【正文】 ⑥項目竣工后交由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)全面管理。要加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的組織宣傳和具體管理工作。生活垃圾要做到日產(chǎn)日清一日兩清。加強(qiáng)對綠化美化的保護(hù)管理，杜絕任何對環(huán)境的影響、破壞。使業(yè)主真正生活在園林式的環(huán)境中。八、勞動安全保護(hù)與消防（一）勞動安全政策依據(jù)：（1）《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》（2）《建設(shè)項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察條例》（3）《職業(yè)安全健康管理體系指導(dǎo)意見》（4）《職業(yè)安全健康管理體系審核規(guī)范》措施由于建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的流動性、個體性、生產(chǎn)過程的綜合性及受氣候條件影響大等技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點，組織施工在整個建筑生產(chǎn)過程中，占有及其重要的地位。而施工組織設(shè)計是建筑施工的組織方案，是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)現(xiàn)場施工的法規(guī)。因此，在組織施工中，應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行施工組織設(shè)計，貫徹施工技術(shù)規(guī)范、勞動安全和操作規(guī)程，采用國內(nèi)外先進(jìn)的施工技術(shù)，科學(xué)的組織和管理方法，合理選擇施工方案，以確保施工安全、勞動衛(wèi)生和工程質(zhì)量，降低工程成本。（1）本項目在安全防護(hù)方面應(yīng)采取如下措施：①搭建腳手架必須滿足以下基本要求a、搭建腳手架要有足夠的面積，能滿足工人操作、材料堆放及運輸?shù)男枰?。b、搭建腳手架要有足夠的強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性。在施工期間，在各種荷載作用下，腳手架不變形、不搖晃、不傾斜。腳手架適用荷載控制值（均布荷載）不得超過2700牛頓/平方米。砌筑腳手架荷載變動性較大，可按容許應(yīng)力計算，即安全系數(shù)K=3。腳手架所用材料的規(guī)格、質(zhì)量應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格安全檢查，符合有關(guān)規(guī)定；腳手架的構(gòu)造應(yīng)合乎規(guī)定，搭設(shè)要牢固，為了保證腳手架的整體穩(wěn)定，在腳手架與建筑物之間設(shè)置連墻點，連墻點的布置：豎向每三步架高（），縱向每六個框架（12米）設(shè)置一處。剪刀撐在腳手架兩端部雙跨內(nèi)設(shè)置，并在腳手架中間部位每隔30米凈距雙跨設(shè)置。腳手架外側(cè)加設(shè)安全網(wǎng)。②工地起重機(jī)具應(yīng)定期作安全檢查。起重用鋼繩每半年檢查一次，當(dāng)斷絲現(xiàn)象在一個節(jié)距內(nèi)超過規(guī)定數(shù)量時，鋼絲繩的承載能力將減低，必須報廢更新。在吊裝作業(yè)時，要嚴(yán)格按照起重機(jī)具允許的承載能力作業(yè)，不得超載。③吊鉤、卸甲（卡環(huán)）、吊索和橫擔(dān)梁（鐵扁擔(dān)）等吊具必須在使用前進(jìn)行荷載試驗，否則不準(zhǔn)使用。④工地施工臨時用電要嚴(yán)格控制，要有專人管理，加強(qiáng)巡視，嚴(yán)禁亂拉亂接。停送電要有可靠的聯(lián)系方法和警告標(biāo)志，嚴(yán)禁使用約時或打信號等不安全方法，杜絕觸電事故。⑤進(jìn)入工地工作人員，必須頭戴安全帽；高空作業(yè)人員必須使用安全帶。⑥嚴(yán)禁酒后作業(yè)。（2）本項目在勞動衛(wèi)生方面采取以下措施：①混凝土攪拌站是易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，對作業(yè)人員發(fā)放防塵口罩等防護(hù)勞保用品，并定期體檢。②對噪聲、震動等工作環(huán)境，盡量采取消音、防震等保護(hù)性防護(hù)措施，保護(hù)職業(yè)健康。（二）消防措施設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687（2001版）消防措施（1）耐火等級所有建筑的耐火等級均為二級。（2）防火間距所有建筑防火間距均不小于六米，符合防火規(guī)范要求。（3）消防通道所有建筑四周均設(shè)有消防通道，當(dāng)沿街長度超過150米或建筑物長度超過220米時，均在適當(dāng)位置加設(shè)消防通道。（4）安全疏散各建筑均按防火規(guī)范的規(guī)定設(shè)置疏散樓梯和安全出口，滿足疏散寬度及距離要求。（5）防火構(gòu)造各建筑在防火構(gòu)造上均按防火規(guī)范要求設(shè)計。（6）消防給水①市政消防給水量為45L/S，消防與市政給水合用，形成環(huán)狀管網(wǎng)；②沿道路設(shè)置室外消火栓，間距不大于120米；③小區(qū)內(nèi)設(shè)消防水池、泵房；④室外消防管線形成環(huán)狀，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)外消火栓。