【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展和內(nèi)部構(gòu)成，形成了不同氛圍的小區(qū)域熱點(diǎn)國貿(mào)中心段（萬松北湖）臺(tái)北香港段花橋惠濟(jì)段范圍青年路至雜技廳及周邊新華路至澳門路及周邊澳門路至江大路及周邊長度1180米（約15分鐘步程）1380米（約15分鐘步程）1730米（約20分鐘步程）區(qū)域構(gòu)成甲級(jí)寫字樓：如新世界國貿(mào)中心；高級(jí)百貨購物中心：如新世界百貨。高檔住宅區(qū)，如萬豪國際、兩湖總都；中高檔主題酒吧，如紅色戀人高中檔休閑餐飲：三五淳酒店、藍(lán)色天空；甲級(jí)寫字樓：如瑞通廣場等高級(jí)酒店：如香格里拉大飯店等。中高檔餐飲匯集區(qū)：如香港路、臺(tái)北路，鑫同樂，778等。老城區(qū)住宅：臺(tái)北社區(qū)；小型特色服飾店中高檔成熟大型社區(qū)：如金色華府，花橋社區(qū)等。大型生活配套購物中心：如家樂福等中高檔餐飲：巴蜀風(fēng)情人群分類主要以國內(nèi)外知名企業(yè)雇員及相關(guān)人員為主，是武漢最為主要的商務(wù)型外來人士的匯集區(qū)。主要以國內(nèi)知名企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)雇員和公職機(jī)構(gòu)人員為主。人群相對(duì)較雜，國有企業(yè)及公職人群為主?；顒?dòng)時(shí)間9：004：008：3020：30。7：3022：30。區(qū)域判斷武漢最為集中的高檔商務(wù)及住宅區(qū)，也是漢口最高層次的商務(wù)和文化交流區(qū)。武漢高檔寫字樓集中區(qū)和中心居住區(qū)，但商業(yè)基本處于真空狀態(tài)，未來區(qū)域規(guī)劃清晰，區(qū)域商業(yè)將會(huì)有所起色。此區(qū)段中以住宅為主，存在的商業(yè)體多為生活型配套。3）區(qū)域流動(dòng)人口大于居住人口區(qū)域流動(dòng)人群大于本地居住人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)衍生人員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群的絕對(duì)主力。4）區(qū)域流動(dòng)人群特征明顯區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群消費(fèi)特征明顯，購買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在流動(dòng)方向和時(shí)間段上有一定規(guī)律。區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析1）華氏優(yōu)越百貨華氏百貨為華氏儒商花園二期建筑。物業(yè)形態(tài)：整體高層建筑，百貨賣場為6層裙樓（含地下一層）。建筑尺寸：臨街面約為102米，縱深約30－40米間。建筑規(guī)模：面積18000平米，單層面積為3000平。經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨業(yè)檔次定位：起始為高檔百貨，04年更換管理公司，定位變更為中檔，以國內(nèi)知名和國際三線品牌為主。運(yùn)營模式：03年08月－04年05月階段為自營，之后改為聘請(qǐng)管理公司管理。路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊無緩沖路網(wǎng)。交通情況：位于香港路下段，交通便捷性較差。商業(yè)氛圍：立地周邊500米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。但整體經(jīng)營情況并不理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點(diǎn)：賣場內(nèi)部布局不合理,賣場單平層面積過小（約3000平），且呈現(xiàn)為狹長型，縱深較短，不利于人流循環(huán)。賣場周邊路網(wǎng)分布不適合，項(xiàng)目僅毗鄰的香港路下段，流動(dòng)人群較少，且車速人流較塊，無有效的滯留和聚集區(qū)。項(xiàng)目500米范圍內(nèi)無成熟的商業(yè)氛圍，缺乏有效消費(fèi)群體支撐。自身的條件限制無法支撐起始的高端定位，且立地1000米范圍內(nèi)有運(yùn)作成熟而強(qiáng)勢的同類賣場。2）新世界百貨新世界百貨為新世界國貿(mào)中心裙樓項(xiàng)目。物業(yè)形態(tài)：整體超高層建筑，百貨賣場為7層裙樓（含地下一層）。建筑尺寸：臨街面約為120米，縱深約50米。建筑規(guī)模：面積29000平，單層面積為3000平。經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨業(yè)檔次定位：高檔百貨，國際一線及二線品牌為主。運(yùn)營模式：自營。路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊有緩沖路網(wǎng)。交通情況：位于建設(shè)大道于新華路交匯處，交通極為便捷。商業(yè)氛圍：立地周邊500米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。但整體經(jīng)營情況較為理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點(diǎn)：賣場內(nèi)部經(jīng)二期項(xiàng)目正式投入運(yùn)營后，建筑布局較為合理，單層面積約為4500－5000平，便于人流循環(huán)。賣場周邊路網(wǎng)分布較為適合，項(xiàng)目位于建設(shè)大道于新華路交匯處，流動(dòng)人群大，有北湖廣場等自然先天的有效人群滯留和聚集區(qū)。項(xiàng)目的整體定位統(tǒng)一，主體的頂級(jí)寫字樓對(duì)此百貨業(yè)在本區(qū)域發(fā)展起來很強(qiáng)的促進(jìn)作用。新世界的品牌和資源調(diào)配能力是成功中不可忽視的要素，其百貨市場經(jīng)歷了約5－7年的市場培育期，這在常規(guī)市場是絕無僅有的。