【正文】 靠、接近客觀實(shí)際的估計(jì)或預(yù)測(cè)，將對(duì)決策者和未來(lái)的經(jīng)營(yíng)者具有十分重要的參考價(jià)值。通常不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析等等。 盈虧平衡分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這個(gè)臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷(xiāo)售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 P計(jì)劃銷(xiāo)售收入 Q銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)率 C總成本費(fèi)用 V單位可變成本 F總成本中的固定費(fèi)用T單位銷(xiāo)售稅金南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）22令 B=RC=0，便可求出 Q 的值本項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售收入 P 為 萬(wàn)元，固定成本 F 為 萬(wàn)元。因此；Q=﹢Q(+)解得 Q=%故當(dāng)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)率 f=Q=%是項(xiàng)目得盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)%時(shí)，項(xiàng)目即可保本，低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。因?yàn)槲覀儗?duì)項(xiàng)目的成本和銷(xiāo)售收入估計(jì)是比較保守的，考慮到市場(chǎng)上房?jī)r(jià)仍有上漲的趨勢(shì)，并且該項(xiàng)目所處地段將隨著城市化進(jìn)程的加快而升值，所以本項(xiàng)目產(chǎn)品的售價(jià)還有一定的提升空間，所以本項(xiàng)目是可行的。 敏感性分析敏感性是指影響方案經(jīng)濟(jì)效果的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。本項(xiàng)目主要進(jìn)行建設(shè)投資和銷(xiāo)售收入對(duì)內(nèi)部收益率的單因素敏感性分析，即假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)進(jìn)行單因素敏感性分析。一、建設(shè)投資變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的敏感性分析 建設(shè)投資敏感性分析表 單位:萬(wàn)元變化幅度 10% 5% 0 +5% +10% +15%FIRR（%） 64% % % % % %通過(guò)上表，計(jì)算出建設(shè)投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)為：5%＋ （15%?10%）＝%%?上式說(shuō)明建設(shè)投資的最大增加幅度為 %，說(shuō)明建設(shè)投資是一個(gè)比較敏感的因素。這將提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制，才可以確保項(xiàng)目的可行性（見(jiàn)附表 5）。二、銷(xiāo)售價(jià)格變化對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性分析 銷(xiāo)售收入敏感性分析表 單位:萬(wàn)元變化幅度 15% 10% 5% 0 +5% +10%FIRR（%） % % % % 51% 69%用類(lèi)似于上述的分析方法，計(jì)算出銷(xiāo)售收入變動(dòng)的臨界點(diǎn)：南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）235%＋ （5%10%）＝%%.?上式說(shuō)明銷(xiāo)售收入的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。說(shuō)明本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入是一個(gè)相對(duì)比較敏感性強(qiáng)的因素，建議建設(shè)單位在銷(xiāo)售工作中做好營(yíng)銷(xiāo)工作，以確保銷(xiāo)售收入變化幅度最好不低于 %，才可以確保項(xiàng)目的可行性（見(jiàn)附表 6）。南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）2410 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下以下結(jié)論：一、項(xiàng)目建設(shè)能夠增加南陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的需要，滿足城市化建設(shè)的需要，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的周?chē)h(huán)境，并且進(jìn)一步拓展開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是必要的；二、項(xiàng)目已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，前期準(zhǔn)備工作充分，建設(shè)條件成熟；三、項(xiàng)目規(guī)劃方案科學(xué)、合理，經(jīng)初步論證是可行的；四、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目客觀的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)在經(jīng)濟(jì)上是可行的；五、項(xiàng)目投資額雖然較大，但投資回收期短，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。 合理化的建議根據(jù)我們?cè)诒卷?xiàng)目在評(píng)價(jià)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施提出如下建議：一、在項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，建立完善的市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)信息，并制定應(yīng)對(duì)措施；二、針對(duì)公司目前的多項(xiàng)目運(yùn)作局面，建議采用扁平化的項(xiàng)目管理模式，合理利用現(xiàn)有的人力資源，提高人員的工作效率，并適時(shí)借助外部資源；三、建議在施工階段采用項(xiàng)目管理公司代管的模式，對(duì)工程實(shí)施監(jiān)督與管理，確保工程的質(zhì)量和進(jìn)度，按時(shí)按質(zhì)完工；四、在保證工程質(zhì)量的前提下，有效的實(shí)施成本控制，防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生；五、建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，制定一套針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度，尤其做好項(xiàng)目的前期規(guī)劃論證。 綜合評(píng)價(jià)由于認(rèn)識(shí)上的分歧以及技術(shù)上的原因，采用單一指標(biāo)作為判據(jù)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行的綜合評(píng)價(jià)，目前在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的實(shí)踐上并不多見(jiàn)。實(shí)際上，設(shè)置單一指標(biāo)的綜合評(píng)價(jià)方法基本上只用于方案的比較。對(duì)于投資項(xiàng)目的決策分析與評(píng)價(jià)大多是采用綜述的方式，將各種指標(biāo)進(jìn)行羅列，并通過(guò)分析形成項(xiàng)南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）25目決策分析與評(píng)價(jià)結(jié)論。任何項(xiàng)目方案都有利有弊，且要具備一定的條件才能揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案的整體優(yōu)化。