【正文】 業(yè)水平，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。其中的評審專家應(yīng)當(dāng)?shù)貙＜規(guī)炖糜?jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫中隨機(jī)抽取，不得以任何形式預(yù)先指定，并且選出的專家評委不得與招標(biāo)或投標(biāo)人有直接利益關(guān)系。 招標(biāo)方式和招標(biāo)程序本工程招標(biāo)方式采用國內(nèi)公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的形式；招標(biāo)程序見《“愛家小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目公開招標(biāo)程序框架圖》。“愛家小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目公開招標(biāo)程序框架圖資格預(yù)審?fù)稑?biāo)文件編制與遞交招標(biāo)申請資格預(yù)審文件招標(biāo)文件編制公開在媒體上刊登招標(biāo)公告資格預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件現(xiàn)場勘探開標(biāo)前答疑會(huì)議定 標(biāo)評 標(biāo)談判簽約 招標(biāo)組織紀(jì)律參與招標(biāo)的工作人員要公正廉潔，自覺接受監(jiān)督。參與招標(biāo)的工作人員不得接受投標(biāo)單位任何形式的禮金、宴請，不得私自許愿。參與招標(biāo)的工作人員，要嚴(yán)格遵守招標(biāo)投標(biāo)法、建筑市場管理?xiàng)l例，對違法違紀(jì)人員按照陜西省委、省政府《關(guān)于工程建設(shè)違法行為給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分的暫行規(guī)定》執(zhí)行。第九章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施 “愛家小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目位于XX高新開發(fā)區(qū)，具體位置詳見第五章項(xiàng)目建設(shè)場址，周圍無大型工礦企業(yè)，空氣清新，視野開闊，易于綠化，建設(shè)條件良好。 施工期環(huán)境影響分析 施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暭笆┕と藛T活動(dòng)噪聲，本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。 施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。 施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。 施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工業(yè)廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 大氣污染源分析“愛家小區(qū)”項(xiàng)目將建設(shè)地面生態(tài)停車場，汽車尾氣排放的CO、SO2等氣體對大氣造成一定的污染。 水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口1590人。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 廢棄物、廢渣廢渣主要來源于餐廳、超市、居民樓等地的生活垃圾。 環(huán)保措施 噪音控制為了控制外界噪音對居民生活的，靠近火炬路及公園南路一側(cè)的建筑采用雙層密封玻璃窗和吸音裝飾材料。 污水和廢渣處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入城市污水管網(wǎng)。廢渣、垃圾分類堆放，及時(shí)清運(yùn)處理。 項(xiàng)目節(jié)能措施“愛家小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。本建設(shè)項(xiàng)目在實(shí)施過程中可采取以下節(jié)能措施，具體如下： A、在本建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，嚴(yán)格按照國家有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能方面的政策規(guī)定執(zhí)行，盡可能選用節(jié)能材料，墻體采用粘土空心磚，門窗選用低能耗阻熱材料，散熱器采用新型產(chǎn)品。 B、照明材料，按照設(shè)計(jì)條件優(yōu)先選用節(jié)能燈具；采暖系統(tǒng)節(jié)能措施是房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 C、景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià) 經(jīng)濟(jì)評價(jià)依據(jù)“愛家小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)依據(jù)為國家發(fā)改委、建設(shè)部2005年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版，以下簡稱《方法與參數(shù)》）和行業(yè)有關(guān)規(guī)定及國家和地方現(xiàn)行的財(cái)稅制度，并結(jié)合了該項(xiàng)目的實(shí)際情況。鑒于本項(xiàng)目效益和費(fèi)用的計(jì)算比較簡單，僅進(jìn)行了財(cái)務(wù)評價(jià)和不確定性分析。 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算經(jīng)計(jì)算，“愛家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下：年平均收入為3312萬元，（）。 A、投資利潤率按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。其計(jì)算公式如下：年平均利潤總額—————————— 100%投資總額投資利潤率 = 本項(xiàng)目投資利潤率 = 247。100% = %B、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式如下： n ∑（CICO）t（1+FIRR）t =0 t=1 （式中：CI為現(xiàn)金流入，CO為現(xiàn)金流出，下同）本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表。C、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 nFNPV = ∑（CICO）t（1 + Ic）t t=1 （式中Ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目為8%）本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表。D、投資回收期（Pt）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（Pt）是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。其計(jì)算公式如下： 上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值投資回收期（Pt）= 累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1 + —————————————— 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 本項(xiàng)目全部投資回收期（Pt）（含建設(shè)期3年），計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附表。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于“愛家小區(qū)”項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 市場因素分析XX地處關(guān)中西部，區(qū)內(nèi)交通便捷，隴海鐵路、西寶中線、西寶高速公路穿境而過，工業(yè)、商貿(mào)、物流較繁榮，所需生活、建設(shè)物資充足，整體物價(jià)水平不高。所需建設(shè)材料（除鋼材外），均可在當(dāng)?shù)刭徶?，如境?nèi)有著名的岐星水泥廠、冀東水泥扶風(fēng)生產(chǎn)廠，交通運(yùn)輸成本也較低，不會(huì)因運(yùn)輸原因?qū)е陆ú某杀具^高。相比同類地區(qū)，建材價(jià)格相對便宜。但是，隨著目前全國物價(jià)水平持續(xù)上漲，項(xiàng)目建設(shè)期間，有可能導(dǎo)致建筑材料和人工費(fèi)用隨之上漲，建筑安裝成本增加的可能性較大。 