小結(jié)不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場定位。我們對(duì)立地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進(jìn)程都應(yīng)為圍繞此范圍：經(jīng)營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗(yàn)式運(yùn)營，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求客群特征：高消費(fèi)力，購買習(xí)慣理性，流動(dòng)有一定規(guī)律性定位檔次：高檔及較高檔商家要求：毛利潤較高，足夠支付較高的運(yùn)營費(fèi)用服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi)為主，輔以區(qū)域外五、住宅類區(qū)域代表樓盤一覽表項(xiàng)目名稱總規(guī)模(㎡)地段總戶數(shù)(戶)開盤時(shí)間均 價(jià)（元/㎡）銷售周期在 售銷售率怡景花園73581江岸沿江大道蘆溝橋路1號(hào)299600013個(gè)月售完萬松名門40000建設(shè)大道與萬松園路的交匯處405433011個(gè)月售完中環(huán)大廈64581江漢臺(tái)北路云林街31號(hào)33234009個(gè)月售完金色華府140000解放公園路83號(hào)1250480010個(gè)月售完萬豪國際89718西北湖路3－85號(hào)386600013個(gè)月售完大江園南苑106120江大路18號(hào)733430097%中僑觀邸77000臺(tái)北一路29號(hào)441626345%王府花園130749建設(shè)大道與黃孝河路交匯處618460093%圓夢圓國際廣場80000黃孝河路496460043%西北湖鳳凰城99936北湖西路六號(hào)540（398）500055%兩湖總都47000北湖小路99號(hào)242650050%時(shí)代廣場200000沿江大道蘭陵路7202006新世界中心78400解放大道634號(hào)6382006天下國際公館臺(tái)北一路特2號(hào)47620066000/6500區(qū)域樓盤具有以下開發(fā)特點(diǎn)：江景資源、湖景資源和大規(guī)模社區(qū)成為本區(qū)域內(nèi)高檔住房的標(biāo)準(zhǔn)。豪宅產(chǎn)品延續(xù)面積從160—300㎡戶型設(shè)計(jì)，充分展示豪宅風(fēng)格；普通住宅商品房以三室二廳二衛(wèi)120—160㎡作為產(chǎn)品在市場上的主力供應(yīng)面。新華路——香港路區(qū)段住宅產(chǎn)品價(jià)格在6000元/㎡左右的水平；區(qū)域內(nèi)的中小型面積，集中在110㎡以下的居住型物業(yè)是市場的空白點(diǎn)。小結(jié)：大戶型、高價(jià)格的豪宅以及中小面積、低總價(jià)的個(gè)性化住宅是區(qū)域住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向六、研究結(jié)論經(jīng)過對(duì)區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)：區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征：商務(wù)性：強(qiáng)勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務(wù)需求將成為成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。品質(zhì)化：金融一條街濃厚的商務(wù)氛圍和土地價(jià)值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。個(gè)性化：各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴(yán)重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個(gè)性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產(chǎn)品是否具有市場競爭力的關(guān)鍵。各物業(yè)的市場空白點(diǎn)寫字樓：在現(xiàn)有高端產(chǎn)品云集、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、人性化關(guān)懷缺乏的市場中，擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機(jī)會(huì)。酒 店：高星級(jí)酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場運(yùn)作最為成熟的產(chǎn)品，同時(shí)也面臨較大市場競爭壓力。而目前高速發(fā)展，強(qiáng)調(diào)單一服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)見的。因此針對(duì)滿足商務(wù)需求，具備高星級(jí)酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。 小戶型：商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。而相對(duì)現(xiàn)有市場各類產(chǎn)品尚處于概念導(dǎo)向階段，所以把概念落到實(shí)處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領(lǐng)市場的核心競爭力。商 業(yè)：符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗(yàn)性消費(fèi)是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個(gè)性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢。