【正文】 機(jī)械電子、石油、化工、冶金建材、紡織、醫(yī)藥和輕工食品等主要行業(yè)，擁有各類工業(yè)企業(yè) 13 萬多家，天冠酒精集團(tuán)、金冠電氣集團(tuán)、普康制藥集團(tuán)、南陽紡織集團(tuán)、新野棉紡集團(tuán)、河南油田、樂凱膠片廠等企業(yè)已進(jìn)入全國 520 家主要企業(yè)行列。4 家企業(yè)入選“全國創(chuàng)新能力行業(yè)十強(qiáng)”，6 家企業(yè)躋身全省工業(yè)百強(qiáng)，10 家企業(yè)榮獲全省百家優(yōu)秀民營企業(yè)稱號，2 個產(chǎn)品被評為“中國名牌”。科技教育：南陽科技教育事業(yè)比較發(fā)達(dá)，擁有八所高等學(xué)校、十四所中等專業(yè)學(xué)校，勞動力素質(zhì)較高；南陽是中國農(nóng)科院、中國林科院的科技示范市。人均生產(chǎn)總值 12991 元，比上年增長 %。 南陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、 南陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：南陽房地產(chǎn)市場形成的時間較短，與傳統(tǒng)行業(yè)相比，還不太成熟，行業(yè)發(fā)展、規(guī)范的政策法規(guī)不夠健全，隊(duì)伍比較新，駕馭行業(yè)發(fā)展的能力還不太強(qiáng)，而周圍環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)營成本高、風(fēng)險大，抗災(zāi)御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開發(fā)公司就會敗下陣來，從而減緩整個行業(yè)乃至城市建設(shè)的前進(jìn)步伐。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）6二、發(fā)展趨勢目前開發(fā)商太多：在冊的就有 116 家之多，還有相當(dāng)數(shù)量掛靠正規(guī)在冊開發(fā)公司的“無名英雄”，而且大量外行企業(yè)和個人認(rèn)為房地產(chǎn)錢好賺，抱著“一本萬利”的愿望，信心十足地進(jìn)入南陽房地產(chǎn)市場。入世即將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生雙面影響，加速了房地產(chǎn)市場的兩極分化。 市場價格特征分析2022 年以來，南陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢良好，走勢強(qiáng)勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價穩(wěn)中有升。但由于在建項(xiàng)目的層次因?yàn)榈囟魏团涮椎囊蛩?銷售價格相差很大，白河南的房價要比白河北的稍微便宜一點(diǎn) 一般來說就是以白河為分界，白河以南現(xiàn)在的房價是南陽升值比較快的幾個地方之一，還有飛機(jī)場附近的地皮也會有個較大的上升幅度的。同時，絕佳的地段成為進(jìn)入南陽市圈的快車道，進(jìn)一步促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。位于南陽市白河南岸，外部環(huán)境優(yōu)越，交通便利。 南陽母親河白河臂彎輕輕一攔，將它悉心呵護(hù)。銷售平均價為 2400 元/㎡左右。三、萬家園房萬家園地產(chǎn)十年一劍鑄就 60 萬㎡輝煌之作，傲立臥龍新行政中心、毗臨大學(xué)城，交通、配套設(shè)施日臻完善，和眾多居住項(xiàng)目共同撐起新的中心居住區(qū)，規(guī)劃中北京路白河大橋 2022 年將可飛架南北，一橋連通途。銷售平均價為 2700 元/㎡。隨著政府加大舊城投資力度以及南陽戰(zhàn)略的實(shí)施，項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱蟆６?、?xiàng)目周邊良好的社會環(huán)境本項(xiàng)目所在地屬于南陽規(guī)劃重建的核心位置，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有建立小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會環(huán)境良好。這些都為項(xiàng)目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。 項(xiàng)目機(jī)會分析從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析，本項(xiàng)目符合國家促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）8 市場分析結(jié)論及項(xiàng)目初步定位 市場分析結(jié)論綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著超前、實(shí)用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。一、營造良好的小區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園；二、為業(yè)主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；三、建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)，構(gòu)建和諧的居住小區(qū)。一、南陽的中高收入階層；二、有意在此二次置業(yè)的周邊城市富足人群；三、有意對房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的外地投資者；該項(xiàng)目地理位置確實(shí)很好，因此該項(xiàng)目具有開發(fā)的價值。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）93 項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等。主要?dú)夂驍?shù)據(jù)如下：年平均氣溫 ℃,冬季平均最冷月平均氣溫 －℃, 夏季最熱月平均氣溫為 ℃，年均降水總量 毫米，年最大降水量 1753 毫米，平均相對濕度 67%，日照時數(shù)年平均 2022 小時，無霜日年平均 天，主導(dǎo)風(fēng)向 ，多年平均風(fēng)速 ，根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990），該區(qū)地地震基本烈度為 VII 度。西到空地,北到空地，南到天山路。 