方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，城市交通及對外 交通便捷 ， 區(qū)域城市建設(shè)已初具規(guī)模。 中機(jī)六院曾多次承擔(dān)世界銀行貸款項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和咨詢，承擔(dān)了數(shù)百項(xiàng)國外獨(dú)資和中外合資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和咨詢，被 世界銀行認(rèn)為是中國 “少數(shù)能承擔(dān)世行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和咨詢業(yè)務(wù)的設(shè)計(jì)院之一 ”。公司成立 43 年 來 不斷創(chuàng)下設(shè)計(jì)潮流，打破常規(guī)，并為旗下作品包括世界多幢頂尖尊貴名廈注入全新意念 ， 一向被譽(yù)為業(yè)內(nèi)創(chuàng)新的佼佼者。 Hotels amp。 Hotels amp。在亞太區(qū)， DTZ 戴德梁行在中國內(nèi)地、香港、臺灣、澳紐、印度、印度尼西亞、泰國、日本、馬來西亞及新加坡均設(shè)有分公司，歷年來，戴德梁行屢獲殊榮，首家榮獲“ ISO9001 認(rèn)證” 。 XX 新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍 150 平方公里（其中起步區(qū) 33 平方公里），西起原 107 國道，東至京珠高速公路，北起連霍高 速公路，南至機(jī)場快速路。德國麥德龍、紅星美凱龍等多家賣場形成規(guī)模，商都路沿線的物流產(chǎn)業(yè)帶初步形成，并逐步向周邊地區(qū)輻射 ， 經(jīng)過建設(shè)的 商住物流區(qū) 已 成為行政辦公和物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。在第四屆中國國際金融論壇上， XX新區(qū) CBD（中央商務(wù)區(qū)）被稱為 “中國最具投 資價(jià)值 CBD”之一。該區(qū)域是 XX 新區(qū)的重要組成部分，也是 XX 新區(qū)開發(fā)建設(shè)起步較早的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完備，行政、商務(wù)交往頻繁，區(qū)位優(yōu)越明顯。 XX 中心采用物業(yè)全部自持，后期對外招租的經(jīng)營方式， 這種經(jīng)營模式在一線城市較多，也是未來房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的趨勢。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。新增固定資產(chǎn) 億元，增長19%。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額 億元，增長 %；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。 （ 2） XX 市 20xx 年 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ① XX 市全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，比上年增長 %，近三年平均增長率為 %。目前有些措施已經(jīng)見到了成效 ，國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已出現(xiàn)積極變化。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。政策的出臺及實(shí)施將大大改善服務(wù)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，提高服務(wù)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益，有力促進(jìn)服務(wù)業(yè)的快速健康發(fā)展。原盛國際” 1 個(gè)項(xiàng)目投放市場，從辦公用房 20xx 年以來的投放情況看，老城區(qū)少有較大規(guī)模的寫字樓項(xiàng)目，辦公用 房的投放主要集中在 XX 新區(qū)，而辦公用房的銷售格局也沒有太大的變化，仍以 XX 新區(qū)和金水區(qū)為主。 ② 中、高檔商務(wù)寫字樓市場 上個(gè)世紀(jì) 90 年代末期及本世紀(jì)初期，市場中逐漸出現(xiàn)了一些高層商務(wù)樓，如未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、金博大商務(wù)中心等中高檔商務(wù)物業(yè)， 35 此階段的辦公樓相對比較細(xì)分化、專業(yè)化，如未來大廈和裕達(dá)國貿(mào)分別代表了 XX 東區(qū)、西區(qū)的高檔辦公物業(yè)，其配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)類似發(fā)達(dá)地區(qū)的中高檔物業(yè)，其租賃行情較旺，吸引了大部分的外企及大公司入駐 ，金博大商務(wù)中心、經(jīng)緯大廈 等 物業(yè)吸引了本地一些成立較早的中小型企業(yè)，商務(wù)氛圍濃厚。 “ 酒店產(chǎn)品同質(zhì)化 ” 是 XX 市酒店業(yè)存在的 現(xiàn)象，這種現(xiàn)象不僅表現(xiàn)在同一級檔的酒店，甚至相鄰級檔的酒店也普遍存 在，這是 XX 酒店業(yè)的共性問題。 7200 第一太平戴 維斯 曼哈頓 廣場 金水東路與未來路交匯處 總建筑面積約 37000 平方米，層高 米，總層數(shù) 28 層。 5 部德國蒂森電梯， 1 部德國萊茵電梯，美國開利中央空調(diào)，共有車位300 余個(gè)。 區(qū)域內(nèi) 寫字樓 一般有以下特點(diǎn)： 第一：配套設(shè)施方面。大多開發(fā)商欠后期運(yùn)營和資產(chǎn)增值思考，但考慮盈利，較少考慮社會責(zé)任感，真正高端的寫字樓太少。健身房、游泳池、棋牌、桑拿、乒乓球、網(wǎng)球、臺球、卡拉OK、夜總會 等娛樂設(shè)施。西餐廳 因受中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展之力、外資企業(yè)在增加，外賓和旅游者的人數(shù)也相當(dāng)可觀 的 ，經(jīng)營狀況也不錯(cuò) 。會展業(yè)已經(jīng)成為世界各國經(jīng)貿(mào)交流的重要渠道。 同時(shí)省內(nèi)也有全國知名的自然景觀， 中岳嵩山 、云臺山、白云山、黃河小浪底等就是其中的代表。而目前XX 市五星級酒店僅有 4 家，且酒店存在部分功能設(shè)施落后等問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需要，五星級酒店業(yè)仍然有較大的發(fā)展空間和較好 的發(fā)展前景。 1439。 XX 地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分 明，年平均氣溫