項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)XX屬于老牌的西部工業(yè)城市，當(dāng)?shù)卮蟛糠志用褓徺I力相對較弱，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的部分目標(biāo)客戶群，在西安、楊凌區(qū)等地購買住宅者居多。而面對長期居住于XX，又需要買房的人群，購買力較低，認(rèn)為目前市場房價(jià)相對過高。據(jù)政府有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，希望在當(dāng)?shù)刭徺I經(jīng)濟(jì)適用房的近萬戶。而實(shí)際從已經(jīng)銷售的樓盤來看，銷售都不是很理想。從08年10月份，許多人都在觀望，盼望下一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會(huì)。同時(shí)，大多數(shù)人對XX地區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展持懷疑態(tài)度，認(rèn)為隨著國家調(diào)控政策逐步見效，XX的發(fā)展又將回到原來較慢的發(fā)展速度上來，所以，對房地產(chǎn)的升值前景不樂觀，沒有投資房產(chǎn)的意愿。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇，營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確?！皭奂倚^(qū)”開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 不確定性分析本項(xiàng)目不確定性分析進(jìn)行了盈虧平衡分析和敏感性分析。%，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析顯示本項(xiàng)目對收入和固定資產(chǎn)投資變化較明顯，但在收入下降5%、固定資產(chǎn)投資上升5%的不利條件下，項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率均高于本項(xiàng)目設(shè)定的8%的基準(zhǔn)值，說明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析詳見經(jīng)濟(jì)評價(jià)附圖。 經(jīng)濟(jì)評價(jià)綜合結(jié)論 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)較好。%（含建設(shè)期利息），；%，高于本項(xiàng)目設(shè)定的8%的基準(zhǔn)值；（含建設(shè)期3年）。不確定性分析顯示本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析可行。第十一章 社會(huì)評價(jià) 社會(huì)影響分析 增加地方收入，促進(jìn)地方公共事業(yè)的發(fā)展“愛家小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目為XX高新開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)規(guī)模較大、資金投入大、物業(yè)檔次較高的集商住一體開發(fā)項(xiàng)目。，將為當(dāng)?shù)卣苯釉黾佣愂?。同時(shí)，本項(xiàng)目的實(shí)施可帶動(dòng)該地區(qū)的文教、衛(wèi)生及體育設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)公共事業(yè)的發(fā)展。 促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)崗位房地產(chǎn)是資金密集型和勞動(dòng)密集型相結(jié)合的行業(yè)，由于“愛家小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目為項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)周期長，在項(xiàng)目的實(shí)際施工過程中將直接需求近1000名建筑工人、工程技術(shù)人員和管理人員，為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿舜罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)；同時(shí)，其關(guān)聯(lián)效應(yīng)還會(huì)促進(jìn)有關(guān)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)的增加；其實(shí)施完成后，項(xiàng)目的社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理以及周邊商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展將持續(xù)穩(wěn)定地吸收大量的就業(yè)人員，緩解社會(huì)的就業(yè)壓力，有利于和諧社會(huì)的建設(shè)和發(fā)展。 改善城市居住環(huán)境條件項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域目前的人均居住面積較低，且住宅主要以移民房、拆遷房安置房、集資房為主，建筑結(jié)構(gòu)不合理、戶型單一、無完善的社區(qū)配套和環(huán)境景觀；小規(guī)模、低品味質(zhì)量建設(shè)項(xiàng)目多；而且，在該地區(qū)還有大量市民居住60、70年代修建的簡易住房里，生活環(huán)境極差；建設(shè)廠址目前主要經(jīng)營萬國建材城項(xiàng)目，隨著該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，這宗土地的價(jià)值極具增高，繼續(xù)經(jīng)營建材，將致使土地資金利用率低，所以迫切需要對該區(qū)域重新規(guī)劃，進(jìn)一步加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將XX努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市?！皭奂倚^(qū)”開發(fā)項(xiàng)目將引進(jìn)先進(jìn)的居住理念、實(shí)現(xiàn)戶型多樣化、功能實(shí)用化、空間最大化、環(huán)境優(yōu)美、配套健全、服務(wù)周致的現(xiàn)代化居住方式，將提高品質(zhì)的園林式小區(qū)住宅，從根本上改善市民的居住環(huán)境；“現(xiàn)代化人文生態(tài)城”的項(xiàng)目開發(fā)理念將會(huì)徹底改變XX居民的居住理念，讓XX居民真正體會(huì)到大配套、高品質(zhì)、科技化現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)適用住宅帶來的美好生活。 社會(huì)評價(jià)結(jié)論總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。“愛家小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，為廣大中、高收入家庭創(chuàng)造了最佳人居環(huán)境，發(fā)揮了在百萬人的生態(tài)園林城市建設(shè)中的示范作用，并可帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第十二章 結(jié)論與建議 綜上所述，“愛家小區(qū)”開發(fā)工程項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)過反復(fù)論證、測算分析認(rèn)為是可行的。該項(xiàng)目的建設(shè)不僅具有相當(dāng)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且更具有顯著的社會(huì)效益，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的、迫切的和可行的。 該項(xiàng)目的建成將使“愛家小區(qū)”成為XX高新西區(qū)與東區(qū)銜接的黃金地段規(guī)模較大、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)施先進(jìn)、配套完善，環(huán)保型、園林式、智能化的商住于一體小區(qū)之一，也為XX的舊城改造增添新的亮點(diǎn)。項(xiàng)目的建成將極大滿足人們的住房需求，特別是確保中、高收入家庭“居者有其室”，推動(dòng)城市化建設(shè)的步伐。 建議有關(guān)管理部門批準(zhǔn)該項(xiàng)目的可行性報(bào)告。建議有關(guān)金融機(jī)構(gòu)對可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估，并在資金上給予項(xiàng)目用地單位大力支持，以確保本項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施，早日建成，及早發(fā)揮效益。