【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全市城鎮(zhèn)居民自有住房已超過50%；自有住房家庭部滿足現(xiàn)狀的超過60%，通過上市交易，可達(dá)到改善住房條件的目的。開放住房二級(jí)市場(chǎng)既有利于存量住房資源有效配置和合理利用，更有利于居民的住房潛在需求轉(zhuǎn)化為住房的現(xiàn)實(shí)需求。居民自有住房上市交易所增加的投資和消費(fèi)，是住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要環(huán)節(jié)。目前淄博市開放二級(jí)市場(chǎng)的條件已經(jīng)具備。這是因?yàn)椋海ㄒ唬┏贁?shù)企業(yè)外，我市公有住房產(chǎn)權(quán)已出售給個(gè)人。（二）從1998年底已停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；（三）住房公積金制度已經(jīng)建立；（四），并盡快創(chuàng)造條件達(dá)到成本租金水平；（五）住房補(bǔ)貼已按月工資基數(shù)25%的比例計(jì)算列入工資逐月發(fā)放；（六）國(guó)家為城鎮(zhèn)中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房；（七）對(duì)最低收入家庭由政府提供廉租住房；（八）對(duì)家庭確有困難的離退休職工，民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)現(xiàn)象和非在職的優(yōu)撫對(duì)象仍執(zhí)行原來減免政策。據(jù)調(diào)查，目前，淄博是多數(shù)居民的房改、房產(chǎn)全沒有辦理，房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)沒有完全放開，同時(shí)由于無房戶和住房困難戶受夠房能力的限制，淄博市大多數(shù)無房戶和住房困難戶傾向于購(gòu)買二手房，這部分人占到購(gòu)房者的70%左右，而現(xiàn)在可以交易的二手房的數(shù)量太少，多數(shù)來源于一些企事業(yè)騰出來的自管房以及一些購(gòu)房散戶留下的舊房，只占當(dāng)年可購(gòu)買房的1/6左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到購(gòu)房者的需要。這就造成了目前大約有50%左右的購(gòu)房者購(gòu)房難。目前，淄博市抓住國(guó)家加快住宅建設(shè)的機(jī)遇，加快住宅建設(shè)，整體發(fā)展勢(shì)頭良好。一是大力開展舊城區(qū)改造和新區(qū)綜合開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，培植建筑經(jīng)濟(jì)。二是住宅和房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)較快。全年完成房地產(chǎn)投資15億元。新開發(fā)住宅面積169萬平方米。商品房施工面積251萬平方米。其中住宅施工面積244萬平方米；三是銷售形勢(shì)看好，其中住宅銷售面積230萬平方米，住宅逐步成為居民新的銷售熱點(diǎn)；四是消化空置房工作取得較大進(jìn)展，全市空置率約為3%左右，空置房面積3萬平方米；五是商品房?jī)r(jià)格有所上揚(yáng)，99年商品房?jī)r(jià)比98年增長(zhǎng)8%，今年仍將緩慢上升。據(jù)抽樣調(diào)查分析，目前淄博是住房消費(fèi)傾向主要有二種：即“安置型”與“舒適型”?！鞍仓眯汀蹦壳白》坷щy，收入相對(duì)較低，有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，但受家庭收入所障，主要消費(fèi)傾向?yàn)樘锥?，面積在6080平方米左右，承受房?jī)r(jià)約在810萬左右?！笆孢m型”目前住房寬敞，一般為100平方米左右，大部分為舊房以相對(duì)過時(shí)，收入相對(duì)較高，但為了追求更好的生活條件，也有較強(qiáng)的購(gòu)房意向，主要消費(fèi)傾向?yàn)槿叶d二衛(wèi)房等大戶型，面積在120平方米以上，房?jī)r(jià)1520萬或更多均可接受，同時(shí)對(duì)水、電、暖等配套裝置有了更高要求。本項(xiàng)目承辦單位以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以質(zhì)量和優(yōu)質(zhì)服務(wù)求生存，加大宣傳力度，將散戶購(gòu)房有集體組織起來集中統(tǒng)一建設(shè)相結(jié)合。本項(xiàng)目所有住房將面向臨淄區(qū)企、事業(yè)單位職工和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者無房戶和困難戶。市場(chǎng)前景是非常可觀的。淄博市是全國(guó)的重要建材基地，有著充足的住宅建材所需的各種材料。桓臺(tái)現(xiàn)有是全國(guó)著名的建筑之鄉(xiāng)，有幾時(shí)家建筑工程公司為住宅業(yè)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)，改革開放以來，淄博市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速提高，居民的生活水平和消費(fèi)水平為居全省乃至全國(guó)的前列。從國(guó)際來看，發(fā)達(dá)國(guó)家住宅市場(chǎng)的啟動(dòng)點(diǎn)是家庭年收入與商品價(jià)格比值為1：41：6，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在1000美元左右時(shí)，是一國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的黃金階段。