住 宅：豪宅以及中小面積、低總價(jià)的個(gè)性化住宅將會(huì)是市場趨勢。第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（Strength）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越：金融一條街交通環(huán)境優(yōu)越開發(fā)商資金實(shí)力項(xiàng)目花費(fèi)2年時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目運(yùn)作群體的專業(yè)背景二、劣勢分析（ Weakness）對(duì)寫字樓銷售的金融支持不足首先，央行規(guī)定寫字樓項(xiàng)目必須成為現(xiàn)房才可以為客戶辦理按竭手續(xù)（實(shí)際情況是主體封頂后，一些商業(yè)銀行即可辦理），這就延長了開發(fā)商資金回籠的時(shí)間。本案屬于期房銷售，開盤前期無法辦理按竭會(huì)影響客戶成交。其次，銀行對(duì)于寫字樓的個(gè)人客戶的按竭只做到6成10年，對(duì)企業(yè)客戶的按竭只做到5成5年，相對(duì)于住宅立項(xiàng)商務(wù)公寓金融支持的寬松，寫字樓項(xiàng)目如此之低的按竭成數(shù)必然造成部分資金不足客戶的流失，尤其是本案前期的期房銷售，更影響客戶的信心。對(duì)策：可在銷售推中，通過項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備。開發(fā)商在武漢業(yè)界知名度不高 對(duì)策：在寫字樓推廣的過程中注意開發(fā)商品牌的樹立，特別是在熱銷階段著力于樹立開發(fā)商形象。三、機(jī)會(huì)分析（Opportunity）政府政策扶持CBD地區(qū)，對(duì)周邊區(qū)域如臺(tái)北路、香港路、澳門路有良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好武漢寫字樓市場自2006年下半年整體開始回暖中部崛起推動(dòng)寫字樓市場發(fā)展進(jìn)入“快車道”四、威脅分析（Threat）區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幖ち覍?duì)策：提升品質(zhì)、降低價(jià)格、差異性的產(chǎn)品定位、獨(dú)特的概念性廣告包裝、爭取時(shí)間來搶占市場先機(jī)。分析結(jié)論綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用就一點(diǎn)，著力渲染。通過提升品質(zhì)，降低價(jià)格，差異性的產(chǎn)品定位，獨(dú)特的概念性廣告包裝，爭取時(shí)間來搶占市場先機(jī)。提倡人文關(guān)懷理念，以在區(qū)域市場激烈的競爭中脫穎而出。第五章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位的市場背景通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場機(jī)會(huì)。寫字樓： 高等級(jí)寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是市場運(yùn)作較為成熟產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運(yùn)營成本過高及同質(zhì)化競爭嚴(yán)重等問題，整體目標(biāo)群體較窄。個(gè)性化中高檔寫字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場發(fā)展趨勢：是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體較廣。酒店：高星級(jí)酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是與區(qū)域檔次最為匹配，回報(bào)最為豐厚，市場運(yùn)作最為成熟的產(chǎn)品。主要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級(jí)雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標(biāo)群體較窄。經(jīng)濟(jì)型酒店（主指高性價(jià)比）為行業(yè)市場新興熱點(diǎn)：是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。主要以剝離高星級(jí)酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運(yùn)營成本的同時(shí)加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價(jià)比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運(yùn)營模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標(biāo)群較廣。小戶型：1）精裝修小戶型風(fēng)光不再：隨著城市中心房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，精裝修小戶型在總價(jià)上的優(yōu)勢逐步弱化，而在居住品質(zhì)上的劣勢（如公攤較大、候梯時(shí)間長、采光通風(fēng)差等）逐步顯現(xiàn)，小戶型產(chǎn)品進(jìn)入一輪新的概念創(chuàng)新的時(shí)代。2）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向之一：為處于概念導(dǎo)入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務(wù)為主要特征。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的