【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó)內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比例較??；利用外資雖增長(zhǎng)了12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額7285億元，意味著開發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度，%,%，而自籌資金增長(zhǎng)了3172億元,%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，對(duì)自籌資金的需求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近５０％都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更有１０％左右的土地遭遇流?biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。中國(guó)指數(shù)研究院土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì)60個(gè)大中城市招拍掛土地市場(chǎng)長(zhǎng)期進(jìn)行監(jiān)測(cè)的結(jié)果表明，截止10月底，全國(guó)60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約1300宗，土地面積約6000萬平方米，其規(guī)劃面積超過1億平方米，相當(dāng)于07年總供應(yīng)量的1/5左右。與此同時(shí)，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。、／平方米的全國(guó)最貴“單價(jià)地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，08年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗。而地方政府損失地價(jià)款在140億以上。土地出讓收入在地方政府財(cái)政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財(cái)政”收入甚至占財(cái)政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)，隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財(cái)政收入急遽縮水。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落甚至增速放緩，從目前來看，影響最大的仍然是地方政府，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，無論是土地出讓收入，還是開發(fā)的各個(gè)階段稅費(fèi)收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財(cái)政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財(cái)政的渴望。保障性住房增長(zhǎng)，但限價(jià)房處境尷尬2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)較大變化：供給方面，保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中的比例有所增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響不容小視；如北京市近三個(gè)月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房?jī)r(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)整體均價(jià)有拉低的作用，同時(shí)保障性住房比例的增長(zhǎng)，使購(gòu)房者增強(qiáng)了持幣觀望的信心。所以說，保障性住房比例的增長(zhǎng)有利有弊。由于目前并沒有形成很好的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)保障性住房的購(gòu)買者也很難有準(zhǔn)確的身份驗(yàn)證，購(gòu)買保障性住房和購(gòu)買商品房的消費(fèi)者重疊很大，很多保障性住房甚至用于投資和投機(jī)。保障性住房比例的增長(zhǎng)，對(duì)于商品房交易量、價(jià)均有一定程度的不利影響。如何在保障民生的同時(shí)，避免保障性住房對(duì)市場(chǎng)造成大的沖擊，是各級(jí)政府應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問題。由于一些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，幅度超過10%，這樣使得一些限價(jià)房的價(jià)格超過了周邊樓盤，失去了價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，陷入尷尬。在某種意義上講，限價(jià)房對(duì)于市場(chǎng)的作用更多的表現(xiàn)在抑制房?jī)r(jià)上。而當(dāng)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲為跌，限價(jià)房有可能被迫進(jìn)行修正。退房、斷供成為開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的隱患由于市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向供過于求，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)格就需要做向下的調(diào)整。這也正是一些理性開發(fā)商的選擇，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自8月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。但房?jī)r(jià)的調(diào)整，涉及到方方面面的利益，部分開發(fā)商的降價(jià)促銷由于引發(fā)了與老客戶的矛盾而困難重重，進(jìn)而引發(fā)了一些購(gòu)房者的斷供、退房等問題。不斷上演的退房風(fēng)波使開發(fā)商面臨兩難處境，保持目前的房?jī)r(jià)，銷售面臨窘境；按照市場(chǎng)來調(diào)整價(jià)格，老客戶退房更是難以承受。從市場(chǎng)的角度來看，購(gòu)買商品出現(xiàn)價(jià)格下跌，并不是退貨的理由。房?jī)r(jià)漲跌對(duì)于那些屬于自住型的老客戶其實(shí)并沒有實(shí)質(zhì)的影響，而對(duì)于投資或投機(jī)性客戶則有較大的影響，而這部分購(gòu)房者完全屬于市場(chǎng)行為，應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。從市場(chǎng)的一些反饋來看，一些退房風(fēng)波的主要發(fā)動(dòng)者就是投機(jī)客戶。其實(shí)從美國(guó)的“次貸危機(jī)”來看，以小搏大的投機(jī)者比例過大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不可持續(xù)的，房?jī)r(jià)崩盤之前只能漲幅越來越大，否則即使房?jī)r(jià)不跌，只是漲幅縮小，也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅無法彌補(bǔ)投機(jī)成本，導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤。所以對(duì)于退房風(fēng)波要區(qū)分對(duì)待，無論是市場(chǎng)還是政府，對(duì)于投機(jī)者，都是無法保護(hù)的。但對(duì)于自住型購(gòu)房者，他們是以前高房?jī)r(jià)的受害者，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)買賣責(zé)任自負(fù)，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和矛盾緩解仍很有必要。退房風(fēng)波關(guān)系到社會(huì)治安問題，地方政府既要維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，也要維護(hù)正常市場(chǎng)秩序。但簡(jiǎn)單地維持房?jī)r(jià)不跌或增長(zhǎng)并不是最好的辦法。