【文章內(nèi)容簡介】 有關(guān)消防規(guī)范的要求。場地中心位置建設(shè)一人文化、簡約化的中心廣場，物業(yè)管理辦公室、小區(qū)活動休閑廣場，臨街兩側(cè)區(qū)域建設(shè)環(huán)形商業(yè)用房裙樓和高層住宅及樓宇間小型的生態(tài)型停車場，鳥瞰全區(qū)，建筑規(guī)劃布置規(guī)整，與景觀和諧一體?！皭奂倚^(qū)”開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)兼顧到周邊環(huán)境，突出以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”的設(shè)計(jì)宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。體現(xiàn)了綠地與建筑的完美結(jié)合，使小區(qū)內(nèi)部風(fēng)景優(yōu)美，舒適宜人，為業(yè)主生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境。布置詳見附件總平面布置圖。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模依據(jù)國家建設(shè)部《優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和國家有關(guān)居住小區(qū)設(shè)計(jì)的《規(guī)范》、《規(guī)程》，遵照《XX地區(qū)總體規(guī)劃》的指導(dǎo)思想，并借鑒西安、上海等地商業(yè)住宅建設(shè)總體思路，同時(shí)考慮“愛家小區(qū)”開發(fā)建設(shè)的實(shí)際，提出本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。（1）設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)以人為本的指導(dǎo)思想，以建設(shè)綠色生態(tài)型和人文化居住環(huán)境為目標(biāo)，強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個(gè)高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化生態(tài)居住小區(qū)。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)，南北朝向，但整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。根據(jù)居民收入和生活水平不斷提高的發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目要充分考慮家庭未來轎車的普及，故在樓宇之間設(shè)置小型生態(tài)型停車場。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)景觀區(qū)，住宅層數(shù)以18層框剪結(jié)構(gòu)為主。平面交通按照人車分流和快速到達(dá)的原則，組織小區(qū)內(nèi)人流、車流線路，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)考慮殘障通道。垂直交通主要以室外提升設(shè)施解決項(xiàng)目地形高差較大的人行出入不便。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。住宅的基本朝向與火炬路平行，同時(shí)，適當(dāng)引入曲線形建筑群體組合，主要曲線的線型順各自主導(dǎo)風(fēng)向，形成風(fēng)速，保證小區(qū)內(nèi)良好的通風(fēng)。按照住宅群的布局，采用點(diǎn)式與板式相結(jié)合的組成形式，使整個(gè)小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯(cuò)落而又不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目。（3）建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一個(gè)細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)充分體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重，實(shí)現(xiàn)動靜分開，潔污分流。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)，完全滿足起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲蓄、工作、學(xué)習(xí)以及陽臺等現(xiàn)時(shí)流行的八大功能。本案戶型從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進(jìn)深、寬敞明亮，尊貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形景觀陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣，滿足項(xiàng)目定位的消費(fèi)群體需求。B、住宅部分面積宜以建筑面積120平方米左右的三室兩廳、四室兩廳為主，設(shè)計(jì)必須盡可能人性化。C、為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)的停車。（4）建筑風(fēng)格及外立面建議A、小區(qū)建筑可借鑒北歐理性主義先鋒派風(fēng)格，立面采用簡潔素雅的造型，體現(xiàn)輕快、精致及高低錯(cuò)落的起伏感和韻律感。B、建筑的外立面強(qiáng)調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風(fēng)格。同時(shí)，簡單、清爽、高雅的色彩，一是能夠保證施工速度，早建成早見效，二是方便維護(hù)及更換，三是節(jié)約投資降低房價(jià)，優(yōu)惠于民。（5）小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、本著“人居與自然和諧共生”景觀設(shè)計(jì)理念，充分利用地理?xiàng)l件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和社區(qū)環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)的人居環(huán)境，形成具有地域特色的多層次的建筑空間效果。XX高新開發(fā)區(qū)內(nèi)綠化以及人民公園、渭河生態(tài)公園等是本項(xiàng)目的第一景觀資源，社區(qū)的建筑周邊園林為第二景觀資源，合理利用建筑之間的高低錯(cuò)落，使盡量多的戶型面向城鎮(zhèn)風(fēng)景。