【導(dǎo)讀】合發(fā)展道路的大型企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)有資產(chǎn)總額近億元，員工近千人，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進(jìn)行動(dòng)作。的社會(huì)基礎(chǔ)和良好的口碑?；牡缆放畈l(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世紀(jì)的輝煌。本著互惠互利、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展的原則，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于XX市中山路以北，廣安街西。XX市規(guī)劃局2021年7月28日《規(guī)劃條件通知書(shū)》。項(xiàng)目場(chǎng)址地形圖及有關(guān)其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。法規(guī)及省市有關(guān)政策進(jìn)行編制和規(guī)劃。本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局，設(shè)計(jì)先進(jìn)，節(jié)省投資的原則。積極采用新技術(shù)、新材料，充分利用區(qū)域和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風(fēng)格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。統(tǒng)計(jì)、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報(bào)告。

　　

【正文】 》 GBJ14090 消防給水 設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。 消防水源來(lái)自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布臵供水管網(wǎng)及室外地下式消火栓。 消防用水量標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)消火栓為 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3h。 室外消火栓為 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3h。 噴淋為 27L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1h。 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 42 頁(yè) 消火栓給水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布臵，消防采用低壓制，室外設(shè)地下式消火栓，其半徑布臵間距不大于120m。設(shè)儲(chǔ)水池及加壓水泵房，儲(chǔ)水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓設(shè)在環(huán)狀消防給水管上。 在不宜用水場(chǎng)所如變配電室、控制室等處設(shè)臵移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。 。 。 火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制要求，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求。 。 。 、消防泵房及穩(wěn)壓設(shè)備。 。 第九章 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 43 頁(yè) 小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。 物業(yè)管理的 內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。 （ 1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮； （ 2）、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營(yíng)管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。 （ 3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境； （ 4）、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平 和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 機(jī)構(gòu)設(shè)臵與定員 機(jī)構(gòu)設(shè)臵 物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 44 頁(yè) 營(yíng)部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。 （ 1）、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。 （ 2）、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營(yíng)收支，代收各種費(fèi)用等。 （ 3）、經(jīng)營(yíng)部主管公司各經(jīng)營(yíng)部門(mén)管理，對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。 （ 4）、保安部主管門(mén)衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。 （ 5）、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。 （ 6）、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外 運(yùn)、綠化等。 （ 7）、組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)框圖 部門(mén) 管理人員 員工 合計(jì)辦公室 2 4 6經(jīng)營(yíng)部 2 5 7財(cái)務(wù)室 2 3 5工程部 2 10 12保安部 1 15 16環(huán)衛(wèi)部 1 8 9合計(jì) 10 45 55 、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 45 頁(yè) 、物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面： （ 1）、房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營(yíng)用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目?jī)?nèi)。 （ 2）、房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案 建設(shè)周期規(guī)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期 3年（自開(kāi)工之日起算），具體劃分為以下階段： 項(xiàng)目前期及論證工作 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段 場(chǎng)址清理 土建施工 安裝施工 工程掃尾，竣工驗(yàn)收 施進(jìn)度安排 第 1～ 2月 項(xiàng)目前期及論證工作 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 46 頁(yè) 第 3～ 5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。 第 6～ 35 月 建、安施工 第 35~41月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收 （附后） 、依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。 、招標(biāo) 內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備等。 、招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。 、招標(biāo)基本情況表見(jiàn)附表。 第十一章 投資估算與資金籌措 、編制依據(jù) 、 1999 年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。 、 1996 年《河北省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。 、 2021 年《河北省建筑工程概算費(fèi)用定額》、《河北省“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 47 頁(yè) 建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》。 、本項(xiàng)目有關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)。 、國(guó)家、部門(mén)和 地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。 