我國(guó)1998年人均GDP約為700美元，基本上進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，改善居住環(huán)境成為必然的選擇。而淄博是每戶年收入已達(dá)到這個(gè)比值。臨淄區(qū)城鎮(zhèn)居民收入高于全市平均水平。結(jié)構(gòu)合理、面積適中、設(shè)計(jì)新穎的商品住宅必將成為市民的消費(fèi)熱點(diǎn)。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 。 根據(jù)建設(shè)的地理?xiàng)l件、用地條件、周圍環(huán)境和項(xiàng)目的市場(chǎng)需求情況及資金籌措狀況，確定建設(shè)規(guī)模為：，，，住宅總套數(shù)1502套，總居住人口5257人。第四章：建設(shè)條件及位置選擇第一節(jié) 建設(shè)條件一、 自然條件（一） 地理位置該項(xiàng)目位于臨淄城區(qū)的西部，是臨淄新城區(qū)的組成部分。北靠齊興路、東依博臨路、南靠人民路。項(xiàng)目距臨淄火車站和長(zhǎng)途汽車站6公里左右。距濟(jì)青高速公司臨淄站出入口7公里。都有城市主干道相連，對(duì)外交通十分方便，無污染工業(yè)，風(fēng)景秀麗、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、地面開闊、地理位置優(yōu)越，是十分理想的居家場(chǎng)所。（二） 氣象條件根據(jù)淄博市氣象局提供的臨淄區(qū)氣象條件如下，本區(qū)域?qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)大陸性氣候，具有春旱多風(fēng)，夏熱多雨，天易旱澇，冬寒少雪等特點(diǎn)。一年四季交替分明。全年平均氣溫 ℃歷年極端最高氣溫 ℃歷年極端最低氣溫 —℃歷年平均絕對(duì)溫度 歷年最大絕對(duì)濕度 hpa歷年最小絕對(duì)濕度 hpa歷年平均相對(duì)濕度 60%歷年平均降雨量 歷年最大降雨量 歷年最小降雨 1歷年平均降雨天數(shù) 833天1歷年連續(xù)降雨天數(shù) 14天1歷年平均降雪天數(shù) 1歷年最大積雪厚度 1歷年最大凍土深度 1歷年平均雷日數(shù) 34天1歷年平均霜日數(shù) 1歷年平均霧日數(shù) 1歷年平均風(fēng)速 （三） 工程地質(zhì)條件本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)南高北低，由南向北傾斜，地勢(shì)較為平坦，～。根據(jù)有關(guān)地質(zhì)顯示該區(qū)域地貌單元屬魯中山地與華北平原過渡帶的沖洪積傾斜平原，第四系地層厚度由南向北逐漸變厚，其地表完整，地貌形態(tài)單一，目前建設(shè)單位正對(duì)工程地質(zhì)進(jìn)行勘察。（四） 水文地質(zhì)該項(xiàng)目根據(jù)調(diào)查，區(qū)域地下水位較低并且較穩(wěn)定，地下水的開采主要用于澆地和企業(yè)生產(chǎn)用水，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)無影響。（五） 地震根據(jù)國(guó)家1992年頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》的劃分，該區(qū)域?qū)儆趯庫(kù)o地帶，地震基本烈度為7度。二、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件淄博市歷史悠久，文化燦爛，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)城市和“較大的市”，是山東省的經(jīng)濟(jì)中心之一，1992年跨入全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)之列。1994年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)值在全國(guó)各城市中居第28位，1999年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值568億元，全市城鎮(zhèn)居民人均生活費(fèi)收入達(dá)到6250元。淄博工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)門類比較齊全，主要有石油、化工、陶瓷、建材、機(jī)電、冶金、塑料等35個(gè)行業(yè)，擁有一大批在全國(guó)、全省占有重要地位的工業(yè)產(chǎn)品，是全國(guó)重要的綜合性工業(yè)城市和山東省的經(jīng)濟(jì)中心之一。淄博市地處魯中腹地，交通，通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)越，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)有著良好的依托條件。淄博市是全國(guó)的建材工業(yè)基地之一，是國(guó)家計(jì)委、國(guó)家建材局批準(zhǔn)的全國(guó)衛(wèi)生陶瓷發(fā)展基地。在全國(guó)各大建材城市中綜合指數(shù)都名列前茅。建筑材料工業(yè)是本市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，門類齊全、規(guī)模大，主要有水泥（）、平板玻璃（）、建筑和衛(wèi)生陶瓷、鋼鋁塑門窗、花崗巖、大理石、涂料壁紙、燈具、內(nèi)外裝飾等。“十五”期間，淄博市將要建成全國(guó)重要的大型建材基地，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了充足的材料來源。三、 交通運(yùn)輸條件淄博是山東省重要的交通樞紐城市，鐵路、公路密度均居全省第一。