項(xiàng)目市政配套條件網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)；電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由電信公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施；天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施；道路：本項(xiàng)目鄰近城市主干道天山路；供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供電局配合設(shè)計(jì)實(shí)施；南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）10排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供水局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想建立小區(qū)項(xiàng)目是本著“以人為本”的設(shè)計(jì)思想和“科學(xué)地產(chǎn)、適宜棲居”的開發(fā)理念進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。堅(jiān)持以人為核心，以科學(xué)化的技術(shù)設(shè)計(jì)體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)的科學(xué)地產(chǎn)，創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境；二、可持續(xù)發(fā)展的原則。小區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)格按照南陽市城總體規(guī)劃和拆遷規(guī)劃的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；四、協(xié)調(diào)的原則。節(jié)能是未來住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的必然方向，項(xiàng)目在考慮日照、通風(fēng)等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調(diào)節(jié)室內(nèi)外環(huán)境，通過選擇新材料、新工藝等措施降低住宅的能源消耗。 設(shè)計(jì)理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，采用高層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。 環(huán)境景觀景觀設(shè)計(jì)作為社區(qū)主要特色的體現(xiàn)，同時也是居民室外活動的場地形態(tài)，它的設(shè)計(jì)直接影響到項(xiàng)目的整體形象。一、規(guī)模大，每棟樓前有綠地空間，給居民提供經(jīng)常使用的公共場所；二、首層住戶均設(shè)落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外部干擾，大多數(shù)住戶能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達(dá)中心花園的路程最短；三、考慮細(xì)致周到，重視每一個細(xì)微之處，考慮不同年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”；四、宅間綠地相對幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和休閑、活動、散步、交往空間。 道路交通體系規(guī)劃一、道路設(shè)計(jì)原則便捷性原則：主干道盡量直達(dá)，次干道盡量靠近景觀區(qū)，舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合。其中，主干道路寬 9 米，次干道 6 米，宅前小路 3 米。三、停車場地考慮到小區(qū)規(guī)模不大，選擇在 1 號、2 號樓后，商場前和 3 號樓前設(shè)置臨時停車場，1 號、2 號樓和商場下設(shè)置地下停車場。 公建配套從項(xiàng)目整體出發(fā)，按國家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，建立小區(qū)項(xiàng)目的公建配套設(shè)施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，各項(xiàng)成熟的配套設(shè)施在為客戶提供良好服務(wù)的同時，也解除了他們的后顧之憂。廳、房朝向均以景觀視線為主。 戶型設(shè)計(jì)在考慮周邊同類項(xiàng)目銷售情況和當(dāng)前的市場發(fā)展趨勢下，可以看出在現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下追求“高品質(zhì)”成為客戶購買的特點(diǎn)，給予此項(xiàng)目我們將高層定位在三房二廳，南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）12 專項(xiàng)設(shè)計(jì)一、保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控制主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行 24 小時監(jiān)控。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機(jī)，采用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。二、交通及停車場管理系統(tǒng)停車管理，是針對建設(shè)安全文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場智能化管理為目標(biāo)，以達(dá)到停車用戶進(jìn)出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學(xué)高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)文明的目的。停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務(wù)管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計(jì)時計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房內(nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。具體采用同時啟動開發(fā)的方案，同時建設(shè) 3 號住宅樓，最后完成商業(yè)樓和室外配套工程。 營銷理念在營銷過程中，倡導(dǎo)以品牌為先導(dǎo)，以工程為基礎(chǔ)，以策劃為主導(dǎo)，以營銷為龍頭，以管理為動力，以服務(wù)為手段，以效益為目標(biāo)，開展項(xiàng)目的營銷工作。 一、知識營銷知識營銷指的是向大眾傳播新的科學(xué)技術(shù)以及它們對人們生活的影響，通過科普宣傳，讓消費(fèi)者不僅知其然，而且知其所以然，重新建立新的產(chǎn)品概念，進(jìn)而使消費(fèi)者萌發(fā)對新產(chǎn)品的需要，達(dá)到拓寬市場的目的。