、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定 、建筑工程費(fèi)按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指標(biāo)），參照當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程以單方造成價(jià)估算，室外工程按設(shè)計(jì)工程量及有關(guān)概算指標(biāo)估算 、主要設(shè)備價(jià)格采用生產(chǎn)廠(chǎng)家報(bào)價(jià)，不足部分參照《全國(guó)機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格目錄》，并按有關(guān)規(guī)定計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)及調(diào)整價(jià)差。 、安裝工程費(fèi)用在《概算定額》及概算指標(biāo)基礎(chǔ)上，按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整價(jià)差。 、其他費(fèi)用按國(guó)家和地區(qū)有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 、本工程取定基本預(yù)備費(fèi)率為 5%。價(jià)差預(yù)備費(fèi)根 據(jù)計(jì)投資（ 1999） 1340 號(hào)文規(guī)定，投資價(jià)格指數(shù)按 0計(jì)算。 、建設(shè)單位計(jì)劃本項(xiàng)目三年內(nèi)分期竣工，其中一期工程指回遷房一年內(nèi)竣工，鑒于這種情況，本報(bào)告按不分期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 、投資估算及投資其構(gòu)成 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 48 頁(yè) 本項(xiàng)目估算總投資為 ，其中： 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購(gòu)臵： 3563 萬(wàn)元（部分設(shè)備含安裝工程費(fèi)） 安裝工程費(fèi)： 其它費(fèi)用： ，其中： 土地費(fèi)用： 37232 萬(wàn)元（含契稅）； 預(yù)備費(fèi)： 建設(shè) 期貸款利息： 、項(xiàng)目資金籌措與來(lái)源 、本項(xiàng)目建設(shè)資金為全部自籌。 、資金來(lái)源： （ 1）向銀行貸款 18000 萬(wàn)元，年利率 %。 （ 2）其余全部為自有資金（第二、三年預(yù)售收入視作自有資金），分三年投入。 以上詳見(jiàn)資金使用計(jì)劃表。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本篇根據(jù)國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及現(xiàn)行有關(guān)財(cái)務(wù)制度，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 49 頁(yè) 基本數(shù)據(jù) 、 總收入估算：根據(jù)本項(xiàng)目建筑特點(diǎn)及所處的地段 等因素，參考我市房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售行情，預(yù)計(jì)售價(jià)如下： 名 稱(chēng) 建筑面積 m2 單方售價(jià) (元 ) 小計(jì) 商住樓 66800 3000 寫(xiě)字樓 39200 3000 綜合樓 12021 3000 公寓樓 157649 3000 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 24800 3000 商業(yè) 47250 8500 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 2500 3000 地下車(chē)庫(kù) 45000 3000 合計(jì) 395199 144547 本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)總收入 144557 萬(wàn)元。其中，在建設(shè)期的第二、三年，預(yù)計(jì)收入總營(yíng)業(yè)額的 1/3，工程竣工后，第四年全部售出。詳見(jiàn)總收入估算表。 、銷(xiāo)售成本 按銷(xiāo)售收入的 %估算，含廣告、營(yíng)銷(xiāo)等全部費(fèi)用。本項(xiàng)目銷(xiāo)售總成本 704萬(wàn)元。 、稅金 ： 、營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)額的 5%估算。本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅 7039萬(wàn)元。 、城建維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育附加按營(yíng)業(yè)稅的“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 50 頁(yè) %。本項(xiàng)目城建維護(hù)稅和教育附加 739 萬(wàn)元。 、所得稅：按利潤(rùn)總額的 33%計(jì)算。本項(xiàng)目所得稅11467 萬(wàn)元。 以上詳見(jiàn)：損益表。 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 投資利潤(rùn)率（稅后） % 投資利潤(rùn)率（稅前） % 投資利稅率（稅后） % 投資利稅率（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%）稅后 2255 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%）稅前 8293 萬(wàn)元 投資回收期（稅后） 年（含建設(shè)期 3年） 借款償還期 年（含建設(shè)期 3年，）。 以上詳見(jiàn)：損益表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、借款償還平衡表。 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 51 頁(yè) 、不確定性分析 、盈虧平衡分析 經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) BEP=%，這表明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 、單因素敏感性分析 本項(xiàng)目從建設(shè)投資、銷(xiāo)售價(jià)格兩個(gè)方面，以〒 5%、 10%為幅度，以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為指標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了敏感性分析。數(shù)據(jù)結(jié)果表明：當(dāng)建設(shè)投資增加 10%和銷(xiāo)售價(jià)格減少 10%時(shí)，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均產(chǎn)生較大的不利影響（詳見(jiàn)單因素敏感性分析表）。請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意加強(qiáng)控制建設(shè)投資和銷(xiāo)售價(jià)格的優(yōu)惠幅度。 ：本報(bào)告以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 Ic=15%為期望值，以總收入、建設(shè)投資的增減作臨界點(diǎn)分析，結(jié)果表明，當(dāng)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，總收入減少 13022 萬(wàn)元、建設(shè)投資增加 7878 萬(wàn)元。 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) ： 本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目， XX 生活小區(qū)地處城市中心，始建于上“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 52 頁(yè) 世紀(jì) 50 年代，整個(gè)小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊環(huán)境極不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高 。 ： （ 1）、通過(guò)改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實(shí)城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，還有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。 （ 2）、本項(xiàng)目建成后，商務(wù)區(qū)及物業(yè)管理將提供許多就業(yè)機(jī)會(huì)，這將有利于社會(huì)穩(wěn)定。 （ 3）、本項(xiàng)目建成后，上繳國(guó)家利稅 16713 萬(wàn)元 第十四章 評(píng)價(jià)結(jié)論 “ XX 生活小區(qū) ”項(xiàng)目，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府有關(guān)法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，在我市城建工作中，其建設(shè)十分必要，同時(shí)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此，該項(xiàng)目是可行的。