【正文】 和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果市場(chǎng)的價(jià)格高于均衡價(jià)格，就會(huì)刺激投資，增加供給，于是價(jià)格下跌，回到均衡價(jià)格；反之，如果市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格，供給會(huì)減少，市場(chǎng)價(jià)格再次回到均衡價(jià)格。投資品的市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，更不存在均衡價(jià)格。對(duì)于具有市場(chǎng)投資經(jīng)驗(yàn)的人都知道，所謂的“預(yù)期價(jià)格”主要是根據(jù)歷史的價(jià)格走勢(shì)來(lái)判斷的。那么，“預(yù)期價(jià)格”就是上漲的；反之，如果最近市場(chǎng)價(jià)格下跌，則“預(yù)期價(jià)格”就是下跌的。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求則比較復(fù)雜，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，投資利潤(rùn)率增加，刺激開(kāi)發(fā)商增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，房地產(chǎn)供給增加；而市場(chǎng)價(jià)格下跌，以前的投資“需求”會(huì)成為“供給”，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌。如牛市形成以后，市場(chǎng)參與者由于未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期作用，傾向于購(gòu)買并持有房地產(chǎn)或股票，市場(chǎng)需求增加而供給減少，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，于是價(jià)格繼續(xù)上漲，而上漲又進(jìn)一步刺激人們的購(gòu)買和投資欲望。正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種特殊的價(jià)格形成機(jī)制的作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為暴漲暴跌的特點(diǎn)。時(shí)下，面對(duì)鋼鐵等行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控似乎已經(jīng)陷入了兩難境地：如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手，則部分行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩會(huì)更加突出；如若不然，普通民眾的住房問(wèn)題則難以解決。（3）建好株董路安置小區(qū)小區(qū)，是進(jìn)一步改善株洲市中低收入人群居住環(huán)境的一步要棋。2010年、2012年兩年內(nèi)株洲市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積達(dá)20萬(wàn)余平方米，安排低收入家庭1500余戶，投入廉租住房建設(shè)資金1113萬(wàn)元，享受廉租住房政策的有857戶，這一系列舉措深入人心，市場(chǎng)反應(yīng)良好。（4）建設(shè)好株董路安置小區(qū)小區(qū)，能促進(jìn)拆遷安置工作，落實(shí)“株洲市10件實(shí)事”。隨著株洲市房地產(chǎn)發(fā)展，拆遷安置工作也隨之成為社會(huì)問(wèn)題之一，建好南華小區(qū)，作為株洲拆遷安置點(diǎn)之一，能夠完善拆遷安置工作。而這些待安置拆遷戶，目前還沒(méi)有一個(gè)妥善的安置地點(diǎn)?？傊ㄔO(shè)南華經(jīng)濟(jì)房小區(qū)，是可行的，也是十分必要的。二是對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入的調(diào)查，就如何建設(shè)和開(kāi)發(fā)好株董路安置小區(qū)小區(qū)作了深入細(xì)致的分析和研究。四是完成了株董路安置小區(qū)小區(qū)早期走向及建成后物業(yè)管理的構(gòu)思，在多次向有關(guān)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和專業(yè)技術(shù)人員咨詢后，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃構(gòu)想和定位，有了統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。（1）研究依據(jù)各級(jí)政府對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的指示精神和有關(guān)會(huì)議的決定、文件、批示。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。其它有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。（2）研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件、土地利用及擬建規(guī)模、工程技術(shù)方案、消防工程與人防工程、環(huán)保及節(jié)能、項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度、投資估算與資金籌措、投資效益分析等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案 ，供投資主體和有關(guān)部門作投資決策參考。具體設(shè)想如下：（1）中小戶型為主主要以建設(shè)60至90平方米的中小戶型為主。（3）進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作程序引進(jìn)專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)格把控購(gòu)買程序，真正讓有實(shí)際需要的人群才能入住小區(qū)，使本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作。