【正文】 期間產(chǎn)生的施工廢水含懸浮物和少量石油類，建議修建隔油池、沉砂池，施工期間的廢水經(jīng)隔油、沉淀后通過市政排污管排入嘉陵江。：為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區(qū)域附近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并要關(guān)閉頂部車蓋，以免灑落。：施工期應(yīng)對固體廢棄物的產(chǎn)生、排放、收集、儲存、運(yùn)輸、利用、處置的全過程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不僅應(yīng)著眼于對已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行處置，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)不產(chǎn)生、少產(chǎn)生固體廢棄物和對已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行綜合利用，以實(shí)現(xiàn)固體廢料的“減量化、資源化、無害化”。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產(chǎn)生的棄土和施工廢料應(yīng)運(yùn)往指定的地點(diǎn)填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環(huán)保部門統(tǒng)一處置等。：可在現(xiàn)場設(shè)置圍擋，實(shí)施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。（二）營運(yùn)期的環(huán)境保護(hù)：選用高效低噪及振動小的設(shè)備，振動設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。通風(fēng)機(jī)等振動設(shè)備與管道連接處設(shè)軟接頭、減振支；吊架，水泵基礎(chǔ)加減振墊。通過這些措施，可以有效的減少營運(yùn)期機(jī)電設(shè)備噪聲對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響。噪聲控制參照《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB1234890）執(zhí)行。：本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的污水統(tǒng)一排入該區(qū)外圍的排污溝，經(jīng)市政污水溝截留進(jìn)入市政污水管網(wǎng)，經(jīng)過太平門預(yù)處理站預(yù)處理后，再進(jìn)入雞冠石污水處理廠，處理達(dá)到一級排放標(biāo)準(zhǔn)后排入長江，對長江水質(zhì)不會產(chǎn)生污染影響。生活污水的排放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）一級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。：建筑物內(nèi)使用電能、天然氣作為燃料，其廢氣對空氣污染很小。因樓內(nèi)提供餐飲服務(wù)，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環(huán)境的影響很??；平時(shí)地下車庫設(shè)通風(fēng)風(fēng)機(jī)，車庫內(nèi)排氣經(jīng)豎井引至樓頂排放，對空氣環(huán)境的影響不大。油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8483—2001）的要求。：生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點(diǎn)，城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。綜上所述，擬建工程的建設(shè)符合城市規(guī)劃及發(fā)展要求，項(xiàng)目實(shí)施后，對轄區(qū)內(nèi)土地利用、住宅及商業(yè)環(huán)境開發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)以及城市景觀的規(guī)劃布置有極好的促進(jìn)作用，具有良好的杜會、經(jīng)濟(jì)效益，基于環(huán)境評價(jià)的角度，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。第十二章 節(jié)能一、編制依據(jù)1．《中華人民共和國節(jié)約能源法》。二、項(xiàng)目所需的能源結(jié)構(gòu)項(xiàng)目是集住宅、商業(yè)等為一體的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)其功能定位，項(xiàng)目所需的能源主要有電、天然氣、水。三、建筑節(jié)水，商業(yè)用水單設(shè)水表計(jì)量。，避免因水壓過大導(dǎo)致用水器具超壓出流。，防止管網(wǎng)的滲漏。，并設(shè)置單獨(dú)用水計(jì)量裝置。水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時(shí)，水池、水箱長時(shí)間溢流排水。四、電氣節(jié)能1. 設(shè)置低壓無功電容補(bǔ)償裝置，就地補(bǔ)償。2. 選用T8熒光燈及高效電子鎮(zhèn)流器。3. 走道及樓梯間選用感應(yīng)節(jié)能開關(guān)。第十三章 項(xiàng)目組織與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目組織根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為如下圖所示的模式，并從各部門配備專門人員負(fù)責(zé)。拓新集團(tuán)拓新開發(fā)公司營銷部，10人策劃部，2人行政部，3人財(cái)務(wù)部總工辦拓新建筑公司，20人二、 工程進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)工期自立項(xiàng)之日起至項(xiàng)目全面建成并投入使用。建設(shè)工期主要包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購與安裝、裝飾工程、設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收等階段。