另外，部分購(gòu)房者選擇斷供，使金融機(jī)構(gòu)面臨壞帳風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行要高度關(guān)注房?jī)r(jià)深度下滑帶來的的信貸風(fēng)險(xiǎn)和適時(shí)多頻次評(píng)估判斷房?jī)r(jià)的變動(dòng)方向。（三）、2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性 以目前的房地產(chǎn)銷售能力來看，土地市場(chǎng)的存量以及施工面積共能為市場(chǎng)提供6年以上的新增供給，2008年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成較大的壓力；而從需求指標(biāo)上看，2008年銷售量相對(duì)正常年份平穩(wěn)增長(zhǎng)，盡管111月雖然部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購(gòu)房需求被不合理的房?jī)r(jià)所阻擋。如果價(jià)格進(jìn)入合理的區(qū)間，通過合理調(diào)控市場(chǎng)，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。從目前市場(chǎng)情況來看，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格非常敏感，很多樓盤，由于定價(jià)比較合理，幾乎在開盤時(shí)即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷力度。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性。開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)企業(yè)債等融資手段將大行其道由于銷售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對(duì)于目前的國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)都有較深入的了解，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，但同時(shí)也認(rèn)識(shí)到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不樂觀，必然下調(diào)開發(fā)投資計(jì)劃。如萬科就在第三季度報(bào)告中明確指出，公司在半年度報(bào)告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計(jì)劃的基礎(chǔ)上，“決定進(jìn)一步下調(diào)今年的開工計(jì)劃，開工面積再調(diào)減約110萬平方米，到570萬平方米左右，以更好地匹配市場(chǎng)的銷售節(jié)奏。”預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2008年12月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》。要求“擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，積極發(fā)展企業(yè)債、公司債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具?！?008年一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金鏈斷裂，通過各種方式大幅提高持有資金量，如萬科、金地發(fā)行公司債、金融街完成 2007 年度公開增發(fā)等，通過股市發(fā)行公司債等方式融資已經(jīng)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)重要的資金來源。2009年，國(guó)家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很多的低風(fēng)險(xiǎn)投資選擇，必然受到市場(chǎng)的熱捧。而對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，應(yīng)該更好的利用這個(gè)機(jī)會(huì)，通過發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。但對(duì)于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，不具備股市融資的資格和能力，金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn)又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理，2009年資金將相當(dāng)吃緊。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步整合，大魚吃小魚的殘酷局面將不可避免。自住型購(gòu)房繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，其中改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍2008年10月27日，；最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)央行從9月開始，連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率。中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購(gòu)房者70%以上是需要貸款。而這些措施從降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會(huì)使自住型購(gòu)房更加強(qiáng)勁增長(zhǎng)。2008年12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策?！泵鞔_了國(guó)家鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的導(dǎo)向，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房?jī)r(jià)過高，以及交易費(fèi)用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。預(yù)計(jì)2009年國(guó)家將進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的政策，降低交易成本，不僅通過市場(chǎng)，同時(shí)也通過保障性住房，滿足改善型購(gòu)房的需求，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍。國(guó)家和地方政府將加大對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，但手段更加靈活審慎在國(guó)際金融危機(jī)的環(huán)境下，中國(guó)必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而房地產(chǎn)投資達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的十分之一，對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有十分重要的作用。要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的“保增長(zhǎng) 調(diào)結(jié)構(gòu) 促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個(gè)合理的增速。為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年國(guó)家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買商品房用于廉租房等手段，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合國(guó)家調(diào)控政策的本意。社區(qū)型房地產(chǎn)投資開發(fā)隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注，在投資收益的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)的重要組成部分，如何投資開發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，才能保證相應(yīng)的投資、開發(fā)建設(shè)、招商以及經(jīng)營(yíng)管理工作的順利進(jìn)行。