【導(dǎo)讀】XX縣XX苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

　　

【正文】 為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過(guò)稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)整合加劇給 他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為行業(yè)趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來(lái)的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從 而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進(jìn)一批全國(guó)性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國(guó)主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們的經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)理念將對(duì)中國(guó)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場(chǎng)形成實(shí)際的壁壘。 21 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品房為主營(yíng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。 依據(jù) XX 縣工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其注冊(cè)資本符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 近期全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢(shì) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 通過(guò)對(duì) 70個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查， 得出全國(guó) 20xx年 12 月份房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)： (1). 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況 20xx 年 13 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 10927 億元，同比增長(zhǎng)%，增速比 12 月份回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 7443億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 %。 13 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 6593 億元，同比增長(zhǎng)%，增速比 12 月份回落 個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2070 億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2264 億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)。 13 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 409221 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增速比 12 月份回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積 307653 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。房屋新開(kāi)工面積 39946 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積 29427 萬(wàn)平方米，下降 %。房屋竣工面積 17880 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積 14325 萬(wàn)22 平方米，增長(zhǎng) %。 13 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 7859 萬(wàn)平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 1555億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)。 (2). 商品房銷(xiāo)售情況 13 月份，商品房銷(xiāo)售面積 15239 萬(wàn)平方米，同比下降 %，降幅比 12月份縮小 ；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降 %，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) %。商品房銷(xiāo)售額 8672 億元，下降 %，降幅縮小 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售額下降 %，辦公樓銷(xiāo)售額下降 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng) %。 13 月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 7351 萬(wàn)平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額 5215 億元，下降 %，降幅縮小 。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 3704萬(wàn)平方米，下降 %， 12 月份為增長(zhǎng) %；銷(xiāo)售額 1592 億元，下降 %， 12 月份為增長(zhǎng) %。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 4185萬(wàn)平方米，下降 %，降幅擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額 1865 億元，下降 %，降幅擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。 23 3 月末，商品房待售面積 30122 萬(wàn)平方米，比 2 月末減少 404萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少 227 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少 150 萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目所在地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 XX 電力設(shè)施齊全，縣內(nèi)電網(wǎng)已并入華中供電網(wǎng)，并且高質(zhì)量完成了一期電網(wǎng)改造工程，全縣目前有變電站 7 座，變電容量 萬(wàn)KW，年供電量 億 KW，日負(fù)荷最高 萬(wàn) KW，能高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地供應(yīng)工業(yè)和農(nóng)業(yè)用電。大邢 35 千伏變電站等工程扎實(shí)推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施條件日趨完善。 