【文章內(nèi)容簡介】 ...................................................... 76 銷售期費用（經(jīng)營成本）估算 ............................................................... 76 現(xiàn)金流量分析 .................................................................................................. 76 VI 投資利潤率 ..................................................................................................... 77 財務分析結(jié)論 .................................................................................................. 77 第十四章 風險分析 ........................................................................................................ 79 風險因素分析 .................................................................................................. 79 風險控制 ......................................................................................................... 80 第十五章 結(jié)論與建議 .................................................................................................... 82 結(jié)論 ................................................................................................................ 82 建議 ................................................................................................................ 82 VII 附表： 投資估算表 銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算表 現(xiàn)金流量表 利潤與利潤分配計算表 折舊攤銷表 總投資使用計劃與資金籌措表 附件： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件） 組織機構(gòu)代碼證（復印件） 其他資料 1 第一章 總 論 項目名稱與建設(shè)單位 項目名稱 XX 縣 XX 苑小區(qū) 建設(shè)項目 項目建設(shè)單位 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 項目申請報告編制單位 編制單位： 證 書 號： 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍 編制依據(jù) （ 1）編制 《 XX 縣 XX 苑小區(qū) 建設(shè)項目申請報告 》 的 委托 書 ； （ 2） 《 XX 縣 城市總體規(guī)劃綱要》； （ 3） 《 XX 縣 XX 苑小區(qū) 規(guī)劃建筑設(shè)計方案》； （ 4）項目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； （ 5）編制人員調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。 編制內(nèi)容與范圍 我公司受 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 的委托，根據(jù)該單2 位的實際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對項目 申請報告 階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員 對項目的建設(shè)條件等進行了實地查勘， 編制完成了 《 XX 縣 XX 苑小區(qū) 建設(shè)項目申請報告 》。 本報告對項目建設(shè)的背景 和 必要性進行了 論述 ，對 建設(shè)背景和必要性、市場分析、項目選址和 建設(shè)條件 、工程建設(shè) 方案 、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生、項目組織機構(gòu)與人力資源配置、項目實施進度、項目招投標、 投資估算 與資金來源 、 財務分析 等方面進行綜合研究 和分析，為主管部門和建設(shè)單位 的 決策和 建設(shè)提供 具體的、完善的、科學的依據(jù)。 項目概況 建設(shè)單位概況 本建設(shè)項目由 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 承辦。 XX 縣 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 （以下簡稱公司） 是河南省房地產(chǎn)開發(fā)認定企業(yè) 。公司現(xiàn)有職工 50 人，其中專業(yè)技術(shù)人員 30 人。目前公司下設(shè)辦公室、財務室、工程技術(shù)部與營銷部等部門，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 （ 1） 項目規(guī)劃指標 項目規(guī)劃 總用地面積 ，總建筑面積 ， 容積率 ，建筑密度 ≤ %，綠地率 ≥ %， 居住戶數(shù) 840 戶 。 3 （ 2） 項目建設(shè)內(nèi)容 1). 項目區(qū)內(nèi)住宅包括： 兩棟 6 層多層， 磚混結(jié)構(gòu)； 3 棟 11 層小高 層， 框架結(jié)構(gòu)； 一棟業(yè)務管理用房 3 層， 磚混結(jié)構(gòu) 。 2). 項目區(qū)內(nèi) 景觀、道路、綠化、給排水、電力、通信等配套工程。 建設(shè)地點 本項目建設(shè)地點位于 XX 縣西街路南，牛市口小學以西。 ， 建設(shè)地址交通便利，地勢平坦，適合項目的建設(shè)。 配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 項目建設(shè)地址水、電、氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可保證項目建設(shè)及使用期的需要。 環(huán)境保護 本項目產(chǎn)生的 廢氣、污水、生活垃圾、噪聲等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標準達標排放。 項目實施進度 本項目從獲得土地使用權(quán)開始至房屋銷售結(jié)束計劃用時 3 年，其中建設(shè)期 1 年，房屋銷售期 2 年。 4 投資估算及資金籌措 本項目建設(shè)投資 2400 萬元 。 本項目建設(shè)投資全部由建設(shè)單位自籌。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 數(shù)量 1 總用地總面積 (含道路面積 ) 平方米 2 總建筑面積 平方米 8177 3 建筑密度 % % 4 容積率 5 綠地率 % % 6 居住戶數(shù) 戶 840 7 總投資 萬元 2400 8 銷售收入 萬元 9 稅前利潤 萬元 11 稅后利潤 萬元 12 財務內(nèi)部收益率（所得稅前） % 13 財務內(nèi)部收益率（所得稅后） % 14 財務凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 15 財務凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 5 16 投資回收期（所得稅前） 年 17 投資回收期（所得稅后） 年 結(jié)論及建議 本項目的建設(shè)可以加快 XX 縣 的城市建設(shè)和發(fā)展，促進人民安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展。項目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，周邊建設(shè)條件較好。經(jīng)過財務分析，本項目商品房價格合理，有較好的經(jīng)濟效益，建議項目盡快實施，早日發(fā)揮良好的社會、經(jīng)濟效益。 6 第二章 建設(shè)背景和必要性 項目建設(shè)背景 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 國內(nèi)外經(jīng)濟增長的歷史和理論反復證明，房地產(chǎn)業(yè) 對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提。