二、關(guān)系營銷 當(dāng)前業(yè)界流行的整合營銷理論，實(shí)際上就是關(guān)系營銷思想的體現(xiàn)。在營銷組合中，產(chǎn)品、定價、通路等營銷變數(shù)都可能被競爭者仿效甚至超越，唯獨(dú)商品和品牌的價值難以替代，而這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。三、社會營銷 社會營銷觀念主張，企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費(fèi)者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長期利益，改善社會福利。一部分開發(fā)商已經(jīng)注意到社會效益的重要性，將社會營銷的觀念貫穿于企業(yè)的整個開發(fā)過程，注重保護(hù)環(huán)境、減少污染，為改善整個社會環(huán)境提供各種條件，走可持續(xù)發(fā)展之路。沖動型購房永遠(yuǎn)也成不了樓市特征，而對物業(yè)這一支出巨大的消費(fèi)品，購房者關(guān)心的不是概念新奇，而是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。另一方面，當(dāng)開發(fā)商在售房價格上“玩貓膩”、在銷售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時，不可設(shè)想還能有效地吸引消費(fèi)者。 項(xiàng)目營銷策略 營銷準(zhǔn)備一、市場氣氛培養(yǎng)：建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一期所營造的濃烈市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時的銷售打下良好市場基礎(chǔ)；二、樣板房展示：樣板房是顧客對擬購房屋狀況最直接最真實(shí)的體驗(yàn)，對喚起顧客的購買欲望非常重要，所以樣板房的設(shè)置要非常慎重，顧客心理，布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至色彩都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，力求突出優(yōu)點(diǎn)，掩飾不足；三、樓盤正式推出儀式：可借助儀式向外部發(fā)布樓盤正式推出市場的信息，借助大規(guī)模慶典儀式來吸引各傳播媒介記者，還可邀請政府人士和社會知名人士參加，以獲得良好的社會宣傳效果。同時，根據(jù)不同的銷售時期，制定不同的價格和營銷策略。一、委托代理銷售策略它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。　二、網(wǎng)絡(luò)銷售策略網(wǎng)絡(luò)營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。三、房地產(chǎn)銷售策略之價格策略（一）房地產(chǎn)銷售策略的總體價格策略 低價策略：進(jìn)入新市場，對市場情況不很了解，需要樹立口碑與品牌。 高價策略：項(xiàng)目異質(zhì)化程度高，市場環(huán)境好，短期操作項(xiàng)目。 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）16中價策略：擁有一定市場占有率及品牌基礎(chǔ)，對利潤水平要求高，平穩(wěn)銷售的項(xiàng)目。開盤時低于消費(fèi)者心理價格，容易聚集人氣，如郊區(qū)或超大盤。 高開低走定價策略：以高價開盤銷售，可以實(shí)現(xiàn)開盤較高的利潤水平，提高樓盤的品質(zhì)。同時如果價格降低，將損害前期客戶的信心，對品牌形象不利。（二）房地產(chǎn)銷售策略要結(jié)合全面預(yù)算管理的價格調(diào)整 為實(shí)現(xiàn)開盤的操作要求：開盤階段的住宅產(chǎn)品大部分銷售，在全盤要實(shí)現(xiàn)較高的利潤水平，所以開盤當(dāng)月均價指標(biāo)達(dá)到全盤利潤率要求。根據(jù)這一目標(biāo)銷售體系制定綜合的推廣計(jì)劃及銷售口徑。 清盤階段：保證實(shí)現(xiàn)基本利潤水平，價格為可實(shí)現(xiàn)基本利潤率或是成本價格，在價格允許的前提下推出相應(yīng)的優(yōu)惠政策、折扣等。一、媒體宣傳（一）報(bào)紙：作為房地產(chǎn)廣告主要媒體，起效快、影響廣泛、購房者習(xí)慣性查詢、效果消減速度快，故應(yīng)安排較為穩(wěn)定的發(fā)布周期。（二）電視：適合大中型規(guī)模項(xiàng)目或開發(fā)商品牌形象樹立，現(xiàn)房形象展示等。（三）戶外廣告：建議本項(xiàng)目在試銷期開始前兩個月在南陽市城主干道、大型廣場、公交車站及工業(yè)密集區(qū)必經(jīng)路旁樹立大型的室外廣告，宣傳本項(xiàng)目特色、形象、及開盤預(yù)告等。（五）印刷宣傳品：作為房地產(chǎn)主要宣傳載體，起效快、效果直接、成本低廉、作用全面、適應(yīng)性強(qiáng)，主要用于接待中心陳列、贈送客戶、適應(yīng)場所陳列（酒店大堂、南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）17餐飲娛樂場所閱覽架、展會等）、行銷員布點(diǎn)派發(fā)、促銷活動配合發(fā)放等。（二）營業(yè)推廣：將物業(yè)按時交付顧客，打消客戶買房的疑慮。（三）公關(guān)促銷：單純性推銷會使客戶產(chǎn)生一種逆反心理，因此可以在工程開工、主體封頂及竣工時酌情邀請市政府、房產(chǎn)局、市建委、規(guī)劃局、商貿(mào)委、報(bào)社、電臺負(fù)責(zé)人等社會名流前來參加典禮，將消息以新聞的形式發(fā)布，產(chǎn)生一種名人效應(yīng)。 商鋪價格確定根據(jù)周邊商鋪的出售價格，同時考慮區(qū)域市場因素，確定本項(xiàng)目的商鋪價格為4500 元/㎡。同時，我們在擬定銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃時，充分考慮規(guī)避風(fēng)險因素，力求使擬定的銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際銷售情況接近。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（方案一）187 項(xiàng)目的總投資估算 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)一、《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》計(jì)辦投資[2022]15 號；二、《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》咨經(jīng)[1998]11 號；三、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》；