參考建設(shè)項(xiàng)目工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程序，以及施工條件等具體狀況，項(xiàng)目具體進(jìn)度安排如下：年份2007年2008年2009年2010年可研及審核前期項(xiàng)目報(bào)建土建工程安裝工程竣工驗(yàn)收2010年1月，完成項(xiàng)目所有相關(guān)工作，完全具備入住條件，并使項(xiàng)目成為一個(gè)完善的社區(qū)。三、 資金計(jì)劃假設(shè)各項(xiàng)資金的使用均在發(fā)生期間均勻投入，除前期可研和報(bào)建費(fèi)用外，全部工程的開發(fā)采用滾動投入的方式，總體資金計(jì)劃為13402萬元，其中自籌和銷售形成的滾動資金9402萬元，向榮昌縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社借款4000萬元，％。第十四章 投資估算及收入測算一、估算依據(jù)和條件（一）估算依據(jù)1.“東方之驕”工程設(shè)計(jì)方案?！度珖y(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》及2000年《重慶市建筑工程綜合基價(jià)表》?！吨貞c市安裝工程單位基價(jià)表》?！吨貞c市建設(shè)工程費(fèi)用定額》及重慶市建委相關(guān)配套文件、材料指導(dǎo)估算價(jià)格?！吨貞c市市政工程預(yù)算定額》6.《重慶市裝飾工程基價(jià)表》。（二）估算條件本項(xiàng)目的估算時(shí)間為2007年1112月，工程建設(shè)所需資金由項(xiàng)目業(yè)主自籌、借貸等組成。：按照購買土地的實(shí)際價(jià)款計(jì)取。：包括工程勘測費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、平基費(fèi)及道路、施工水電通訊費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、其他費(fèi)用等。：包括城市規(guī)劃費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等。：土建單方造價(jià)按780元/㎡計(jì)取，通風(fēng)空調(diào)消防單方造價(jià)40元/㎡，電梯費(fèi)單方造價(jià)30元/㎡。：包括室外給排水工程、室外供電工程、天然氣管道工程、視訊工程、綠化工程、小區(qū)道路及路面等。：包括銷售費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)用、貸款利息、土地契稅、不可預(yù)見費(fèi)用等。詳細(xì)估算情況及結(jié)論見“附表1：總成本費(fèi)用投資估算表”。二、收入測算結(jié)合施工計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目銷售計(jì)劃情況如下：年份2008年2009年2010年銷售比例10%80%10%由于項(xiàng)目地塊位于北部新城內(nèi)，距傳統(tǒng)商業(yè)中心的距離不到一公里，且與成都、重慶等城市的交通樞紐貫通，經(jīng)濟(jì)區(qū)域已形成，基礎(chǔ)配套設(shè)施正在完善。地塊用途定位為商住，結(jié)合拓新集團(tuán)近期的房屋銷售價(jià)格水平和近年榮昌縣城商品房價(jià)格的走勢，假設(shè)物價(jià)和房價(jià)水平穩(wěn)步發(fā)展，不考慮資金時(shí)間價(jià)值對項(xiàng)目標(biāo)的達(dá)到可出售狀態(tài)下價(jià)格的影響，預(yù)計(jì)住房銷售均價(jià)2300元/M商業(yè)用房銷售均價(jià)4500元/M車庫銷售均價(jià)2500元/M2的基礎(chǔ)上，則按設(shè)計(jì)面積計(jì)算的項(xiàng)目總銷售收入為20908萬元。第十五章 財(cái)務(wù)評價(jià)一、有關(guān)損益項(xiàng)目的假設(shè)和說明：營業(yè)稅（收入的5％）、城建稅（營業(yè)稅的5％）、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3％）、土地增值稅（按收入的1％測算）。3. 假設(shè)在項(xiàng)目的建設(shè)期企業(yè)所得稅率為33％。4. 盈余公積按項(xiàng)目業(yè)主的章程規(guī)定按當(dāng)年稅后利潤的10％提取。二、項(xiàng)目損益情況說明本項(xiàng)目建設(shè)后，預(yù)計(jì)共實(shí)現(xiàn)稅后利潤3008萬元，共實(shí)現(xiàn)所得稅2071萬元。詳細(xì)分析數(shù)據(jù)見附表4：財(cái)務(wù)損益表。三、財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)各財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，計(jì)算得出主要財(cái)務(wù)分析評價(jià)指標(biāo)如下表：指標(biāo)項(xiàng)目內(nèi)部收益率FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV投資回收期全部投資%其中，項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）在參照社會平均資金成本的基礎(chǔ)上確定為ic＝10%,投資回收期從2007年項(xiàng)目立項(xiàng)開始計(jì)算。各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，詳見“附表6：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）”和“附表7：敏感性分析表”。四、財(cái)務(wù)清償能力分析財(cái)務(wù)清償能力分析是通過考察項(xiàng)目計(jì)算期各年的財(cái)務(wù)狀況，來選擇貸款償還方案，以及分析本項(xiàng)目償還貸款的能力。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，先期資金由企業(yè)全部自籌，假設(shè)在2008年4月初該貸款全部到位，借款償還期為2年，從“附表5：還款付息表”可以看出，本項(xiàng)目能滿足貸款條件并及時(shí)支付利息和償還貸款。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自項(xiàng)目完善期內(nèi)的投入成本、開發(fā)周期和貸款利率以及經(jīng)營收入穩(wěn)定等方面，其中以經(jīng)營收入是否穩(wěn)定和開發(fā)成本的變化影響最大。