市內(nèi)鐵路總長(zhǎng)558公里，膠濟(jì)線（青島—濟(jì)南）和淄八、淄東線（淄博—八陡，淄博—東營(yíng)）為主干呈“十字型”貫通全市。有十五條公路干線通往全國(guó)各地，濟(jì)青高速公路與正在建設(shè)中的濱萊（濱州—萊蕪）高速公路，交匯于淄博市中心張店，縱橫貫通全市南北與東西。市中心張店距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)和青島港分別為70公里和210公里。該項(xiàng)目西鄰建設(shè)中的齊魯石化工業(yè)園，北鄰濟(jì)青高速公路，距臨淄站入口約7公里，南有309國(guó)道，對(duì)外交通十分便利。第二節(jié) 市政配套設(shè)施一、 供電該項(xiàng)目所需供電由人民路西首變電站接入本小區(qū)變電站直接送至小區(qū)住宅配電箱，采用電纜直埋的方式，供電有保障。二、 供水經(jīng)估算，該項(xiàng)目最大供水量2300立方米/日，給水可由人民路城市主干管接入，枝狀供水，供水有保障。三、 排水排水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水往各極雨水管網(wǎng)匯集后，就近排入城市雨水干管，生活污水沿小區(qū)地勢(shì)東南高，西北低，布置排入人民路排污管道。四、 通訊淄博是魯中郵件處理中心和電信中樞，全市電話交換機(jī)裝機(jī)總?cè)萘恳淹黄?0萬門，可直撥全國(guó)各地和世界120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。移動(dòng)電話和無線尋呼系統(tǒng)配套成網(wǎng)。本項(xiàng)目所需電信可由附近程控電話網(wǎng)電纜交接箱接入，戶外電話線采用直埋電纜線，通訊有保障。五、 天燃?xì)馓烊細(xì)饪捎扇嗣衤访簹夤局鞴苈方尤?，采用技狀低壓管網(wǎng)，區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)煤氣調(diào)壓站一處，供氣有保障。六、 供熱本項(xiàng)目的供熱主要為冬季取暖用，可由人民路熱力公司主管路接入調(diào)壓站后，環(huán)狀供給用戶，供熱有保障。七、 建筑材料來源淄博市是全國(guó)著名的建材基地，有著豐富的建材資源，萊蕪黃沙儲(chǔ)備豐富且運(yùn)輸便利，運(yùn)程較短，工程所需黃沙可由萊蕪運(yùn)來，工程所需磚及石料由當(dāng)?shù)亟鉀Q，水泥鋼材就近采購(gòu)，供應(yīng)木材也可在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)得，可滿足工程需要。山東省盛產(chǎn)石油，現(xiàn)有多家生活瀝青的廠家，工程所用瀝青可從齊魯石化購(gòu)買，建材有保障。第三節(jié) 場(chǎng)址選擇根據(jù)上述條件綜合分析論證，從地理位置、自然條件、氣象和地震資料交通基礎(chǔ)設(shè)施條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)作條件等分析，本項(xiàng)目的選址是可行的，本項(xiàng)目擬選在人民路以北、齊興路以南、博臨路以東。（詳見項(xiàng)目地理位置圖）第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案第一節(jié) 項(xiàng)目組成內(nèi)容，，，、道路、停車場(chǎng)、康樂設(shè)施、綠化帶及室外管線工程等組成。具體組成如下：一、 住宅工程，其中，小高層八幢，其余為6層；由六室三廳三衛(wèi)、四室三（兩）廳三（兩）衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)等四種戶型組成，合計(jì)1502套。二、 公用工程本項(xiàng)目公用建筑主要包括物業(yè)管理、商業(yè)服務(wù)、酒店、超市、文化活動(dòng)中心、幼托、衛(wèi)生站、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁，以及水、電、郵政、暖、煤氣配套用房等組成。三、 道路道路共分三級(jí)，小區(qū)主路紅線寬10米，路面寬7米；環(huán)路寬5米，～，%。四、 綠化區(qū)內(nèi)綠化分四級(jí)，中心綠地、街頭綠地、景觀綠地和庭院綠地。中心綠地與庭院綠地由林蔭步道連結(jié)，形成有主、有次、點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，%。五、 室外管線工程室外管線工程包括優(yōu)質(zhì)給水管道、自備井水管道、污水管道、雨水管道、電力電纜、電信電纜、熱力管道及有線電視線網(wǎng)和液化氣管道。第二節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)主要有：一、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》；二、《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；三、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）；四、淄博市城市總體規(guī)劃；五、淄博市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《臨淄世貿(mào)中心詳細(xì)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案》；六、《淄博市城市規(guī)劃管理辦法》；七、國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的文件精神；八、開發(fā)單位提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。