【正文】 通商品住房的劃分標準。以財政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要根據(jù) 市場 需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市 (縣 )人民政府制定。 (四 )加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。 (二 )進一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展 的指導思想。為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： (一 )充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。 房地產(chǎn)市場只有健康良性發(fā)展，各方才能獲得多贏結(jié)果，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會要積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，引導開發(fā)企業(yè)全面貫徹落實調(diào)控措施，積極參與保障性住房建設(shè)，加快開發(fā)中低價位、中小套型普通商品住房，增加有效供應(yīng)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn) 健康發(fā)展。 為遏制部分城市房價過快上漲，４月中旬國家出臺了 “ 國十條 ” （即國發(fā) [20xx]10 號文件），一些城市出臺了實施細則，調(diào)控措施取得了一定成效。這一系列要求 ,都指向未來要確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此 ,未來幾年 ,不僅中央政府會更加重視住房保障的投入 ,重視法律法規(guī)體系的完善 ,也會要求地方政府緊抓住房保障不放松 ,繼續(xù)強化責任目標制、一票否決制。針對住房保障問題 ,《建議》強調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控政策趨勢 ,《建議》明確提出：加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求。 本項目是順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢下提出的，本項目的建設(shè)不僅可以改善城市面貌，提升當?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對 XX 縣 的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是擴大就業(yè)，促進人口聚集，加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑 城市是現(xiàn)代文明的標志，是經(jīng)濟、政治、科技、文化、教育的中心，城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進經(jīng)濟社會發(fā)展轉(zhuǎn)型、促進文明進步的關(guān)鍵。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在整個國民經(jīng) 濟中占有重要的地位，每年可以拉動 GDP 增長 2%左右 。中部崛起是國家區(qū)7 域總體協(xié)調(diào)發(fā)展的四大構(gòu)成板塊之一，而實現(xiàn)中部崛起必然要走城市群帶動的路子。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供給 ， 使市場的需求結(jié)構(gòu)變得 更加平衡。 國內(nèi)外經(jīng)濟增長的歷史和理論反復證明，房地產(chǎn)業(yè) 對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提。項目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，周邊建設(shè)條件較好。 項目實施進度 本項目從獲得土地使用權(quán)開始至房屋銷售結(jié)束計劃用時 3 年，其中建設(shè)期 1 年，房屋銷售期 2 年。 建設(shè)地點 本項目建設(shè)地點位于 XX 縣西街路南，牛市口小學以西。目前公司下設(shè)辦公室、財務(wù)室、工程技術(shù)部與營銷部等部門，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。 本報告對項目建設(shè)的背景 和 必要性進行了 論述 ，對 建設(shè)背景和必要性、市場分析、項目選址和 建設(shè)條件 、工程建設(shè) 方案 、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生、項目組織機構(gòu)與人力資源配置、項目實施進度、項目招投標、 投資估算 與資金來源 、 財務(wù)分析 等方面進行綜合研究 和分析，為主管部門和建設(shè)單位 的 決策和 建設(shè)提供 具體的、完善的、科學的依據(jù)。 編制內(nèi)容與范圍 我公司受 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 的委托，根據(jù)該單2 位的實際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對項目 申請報告 階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員 對項目的建設(shè)條件等進行了實地查勘， 編制完成了 《 XX 縣 XX 苑小區(qū) 建設(shè)項目申請報告 》。公司現(xiàn)有職工 50 人，其中專業(yè)技術(shù)人員 30 人。 2). 項目區(qū)內(nèi) 景觀、道路、綠化、給排水、電力、通信等配套工程。 環(huán)境保護 本項目產(chǎn)生的 廢氣、污水、生活垃圾、噪聲等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標準達標排放。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 數(shù)量 1 總用地總面積 (含道路面積 ) 平方米 2 總建筑面積 平方米 8177 3 建筑密度 % % 4 容積率 5 綠地率 % % 6 居住戶數(shù) 戶 840 7 總投資 萬元 2400 8 銷售收入 萬元 9 稅前利潤 萬元 11 稅后利潤 萬元 12 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % 13 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % 14 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 15 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 5 16 投資回收期（所得稅前） 年 17 投資回收期（所得稅后） 年 結(jié)論及建議 本項目的建設(shè)可以加快 XX 縣 的城市建設(shè)和發(fā)展，促進人民安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展。針對這些問題， 20xx 年初 ，國務(wù)院出臺了一系列的政策，運用土地、金融、稅收等手段 加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 。 XX的發(fā)展必須適應(yīng)國家中部崛起的部署，并且必須從這個戰(zhàn)略部署的高度去觀察、分析、實踐經(jīng)濟社會和城市發(fā)展。 項目的建設(shè)是擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持當?shù)貒窠?jīng)濟快速健康發(fā)展的有效手段 刺激內(nèi)需、增加居民消費是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要措施。 該項目的建設(shè)，可以加快 XX 的城市建設(shè)與發(fā)展，擴大居民的住8 房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推 動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)可直接提供大量工作崗位，增加勞動就業(yè)，還 可帶動建筑業(yè)、建材、裝修、家電等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)發(fā)展，間接為社會創(chuàng)造大量勞動就業(yè)崗位，從而引導農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，以此加快城鎮(zhèn)化進程?！靶】挡恍】?,關(guān)鍵看住房”，未來 5 年更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期 ,能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題 ,直接關(guān)系到全面小康社會目標能否如期實現(xiàn)。對于自住需求 ,應(yīng)以鼓勵和支持為主的政策取向 ,讓更多的居民通過市場化途徑改善住房條件 ,減輕各級政府的保障10 壓力。