本項(xiàng)目現(xiàn)有主要狀況為：項(xiàng)目建設(shè)期時(shí)間要求短、資金投入較多、各方關(guān)系協(xié)調(diào)難度大，如果沒有周密合理的計(jì)劃，將使未來不確定因素增多，資金壓力大，項(xiàng)目業(yè)主承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)工程投入較大，增大了項(xiàng)目資金壓力、資金成本以及融資難度。（二）敏感性分析由于本項(xiàng)目的不確定因素相對較少，其投資由前期可研論證、建安工程、設(shè)備購置和環(huán)境整治其他費(fèi)用三部分構(gòu)成，且各部分的影響因素不同；其產(chǎn)生的收益受到的影響因素也不同。為此，本章從投資和收益兩個(gè)大的方面進(jìn)行敏感性分析。具體分析數(shù)據(jù)結(jié)果見附表7敏感性分析表： 從敏感性分析表可知，當(dāng)總銷售收入降低10％時(shí)，％（大于基準(zhǔn)收益率10％），項(xiàng)目可行；當(dāng)總銷售收入增加10％時(shí)，％（大于基準(zhǔn)收益率10％），項(xiàng)目可行。當(dāng)項(xiàng)目總投資成本增加10％時(shí)，％（大于基準(zhǔn)收益率10％），項(xiàng)目可行；當(dāng)項(xiàng)目總投資成本降低10％時(shí)，％（大于基準(zhǔn)收益率10％），項(xiàng)目可行。由此可知，項(xiàng)目建成后總經(jīng)營收入對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性與項(xiàng)目經(jīng)營成本對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性相差不多。該項(xiàng)目能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以全部項(xiàng)目進(jìn)行，，%，假設(shè)銷售價(jià)格保持在原有水平不變且住房、商業(yè)用房和車庫銷售比例一致。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下：BEP（利用率）＝ 總成本費(fèi)用+利息支出總額 預(yù)計(jì)銷售收入總額*（％） 100%＝%盈虧平衡分析表明，％，企業(yè)就可以保本，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，本項(xiàng)目具有較為良好的財(cái)務(wù)狀況、盈利能力、還債能力較強(qiáng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)構(gòu)成較為合理；投資回收時(shí)間較短，具有一定承受風(fēng)險(xiǎn)變化的能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。 第十六章 結(jié)論與建議一、結(jié)論本項(xiàng)目是拓新集團(tuán)開發(fā)的又一個(gè)大型樓盤。項(xiàng)目業(yè)主實(shí)力雄厚、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)力量強(qiáng)、企業(yè)知名度高、品牌形象好，對本項(xiàng)目的成功建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目選址北部新區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通和配套條件完善，項(xiàng)目選址靠近項(xiàng)目定位的消費(fèi)群體，市場銷售前景好。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容豐富、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格和特點(diǎn)鮮明，將打造成為榮昌標(biāo)志型建筑的一個(gè)亮點(diǎn)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理、建筑方案優(yōu)良、使用功能完善、戶型設(shè)計(jì)周到、建設(shè)進(jìn)度適宜。財(cái)務(wù)評價(jià)表明：本項(xiàng)目實(shí)施后經(jīng)濟(jì)效益好，投資回收期短，貸款償還期快。本項(xiàng)目實(shí)施后，項(xiàng)目能夠滿足社會中高收入人群需要，對加快榮昌城市化進(jìn)程，完善城市功能有積極的推動作用。本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，在建設(shè)過程中和投入運(yùn)營后，能拉動諸多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步；本項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn)營對榮昌縣同行能起到積極的示范作用；項(xiàng)目對增加地方稅收、提供就業(yè)機(jī)會等均有積極的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目社會效益良好。綜上所述，“東方之驕”項(xiàng)目建設(shè)是必要的、也是可行的。二、建議（一）房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣透鞑块T的溝通，使項(xiàng)目實(shí)施有一個(gè)好的外部環(huán)境。（二）本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容多、建設(shè)周期較長，要確保項(xiàng)目如期完成，應(yīng)精心組織，精心實(shí)施，真正把本項(xiàng)目做成精品工程、樣板工程，在廣大榮昌縣市民中樹起項(xiàng)目業(yè)主的企業(yè)品牌形象。（三）本項(xiàng)目既有高層也有多層建筑，建設(shè)難度較大，投資總額約13402萬元，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)盡早完善融資方案，確保建設(shè)資金按時(shí)到位。附表： 總成本費(fèi)用投資估算表 總成本費(fèi)用投資計(jì)劃表 銷售收入測算表 財(cái)務(wù)損益表還款付息表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 敏感性分析達(dá)華工程管理(集團(tuán))有限公司 二○○七年十二月