【正文】 （1）隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們生活水平的日益提高，我國(guó)價(jià)格總體水平保持了基本穩(wěn)定的趨勢(shì)。但考慮到項(xiàng)目建設(shè)政策因素及自然壽命期中各類不可預(yù)見因素，本研究報(bào)告按現(xiàn)行低價(jià)位的綜合平均值確定價(jià)格計(jì)算。（2）項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn)后，根據(jù)國(guó)家及政府的規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)的收取按平均估計(jì)的目前市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算。（3）編制依據(jù)土建工程參照目前株洲同類建筑單位工程造價(jià)指標(biāo)估算。安裝工程參照目前株洲同類工程概算指標(biāo)估算。土地取得費(fèi)用包括補(bǔ)償金、稅金及三通一平費(fèi)用。因土地手續(xù)尚在完善中，目前估計(jì)值為暫定數(shù)。今后應(yīng)按實(shí)際取得土地的投入數(shù)進(jìn)行換數(shù)。其它費(fèi)用根據(jù)株洲市相關(guān)政策計(jì)算。主要測(cè)算依據(jù)設(shè)定，根據(jù)業(yè)主提供的項(xiàng)目運(yùn)作方案，同時(shí)參考相關(guān)資料，本項(xiàng)目的營(yíng)銷構(gòu)想擬定為大部分住宅面積采取一次性買斷產(chǎn)權(quán)，小部分住宅面積籌建單以租代售。因此，主要測(cè)算依據(jù)設(shè)定如下：住宅銷售均價(jià)按3500元/㎡計(jì)；商業(yè)門面銷售均價(jià)按6500元/㎡計(jì)；營(yíng)銷費(fèi)用按總銷售額的5%計(jì)；財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為支付銀行貸款利息，按年息6%貸期一年計(jì)；%計(jì)；經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)；項(xiàng)目的工程建設(shè)投資是指在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)完成全部開發(fā)建設(shè)所需投入的工程建設(shè)各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。以上費(fèi)用詳見工程建設(shè)投資估算表： 工程建設(shè)投資估算表 單位：萬元序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)或 定額標(biāo)準(zhǔn)投資金額備 注一土地費(fèi)用150萬/畝3150萬共21畝二建安費(fèi)用1200元/㎡2397．6萬總建筑面積19980㎡三其它費(fèi)用150萬前期費(fèi)用、工程監(jiān)理、報(bào)建費(fèi)用、配套費(fèi)、圖紙會(huì)審等五不可預(yù)見費(fèi)建安費(fèi)的8%190萬合計(jì)約5887萬預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成總經(jīng)濟(jì)適用房銷售、廉租房租賃總收益為6946萬元。住房收益：16410㎡3500元/㎡=57435000萬元 社區(qū)商業(yè)門面：1850㎡6500元/㎡=12025000萬元序號(hào)內(nèi)容項(xiàng)目總體1銷售收入6946萬2總投資5887萬3工程建設(shè)費(fèi)用23977綜合稅款3828稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）667：投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資100% =667/5887100% =11% ：（每年）每年可收取物業(yè)管理費(fèi)用10萬以上。停車場(chǎng)每年可收取停車費(fèi)用約5萬。從財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算看，本項(xiàng)目需整個(gè)投入即總投資為5887萬元，銷售部分可收回6946萬元，可獲凈利潤(rùn)667萬元，投資利潤(rùn)率為11%,與國(guó)家規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)利潤(rùn)率接近。這里尚未將項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)效益計(jì)算進(jìn)來，所以，從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)上分析，可知本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從工程費(fèi)用方面評(píng)價(jià)可知，最高工程費(fèi)用小于最低平均售價(jià)，所以，本投資項(xiàng)目安全可靠，無投資風(fēng)險(xiǎn)。從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第九章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析項(xiàng)目的建成后可提供300個(gè)就業(yè)崗位，為緩解城區(qū)的就業(yè)壓力和保持社會(huì)穩(wěn)定起到積極的作用。