狠抓住房保障工作 ,更能體現(xiàn)科學發(fā)展觀和以人為本的理念 ,即社會經(jīng)濟發(fā)展的目標是為了人民 ,讓人民分享改革開放的成果。 針對房地產(chǎn)市場存在的一系列問題 ,《建議》指出：要加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 總之， 20xx 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢：將以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場，同時，繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控的目的是，通過抑制投資投機性需求，保障居民基本需求，增加住房供給，促進住房回歸消費品屬性，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。同時應(yīng)當看到，當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待 完善。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據(jù)當?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。對經(jīng)濟適用住房，要嚴格控制在中小戶型，嚴 格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標。 (五 )增加普通商品住房供應(yīng)。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。 (七 )控制高檔商品房建設(shè)。 (八 )繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售。 (九 )完善住房補貼制度。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。 (十一 )規(guī)范發(fā)展市 場服務(wù)。 (十二 )加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。對無擔 保能力和擔保行為不規(guī)范的擔保機構(gòu)，要加快清理，限期整改。同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)項16 目貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。各地要編制并及時修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)發(fā)展中長期規(guī)劃，加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導。堅持高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計。嚴禁下放規(guī)劃審批權(quán)限，對房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關(guān)責任人的責任。土地供應(yīng)過量、閑置建設(shè)用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。要加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房177。要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。對空置量大18 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。省級人民政府要加強對市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導和監(jiān)督管理。 行業(yè)準入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外， 還應(yīng)當具備下列條件： 有 l00 萬元以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專19 職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會計人員； 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 營業(yè)執(zhí)照復印件； 企業(yè)章程 3，驗資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 20xx 年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 21 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。 13 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 6593 億元，同比增長%，增速比 12 月份回落 個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 2070 億元，增長 %，增速回落 個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 2264 億元，增長 %，增速回落 個百分點。 13 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 7859 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份擴大 個百分點；土地成交價款 1555億元，增長 %，增速回落 個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積 3704萬平方米，下降 %， 12 月份為增長 %；銷售額 1592 億元，下降 %， 12 月份為增長 %。 項目所在地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析 XX 電力設(shè)施齊全，縣內(nèi)電網(wǎng)已并入華中供電網(wǎng)，并且高質(zhì)量完成了一期電網(wǎng)改造工程，全縣目前有變電站 7 座，變電容量 萬KW，年供電量 億 KW，日負荷最高 萬 KW，能高標準高質(zhì)量地供應(yīng)工業(yè)和農(nóng)業(yè)用電。境內(nèi)通迅設(shè)施齊全，縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均開通國內(nèi)國際各種郵政業(yè)務(wù)，程控電話，移動通迅，溝通了 XX 與世界各地的信息傳遞，能及時了解外部信息，準確把握投資導向，使 XX 實現(xiàn)了全方位，多渠道，寬領(lǐng)域的對外開放。全縣呈現(xiàn)出社會治安穩(wěn)定，生活環(huán)境優(yōu)美，人民安居樂業(yè)的喜人景象。房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積等供給先行指標繼續(xù)快速增長，預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場的供給將有較大幅度增加。隨著 部分樓盤 土地開發(fā)投資的完成，商品房建設(shè)周期的到來，商品房竣工面積大幅增加，市場樓盤供給加大，以及一些在建項目的后續(xù)開發(fā)， 商品房供給量不斷加大 ， 能在一定程度上緩解住房供需結(jié)構(gòu)矛盾。 從各利益方及持有住房的居民自身的角度看都不希望房價下跌，政府的調(diào)控只是控制房價上漲的速度。 26 通過以上分析，當前全國及項目所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體上呈上升趨勢，該 項目在上述經(jīng)濟環(huán)境和市場情況下 適時推出 ， 迎合了市場需求， 憑著 項目區(qū)優(yōu)越的地理位置、合理的套型設(shè)計、優(yōu)美的居住環(huán)境、齊全的配套設(shè)施 ，該項目必 有良好的 市場 前景 。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為 ℃ ，最冷的一月份平均 ℃ 。 交通條件 28 XX 縣 處于中國南北交通通道，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 氣候條件 XX 是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 項目實施 區(qū)域水、電、氣、暖等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可保證項目建設(shè)及使用期的需要。 (3). 運輸條件 項目所處區(qū)域道路 交通便利 ，原材料運輸主要采取公路和城市道路運輸。 (3). 園林化 —— 綠色健康 31 以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃滿足建筑日照和樓間距離及綠化道路的要求。根據(jù)該指導思想，將整個小區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)計為一條環(huán)形，在區(qū)內(nèi)組織起“環(huán)”狀道路系統(tǒng)同“樹”狀道路相結(jié)合的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，道路系統(tǒng)與路邊步行道相結(jié)合，