【正文】 建設(shè)背景和必要性 項目建設(shè)背景 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一。 近幾年，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)投資增幅較高 、 房地產(chǎn)市場供求趨緊 、 住宅價格快速上漲 等 結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)?！昂幽鲜∈晃灏l(fā)展規(guī)劃”提出全面實施 “ 中原城市群 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，努力走在中部崛起的前列。 項目建設(shè)的必要性 項目的建設(shè)是滿足住房需求，改善當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境的需要 本項目設(shè)計居住 幾十 戶，項目建成后可在一定程度上緩解 XX商品住宅緊張的局面，同時，本項目高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地進行規(guī)劃和建設(shè)，項目區(qū)內(nèi)各種市政配套設(shè)施齊全，綠化、凈化、美化達(dá)到要求，能夠使項目區(qū)的人居環(huán)境得到根本改善。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟發(fā)展的溫度計，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑。 9 第三章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入及市場分析 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》以下簡稱《建議》提到，“十二五”規(guī)劃期間是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深 化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期。 因此 ,下一步的調(diào)控重點 ,依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主 ,稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變 ,如在稅收調(diào)節(jié)上 ,分類指導(dǎo) ,并加大對多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。 住房是公共產(chǎn)品 ,也是人的基本生 存權(quán)的體現(xiàn)。 同時 ,《建議》也進一步明確了住房保障的方式和重點 ,從“以售為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?,重點解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題 ,以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性 ,也有利于建立 公平公正的住房保障供應(yīng)體系 ,避免在住房保障中出現(xiàn)投資機會或腐敗問題傾向。 11 抑制投機需求，重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點地區(qū)，強化停止對多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機行為。此次政策措施是對國十條的細(xì)化和完善，一方面表明國家調(diào)控房地產(chǎn)市場態(tài)度堅決，另一方面也反映出主管部門在調(diào)控時機的把握、力度的掌控上更為嫻熟。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。 (三 )完善住房供應(yīng)政策。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 (六 )建立和完善廉租住房制度。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預(yù)售條件。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。 (十 )搞活住房二級市場。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。貫徹落實《物業(yè)管理條例》，切實改善住房消費環(huán)境。要加強對住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。 (十五 )制定住房建設(shè)規(guī) 劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰的制度。各類開發(fā)區(qū)以及撤市 (縣 )改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道， 嚴(yán)禁私下交易。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。 (十九 )建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。 (二十 )整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。采取積極措施，加快消化積壓商品房。 地方各級人民政府要認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，從實際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機制，并對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定經(jīng)濟適用住房管理、住房補貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系、建立全國個人住房貸款擔(dān)保體系等方面的實施辦法，指導(dǎo)各地具體實施并負(fù)責(zé)對本通知貫徹落實情況的監(jiān)督檢查。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定 條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 30 日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由： 工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給 他們帶來了難得的發(fā)展機遇。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。其中，住宅投資 7443億元，增長 %，增速回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。房屋竣工面積 17880 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點；其中，住宅竣工面積 14325 萬22 平方米，增長 %。 13 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 7351 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份縮小 個百分點；銷售額 5215 億元，下降 %，降幅縮小 。其中，住宅待售面積減少 227 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少 150 萬平方米。 XX 通訊事業(yè)發(fā)展迅速。社會保障體系不斷完善，城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度有效落實，實現(xiàn)了動態(tài)管理下的應(yīng)保盡保。 近年來，隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市建設(shè)步伐加快以及居民對住房需求的進一步擴張， XX 縣 房地產(chǎn)開發(fā)市場極其活躍，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大，投資完成額創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)為以下幾個方面： 房地產(chǎn)供給先行指標(biāo)繼續(xù)快速增長。 商品房供給量將加大。 從總體市場看，大部分樓盤銷售情況尚可，房價也在逐步攀升，盡管競爭加劇，但是市場仍有較大空間，開發(fā)商的信譽、品牌、服務(wù)、產(chǎn)品的品質(zhì)和小區(qū)規(guī)劃等已成為 XX 樓市競爭核心 。該地區(qū)具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，一些市政基礎(chǔ)設(shè) 施逐步完善，道路系統(tǒng)也漸成體系，大型居住區(qū)完善了區(qū)域的生活配套設(shè)施，營造了良好和諧的居住氛圍，區(qū)域環(huán)境更將適合人們居住，吸引著越來越多的投資者和買房者，這促使本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)更火爆，同時購房需求也將進一步增大。 