B、建筑小品：本小區(qū)建筑小品著力不多，但效果不錯(cuò)。其點(diǎn)綴功能往往有畫龍點(diǎn)睛之用。像假山、雕塑、休息納涼的圓桌、條形椅（無須本色，可佐以色彩）、避雨亭、釣魚池等，不拘一格，能夠起到大型住宅區(qū)所必須具備的。在設(shè)計(jì)中首先賦予每個(gè)院落獨(dú)特優(yōu)美的主題“琴苑”、“棋苑”、“詩苑”、“花苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派修然自得的休閑生活氣氛。（6）社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)社區(qū)服務(wù)方面配置了小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標(biāo)聘請社會信譽(yù)度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)也業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司。（7）裝修標(biāo)準(zhǔn)本建設(shè)項(xiàng)目所有的住房交房標(biāo)準(zhǔn)為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶的需求提供各項(xiàng)簡單化裝修房?？傊?，在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更需要注意小區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)要求采用全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，結(jié)合沿海大城市的經(jīng)濟(jì)適用房操作經(jīng)驗(yàn)，集居住、購物、娛樂、文化、休閑于一體的群式住宅，其建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的特點(diǎn)，濃縮了文明社區(qū)的精粹，將建筑藝術(shù)與東方園林、娛樂方式完美的柔和在一起，營造出了一個(gè)高尚的住宅小區(qū)文化氛圍。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。（1） 整體規(guī)劃這是高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，因此必須結(jié)合周邊環(huán)境對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。（2） 自主開發(fā)這是基于開發(fā)商的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而做出的選擇。① 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目用地單位可聯(lián)合其他有資質(zhì)的大型地產(chǎn)商憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。② 該項(xiàng)目用地屬于商業(yè)、居住建設(shè)，可以通過政府招、拍、掛的方式取得或置換方式，所以建設(shè)開發(fā)成本相對而言較高。③ 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。④ 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在XX地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。（3） 力創(chuàng)精品這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于“愛家小區(qū)”的品牌，可迅速提升開發(fā)商在XX房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。（4） 先環(huán)境、后房屋，現(xiàn)有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境與配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 營銷推廣主賣點(diǎn)為了突出“愛家小區(qū)”的亮點(diǎn)，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)勢，從而收到較好的市場反饋效果，達(dá)到增強(qiáng)項(xiàng)目市場競爭力的目的。在營銷推廣中推出以下賣點(diǎn)：（1） 未來區(qū)域中心 極具升值空間“愛家小區(qū)”所在地段位于未來XX高新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)接壤的中心黃金地段，南鄰渭河、秦嶺，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。該區(qū)域沒有工業(yè)污染，是未來區(qū)域中心，市場潛力巨大，極具升值空間。（2）一流居住環(huán)境 一流人居環(huán)境倡導(dǎo)“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”和“居者有其室”的核心生活理念，把人與自然、社會、城市三者之間的關(guān)系充分相結(jié)合，以“圍合半圍合”式的建筑空間，讓中國傳統(tǒng)院落生活在繁華的都市中得以體現(xiàn)；社區(qū)內(nèi)采用中綠地、組團(tuán)綠地和宅前宅后綠地三級系統(tǒng)，%；社區(qū)采用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)等，將光纖光纜接入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“三網(wǎng)合一”寬帶多媒體上網(wǎng)；社區(qū)內(nèi)有“休閑、購物”雙主題商業(yè)步行街，超市、醫(yī)療、銀行、郵政等便民措施一應(yīng)俱全。（3）交通便利 配套齊全該項(xiàng)目位于火炬路與公園南路交叉地區(qū)，城區(qū)公交33路、61路、42路等多條線路經(jīng)過，出租車充足，交通極為便利。項(xiàng)目周邊有五三七醫(yī)院石霸河分院，就醫(yī)條件相對方便。（4）濃郁的人文氣息 良好的成長氛圍該區(qū)域院校較多，有XX市文理學(xué)院、XX市師范學(xué)校、陜西省第二商貿(mào)學(xué)校、相家莊中小學(xué)校以及企業(yè)學(xué)校等，使該區(qū)域具有濃郁的文化氛圍。另外，社區(qū)還設(shè)置幼兒園，為孩子的成長打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，讓家長解除后顧之憂。