XX 縣有各類(lèi)金融機(jī)構(gòu) 7 家，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全縣每個(gè)角落，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá) 億元，較年初增加 億元，貸款余額達(dá) 億元，較年初增加 億元（含農(nóng)村信用社、工商銀行剝離不良貸款 億元，工商銀行核銷(xiāo)呆帳 2418 萬(wàn)元）。 XX 通訊事業(yè)發(fā)展迅速。境內(nèi)通迅設(shè)施齊全，縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均開(kāi)通國(guó)內(nèi)國(guó)際各種郵政業(yè)務(wù)，程控電話，移動(dòng)通迅，溝通了 XX 與世界各地的信息傳遞，能及時(shí)了解外部信息，準(zhǔn)確把握投資導(dǎo)向，使 XX 實(shí)現(xiàn)了全方位，多渠道，寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放。 環(huán)境保護(hù)事業(yè)繼續(xù)發(fā)展，環(huán)境監(jiān)管能力和水平進(jìn)一步提高，為 XX 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，社會(huì)福利設(shè)施進(jìn)一步完善，建成溫暖小區(qū) 287 個(gè)，24 中心溫暖 小區(qū) 8 個(gè)，五保戶(hù)、特困戶(hù)的住房問(wèn)題得以有效解決。社會(huì)保障體系不斷完善，城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度有效落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)管理下的應(yīng)保盡保。全縣呈現(xiàn)出社會(huì)治安穩(wěn)定，生活環(huán)境優(yōu)美，人民安居樂(lè)業(yè)的喜人景象。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)政策不斷向好。居民收入的提高為拉動(dòng)居民消費(fèi)提供了保障，為擴(kuò)大住房消費(fèi)提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。 近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市建設(shè)步伐加快以及居民對(duì)住房需求的進(jìn)一步擴(kuò)張， XX 縣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)極其活躍，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，投資完成額創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面： 房地產(chǎn)供給先行指標(biāo)繼續(xù)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工面積等供給先行指標(biāo)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給將有較大幅度增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。在各類(lèi)資金中，自籌資金、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款、國(guó)內(nèi)貸款之和已占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的 85%以上，居于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的絕對(duì)主導(dǎo)地位。 商品房供給量將加大。隨著 部分樓盤(pán) 土地開(kāi)發(fā)投資的完成，商品房建設(shè)周期的到來(lái)，商品房竣工面積大幅增加，市場(chǎng)樓盤(pán)供給加大，以及一些在建項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)， 商品房供給量不斷加大 ， 能在一定程度上緩解住房供需結(jié)構(gòu)矛盾。 25 房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲。由于現(xiàn)階段房源需求旺盛，地價(jià)持續(xù)走高等原因，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲的空間。 從總體市場(chǎng)看，大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售情況尚可，房?jī)r(jià)也在逐步攀升，盡管競(jìng)爭(zhēng)加劇，但是市場(chǎng)仍有較大空間，開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、品牌、服務(wù)、產(chǎn)品的品質(zhì)和小區(qū)規(guī)劃等已成為 XX 樓市競(jìng)爭(zhēng)核心 。 從各利益方及持有住房的居民自身的角度看都不希望房?jī)r(jià)下跌，政府的調(diào)控只是控制房?jī)r(jià)上漲的速度。未來(lái)幾年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不斷調(diào)整， XX 縣 房地產(chǎn)價(jià)格將步入一個(gè)高位盤(pán)整階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步出現(xiàn)分化，不同區(qū)位、不同產(chǎn)品的價(jià)格可能會(huì)大相徑庭，普遍上漲的格局將不會(huì)持續(xù)很久，隨著一系列調(diào)控措施進(jìn)一步落實(shí)到位，投資性需求將會(huì)明顯減少，供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題將因開(kāi)發(fā)量較大的中低價(jià)位中小戶(hù)型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將得到有效平抑。 市場(chǎng)分析結(jié)論 本項(xiàng)目所在區(qū)域位于規(guī)劃中的 XX 縣 地區(qū)內(nèi)，是 XX 縣 近期規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。該地區(qū)具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，一些市政基礎(chǔ)設(shè) 施逐步完善，道路系統(tǒng)也漸成體系，大型居住區(qū)完善了區(qū)域的生活配套設(shè)施，營(yíng)造了良好和諧的居住氛圍，區(qū)域環(huán)境更將適合人們居住，吸引著越來(lái)越多的投資者和買(mǎi)房者，這促使本區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更火爆，同時(shí)購(gòu)房需求也將進(jìn)一步增大。 26 通過(guò)以上分析，當(dāng)前全國(guó)及項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體上呈上升趨勢(shì)，該 項(xiàng)目在上述經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)情況下 適時(shí)推出 ， 迎合了市場(chǎng)需求， 憑著 項(xiàng)目區(qū)優(yōu)越的地理位置、合理的套型設(shè)計(jì)、優(yōu)美的居住環(huán)境、齊全的配套設(shè)施 ，該項(xiàng)目必 有良好的 市場(chǎng) 前景 。 27 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 縣西街路南，牛 市口小學(xué)以西。 