建設(shè)條件 自然條件 氣候條件 XX 是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。 XX 南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨特的風(fēng)景線。全縣公路通車?yán)锍踢_(dá) 1018 公里，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級公路，村村通油路，交通網(wǎng) 絡(luò)縱橫交錯，四通八達(dá)。 地震烈度 根據(jù)國家技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》項目區(qū)域基本地震加速度值為 ，對應(yīng)的地震基本烈度為 六 度區(qū)。 (2). 建筑設(shè)備材料和來源 本項目水 、電、暖通、通訊工程所需的各種衛(wèi)生潔具、電線、電纜、管材等，均屬市場常見品種，大宗材料可從廠家直 接訂購，零散材料可在當(dāng) 地材料市場采購。 (2). 人性化 —— 人本宜居 充分考慮人的各方面需求，體現(xiàn)社區(qū)對人的關(guān)懷，塑造一個綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全 ,具有互動鄰里關(guān)系和社區(qū)人文精神的宜居社區(qū)空間。根據(jù)本地塊地形條件以及地塊周邊環(huán)境特點，本項目區(qū)規(guī)劃 5 棟 居住建筑， 1 棟業(yè)務(wù)管理房 。 道路規(guī)劃 小區(qū)道路設(shè)計的指導(dǎo)思想為：合理組織起住宅小區(qū)建筑，最大限度降低道路建設(shè)成本 。規(guī)劃結(jié)合周邊環(huán)境，充分考慮本規(guī)劃對周邊日照的影響，小區(qū)主入口位于城市主干道上，方便小區(qū)居民的生活。強調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提高社 區(qū)環(huán)境品質(zhì)。 30 第五章 建設(shè)方案 總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) （ 1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； （ 2）《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》； （ 3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB 50180— 93） （修改本） ； （ 4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999） ； （ 5）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5001620xx） ； （ 6）業(yè)主提供的其他相關(guān)資料及要求； （ 7）現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程。 本項目所在位置已開通全國直撥程控電話，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目區(qū)域固定和移動通訊要求。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為 ℃ ，最冷的一月份平均 ℃ 。東距 107 國道 40公里，京廣鐵路漯河站 45 公里，京珠高速公路 49 公里；北接寧洛（南京 — 洛陽）高速公路 6 公里、鄭州國際航空港 150 公里；西連日南（日照 — 南陽）高速公路 25 公里。最熱的 7 月份平均 ℃ ，平均降水量 毫米，平均日照 2198小時，無霜期 220 天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖 ,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。 27 第四章 項目選址與建設(shè)條件 項目選址 本項目建設(shè)地點位于 XX 縣西街路南，牛 市口小學(xué)以西。未來幾年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不斷調(diào)整， XX 縣 房地產(chǎn)價格將步入一個高位盤整階段，房地產(chǎn)市場將逐步出現(xiàn)分化，不同區(qū)位、不同產(chǎn)品的價格可能會大相徑庭，普遍上漲的格局將不會持續(xù)很久，隨著一系列調(diào)控措施進一步落實到位，投資性需求將會明顯減少，供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價位中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房價過快上漲將得到有效平抑。 25 房價短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟政策不斷向好。 環(huán)境保護事業(yè)繼續(xù)發(fā)展，環(huán)境監(jiān)管能力和水平進一步提高，為 XX 經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。大邢 35 千伏變電站等工程扎實推進，基礎(chǔ)設(shè)施條件日趨完善。西部地區(qū)商品房銷售面積 4185萬平方米，下降 %，降幅擴大 個百分點；銷售額 1865 億元，下降 %，降幅擴大 個百分點。 (2). 商品房銷售情況 13 月份，商品房銷售面積 15239 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12月份縮小 ；其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 13 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 409221 萬平方米，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點；其中，住宅施工面積 307653 萬平方米，增長 %。 依據(jù) XX 縣工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本符合國家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定 資質(zhì)等級。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。國務(wù)院有關(guān)部門要各司其職，分工協(xié)作，加強對各地特別是問題突出地區(qū)的指導(dǎo)和督查。進一步整頓土地市場秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機構(gòu)的行為。產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓行為。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供不應(yīng)求、房價漲幅過大的城市，可以按規(guī)定適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量。 (十七 )加強對土地市場的宏觀調(diào)控。 (十六 )充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。要充分考慮城鎮(zhèn)化進程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設(shè)問題。要加快建立個人誠信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。加快完善住房置業(yè)擔(dān)保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔(dān)保體系。要加強住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡化手續(xù)，取消不合理收費，改進服務(wù)，方便職工貸款。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí) (職 )業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設(shè)置限制條件。要嚴(yán)格執(zhí)行停止住房實物分配的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真核定住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房 補貼發(fā)放工作。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況向職工出售。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普