【正文】 靠、接近客觀實際的估計或預測，將對決策者和未來的經營者具有十分重要的參考價值。通常不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析等等。 盈虧平衡分析房地產項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會導致方案的損益情況發(fā)生質變。進行盈虧平衡分析，找出這個臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R實現(xiàn)銷售收入 P計劃銷售收入 Q銷售收入實現(xiàn)率 C總成本費用 V單位可變成本 F總成本中的固定費用T單位銷售稅金南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）22令 B=RC=0，便可求出 Q 的值本項目計劃銷售收入 P 為 萬元，固定成本 F 為 萬元。因此；Q=﹢Q(+)解得 Q=%故當銷售收入實現(xiàn)率 f=Q=%是項目得盈虧平衡點，即當銷售收入實現(xiàn)%時，項目即可保本，低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。因為我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地段將隨著城市化進程的加快而升值，所以本項目產品的售價還有一定的提升空間，所以本項目是可行的。 敏感性分析敏感性是指影響方案經濟效果的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經濟效果的相應變化，以及變化的敏感程度。本項目主要進行建設投資和銷售收入對內部收益率的單因素敏感性分析，即假定其他因素都不發(fā)生任何變動進行單因素敏感性分析。一、建設投資變化對項目內部收益率的敏感性分析 建設投資敏感性分析表 單位:萬元變化幅度 10% 5% 0 +5% +10% +15%FIRR（%） 64% % % % % %通過上表，計算出建設投資變動的臨界點為：5%＋ （15%?10%）＝%%?上式說明建設投資的最大增加幅度為 %，說明建設投資是一個比較敏感的因素。這將提醒建設單位在保證質量的前提下，在項目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制，才可以確保項目的可行性（見附表 5）。二、銷售價格變化對內部收益率的敏感性分析 銷售收入敏感性分析表 單位:萬元變化幅度 15% 10% 5% 0 +5% +10%FIRR（%） % % % % 51% 69%用類似于上述的分析方法，計算出銷售收入變動的臨界點：南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）235%＋ （5%10%）＝%%.?上式說明銷售收入的最大下降幅度為 %，此時項目從財務上分析仍可接受。說明本項目的銷售收入是一個相對比較敏感性強的因素，建議建設單位在銷售工作中做好營銷工作，以確保銷售收入變化幅度最好不低于 %，才可以確保項目的可行性（見附表 6）。南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）2410 項目綜合評價結論及建議 項目評價結論針對項目建設的可行性，綜合前面九章內容所述，我們提出以下以下結論：一、項目建設能夠增加南陽陽房地產市場有效供給的需要，滿足城市化建設的需要，改善項目所在地區(qū)的周圍環(huán)境，并且進一步拓展開發(fā)商的業(yè)務，項目的開發(fā)建設是必要的；二、項目已取得《國有土地使用權證》和《建設用地規(guī)劃許可證》，前期準備工作充分，建設條件成熟；三、項目規(guī)劃方案科學、合理，經初步論證是可行的；四、通過對項目客觀的財務評價可以看出，項目的財務評價指標在經濟上是可行的；五、項目投資額雖然較大，但投資回收期短，經營風險小。 合理化的建議根據(jù)我們在本項目在評價過程中對項目的認識，對本項目的實施提出如下建議：一、在項目的整個開發(fā)周期內，建立完善的市場預警系統(tǒng)，及時跟進市場信息，并制定應對措施；二、針對公司目前的多項目運作局面，建議采用扁平化的項目管理模式，合理利用現(xiàn)有的人力資源，提高人員的工作效率，并適時借助外部資源；三、建議在施工階段采用項目管理公司代管的模式，對工程實施監(jiān)督與管理，確保工程的質量和進度，按時按質完工；四、在保證工程質量的前提下，有效的實施成本控制，防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生；五、建立完善的風險管理系統(tǒng)，制定一套針對突發(fā)事件的應急措施，加大事前控制的力度，尤其做好項目的前期規(guī)劃論證。 綜合評價由于認識上的分歧以及技術上的原因，采用單一指標作為判據(jù)對投資項目進行的綜合評價，目前在投資項目決策分析與評價的實踐上并不多見。實際上，設置單一指標的綜合評價方法基本上只用于方案的比較。對于投資項目的決策分析與評價大多是采用綜述的方式，將各種指標進行羅列，并通過分析形成項南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）25目決策分析與評價結論。任何項目方案都有利有弊，且要具備一定的條件才能揚長避短，實現(xiàn)項目方案的整體優(yōu)化。另外某些風險對策還有待在實施和運營過程中加以落實。因此在對投資項目決策分析與評價的各步工作完成之后，對在項目實施階段和運營階段應注意的有關問題和應采取的措施提出相應的解決方案，包括對項目下一步工作中的重要意見，例如在商務談判、設計、建設和運營中需引起重視的問題和關于工作安排的方案；項目實施中需要協(xié)調解決的方案和對策等。