【正文】 00 億元以上，按房產(chǎn)綜合稅率（含建安稅收）約 10%計(jì)算，房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn) 15 億元以上，外向度達(dá) 30%。開工面積寧鄉(xiāng)商業(yè)最繁榮的商圈 主要集中于以步行街為中心，是全縣零售服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)域。購物為主的商圈 寧鄉(xiāng)購物最為集中的商圈，成為寧鄉(xiāng)人日常生活消費(fèi)的核心商圈， 。商品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈 品牌資源的相似性造成了業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重。業(yè)態(tài)分布比例不平衡，休閑比例缺乏 商圈在各業(yè)態(tài)功能上的配置較為齊全但各業(yè)態(tài)分布的比例并不平衡，休閑業(yè)態(tài)由于租金問題則逐步被擠出傳統(tǒng)的商圈。內(nèi)部交通制約因素影響商圈輻射能力 商圈道路交通受到原來舊規(guī)劃的限制，現(xiàn)有主要商圈的停車位資源也較為有限，很多有車的消費(fèi)者停車較為困難，影響了商圈的進(jìn)一步發(fā)展。商業(yè)購物環(huán)境檔次較低，硬件、軟件欠缺 現(xiàn)有商業(yè)的建造時(shí)間較早，在硬件條件及裝修的效果上都相對(duì)落后。區(qū)域價(jià)值 快速發(fā)展中的新城 新行政中心北遷，寧鄉(xiāng)新城區(qū)人口將增至近 20 萬，新城區(qū)域?qū)⒊蔀閷庎l(xiāng)新的政治文化中心和居住中心。由此帶來的商業(yè)發(fā)展將不可估量。 交通網(wǎng)絡(luò) 發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng) 寧鄉(xiāng)大道、花明路、二環(huán)路、一環(huán)路等多條主干道，與金洲大道、高速公路交錯(cuò)相連，加未來城際輕軌規(guī)劃。 居住環(huán)境 樓盤扎堆 硬件升級(jí)效應(yīng) 水晶酈城、嘉誠花園、玉龍國際花園、優(yōu)雅翠園、百宜華府、紫金公館、凝香華都、富豪山莊二期、綠地中央公館、瑞景春天、山水華庭、楚溈佳郡、水木天成等幾十個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆北城，居住氛圍日漸成熟。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)相輔相成 城市發(fā)展、交通發(fā)達(dá)促進(jìn)人口遷移；居住小區(qū)增多帶來區(qū)域人流量的增大；區(qū)域發(fā)展帶來巨大升值空間老城區(qū) 新城區(qū)商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）352022 年開工面積達(dá) 萬㎡，預(yù)計(jì) 2022 年—2022 年年均開工面積可達(dá)到 400 萬—500 萬㎡竣工面積發(fā)展趨勢(shì)2022 年竣工面積 萬㎡，預(yù)計(jì) 2022 年——2022 年年均將達(dá)到：200—250 萬㎡，年均銷售面積趨勢(shì)——未來 35 年年均銷售面積可達(dá) 120180 萬㎡2022022 年受到大勢(shì)影響，銷售量相對(duì) 2022 年明顯下降，但隨著行情的穩(wěn)定與好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì) 2022 年—2022 年年均銷售面積可達(dá)到 120 萬—180 萬㎡ 。 4500100200300400500２ ０ ０ ７ 年 2022年 2022年 2022年 20222022年 均 250050100150200250２ ０ ０ 7年 2022年 2022年 2022年 20222022年均商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）360204060801001201401602022 2022 2022 2022 2022 20222022 105150價(jià)格趨勢(shì)根據(jù)前四年年均約 17%的增長趨勢(shì)，以及綜合考慮某近 4 年年均增長約 20%計(jì)算，但受當(dāng)前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的影響，價(jià)格 2022 年銷售價(jià)格略有下降，約 3680元/㎡,但 20222022 年有望達(dá)到 3700 元4000 元/㎡ 。0100020223000400050002022 2022 2022 2022 2022 2022 202220221700 18002630 29423812 3680 3900五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析從 2022 年調(diào)控開始，商業(yè)地產(chǎn)就迎來了開發(fā)熱潮。