【文章內(nèi)容簡介】 了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款增長比例較??；利用外資雖增長了12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額7285億元，意味著開發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度，%,%，而自籌資金增長了3172億元,%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，對自籌資金的需求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財政”模式出現(xiàn)危機國土資源部全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地有接近５０％都是以底價成交收場，更有１０％左右的土地遭遇流標流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。中國指數(shù)研究院土地價格指數(shù)系統(tǒng)對60個大中城市招拍掛土地市場長期進行監(jiān)測的結(jié)果表明，截止10月底，全國60個大中城市住宅用地流標流拍約1300宗，土地面積約6000萬平方米，其規(guī)劃面積超過1億平方米，相當(dāng)于07年總供應(yīng)量的1/5左右。與此同時，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。、／平方米的全國最貴“單價地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計，08年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗。而地方政府損失地價款在140億以上。土地出讓收入在地方政府財政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財政”收入甚至占財政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財政”模式出現(xiàn)危機，隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財政收入急遽縮水。房地產(chǎn)市場的回落甚至增速放緩，從目前來看，影響最大的仍然是地方政府，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度的波動，無論是土地出讓收入，還是開發(fā)的各個階段稅費收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財政的渴望。保障性住房增長，但限價房處境尷尬2008年房地產(chǎn)市場供給和需求結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)較大變化：供給方面，保障性住房在整個房地產(chǎn)開發(fā)中的比例有所增加，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響不容小視；如北京市近三個月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房價格一般低于市場價格，對整體均價有拉低的作用，同時保障性住房比例的增長，使購房者增強了持幣觀望的信心。所以說，保障性住房比例的增長有利有弊。由于目前并沒有形成很好的梯級消費市場，對保障性住房的購買者也很難有準確的身份驗證，購買保障性住房和購買商品房的消費者重疊很大，很多保障性住房甚至用于投資和投機。保障性住房比例的增長，對于商品房交易量、價均有一定程度的不利影響。如何在保障民生的同時，避免保障性住房對市場造成大的沖擊，是各級政府應(yīng)該重點關(guān)注的問題。由于一些地區(qū)房價出現(xiàn)下跌，幅度超過10%，這樣使得一些限價房的價格超過了周邊樓盤，失去了價格上的優(yōu)勢，陷入尷尬。在某種意義上講，限價房對于市場的作用更多的表現(xiàn)在抑制房價上。而當(dāng)房價轉(zhuǎn)漲為跌，限價房有可能被迫進行修正。退房、斷供成為開發(fā)商和金融機構(gòu)的隱患由于市場逐漸轉(zhuǎn)向供過于求，按照經(jīng)濟規(guī)律，價格就需要做向下的調(diào)整。這也正是一些理性開發(fā)商的選擇，全國新建商品住宅價格環(huán)比自8月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。但房價的調(diào)整，涉及到方方面面的利益，部分開發(fā)商的降價促銷由于引發(fā)了與老客戶的矛盾而困難重重，進而引發(fā)了一些購房者的斷供、退房等問題。不斷上演的退房風(fēng)波使開發(fā)商面臨兩難處境，保持目前的房價，銷售面臨窘境；按照市場來調(diào)整價格，老客戶退房更是難以承受。從市場的角度來看，購買商品出現(xiàn)價格下跌，并不是退貨的理由。房價漲跌對于那些屬于自住型的老客戶其實并沒有實質(zhì)的影響，而對于投資或投機性客戶則有較大的影響，而這部分購房者完全屬于市場行為，應(yīng)該風(fēng)險自負。從市場的一些反饋來看，一些退房風(fēng)波的主要發(fā)動者就是投機客戶。其實從美國的“次貸危機”來看，以小搏大的投機者比例過大的房地產(chǎn)市場，是不可持續(xù)的，房價崩盤之前只能漲幅越來越大，否則即使房價不跌，只是漲幅縮小，也會因為房價漲幅無法彌補投機成本，導(dǎo)致市場崩盤。所以對于退房風(fēng)波要區(qū)分對待，無論是市場還是政府，對于投機者，都是無法保護的。但對于自住型購房者，他們是以前高房價的受害者，盡管市場經(jīng)濟買賣責(zé)任自負，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和矛盾緩解仍很有必要。退房風(fēng)波關(guān)系到社會治安問題，地方政府既要維護社會穩(wěn)定，也要維護正常市場秩序。但簡單地維持房價不跌或增長并不是最好的辦法。另外，部分購房者選擇斷供，使金融機構(gòu)面臨壞帳風(fēng)險，所以銀行要高度關(guān)注房價深度下滑帶來的的信貸風(fēng)險和適時多頻次評估判斷房價的變動方向。（三）、2009年中國房地產(chǎn)市場預(yù)測房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進一步回歸理性 以目前的房地產(chǎn)銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積共能為市場提供6年以上的新增供給，2008年房地產(chǎn)各項供給指標對市場形成較大的壓力；而從需求指標上看，2008年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，盡管111月雖然部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求被不合理的房價所阻擋。如果價格進入合理的區(qū)間，通過合理調(diào)控市場，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。