由于項目有關方面，包括項目發(fā)起人（或兼投資者）、投資者、審批人、債權人對項目有著不同要求，同時也肩負不同責任，上述建議應有針對性，特別是針對各級政府和項目發(fā)起人。例如關系國計民生的重大項目，國家作為國有資本的出資者和政策制訂者可以根據(jù)項目目標的要求，給以必要的政策和資金支持。如果評價結論顯示在當時條件下，因受到某些因素的制約，項目達不到預定的目標，或者風險較大，那么就可以放棄或暫時放棄項目的操作，或者是提出對項目方案的根本性修正意見。南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）26南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）27附表 表 1 投資估算表 單位：萬元項目名稱 投資總額（萬元） 單位成本（元/平方米）土地成本 110政府規(guī)費 110基礎設施及配套費 100建筑工程費 1400前期物業(yè)費 3建設監(jiān)理費 15建設管理費 15建設預備費 10財務費用 30營銷費用 15總成本 1808南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）28表 2 銷售稅金及附加估算表單位：萬元 銷售收入序號 單位 數(shù)量2022 2022 2022 2022 總計銷售比例 ％ 10 40 40 10 1001 銷售收入 住宅 ㎡ 2600 商鋪 ㎡ 4500 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城維稅 教育費附加 年份項目南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）29表 3 損益表 單位：萬元序號2022 2022 2022 20221 銷售收入 2 開發(fā)總成本 ——3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 所得稅 6 稅后利潤 7 盈余公積金 0 8 未分配利潤 年份項目南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）30表 4 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷售收入 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開發(fā)總成本 —— 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值(I=15%) 6 累計凈現(xiàn)值 IRR=% NPV=計算指標 靜態(tài)投資回收期= 年 動態(tài)投資回收期= 年年份項目南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）31表 5 敏感性分析表（投資變化）表 51 現(xiàn)金流量表（投資減少 10%） 單位：萬元序號 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷售收入 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開發(fā)總成本 —— 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值(I=15%) 6 累計凈現(xiàn)值 IRR=64%年份項目南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）32表 52 現(xiàn)金流量表（投資減少 5%） 單位：萬元序號 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 6597. 10 6597. 10 1649. 281．1 銷售收入 6597. 10 1649. 28 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開發(fā)總成本 —— 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值（I=15%） 6 累計凈現(xiàn)值 IRR=%年份項目南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）33表 53 現(xiàn)金流量表（投資增加 5%） 單位：萬元序號 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷售收入 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開發(fā)總成本 —— 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 IRR=%年份項目南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）34表 54 現(xiàn)金流量表（投資增加 10%） 單位：萬元序號 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷售收入 其他收入 —— —— —— ——2 現(xiàn)金流出 開發(fā)總成本 —— 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 IRR=%年份項目南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）35表 55 現(xiàn)金流量表（投資增加 15%） 單位：萬元序號 2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流入 1．1 銷售收入