該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)充分發(fā)揮該宗土地潛在價(jià)值，盤活城市存量資產(chǎn)，促進(jìn)土地資源升值，搞活區(qū)域經(jīng)濟(jì)，具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。 ，僅工程建設(shè)本身就將向國(guó)家上繳數(shù)千萬元稅金，能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第十章 投資風(fēng)險(xiǎn)與存在問題項(xiàng)目系統(tǒng)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下四個(gè)方面：市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目面向市內(nèi)中低收入人群，有一些不確定性因素，有可能給市場(chǎng)銷售帶來負(fù)面影響。建議精心策劃銷售方案，加大銷售推廣力度。成本控制風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，建材價(jià)格起伏較大，如建設(shè)施工期間遇建材價(jià)格上漲期，則必將直接增加建安成本。建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資要有一番細(xì)致的工作要做，建設(shè)資金有時(shí)要階段性的籌措，資金周轉(zhuǎn)也要考慮其不利影響。所以，如果資金落實(shí)不到位或因其他管理方面原因而導(dǎo)致建設(shè)工期過長(zhǎng)，必將增加項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，從而加大項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：如果工程質(zhì)量存在問題，將從多方面引發(fā)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)在建設(shè)實(shí)施過程中抓好質(zhì)量管理，確保項(xiàng)目的工程質(zhì)量符合有關(guān)要求。建議選擇高素質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍進(jìn)行工程監(jiān)理，并加強(qiáng)檢查，建立工程風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。 存在問題建設(shè)資金問題若資金不能及時(shí)到位，則將使工程推遲，項(xiàng)目不能如期運(yùn)營(yíng)，終將影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展。為確保工程按計(jì)劃進(jìn)行，建議建設(shè)單位在可研論證之后，投資計(jì)劃下達(dá)之前，抓緊時(shí)間進(jìn)一步落實(shí)建設(shè)資金的籌措、市場(chǎng)預(yù)售、以及滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)等具體要求或方案，以保證項(xiàng)目按期完工、按期投入使用。規(guī)劃設(shè)計(jì)問題規(guī)劃設(shè)計(jì)既要符合城市建設(shè)總體規(guī)劃布局，又要充分考慮功能、景觀、公共設(shè)施管理等因素，在建筑風(fēng)格上力求完美與創(chuàng)新，規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)有一定超前意識(shí)，力求將株洲株董路安置小區(qū)小區(qū)設(shè)計(jì)成為株洲地區(qū)的一個(gè)精品社區(qū)。第十一章 項(xiàng)目的綜合分析與結(jié)論。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和投資開發(fā)主體都在想為株洲人民辦一件實(shí)事、好事，只有同時(shí)具備了這幾個(gè)條件，才可能辦成這一大事。，從交通、環(huán)保、地理位置等條件考慮，此方案是可行的。，而且，項(xiàng)目建設(shè)單位反復(fù)研究和建設(shè)計(jì)劃，并向有關(guān)專業(yè)管理部門和專業(yè)單位技術(shù)專家請(qǐng)教數(shù)十次之多，所以，戰(zhàn)略決策上的考慮是成熟的。另外，從總體上看，本項(xiàng)目的擬建規(guī)模符合株洲實(shí)際情況，并能有效的發(fā)揮其功能，是一座能結(jié)合地區(qū)發(fā)展實(shí)際情況的株董路安置小區(qū)小區(qū)，可預(yù)計(jì)，項(xiàng)目建成后，將改善株洲市部分中低收入人群的居住條件，一定程度的調(diào)控株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)。，行業(yè)對(duì)口，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)十分明顯，社會(huì)效益明顯，有益于社會(huì)的安定和諧和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。，項(xiàng)目投資回收期短，風(fēng)險(xiǎn)小，社會(huì)效益大，在正常投入使用后，由本項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)除能產(chǎn)生固定收入外，還能每年新增利潤(rùn)，投資收益從近期、遠(yuǎn)期看均 常明顯，這說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上和效益上都是可行的。26