（5）現(xiàn)代物業(yè) 周全到位在項(xiàng)目開發(fā)前期，將通過公開招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家通過ISO9000體系認(rèn)證、“五星級服務(wù)理念”和“六心服務(wù)準(zhǔn)則”高標(biāo)準(zhǔn)要求的物業(yè)管理公司，讓其在社會上獲得良好的口碑。公司以“以人為本、服務(wù)社會”為經(jīng)營宗旨，為社區(qū)居民提供全方位、多層次、專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（6）人車分流 安全舒適現(xiàn)代社會，私家車必將成為普通代步工具，樓宇間生態(tài)停車場盡可保證足夠的車位，社區(qū)內(nèi)無車輛穿行，真正做到人、車分流。公共空間安全、寧靜、開闊，里仁為美、家人游樂，幸福洋溢整個(gè)小區(qū)。（7）泛會所概念 增添無限生活情趣社區(qū)生活會所設(shè)計(jì)超前、風(fēng)格現(xiàn)代、功能齊全，內(nèi)設(shè)游泳館、臺球室、多功能會議室等，能夠充分滿足社區(qū)多層次的休閑需要，詮釋出現(xiàn)代新城市中心生活的價(jià)值和內(nèi)涵。 營銷推廣階段按照“愛家小區(qū)”營銷的節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，將本項(xiàng)目的營銷推廣工作劃分為五個(gè)階段：（1）預(yù)熱期本階段以項(xiàng)目建設(shè)單位和項(xiàng)目的形象宣傳和展示為主，同時(shí)展開全方位的市場調(diào)查和信息反饋工作，以了解開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)居民對本項(xiàng)目及中心的看法及評價(jià)，并以售樓接待中心為陣地，開始接受客戶登記，累積客戶資源，進(jìn)行項(xiàng)目的認(rèn)購活動。（2）開盤期本階段隨著項(xiàng)目所在手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認(rèn)購期客戶累計(jì)的基礎(chǔ)之上，厚積薄發(fā)出來，借開盤活動的東風(fēng)，發(fā)布開盤信息，造成轟動效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的開門紅。在樓盤正式亮相和推向市場之后，宣傳推廣的力度要逐漸加大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞項(xiàng)目推廣主題廣度上進(jìn)行拓寬、深度上進(jìn)行挖掘報(bào)道，報(bào)紙、電視、活動三位一體形成立體宣傳攻勢，在XX樓市產(chǎn)生持續(xù)而廣泛的宣傳效應(yīng)。（3）強(qiáng)銷期本階段在開盤銷售業(yè)績的基礎(chǔ)之上，繼續(xù)加強(qiáng)客戶累積工作的力度，累積更多的潛在客戶，將目標(biāo)客戶進(jìn)一步細(xì)分。本階段將是營銷推廣的高峰期，所有的工作重心必須放在營銷工作中來，將憑借新聞、廣告、媒體、活動、公關(guān)等五駕馬車，對樓盤進(jìn)行強(qiáng)勢推廣和促銷。（4）鞏固期本階段目的在于鞏固和擴(kuò)大前面階段的工作成果。在開盤期和強(qiáng)銷期的銷售業(yè)績的基礎(chǔ)上，充分利用已購買客戶的口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源，擴(kuò)大市場占有率和顧客占有率。（5）掃尾期本階段在銷售大局已定的前提下，主要考慮對尾盤的處理，所以本階段的工作重點(diǎn)以較小的推廣成本進(jìn)行清盤，要應(yīng)采取比較靈活的促銷策略，目的在于將尾盤盡快消化。 營銷策劃方案隨著建設(shè)百萬人口的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市戰(zhàn)略實(shí)施，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施將逐步完善，將會成為一個(gè)綠山環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美的工業(yè)化新城區(qū)，成為“城中城”。相信在這外部環(huán)境形成以后，有可能進(jìn)入較好的銷售高潮?！皭奂倚^(qū)”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在大量的摸底調(diào)研基礎(chǔ)上已深入人心，積累了大量潛在客戶。“愛家小區(qū)”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品自然景觀與水景設(shè)施、教育配套的重大優(yōu)勢，切合中、高收入家庭的目標(biāo)消費(fèi)群的特征，推廣“生態(tài)、”“人文”概念，而不乏“經(jīng)濟(jì)”、“合理”的特性，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。案名：“愛家小區(qū)” 以“愛家小區(qū)”來命名本案，即展現(xiàn)了濃郁的地方特色，又體現(xiàn)了“以人為本”“經(jīng)濟(jì)適用”的建設(shè)理念。有地名與優(yōu)惠政策的知曉度，來提開發(fā)商品牌的知名度，降低項(xiàng)目營銷成本。 推廣主題：天然景觀、水景設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)師巧妙地運(yùn)用自然地形，創(chuàng)造出步步有景，步移景移的觀景效果，柔和綠色秦嶺、渭河景觀水面融密居家、開闊視野于一體，豐富你的生活。 主打廣告語： （1）2010高新西區(qū)最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前） （2）XX首席“現(xiàn)代人文生態(tài)城”（開盤后，暫定）以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。 主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)要搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。 賣點(diǎn)提煉： （1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。 絕版地段，浸染墨繡書香，盡享XX商圈活力。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。（2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間 超值起價(jià)，引領(lǐng)XX人文生態(tài)區(qū)超值風(fēng)暴。 精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留…… 省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感