國(guó)外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購(gòu)物中心提供的商品包括便利品和選購(gòu)品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購(gòu)物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所過去社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪，開發(fā)過程與其他形式的房地產(chǎn)在操作中基本雷同，包括建設(shè)開發(fā)、分散銷售等程序。而現(xiàn)在開始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實(shí)施復(fù)合經(jīng)營(yíng)的商業(yè)類型，是由具有1—2萬平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場(chǎng)或商業(yè)街。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品（如住宅、辦公等）開發(fā)所沒有的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過前期、開發(fā)建設(shè)，最后實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售、交付使用這幾個(gè)過程。投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品大部分在建造后分散銷售給消費(fèi)業(yè)主，完成產(chǎn)品銷售并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)品功能后，投資開發(fā)工作就算基本完成了。開發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費(fèi)者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。而商業(yè)房地產(chǎn)恰恰需要重點(diǎn)考慮該物業(yè)如何適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，面對(duì)的客戶結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)商與在該物業(yè)消費(fèi)的客戶。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、滿足消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值目標(biāo)的特點(diǎn)，需要與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。與其他形式的房產(chǎn)產(chǎn)品相比，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)著重的是今后的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)而不是實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單的物業(yè)產(chǎn)品銷售，需要滿足長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)行為而不是短期的價(jià)值體現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)需要考慮長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，最終實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)增值，得到投資回報(bào)。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)，必須對(duì)商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場(chǎng)客戶需求以及商業(yè)功能，通過商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，營(yíng)造出一個(gè)與周邊環(huán)境和市場(chǎng)需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍?；谏虡I(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，其開發(fā)投資回報(bào)通常從以下三方面來實(shí)現(xiàn)：一是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)；二是商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售的回報(bào)；　　三是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益的回報(bào)。商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報(bào)，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場(chǎng)消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長(zhǎng)期良好經(jīng)營(yíng)的可行性以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值得以體現(xiàn)?！　纳虡I(yè)房地產(chǎn)投資的回報(bào)分析，商業(yè)物業(yè)銷售的回報(bào)最直接，獲利速度很快，通過銷售，在短期內(nèi)可以獲得利潤(rùn)。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進(jìn)行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)就無法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)只能由分散的個(gè)體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來決定和實(shí)施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降、商業(yè)物業(yè)租金、價(jià)值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴(yán)重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)主的購(gòu)房投資回報(bào)得不到保證，造成購(gòu)房投資貸款方面的金融風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會(huì)效益和商業(yè)環(huán)境造成影響?！　∫虼?，如何形成此類商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。　　首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)時(shí)要對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)客戶需求進(jìn)行分析，具體來說，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)商的需求，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，在項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)相匹配的平臺(tái)。那么，這個(gè)商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個(gè)滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身的市場(chǎng)需求，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營(yíng)反過來會(huì)提升該商業(yè)物業(yè)本身的價(jià)值，并形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與物業(yè)價(jià)值的有機(jī)聯(lián)系和相互促進(jìn)?！　≡陂_發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營(yíng)模式。在管理模式上，開發(fā)企業(yè)一般會(huì)通過開發(fā)商自己組建的商業(yè)管