【正文】 （9）、不可預見費 不可預見費按（1）（8）項合計的2%進行估算，即：（2047+++246+105+309+40）2%=2%=202萬元 （10）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（1）（9）項的總和，即：（萬元） 表105 項目投資估算表 單位：萬元序號項 目分項投資1土地購置費20472建筑安裝費3前期工程費4基礎設施建設費2465其他費用1056開發(fā)期稅費3097開發(fā)間接費用已經(jīng)納入前期費用8管理費用409不可預見費用202合 計二、資金籌措 ，銀行貸款5000萬元。第十一章 還貸來源分析一、還貸能力分析 該項目的還款來源為保障性限價房銷售收入所得。 住宅銷售價格（1）住宅建筑面積為48246平方米，以3000元/平方米的單價限價進行銷售。（2）超市商場建筑面積3000平方米，以3500元/平方米的單價限價進行銷售。（3）商業(yè)服務建筑面積1978平方米，以4000元/平方米的單價進行銷售。（4）地下、半地下停車位310個全部出售，每個車位按2萬/個銷售，銷售收入為310萬元。預計總銷售收入為：16935萬元，具體銷售收入詳見下表。表111 主要銷售收入一覽表序號銷售項目單價數(shù)量銷售收入（萬元）1住宅3000元/m248246 m2 2超市、商場3500元/m23000m2 3商業(yè)服務4000元/m21978 m2 4停車位20000元/個310個 合計 銷售進度計劃本項目計劃用三年時間完成銷售，計劃2014年出售50%房源，2015年出售40%房源，2016年出售10%房源。地下車位分三年完成銷售，2014年銷售50%，2015年銷售40%，2016年銷售10%。收入估算如下表所示：表112 營業(yè)收入估算表項目2014年2015年2016年住宅可銷售面積 (m2)24123 營業(yè)收入 （萬元）超市商場可銷售面積 (m2)150027003000營業(yè)收入 （萬元）5259451050商業(yè)服務可銷售面積 (m2)9891978營業(yè)收入 （萬元）車位出售出售車位 （個）155279310營業(yè)收入 （萬元）310558620合計營業(yè)收入 （萬元）16935該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至2016年，售房所得總收入為16935萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款5000萬元及利息。二、還貸計劃2015年起開始還貸，2015年先行償還貸款3000萬元及二年利息共計1020萬元，還貸來源為2014年的房屋銷售收入；2016年償還剩余貸款1500萬元及利息102萬元，還貸來源為2015年的銷售收入。剩余資金用于公司其他項目建設。表112 還款分析表還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2015年3000102040202014年房屋銷售收入2016年200013621362015年房屋銷售收入合計500011566156第十二章 社會效益分析社會評價是分析本項目建設、運營對****縣的社會影響和社會效益，分析項目所在地的社會環(huán)境對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析。一、項目對社會的影響分析（一）項目對所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響本項目一進入啟動階段，將拉動投資和消費，將增加商業(yè)網(wǎng)點，有利于進一步吸引投資，推動****經(jīng)濟增長，新增眾多的就業(yè)機會，從而解決部分市民的就業(yè)問題。同時，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項目建設所需的上下游建筑材料的需求，又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè)機會，由此項目帶動了間接的就業(yè)崗位。因此項目的建設總體來說對當?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴?。（二）項目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響本項目的建設實施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進生活配套等各方面設施的完善。注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會文明的融合，在滿足交通、消防等市政設施的同時，提高地塊的利用率，擴大綠化面積，營造人與自然的和諧環(huán)境，建設風格與城市周圍景觀相協(xié)調(diào)發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項目的建設對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。（三）項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響本項目的建設，增加城市積聚力。本項目的開發(fā)建設，不僅帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、服務業(yè)，而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進各項消費。由于****擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會吸引人們前來購物和從事商業(yè)經(jīng)營活動，將推動飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并將進一步地提高****城市的人口集聚力和承載力，有利于****成長為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是****縣廣大人民群眾。（四）項目對所在地區(qū)弱勢群體的影響本項目的建設對當?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會造成負面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對弱勢群體人員合法權(quán)益的保護。因此影響是正面的。（五）項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響本項目必然推動市民素質(zhì)、物質(zhì)文明建設的不斷改善，將為城市精神文明建設創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎與基本條件，隨著社會風氣，民俗風情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質(zhì)的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習慣的形成，有利于社會文明風氣的鞏固，有利于文明城市的建設，塑造美好的城市形象，以促進城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，項目的建設將一定程度地改善當?shù)氐娜宋沫h(huán)境。