從目前市場情況來看，大部分城市的房地產(chǎn)市場對于價格非常敏感，很多樓盤，由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場潮流，合理調(diào)整價格，加大促銷力度。預(yù)計2009年房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進一步回歸理性。開發(fā)投資增幅將進一步下降，房地產(chǎn)企業(yè)債等融資手段將大行其道由于銷售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點企業(yè)對于目前的國內(nèi)國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產(chǎn)市場長期看好，但同時也認識到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展并不樂觀，必然下調(diào)開發(fā)投資計劃。如萬科就在第三季度報告中明確指出，公司在半年度報告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計劃的基礎(chǔ)上，“決定進一步下調(diào)今年的開工計劃，開工面積再調(diào)減約110萬平方米，到570萬平方米左右，以更好地匹配市場的銷售節(jié)奏?！鳖A(yù)計2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進一步下降，但不會出現(xiàn)負增長。2008年12月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》。要求“擴大債券發(fā)行規(guī)模，積極發(fā)展企業(yè)債、公司債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具?！?008年一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金鏈斷裂，通過各種方式大幅提高持有資金量，如萬科、金地發(fā)行公司債、金融街完成 2007 年度公開增發(fā)等，通過股市發(fā)行公司債等方式融資已經(jīng)開發(fā)企業(yè)的一個重要的資金來源。2009年，國家將加強企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產(chǎn)投資者也是一個很多的低風(fēng)險投資選擇，必然受到市場的熱捧。而對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，應(yīng)該更好的利用這個機會，通過發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。但對于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，不具備股市融資的資格和能力，金融機構(gòu)為避險又加強對這些企業(yè)的貸款管理，2009年資金將相當(dāng)吃緊。房地產(chǎn)行業(yè)將進一步整合，大魚吃小魚的殘酷局面將不可避免。自住型購房繼續(xù)強勁增長，其中改善型購房將成為市場生力軍2008年10月27日，；最低首付款比例調(diào)整為20%。同時央行從9月開始，連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率。中國指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購房者70%以上是需要貸款。而這些措施從降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房價調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會使自住型購房更加強勁增長。2008年12月21日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！泵鞔_了國家鼓勵改善型購房的導(dǎo)向，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平提高，進一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房價過高，以及交易費用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。預(yù)計2009年國家將進一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過市場，同時也通過保障性住房，滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場生力軍。國家和地方政府將加大對房地產(chǎn)的支持力度，但手段更加靈活審慎在國際金融危機的環(huán)境下，中國必須提高內(nèi)部投資和消費需求，才能確保經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而房地產(chǎn)投資達到國內(nèi)生產(chǎn)總值的十分之一，對于經(jīng)濟穩(wěn)定具有十分重要的作用。要落實中央經(jīng)濟工作會議上的“保增長 調(diào)結(jié)構(gòu) 促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個合理的增速。為保障整體經(jīng)濟的穩(wěn)定，2009年國家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合國家調(diào)控政策的本意。社區(qū)型房地產(chǎn)投資開發(fā)隨著我國市場經(jīng)濟、商業(yè)經(jīng)營活動的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注，在投資收益的驅(qū)動下，商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)的重要組成部分，如何投資開發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)經(jīng)營的特點，才能保證相應(yīng)的投資、開發(fā)建設(shè)、招商以及經(jīng)營管理工作的順利進行。國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所過去社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪，開發(fā)過程與其他形式的房地產(chǎn)在操作中基本雷同，包括建設(shè)開發(fā)、分散銷售等程序。而現(xiàn)在開始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實施復(fù)合經(jīng)營的商業(yè)類型，是由具有1—2萬平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場或商業(yè)街。