我國經(jīng)濟的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長 ，目前， 我國的房地產(chǎn)業(yè) 正處于蓬勃發(fā)展時期。 近幾年，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)投資增幅較高 、 房地產(chǎn)市場供求趨緊 、 住宅價格快速上漲 等 結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)。針對這些問題， 20xx 年初 ，國務院出臺了一系列的政策，運用土地、金融、稅收等手段 加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 ?！秶鴦赵恨k公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供給 ， 使市場的需求結(jié)構(gòu)變得 更加平衡。 20xx 年以來，隨著我國“ 中部崛起 ”計劃的實施 ，國內(nèi)沿海發(fā)達地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快 ?！昂幽鲜∈晃灏l(fā)展規(guī)劃”提出全面實施 “ 中原城市群 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，努力走在中部崛起的前列。 XX的發(fā)展必須適應國家中部崛起的部署，并且必須從這個戰(zhàn)略部署的高度去觀察、分析、實踐經(jīng)濟社會和城市發(fā)展。中部崛起是國家區(qū)7 域總體協(xié)調(diào)發(fā)展的四大構(gòu)成板塊之一，而實現(xiàn)中部崛起必然要走城市群帶動的路子。 在 XX 縣 的不斷發(fā)展過程中， XX 的房地產(chǎn)市場供應趨緊的背景下， XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 通過對 XX 當前房地產(chǎn)業(yè)的考察和分析， 提出了本項目的建設(shè)。 項目建設(shè)的必要性 項目的建設(shè)是滿足住房需求，改善當?shù)厝司迎h(huán)境的需要 本項目設(shè)計居住 幾十 戶，項目建成后可在一定程度上緩解 XX商品住宅緊張的局面，同時，本項目高起點、高標準地進行規(guī)劃和建設(shè)，項目區(qū)內(nèi)各種市政配套設(shè)施齊全，綠化、凈化、美化達到要求，能夠使項目區(qū)的人居環(huán)境得到根本改善。 項目的建設(shè)是擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持當?shù)貒窠?jīng)濟快速健康發(fā)展的有效手段 刺激內(nèi)需、增加居民消費是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要措施。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在整個國民經(jīng) 濟中占有重要的地位，每年可以拉動 GDP 增長 2%左右 。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，可以帶動建材、家用電器、住宅裝修、家具等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟發(fā)展的溫度計，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。 該項目的建設(shè)，可以加快 XX 的城市建設(shè)與發(fā)展，擴大居民的住8 房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務的發(fā)展，推 動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是擴大就業(yè)，促進人口聚集，加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑 城市是現(xiàn)代文明的標志，是經(jīng)濟、政治、科技、文化、教育的中心，城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進經(jīng)濟社會發(fā)展轉(zhuǎn)型、促進文明進步的關(guān)鍵。在經(jīng)濟全球化和科學技術(shù)迅猛發(fā)展的新形勢下，城市在推進工業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化，促進經(jīng)濟社會發(fā)展進程中的帶動和主導作用日趨突出，經(jīng)濟發(fā)展的水平越向上提升，越需要城鎮(zhèn)化水平的堅強支撐。 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)和房地產(chǎn)中介服務業(yè)可直接提供大量工作崗位，增加勞動就業(yè)，還 可帶動建筑業(yè)、建材、裝修、家電等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)發(fā)展，間接為社會創(chuàng)造大量勞動就業(yè)崗位，從而引導農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，以此加快城鎮(zhèn)化進程。 本項目是順應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢下提出的，本項目的建設(shè)不僅可以改善城市面貌，提升當?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對 XX 縣 的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此本項目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。 9 第三章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入及市場分析 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》以下簡稱《建議》提到，“十二五”規(guī)劃期間是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深 化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期?！靶】挡恍】?,關(guān)鍵看住房”，未來 5 年更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期 ,能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題 ,直接關(guān)系到全面小康社會目標能否如期實現(xiàn)。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控政策趨勢 ,《建議》明確提出：加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求。那么，什么是符合國情的住房體制機制和政策體系？就是住房政策的制定 ,要符合大城市人多地少的實際情況 ,要把住房作為基本居住需求來對待 ,要重點解決廣大無房戶和住房困難戶的問題 ,要避免把住房成為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。 因此 ,下一步的調(diào)控重點 ,依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主 ,稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變 ,如在稅收調(diào)節(jié)上 ,分類指導 ,并加大對多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。對于自住需求 ,應以鼓勵和支持為主的政策取向 ,讓更多的居民通過市場化途徑改善住房條件 ,減輕各級政府的保障10 壓力。針對住房保障問題 ,《建議》強調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。 住房是公共產(chǎn)品 ,也是人的基本生 存權(quán)的體現(xiàn)。狠抓住房保障工作 ,更能體現(xiàn)科學發(fā)展觀和以人為本的理念 ,即社會經(jīng)濟發(fā)展的目標是為了人民 ,讓人民分享改革開放的成果。因此 ,未來幾年 ,不僅中央政府會更加重視住房保障的投入 ,重視法律法規(guī)體系的完善 ,也會要求地方政府緊抓住房保障不放松 ,繼續(xù)強化責任目標制、一票否決制。住房市場化與住房保障同步推進 ,政府著重抓好住房保障 ,是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。 同時 ,《建議》也進一步明確了住房保障的方式和重點 ,從“以售為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?,重點解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題 ,以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性 ,也有利于建立 公平公正的住房保障供應體系 ,避免在住房