小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-10 03:17本頁(yè)面
【正文】 金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%02003年73181173187318 12004年 22005年 32006年 42007年 52008年 62009年 72010年 82011年 92012年 項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值 說(shuō)明：年份指該年年末，起始時(shí)間為2003年末。因此，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率區(qū)間為10%～15%，%投資回收期n 靜態(tài)回收期216。 從項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表（表73）上可以看出，在2011年項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值。216。 經(jīng)計(jì)算。n 動(dòng)態(tài)回收期216。 從項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析表（表74）可以看出，在2011年項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值。216。 經(jīng)計(jì)算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)小結(jié)216。 項(xiàng)目在運(yùn)作終期，凈現(xiàn)金流量達(dá)到32163萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值高達(dá)21754萬(wàn)元。216。 項(xiàng)目最高收益率超過(guò)10%。216。 因項(xiàng)目投資較大，預(yù)計(jì)在7年左右可收回投資。216。 從財(cái)務(wù)狀況上看，項(xiàng)目獲利狀況良好，經(jīng)濟(jì)上可行。八、風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧平衡分析216。 在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行的情況下，項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)作的最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于產(chǎn)品的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。216。 盡可能提高去化率是項(xiàng)目投資獲利的根本落腳點(diǎn)。216。 本項(xiàng)目的盈虧平衡分析就是要確定項(xiàng)目的保本銷(xiāo)售量。216。 由項(xiàng)目投資成本估算表（參見(jiàn)表66）可得，項(xiàng)目保本銷(xiāo)售量度＝項(xiàng)目總投資/產(chǎn)品平均售價(jià)經(jīng)計(jì)算，保本銷(xiāo)售量在75萬(wàn)平方米左右。216。 可以看出，本項(xiàng)目規(guī)模大、投資量較多，致使盈虧平衡點(diǎn)較高，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作面臨較大壓力。敏感性分析216。 項(xiàng)目土地實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，最終土地中標(biāo)價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生敏感影響。216。 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)（812年），未來(lái)市場(chǎng)的變化使項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)產(chǎn)生變動(dòng)，因此產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)亦是重要的敏感因素。216。 綜合考慮市場(chǎng)、政策、經(jīng)濟(jì)和不確定因素等風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)敏感因素分析取177。10%變動(dòng)幅度加以研究。216。 設(shè)定投資稅后利潤(rùn)為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值。n 土地價(jià)格敏感分析216。 土地價(jià)格敏感分析如表81。216。 當(dāng)土地價(jià)格增加或減少10%時(shí)，投資利潤(rùn)相應(yīng)減少或增加25%左右。216。 。相比之下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值對(duì)土地價(jià)格較為敏感。—表81— 土地價(jià)格敏感因素分析表 土地投標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）投資稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資回報(bào)率平均變動(dòng)幅度地價(jià)變動(dòng)利潤(rùn)額變動(dòng)回報(bào)率變動(dòng)650%285340%%0% 10%21608%%%%10%35460%%%%土地價(jià)格之敏感系數(shù)=n 產(chǎn)品售價(jià)敏感分析216。 敏感分析計(jì)算見(jiàn)表82。216。 當(dāng)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)增加或減少10%時(shí)，項(xiàng)目投資稅后利潤(rùn)相應(yīng)增加或減少接近90%。216。 經(jīng)計(jì)算。即項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)十分敏感。—表82— 產(chǎn)品售價(jià)敏感因素分析表 產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2）投資稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資回報(bào)率平均變動(dòng)幅度售價(jià)變動(dòng)利潤(rùn)額變動(dòng)回報(bào)率變動(dòng)35000%285340%%0% 385010%55215%%%%315010%1853%%%%項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)之敏感系數(shù)= 九、備選方案216。 。216。 方案的最終選擇基于政府規(guī)劃容積限制與項(xiàng)目產(chǎn)品力塑造之雙向引導(dǎo)。216。 同理對(duì)方案方案3進(jìn)行可行性研究，可以考察其基本投資效果。216。 三種方案對(duì)比分析如表101（下頁(yè)）。三種開(kāi)發(fā)方案對(duì)比分析表 方案1 R=方案2 R=方案3 R=開(kāi)發(fā)建設(shè) 規(guī)模 市場(chǎng)分析預(yù)計(jì)售價(jià)3500元/M2 市場(chǎng)面可行預(yù)計(jì)售價(jià)3300元/M2 市場(chǎng)面可行預(yù)計(jì)售價(jià)3700元/M2 市場(chǎng)面可行運(yùn)作周期89年1112年67年總投資額26億24億稅后利潤(rùn)28534萬(wàn)元49672萬(wàn)元23245 萬(wàn)元投資回報(bào)率%%%經(jīng)濟(jì)可行性基本可行可行投資回報(bào)欠佳項(xiàng)目可行性基本可行可行風(fēng)險(xiǎn)較大前提：各方案均設(shè)定土地報(bào)價(jià)為65萬(wàn)元/畝十、結(jié)論n 可行性216。 從市場(chǎng)面看，南橋作為奉賢區(qū)政府駐地，上海市郊的中心鎮(zhèn)之一，擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)劃前景。未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)朝供需兩旺發(fā)展，華亭小區(qū)項(xiàng)目順勢(shì)開(kāi)發(fā)，必有所為。216。 從技術(shù)面看，現(xiàn)有建筑施工技術(shù)完全能滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需。216。 從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上看，項(xiàng)目投資收益較好，可望獲得10%以上的回報(bào)率。216。 從社會(huì)效益和環(huán)境效益上看，項(xiàng)目作為區(qū)府重點(diǎn)支持的規(guī)模住宅小區(qū)，建成后將在南橋城東形成一個(gè)占地近百公頃的高檔住宅區(qū)。以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、幽雅的環(huán)境、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業(yè)管理為南橋近萬(wàn)人打造居家空間，具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。216。 因此，該項(xiàng)目是可行的。n 抗風(fēng)險(xiǎn)能力216。 項(xiàng)目規(guī)模大，投資達(dá)25億以上，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作面臨較大壓力。216。 銷(xiāo)售是項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵，采用積極有效的方式促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品順利去化是提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力的基石。216。 與此同時(shí)，項(xiàng)目以規(guī)模優(yōu)勢(shì)可以不斷創(chuàng)造行情、引領(lǐng)南橋市場(chǎng)，從而有效降低自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。n 項(xiàng)目法人承諾216。 本公司若中標(biāo)，將嚴(yán)格保證各項(xiàng)款項(xiàng)的及時(shí)到位，使工程能按計(jì)劃完成。216。 本公司將根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度，合理安排資金使用，加強(qiáng)施工監(jiān)理，確保項(xiàng)目建筑質(zhì)量。216。 本公司將充分發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)的特點(diǎn)，極力為南橋人民打造精品住宅。同時(shí)進(jìn)行積極有效的營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)，保證項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金的滾動(dòng)投入使用，使項(xiàng)目盡善盡美健康發(fā)展。THE END
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