另外某些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策還有待在實(shí)施和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中加以落實(shí)。因此在對(duì)投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的各步工作完成之后，對(duì)在項(xiàng)目實(shí)施階段和運(yùn)營(yíng)階段應(yīng)注意的有關(guān)問(wèn)題和應(yīng)采取的措施提出相應(yīng)的解決方案，包括對(duì)項(xiàng)目下一步工作中的重要意見(jiàn)，例如在商務(wù)談判、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中需引起重視的問(wèn)題和關(guān)于工作安排的方案；項(xiàng)目實(shí)施中需要協(xié)調(diào)解決的方案和對(duì)策等。由于項(xiàng)目有關(guān)方面，包括項(xiàng)目發(fā)起人（或兼投資者）、投資者、審批人、債權(quán)人對(duì)項(xiàng)目有著不同要求，同時(shí)也肩負(fù)不同責(zé)任，上述建議應(yīng)有針對(duì)性，特別是針對(duì)各級(jí)政府和項(xiàng)目發(fā)起人。例如關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大項(xiàng)目，國(guó)家作為國(guó)有資本的出資者和政策制訂者可以根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)的要求，給以必要的政策和資金支持。如果評(píng)價(jià)結(jié)論顯示在當(dāng)時(shí)條件下，因受到某些因素的制約，項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)定的目標(biāo)，或者風(fēng)險(xiǎn)較大，那么就可以放棄或暫時(shí)放棄項(xiàng)目的操作，或者是提出對(duì)項(xiàng)目方案的根本性修正意見(jiàn)。南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）26南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）27附表 表 1 投資估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元/平方米）土地成本 110政府規(guī)費(fèi) 110基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 100建筑工程費(fèi) 1400前期物業(yè)費(fèi) 3建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 15建設(shè)管理費(fèi) 15建設(shè)預(yù)備費(fèi) 10財(cái)務(wù)費(fèi)用 30營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 15總成本 1808南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）28表 2 銷(xiāo)售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入序號(hào) 單位 數(shù)量2022 2022 2022 2022 總計(jì)銷(xiāo)售比例 ％ 10 40 40 10 1001 銷(xiāo)售收入 住宅 ㎡ 2600 商鋪 ㎡ 4500 2 銷(xiāo)售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城維稅 教育費(fèi)附加 年份項(xiàng)目南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）29表 3 損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)2022 2022 2022 20221 銷(xiāo)售收入 2 開(kāi)發(fā)總成本 ——3 銷(xiāo)售稅金及附加 4 土地增值稅 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 7 盈余公積金 0 8 未分配利潤(rùn) 年份項(xiàng)目南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）30表 4 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷(xiāo)售收入 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)總成本 —— 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值(I=15%) 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 IRR=% NPV=計(jì)算指標(biāo) 靜態(tài)投資回收期= 年 動(dòng)態(tài)投資回收期= 年年份項(xiàng)目南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）31表 5 敏感性分析表（投資變化）表 51 現(xiàn)金流量表（投資減少 10%） 單位：萬(wàn)元序號(hào) 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷(xiāo)售收入 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)總成本 —— 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值(I=15%) 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 IRR=64%年份項(xiàng)目南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）32表 52 現(xiàn)金流量表（投資減少 5%） 單位：萬(wàn)元序號(hào) 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 6597. 10 6597. 10 1649. 281．1 銷(xiāo)售收入 6597. 10 1649. 28 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)總成本 —— 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值（I=15%） 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 IRR=%年份項(xiàng)目南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）33表 53 現(xiàn)金流量表（投資增加 5%） 單位：萬(wàn)元序號(hào) 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷(xiāo)售收入 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)總成本 —— 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 IRR=%年份項(xiàng)目南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）34表 54 現(xiàn)金流量表（投資增加 10%） 單位：萬(wàn)元序號(hào) 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷(xiāo)售收入 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)總成本 —— 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 IRR=%年份項(xiàng)目南陽(yáng)市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）35表 55 現(xiàn)金流量表（投資增加 15%） 單位：萬(wàn)元序號(hào) 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷(xiāo)售收入