（六）項目對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城市化進程的影響 本項目的實施將對****縣城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過項目的實施，完善了城市基礎設施的建設，不僅擴展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時對提高城市的綜合功能，推動****縣的城市化進程產(chǎn)生積極的作用。通過以上分析，就本項目的社會影響，評價結(jié)果如下：表121 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對居民就業(yè)和收入影響****縣正面2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響****縣正面3對不同利益群體的影響****縣正面4對脆弱群體的影響****縣正面5對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響****縣正面6對地區(qū)基礎設施、社會服務容量、城市化進程的影響****縣正面二、項目與所在地區(qū)互適性分析 本項目建設和運營中有很多組織與本項目有關(guān)。首先****縣委、縣政府機關(guān)各部門對建設項目是擁護和支持的，并且盡了最大努力；對于為本項目建設提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎設施的部門，也持積極的態(tài)度，并能盡最大可能支持項目的建設。 三、社會風險分析經(jīng)過對本項目社會因素的分析，研究認為本項目社會風險較小。四、社會評價結(jié)論根據(jù)以上社會影響分析評價，研究認為本項目的建設無論在政治、文化、社會等方面都將產(chǎn)生積極的影響，社會效益明顯。因此，社會評價是可行的。第十三章、工程招標根據(jù)中華人民共和國國家發(fā) 展改革委員會第九號令，建設項目可行性研究報告必須增加招標內(nèi)容 ，并作為初步設計附件與初步設計一同交項目審批部門審批 。在工程項目建設的實施階段以招標的方式選擇承包人，是保證按照競爭的 條件來實施工程 的一種有效方式。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權(quán)利義務的經(jīng)濟合同，將工程 項目的實施過程納入法制化管理。一、發(fā)包方式本項目可采用總承包的方式，即按照勘察設計、土建施工、設備購置、安裝調(diào)試等內(nèi)容匯總后發(fā)包招標 。二、招標形式招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。具備編制相應招標文件 和標底，組織開標，評標能力的業(yè)主可以自行招標；凡不具備條件的業(yè)主應委托具有相應資質(zhì)的建設工程招標代理機構(gòu)代理招標。本項目宜采用委托代理招標 ，并需要按照《工程建設項目招標試行辦法》（國家發(fā)展改革委員會第5號令）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料，并要在規(guī)定的《中國建設報》等新聞媒體上發(fā)布招標通告。三、招標方式 招標方式可分為公開招標，邀請招標和議標等形式。本工程通過適宜的招標方式 ，從而保證業(yè)主取得有競爭力的合同。四、招標組織機構(gòu)成立由項目建設單位第一責任人為組長的項目招標領(lǐng)導小組，下設辦公室，具體負責工程項目的招標事宜。五、招標主要內(nèi)容本項目招標的主要內(nèi)容為：建設功能齊全的住宅，綠地廣場，美化亮化廣場，供暖排水及其他。第十四章 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對本項目市場需求、建設方案、投資估算、財務評價等方面的反復論證，認為該項目建設符合我市經(jīng)濟社會發(fā)展需要，方案設計合理，投資估算準確，資金籌措有保障。項目建成后，不僅可以改善農(nóng)民的居住環(huán)境，還可以節(jié)約大量土地，對于推進我市城市轉(zhuǎn)型、促進我縣經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，將起到重要作用。****縣某某新區(qū)湖畔家園安置區(qū)以期獨特的地理位置，必將吸引越來越多的投資者及經(jīng)營者入駐，并產(chǎn)生巨大的社會及經(jīng)濟效益。二、建議項目建設單位要抓緊時機，做好項目建議書的上報審批和自有資金的籌措工作，爭取早日開工實施。要采取公開、公正、公平的投標招標方式，遴選優(yōu)秀的設計、施工和監(jiān)理單位實施本項目，確保工程按期完成，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程。附表一 項目總投資估算表序號項 目計 算 式金額（萬元）備 注1土地費用20472建筑安裝1208元/ m254124m2土建工程1110元/ m254124m2基礎工程65元/ m254124m2主體結(jié)構(gòu)工程532元/ m254124m2其他主體工程59元/ m254124m2磚墻保溫工程263元/ m254124m2外墻保溫工程49元/ m254124m2外飾工程27元/ m254124m2屋面工程25元/ m254124m2門窗工程90元/ m254124m2安裝工程98元/ m254124m2給排水工程30元/ m254124m2電氣工程48元/ m254124m2弱電工程20元/ m254124m23前期工程費用建設管理費65381%按建安工程1%計可行性研究費4估算勘探設計費6538%%計前期預備費65386%按建安工程6%計4基礎設施建設費用246室外工程211道路廣場45估算室外管線68估算綠化工程50元/ m258景觀水系40估算管道煤氣工程15估算電信工程20估算5其他費用105環(huán)境影響評價費5估算建設工程質(zhì)量監(jiān)督費98248 m23工程保險11868%20工程監(jiān)理費118681%65工程造價咨詢費11868%施工圖審查費1元/ m298248 m26開發(fā)期稅費309土地使用稅2元/ m272875 m28城市基礎設施配套費98248 m2108白蟻防治費20元/ m298248 m215高校教育基金98248 m290供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共440戶887開發(fā)間接費/已經(jīng)納入前期費用8管理費用409不可預見費2%202不可預見費按（1）（8）項合計的2%進行估算合計73某某新區(qū)湖畔家園安置區(qū)項目可行性研究報告附表二 投資計劃與資金籌措序號 年份項目建設期銷售期合計2年3年外幣人民幣小計外幣人民幣小計外幣人民幣小計1總投資固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建設期利息流動資金2資金籌措自有資金社會融資(銀行貸款)產(chǎn)品預售申請扶持資金中央扶持資金