漳州某生活小區(qū)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-04-26 07:15本頁面
【正文】 C三種方案不同時間開發(fā)對比表：方案類別現(xiàn)在開發(fā)1年后開發(fā)2年后開發(fā)3年后開發(fā)4年后開發(fā)5年后開發(fā)方案A總銷售收入3222232932 33755 34521 35287 36053 總投資額19508 19768 20028 20289 20549 20809 稅前利潤9596 9976 10459 10891 11322 11754 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案B總銷售收入35775 36583 37520 38393 39265 40138 總投資額20851 21111 21371 21632 21892 22152 稅前利潤11460 11930 12517 13045 13573 14101 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案C總銷售收入39327 40233 41285 42264 43243 44223 總投資額22230 22490 22750 23011 23271 23531 稅前利潤13289 13848 14538 15162 15787 16411 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%投資利潤率對比及走勢圖：從三個方案投資利潤率對比及走勢上分析，該地塊越早開發(fā)越好，一年后開發(fā)投資率潤率降的最多，降的幅度最少的是第一年至第二年的期間，第三年后投資利潤率的降幅在逐漸縮小，由于在廠房拆遷及新廠的建設(shè)需要一段時間，所以可以判斷該項(xiàng)目在兩年后開發(fā)最為有利即在地價款付清2年后開發(fā)該地塊。土地成本在7900萬元情況下A、B、C三種方案不同時間開發(fā)對比表：方案類別現(xiàn)在開發(fā)1年后開發(fā)2年后開發(fā)3年后開發(fā)4年后開發(fā)5年后開發(fā)方案A總銷售收入3222232932 33755 34521 35287 36053 總投資額22508 22927 23347 23766 24186 24605 稅前利潤6595 6817 7140 7413 7685 7958 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案B總銷售收入35775 36583 37520 38393 39265 40138 總投資額23851 24270 24690 25109 25529 25948 稅前利潤8461 8771 9198 9567 9935 10304 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案C總銷售收入39327 40233 41285 42264 43243 44223 總投資額25230 25649 26069 26488 26908 27327 稅前利潤10290 10689 11220 11684 12149 12614 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%投資利潤率對比及走勢圖：（二）18畝宿舍樓及沿街店面提前開發(fā)方案的分析任何一個項(xiàng)目的開發(fā)都要經(jīng)過前期的開發(fā)準(zhǔn)備工作，從現(xiàn)有的泉州及成都房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的時間上判斷（排除股東間分歧、扯皮等所造成的時間擔(dān)擱），對于漳州漳罐18畝職工宿舍的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備（包括要成立項(xiàng)目公司，取得土地證書，前期市場調(diào)研、總平的設(shè)計(jì)及修改等等），甚至更長。另外從投資利潤率走勢圖上可以看到本項(xiàng)目的開發(fā)最佳時機(jī)在兩年后開發(fā)，這與漳罐18畝宿舍樓提前開發(fā)的時間相差無幾。所以該方案沒有實(shí)行的必要。另外假設(shè)148畝地塊在5年后開發(fā)，筆者也認(rèn)為漳罐18畝宿舍及沿街店面首先開發(fā)沒有必要，原因有以下五條：一、店面不是該地塊的利潤中心；因?yàn)樵摰貕K店面全部售價僅為6686萬元（），現(xiàn)在沿迎賓路及規(guī)劃的東二號路商業(yè)價值并不高，而且漳州商業(yè)店面市場正在萎縮，假設(shè)開發(fā)可能會造成店面的積壓。二、18畝住宅開發(fā)量太小不會對該地塊在5年后開發(fā)有較大的影響；18畝住宅在該地塊的西邊地形扁而又長，按照房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，應(yīng)退讓土地紅線一段距離后建設(shè)，加上綠化面積及道路建設(shè)，留給我們開發(fā)建設(shè)土地相當(dāng)?shù)纳?，從而?8畝住宅建設(shè)面積量也相對較小，所以不會對148畝整體開發(fā)帶來較大的利潤影響。三、該住宅部分的開發(fā)首先要解決住在此地的漳罐職工拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，建完后還要解決回遷的問題，可供我司對外銷售的面積不多。四、拆遷補(bǔ)償及回遷房格的確定問題；回遷時的房價按市場價銷售給漳罐職工還是按房改房的價格銷售給職工，假設(shè)按房改房的價格銷售給職工，那么這部分的價差由誰來補(bǔ)。五、職工回遷安排未能從大局出發(fā)，統(tǒng)一安排。假設(shè)提前開發(fā)，那么回遷安置只能在18畝地上進(jìn)行安置，而該地塊對整個148畝來說，是一個良好的住宅用地，該地塊噪音小，灰塵也少，用作回遷安置相當(dāng)可惜。綜上所述，漳罐18畝宿舍及沿街店面提前開發(fā)沒有必要。第四部分 結(jié)論與建議在經(jīng)過經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益綜合分析后，可以得出本項(xiàng)目初步可行性研究結(jié)論：漳州漳罐生活小區(qū)具有重大的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目可行。在規(guī)劃指標(biāo)的選取上應(yīng)盡量按方案C所設(shè)定的規(guī)劃指標(biāo)，特別是容積率及建筑密度的選取至關(guān)重要，另外對漳罐宿舍將來拆遷重建的補(bǔ)償及回遷房的售價問題應(yīng)與漳州市政府進(jìn)行商談，確定假設(shè)按房改房的價格銷售給職工，這部分價差由誰來補(bǔ)償?shù)膯栴}。同時應(yīng)盡力爭取該地塊房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，比如免部分所得稅，配套建設(shè)費(fèi)、及一些其他費(fèi)用。 二00三年五月十八日附件一：方案A成本費(fèi)用一覽表附件二：方案B成本費(fèi)用一覽表附件三：方案C成本費(fèi)用一覽表附件四：漳州市區(qū)主要干道店面及二手店面交易價格參考附件五：漳州市部分市區(qū)地區(qū)附件六：2003年5月12日閩南日報(bào)A版“金賓士‘龍機(jī)廠開發(fā)項(xiàng)目’通過評審”一文和廈門日報(bào)報(bào)道的廈門特房公司在漳州購地新聞33 / 33
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