第三節(jié) 總體規(guī)劃方案一、 規(guī)劃指導(dǎo)思想和原則 功能性原則臨淄世貿(mào)中心作為淄博市一流的現(xiàn)代化居住社區(qū)，必須滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，在經(jīng)濟(jì)適用的前提下，采用新技術(shù)、新材料、新理念，體現(xiàn)二十一世紀(jì)城市居民對(duì)居住生活的綜合要求。 充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，面向二十一世紀(jì)，創(chuàng)造高品質(zhì)的環(huán)境，精心塑造生動(dòng)和諧的建筑群體和開放、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境，布置親切宜人的駐留活動(dòng)空間和步行系統(tǒng)，配置完善的設(shè)施，強(qiáng)化歷史文化氛圍，滿足人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明的高需求。 按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，充分利用土地及其它資源，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與自然生態(tài)在更高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。 堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，滿足日照、采光和通風(fēng)要示，著重進(jìn)行步行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大程度的使居民接近、享受自然。 堅(jiān)持科技進(jìn)步的原則，采用四新成果，推進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)及居住區(qū)建設(shè)水平的提高。 把握實(shí)際性問題，提高切實(shí)可行的措施，確保規(guī)劃管理的可操作性，把握規(guī)劃的動(dòng)態(tài)連續(xù)性的特點(diǎn)，使規(guī)劃近、遠(yuǎn)期結(jié)合，便于滾動(dòng)性實(shí)施，同時(shí)使規(guī)劃富有彈性，以利于開發(fā)建設(shè)的開展與進(jìn)行。 總體布置應(yīng)按照使用功能要求進(jìn)行功能分區(qū)，要做到交通合理，綠化系統(tǒng)完善，充分利用地形合理布局，空間布置和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 形成配套完善的公共設(shè)施服務(wù)體系。二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（一） 因地制宜臨淄世貿(mào)中心西依博臨路、南靠人民路，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用。在設(shè)計(jì)中，以“借景”和“造景”的手法引入小區(qū)，精心處理人—建筑—環(huán)境三者關(guān)系，形成小區(qū)良好的環(huán)境。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)新理念—規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀環(huán)境設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，采取雙動(dòng)設(shè)計(jì)，以互補(bǔ)互改達(dá)到較完善的統(tǒng)一。在設(shè)計(jì)中注重城市設(shè)計(jì)、社區(qū)設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)，注重社會(huì)效益等。因?yàn)殡S著人們對(duì)居住要求的日漸提高，清新怡人的空氣、寬闊舒適的居住空間、觸目可見的花園景象，成為小區(qū)的重要環(huán)境質(zhì)量標(biāo)志。而現(xiàn)代生活緊張又充滿競(jìng)爭(zhēng)，人們?cè)谖镔|(zhì)需求得到滿足的同時(shí)，又在內(nèi)心深處渴望回歸自然、接近自然、崇尚綠色生態(tài)的生活社區(qū)。透過自家明亮的玻璃窗，時(shí)刻都會(huì)感覺置身于生機(jī)盎然的綠意中。（三）強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源的均好性，實(shí)施均享理念。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)，要達(dá)到“均享” 的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前。（四）倡導(dǎo)“人車分流”、“以人為本”的現(xiàn)代居住模式，避免相互干擾，確保居住環(huán)境質(zhì)量。（五）根據(jù)買方市場(chǎng)需求，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)了多種住宅類型，從標(biāo)準(zhǔn)較高的躍層多室戶到一般標(biāo)準(zhǔn)的少室戶，戶型種類齊備，適銷對(duì)路。（六）環(huán)境色彩設(shè)計(jì)建筑和環(huán)境的色彩也是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容之一，色彩既要和諧統(tǒng)一又要有變化。既要和諧統(tǒng)一又要有變化。小區(qū)的主色調(diào)要統(tǒng)一，局部色彩又要豐富、生動(dòng)，以增強(qiáng)小區(qū)各院落的識(shí)別性。該小區(qū)以大面積的具有特色的屋頂建筑，綠色的草坪和樹木，淺黃色并帶有深灰色塊的墻面，藍(lán)色的天空為背景，