和很多城市一樣，政府的規(guī)劃引導(dǎo)和資本的運(yùn)作已經(jīng)讓商業(yè)地產(chǎn)成為了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的“香餑餑” 。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前的商業(yè)地產(chǎn)滯后于城市發(fā)展，無法滿足當(dāng)下消費(fèi)需求，應(yīng)該加速“快跑” 。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)為：商業(yè)地產(chǎn)灼熱，拉動(dòng) 2022 年樓市回升商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）37主要產(chǎn)品有：寫字樓、商鋪、城市綜合體和社區(qū)類商業(yè)物業(yè)。2022 年將是商業(yè)地產(chǎn)入市很好的時(shí)機(jī)。依托城市綜合體 商業(yè)地產(chǎn)卯足后勁目前商業(yè)地產(chǎn)的整體面貌是以依托綜合體或集合體為主，一般商業(yè)略大于住宅。以寫字樓為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來 35 年將大約有 20 萬方的超高層寫字樓推出，比如依托以住宅為主的綜合體，綠地中央花園（金融街） 。目前除工業(yè)物業(yè)外，商鋪物業(yè)和寫字樓物業(yè)價(jià)格均處于上漲之中，有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著區(qū)域中心城市價(jià)值的不斷提升，二線城市將成為投資者新寵，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)將迎來量價(jià)齊升的局面。寫字樓發(fā)展迅猛寫字樓經(jīng)濟(jì)被視為一個(gè)城市活力的“晴雨表” 。隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)均持續(xù)走強(qiáng)，住宅市場(chǎng)受限購影響銷售疲軟，商務(wù)寫字樓與普通住宅的價(jià)格反差帶來的價(jià)值“洼地效應(yīng)”給寫字樓項(xiàng)目提供了投資良機(jī)。目前縣混搭型寫字樓市場(chǎng)剛剛起步，純寫字樓尚為空白，市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）38第四章 縣房地產(chǎn)購買力分析一、人口及居住現(xiàn)狀分析隨著城區(qū)的發(fā)展，外來人口急劇增加截至目前，全縣總戶數(shù) 442917 戶，總?cè)丝? 萬人。其中，城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人，自然增長率 ‰，上升 個(gè)千分點(diǎn)。全縣常住人口為 萬人。加快城市化的建設(shè)，主城區(qū)不斷向四周發(fā)展，與大河西先導(dǎo)區(qū)的接軌，金洲大道的拉通，未來將吸引更多外來投資，外來人口急劇增加。人均居住面積比某市區(qū)高2022 年，縣城區(qū)人均居住面積達(dá) 41 平米，比某市區(qū)高出 個(gè)平方?？h人均居住面積較某略高，在于縣近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始起步，剛性需求較旺，加上商品房售價(jià)較低，居民為自住或改善居住環(huán)境所應(yīng)承擔(dān)的壓力較某小，居民具有改善居住環(huán)境能力。城區(qū)人口基數(shù)較高，且穩(wěn)步增長。隨著家庭居住觀念改變與城市化進(jìn)程的加快，居民在居住面積以及居住品質(zhì)的要求的提升，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求將產(chǎn)生大幅度的增長。二、市民消費(fèi)力分析市民購買力大幅度提高2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21093 元，同比增長 %。居全國縣市前列，表明的住房消費(fèi)力依然強(qiáng)勁，在全縣居民人均收入水平的提高，房價(jià)上漲的刺激，市民的購買力將大幅度的提高。消費(fèi)者購買力范疇——房價(jià)收入比分析（1）房價(jià)收入比評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)收入比，是指一個(gè)城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。房價(jià)收入比能夠直接體現(xiàn)市民對(duì)商品房所擁有的購買力。房價(jià)與收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一，是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo)。