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)經(jīng)營模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品（如住宅、辦公等）開發(fā)所沒有的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過前期、開發(fā)建設(shè)，最后實現(xiàn)產(chǎn)品銷售、交付使用這幾個過程。投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品大部分在建造后分散銷售給消費業(yè)主，完成產(chǎn)品銷售并實現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)品功能后，投資開發(fā)工作就算基本完成了。開發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營行為。而商業(yè)房地產(chǎn)恰恰需要重點考慮該物業(yè)如何適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營活動，面對的客戶結(jié)構(gòu)是經(jīng)營商與在該物業(yè)消費的客戶。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營活動、滿足消費、實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營價值目標的特點，需要與市場經(jīng)營方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。與其他形式的房產(chǎn)產(chǎn)品相比，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)著重的是今后的產(chǎn)品運營而不是實現(xiàn)簡單的物業(yè)產(chǎn)品銷售，需要滿足長期經(jīng)營行為而不是短期的價值體現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)需要考慮長期的經(jīng)濟和社會效益，最終實現(xiàn)投資物業(yè)增值，得到投資回報。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位時，必須對商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場客戶需求以及商業(yè)功能，通過商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，營造出一個與周邊環(huán)境和市場需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍。基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點，其開發(fā)投資回報通常從以下三方面來實現(xiàn)：一是商業(yè)物業(yè)的租金回報；二是商業(yè)房地產(chǎn)實現(xiàn)物業(yè)銷售的回報；　　三是商業(yè)經(jīng)營活動收益的回報。商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場消費即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長期良好經(jīng)營的可行性以及商業(yè)經(jīng)營的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價值增值得以體現(xiàn)。　　從商業(yè)房地產(chǎn)投資的回報分析，商業(yè)物業(yè)銷售的回報最直接，獲利速度很快，通過銷售，在短期內(nèi)可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營就無法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營活動只能由分散的個體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來決定和實施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競爭、經(jīng)營利潤下降、商業(yè)物業(yè)租金、價值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營的正常進行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運營業(yè)主的購房投資回報得不到保證，造成購房投資貸款方面的金融風(fēng)險和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險，對商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。　　因此，如何形成此類商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。　　首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項目，在開發(fā)時要對社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動的市場客戶需求進行分析，具體來說，就是要結(jié)合該項目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點，了解該項目商業(yè)經(jīng)營商的需求，以商業(yè)經(jīng)營活動的形態(tài)要求和目標為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品，在項目開發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項目的前期規(guī)劃設(shè)計方案緊密結(jié)合，設(shè)計出與本項目商業(yè)經(jīng)營相匹配的平臺。那么，這個商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個滿足商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)消費活動的場所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營活動本身的市場需求，使商業(yè)經(jīng)營的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營反過來會提升該商業(yè)物業(yè)本身的價值，并形成商業(yè)經(jīng)營活動與物業(yè)價值的有機聯(lián)系和相互促進?！　≡陂_發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營活動的物業(yè)平臺的同時，作為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營模式。在管理模式上，開發(fā)企業(yè)一般會通過開發(fā)商自己組建的商業(yè)管