處 ，總用地面積 平方米，建設(shè)地點(diǎn)地勢(shì)平坦，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 建設(shè)條件 自然條件 氣候條件 XX 是典型的平原縣，地勢(shì)平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為 ℃ ，最冷的一月份平均 ℃ 。最熱的 7 月份平均 ℃ ，平均降水量 毫米，平均日照 2198小時(shí)，無(wú)霜期 220 天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖 ,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。 地形地貌 XX 縣位于河南省中部偏南，地處淮河 流域，海拔 62— 102 米，地勢(shì)南高北低，西高于東，自西向東緩斜，分崗地、平原和洼地，全縣總面積 777 平方公里，耕地 76 萬(wàn)畝。 XX 南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨(dú)特的風(fēng)景線。 交通條件 28 XX 縣 處于中國(guó)南北交通通道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。東距 107 國(guó)道 40公里，京廣鐵路漯河站 45 公里，京珠高速公路 49 公里；北接寧洛（南京 — 洛陽(yáng)）高速公路 6 公里、鄭州國(guó)際航空港 150 公里；西連日南（日照 — 南陽(yáng)）高速公路 25 公里。滬渝鐵路穿境而過(guò)。全縣公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá) 1018 公里，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級(jí)公路，村村通油路，交通網(wǎng) 絡(luò)縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。 氣候條件 XX 是典型的平原縣，地勢(shì)平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為 ℃ ，最冷的一月份平均 ℃ 。最熱的 7 月份平均 ℃ ，平均降水量 毫米，平均日照 2198小時(shí)，無(wú)霜期 220 天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖 ,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。 地震烈度 根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖》項(xiàng)目區(qū)域基本地震加速度值為 ，對(duì)應(yīng)的地震基本烈度為 六 度區(qū)。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 項(xiàng)目實(shí)施 區(qū)域水、電、氣、暖等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可保證項(xiàng)目建設(shè)及使用期的需要。 本項(xiàng)目所在位置已開(kāi)通全國(guó)直撥程控電話，移動(dòng)通訊覆蓋整個(gè)區(qū)域，可滿(mǎn)足項(xiàng)目區(qū)域固定和移動(dòng)通訊要求。 29 主要建筑材料來(lái)源、供應(yīng) (1). 建筑 材料 種類(lèi)和來(lái)源 根據(jù)該項(xiàng)目建筑物的結(jié)構(gòu)形式，工程結(jié)構(gòu)所需的主要材料為鋼材和水泥；主要地材包括砂、 石料 、磚等；主要建筑、裝飾材料包括 門(mén)、窗、 墻地磚、涂料、防水卷材等，上述這些材料均為常規(guī)品種，可在當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)采購(gòu)，用量較大時(shí)，從確保質(zhì)量和降低成本方面考慮，也可直接從廠家定購(gòu)。 (2). 建筑設(shè)備材料和來(lái)源 本項(xiàng)目水 、電、暖通、通訊工程所需的各種衛(wèi)生潔具、電線、電纜、管材等，均屬市場(chǎng)常見(jiàn)品種，大宗材料可從廠家直 接訂購(gòu)，零散材料可在當(dāng) 地材料市場(chǎng)采購(gòu)。 (3). 運(yùn)輸條件 項(xiàng)目所處區(qū)域道路 交通便利 ，原材料運(yùn)輸主要采取公路和城市道路運(yùn)輸。 30 第五章 建設(shè)方案 總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； （ 2）《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》； （ 3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 50180— 93） （修改本） ； （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） ； （ 5）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5001620xx） ； （ 6）業(yè)主提供的其他相關(guān)資料及要求； （ 7）現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程。 小區(qū)規(guī)劃原則 (1). 整體性 —— 和諧共生 從城市整體性出發(fā)，強(qiáng)調(diào)本小區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性；規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局的系統(tǒng)性，構(gòu)筑特征鮮明、整體有效的整體空間形態(tài)。 (2). 人性化 —— 人本宜居 充分考慮人的各方面需求，體現(xiàn)社區(qū)對(duì)人的關(guān)懷，塑造一個(gè)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全 ,具有互動(dòng)鄰里關(guān)系和社區(qū)人文精神的宜居社區(qū)空間。 (3). 園林化 —— 綠色健康 31 以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性。強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提高社 區(qū)環(huán)境品質(zhì)。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目地塊呈規(guī)則形狀，地勢(shì)較平坦。根據(jù)本地塊地形條件以及地塊周邊環(huán)境特點(diǎn)，本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃 5 棟 居住建筑， 1 棟業(yè)務(wù)管理房 。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃滿(mǎn)足建筑日照和樓間距離及綠化道路的要求。規(guī)劃結(jié)合周邊環(huán)境，充分考慮本規(guī)劃對(duì)周邊日照的影響，小區(qū)主入口位于城市主干道上，方便小區(qū)居民的生活。 住宅布局 多 層 商 住與多層住宅合理布置，使每棟樓外部均有綠化帶，小區(qū)內(nèi)部自成綠化活動(dòng)空間，充分考慮居民的居住需求。 道路規(guī)劃 小區(qū)道路設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想為：合理組織起住宅小區(qū)建筑，最大限度降低道路建設(shè)成本 。根據(jù)該指導(dǎo)思想，將整個(gè)小區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一條環(huán)形，在區(qū)內(nèi)組織起“環(huán)”狀道路系統(tǒng)同“樹(shù)”狀道路相結(jié)合的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，道路系統(tǒng)與路邊步行道相結(jié)合