世界公認(rèn)發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比在 36 倍之間。根據(jù)國內(nèi)樓價(jià)一向偏高的實(shí)際情況，較為合理的房價(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)為 58 倍，并可以此作為判斷房價(jià)商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）39比是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)實(shí)地調(diào)查，2022 年 11 月份縣商品房均價(jià)為 4034 元/㎡，同比降低 %，環(huán)比降低 %。其中非住宅 10203 元/㎡，住宅 3569 元/㎡，（其中別墅 5042 元/㎡，多層 2888 元/㎡，電梯房 3580 元/㎡,同比分別上漲%、%、%)。房價(jià)收入比的評(píng)估，會(huì)有如下兩種情況：（1） 、表面收入：2022 年度城市居民可支配收入平均預(yù)計(jì)達(dá)到 21093 元，按一個(gè)家庭約 3 口人計(jì)算，則平均家庭年收入約為 萬元。（2） 、真實(shí)收入：中國當(dāng)前真實(shí)收入大大超過名義收入，而是一個(gè)藏富于民的城市，一個(gè)政府中級(jí)公務(wù)員個(gè)人年收入也達(dá) 4 萬元以上，而且私營礦主與小企業(yè)主較多，個(gè)體戶、小企業(yè)業(yè)主的收入更為可觀?？紤]到統(tǒng)計(jì)外收入、灰色收入等情況，再考慮到中高端家庭的年收入情況，真實(shí)的平均家庭年收入會(huì)在 萬元以上（按表面平均收入上浮 40%估算） 。（說明：根據(jù)我們調(diào)查，目前樓市面積在 110120㎡以下小戶型區(qū)間的戶型最為暢銷。按三口之家的合適居住空間 110㎡左右。故取 110㎡的商品房作為樣本，對(duì)房價(jià)收入比進(jìn)行計(jì)算、評(píng)估。 ）房價(jià)收入比對(duì)照表：家庭年收入 區(qū)域 商品房單價(jià) 商品房總價(jià) 房價(jià)收入比縣中心區(qū)域 4500 元 萬元 倍南城區(qū)域 3200 元 萬元 倍表面收入約 萬元全縣 3600 元 萬元 倍縣中心區(qū)域 4500 元 萬元 倍南城區(qū)域 3200 元 萬元 倍真實(shí)收入 萬元以上 全縣 3600 元 萬元 倍從上表可以觀察到，按表面收入估算房價(jià)收入比為 倍，按真實(shí)收入估算房價(jià)收入比為 倍。通過以上分析，我們可以作出較為客觀的結(jié)論：全縣的真實(shí)房價(jià)收入比約商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）40為 倍，目前商品房價(jià)格在市民可承受的購買力范圍之內(nèi)。同時(shí)，可以作出如下分析：市中心的住宅開發(fā)逐漸以高層住宅開發(fā)為主，且在樓盤與建筑品質(zhì)上有較大提高，深受市區(qū)中高端客戶的需求，估計(jì)未來兩三年，高端房地產(chǎn)開發(fā)也將圍繞北二環(huán)周邊進(jìn)行；全縣房價(jià)收入比約為 倍，處于市民購買力范圍之內(nèi)，相比其他城市，房價(jià)收入比偏低，預(yù)示需求市場(chǎng)較大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來房價(jià)還有一定的上漲空間。三、市民購買力與購買習(xí)慣分析在市場(chǎng)調(diào)查期間，我公司通過問卷調(diào)研的形式，對(duì)市民的商品房購買力進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，共收集了 30 調(diào)查問卷，其中 12 份調(diào)查對(duì)象為私營業(yè)主，8 份為公務(wù)員，10 份為普通務(wù)工人員。我公司對(duì)調(diào)研結(jié)果做如下分析：注：因受調(diào)查客戶群體大部分較為高端，因此，其比例與產(chǎn)品定位不存在必然關(guān)系。家庭人數(shù)分析： 從居住在一起的家庭人數(shù)來看，兩世甚至三世同堂的現(xiàn)象較為普遍，小孩，父母，長輩同住，就需要在住房的面積上達(dá)到要求，這可能就導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于 120 平米改善型戶型的需求增加。 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）41價(jià)格變化趨勢(shì)分析：近七成的被調(diào)查者認(rèn)為的房價(jià)將繼續(xù)上升，說明居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心較足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)增長表示認(rèn)可，而 09 年市場(chǎng)火爆，側(cè)面反映消費(fèi)者買漲不賣跌的心理，這在一定程度上也透視 2022 年市場(chǎng)需求的旺盛。