（5）景觀環(huán)境達(dá)到中檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)。（7）規(guī)劃為總戶數(shù)150戶的人文社區(qū)。所以，本項(xiàng)目的建設(shè)將成為一個(gè)帶有株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)特色的住宅性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不僅是以安置房為建設(shè)基礎(chǔ)，而且還將以地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)作為依托。因此，本報(bào)告首先從作為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的角度來(lái)分析其自身發(fā)展趨勢(shì)，然后再?gòu)牡禺a(chǎn)業(yè)的角度來(lái)分析項(xiàng)目市場(chǎng)前景和建設(shè)的可行性。2 .1經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展趨勢(shì)分析、美觀、高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量要素應(yīng)包括環(huán)境要素、施工管理、物業(yè)管理、價(jià)格要素、科技含量、小區(qū)文化等綜合質(zhì)量。居住環(huán)境包括自然環(huán)境和文化環(huán)境。如依山傍水、鬧中取靜、小橋流水、曲徑通幽、鳥語(yǔ)花香都是優(yōu)美的自然環(huán)境。文化環(huán)境是住宅小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、文化設(shè)施及周圍的文化氛圍?，F(xiàn)階段的購(gòu)房者，不再滿足于“經(jīng)濟(jì)實(shí)用”，構(gòu)成決定的因素越來(lái)越全面：子女入托、上學(xué)、居民購(gòu)物、交通便利、小區(qū)綠化等等。 優(yōu)良的施工質(zhì)量。科學(xué)的、新穎的設(shè)計(jì)本身就有很高的文化含量，是形成優(yōu)良住宅的一個(gè)重要組成部分。 優(yōu)惠的住房?jī)r(jià)格。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化比較，是挖掘成本潛力的重要環(huán)節(jié)，力求設(shè)計(jì)方案的最合理、最經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)工程管理來(lái)控制成本。做好工程招標(biāo)工作，材料設(shè)備的選擇采購(gòu)要合理，達(dá)到降低造價(jià)之目的。智能住房是理想的生活辦公場(chǎng)所。二是快速準(zhǔn)確的內(nèi)外信息交換；IP電話、樓宇對(duì)講系統(tǒng)。四是多種教育和家庭服務(wù)項(xiàng)目：遠(yuǎn)程教育、網(wǎng)上購(gòu)物。優(yōu)良的施工質(zhì)量、優(yōu)秀的居住環(huán)境中住房質(zhì)量的硬件。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅要保證廣大住戶電、水、煤、氣的正常供應(yīng)，房屋、電器、水暖設(shè)備的及時(shí)修繕，住宅小區(qū)的環(huán)境整潔、花草樹(shù)木的管理，而且要為廣大住戶創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、歡樂(lè)祥和的生活環(huán)境，體現(xiàn)對(duì)住戶的關(guān)愛(ài)。 優(yōu)秀的小區(qū)文化。由物業(yè)管理公司牽頭或由業(yè)主自行組織文化活動(dòng)，開(kāi)展書法、攝影、卡拉OK比賽，以及各種球類競(jìng)賽，中老年人太極拳、健身操、時(shí)裝表演等。 建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，經(jīng)濟(jì)適用房以租代售將是未來(lái)發(fā)展的方向。按照建設(shè)部官員的說(shuō)法，在新方案中，經(jīng)濟(jì)適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委提供的數(shù)據(jù)，%，比去年同期下降5%。在經(jīng)濟(jì)適用房中，我們嗅到了某種“變質(zhì)”的味道。漸漸變味的經(jīng)濟(jì)適用房動(dòng)搖了其為中低收入者服務(wù)的宗旨和社會(huì)公平，使人們質(zhì)疑：我們的住宅保障制度究竟保障了誰(shuí)？　　業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的癥結(jié)主要在于我國(guó)個(gè)人信用體制尚未健全，甄別出應(yīng)當(dāng)受到經(jīng)濟(jì)適用房制度保障的人群，需要付出高昂的監(jiān)管成本，同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)適用房的審批層面，存在巨大的尋租空間。而以租代售的方式，在相當(dāng)程度上，可以縮減這種尋租空間。以租代售因?yàn)榫邆渫顺鰴C(jī)制，顯得更為科學(xué)?！　〔贿^(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房以租代售，目前還只是一種方向，具體操作細(xì)則尚待研究出臺(tái)。　　我們的社會(huì)不可能讓所有的人都買得起房，也不可能讓所有的家庭不分收入差別都用市場(chǎng)化的方式解決住房問(wèn)題，發(fā)展住房市場(chǎng)與住房保障是兩個(gè)不同的命題。: 經(jīng)濟(jì)適用房制度絕不會(huì)取消 　　經(jīng)濟(jì)適用住房制度自1998年實(shí)施以來(lái)，雖然存在這樣或者那樣的問(wèn)題，但這些年來(lái)確實(shí)解決了很多中低收入階層的住房問(wèn)題?！敖?jīng)濟(jì)適用住房制度不可能取消！只不過(guò)，下一步經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售等機(jī)制會(huì)有變化。（2）有優(yōu)勢(shì)的地理位置。3．2投資區(qū)域環(huán)境分析首先從