購房的主要目的分析：市民對(duì)現(xiàn)有的居住環(huán)境表示不夠理想，近 8 成的市民認(rèn)為需要更加滿意的居住環(huán)境來提高生活質(zhì)量。這說明未來房地市場(chǎng)的剛性需求將比較旺盛，市民對(duì)改善性戶型的需求也將所有增加。滿意的住宅面積范圍是：商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）42分析：從圖表可以看出，居民近八成以上選擇 110 平米以上中大戶型，其中 110120㎡以居民需求型住房目的為主，120140㎡以改善型住房目的為主。大戶型在走俏，原因在于住宅售價(jià)較低，大戶型的總價(jià)也在承受范圍內(nèi)，且家庭同住人口較多，人們更愿意挑選大戶型一次性解決住房需求與環(huán)境改善問題。選擇何種類型的住宅：分析：的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從以多層為市場(chǎng)主導(dǎo)，逐步演變?yōu)楦邔印⑿「邔訛橹?，多層、別墅為輔。目前多層產(chǎn)品主要集中在南城，主要目標(biāo)客戶為第一次購房與城郊客戶為主；電梯房高層集中在北二環(huán)附近以及濱江板塊，目標(biāo)客戶主要為城區(qū)中高端客戶，例如私營主、公務(wù)員等，且一般為改善型目的需求。商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）43優(yōu)先購房區(qū)域：分析：從圖表可看出，目前消費(fèi)者購房偏向于中心版塊與縣政府版塊，城南版塊因臨近城郊地帶，目前規(guī)劃較為凌亂，而城南的玉潭新城雖然規(guī)劃較好，環(huán)境優(yōu)良，但因不被消費(fèi)者熟悉，目前也缺乏居住氛圍，所以受關(guān)注程度較低，但是隨著玉潭新城的加速建設(shè)，此區(qū)域的發(fā)展前景將不可估量。四、商品房的消費(fèi)方式自住型此部分客戶大都較為年輕，年齡一般在 26—35 歲，一般都是各企業(yè)與公司的核心人員，知識(shí)文化素質(zhì)比較高，收入比較穩(wěn)定，正處于事業(yè)上升期，家庭結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單；還有一部分普通或中檔收入階層，收入相對(duì)不高，這部分人群購房一般為首次置業(yè)，購買的目的主要自住為主；另外，城鎮(zhèn)居民來縣城購房，以加入城市居民行列，這部分客戶也在逐漸增長。投資型此類客戶收入水平比較高，有一定的積蓄，在購房目的不是用來居住，而是作為一個(gè)投資工具，他們主要看重項(xiàng)目地段的升值性，投資的小額性，項(xiàng)目周邊的租賃需求。這類客戶在寫字樓、公寓、商業(yè)等投資產(chǎn)品中占的比例比較大。增加第二居所此類客戶主要是醫(yī)療單位醫(yī)生、事業(yè)單位公務(wù)員、做生意的私營企業(yè)主、高商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）44薪部門的中層管理者、金融機(jī)構(gòu)等；此類消費(fèi)群體將以非常挑剔的眼光來審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結(jié)構(gòu)和后期的物業(yè)管理。他們大多在都有自己的物業(yè)，他們比較關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)高品質(zhì)的社區(qū)，他們會(huì)毫不猶豫的購買，購房的目的是提高生活質(zhì)量。此部分客戶將來是本項(xiàng)目的主力客戶。立足此類客戶主要是以外地客戶為主，他們有些在工作，有一些下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶迫切愿望在縣城城市買套房，還有一些在某等附近市縣上班的人，準(zhǔn)備來發(fā)展的一些人，他們購房的目的主要是想立足這個(gè)城市。五、目標(biāo)客戶群分析（一）不同區(qū)域消費(fèi)群體分析縣城客戶特征：他們具有很強(qiáng)的地域觀念，對(duì)于懷有深厚的感情；他們是傳統(tǒng)的，同時(shí)對(duì)于新鮮的事物也較易接受；他們大多有自己的居所，購房是為了改善現(xiàn)有的居住條件，他們喜歡跟風(fēng)與攀比，朋友的介紹是不錯(cuò)的選擇。下轄鎮(zhèn)、鄉(xiāng)客戶及外出打工客戶下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶特征：他們進(jìn)城可能是因?yàn)楣ぷ鞯恼{(diào)動(dòng)，也或是在城里做生意具有了一定的積蓄，為了讓子女有更好的前途，而搬遷至縣城；他們具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，