⑤室內(nèi)消火栓管道采用熱浸鍍鋅鋼管，DN≤65mm絲扣連接，DN≥80mm法蘭連接。 （7）積極推進(jìn)消防安全進(jìn)社區(qū)、進(jìn)家庭，開展消防安全宣傳活動，宣傳消防法律法規(guī)，傳授防火滅火知識。九、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（一）項目建成后組織機(jī)構(gòu)項目建成后由某莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項目物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)日常管理。組織機(jī)構(gòu)某莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項目物業(yè)管理公司管理機(jī)構(gòu)采用總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常運營管理工作。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程維修部、保潔綠化部、安全保衛(wèi)部。詳見組織機(jī)構(gòu)示意圖。總經(jīng)理副總經(jīng)理工程維修部財務(wù)部辦公室安全保衛(wèi)部保潔綠化部組織機(jī)構(gòu)示意圖（二）人力資源配置勞動定員根據(jù)企業(yè)建設(shè)規(guī)范，工作人員按照精簡、高效的原則按崗位定人，并可交互兼職，企業(yè)只設(shè)少量的管理人員。住宅小區(qū)物業(yè)管理定員為45人，其中總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，辦公室2人，工程維修部6人，財務(wù)部2人，保潔綠化部20人,安全保衛(wèi)部12人。根據(jù)工作需要，公司可隨時聘用編外臨時人員。（三）人員來源公司管理人員要求均為大專以上學(xué)歷，應(yīng)是一支年輕化、知識化、專業(yè)化的隊伍，有較高的管理水平和競爭意識。其他人員也要求有高中以上學(xué)歷。因此人員的招聘必須面向社會及人才市場公開考核招聘錄用。（四）人員培訓(xùn)根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識的培訓(xùn)，高層管理人員可赴省內(nèi)外成功的地區(qū)考察學(xué)習(xí)。實習(xí)試崗一個月，經(jīng)考核合格后，簽訂上崗協(xié)議，正式上崗。十、項目實施進(jìn)度（一）建設(shè)工期本工程從正式開工到交付使用，建設(shè)工期預(yù)期為兩年。（二）項目實施進(jìn)度安排本工程的建設(shè)周期可分為項目前期、施工準(zhǔn)備、項目建設(shè)期三個階段，其中項目前期準(zhǔn)備4個月，項目建設(shè)期24個月。十一、投資估算與資金籌措（一）投資估算依據(jù)《2000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價表》《2000年全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價表》《**市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調(diào)研價。建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計價[2002]10號文。項目單位提供的有關(guān)資料。（二）建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算內(nèi)容本項目建設(shè)投資由建筑工程費、綜合配套工程費、前期工作費、工程管理費、銷售費用、管理費用等構(gòu)成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)特點和國家法律規(guī)定，在可行性研究階段為簡化計算方法，以上費用均形成開發(fā)產(chǎn)品，一并計入開發(fā)成本。建設(shè)投資估算（1）拆遷安置費：（2）建筑工程費：28533萬元（3）設(shè)備購置安裝費：3833萬元（4）工程建設(shè)其它費用：1336萬元（5）基本預(yù)備費：1005萬元（6）建設(shè)期利息：6995萬元（貸款30000萬元，貸款期三年，按單利計算）（7）工程建設(shè)投資總額：項目建設(shè)投資估算表，詳見表101表101 項目投資估算表 單位：萬元項目投資概算表序號項目名稱標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）建筑面積預(yù)算金額（萬元）備 注一拆遷安置費一前期工程費用　　　1三通一平　　 實際發(fā)生2規(guī)劃設(shè)計費 219　3勘探費　　 土地面積1元/平4環(huán)境評估費　　 　5城市配套費 787 　6墻改費 　7防雷設(shè)計方案論證費 　8設(shè)計、圖紙審查費 　9招標(biāo)費用　　%10監(jiān)理費　　 %11綠化審查費 　二建安工程費　　28533　1住宅1300 26499　2商業(yè)13001748　3公建1300286三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費　　3833　1供電工程費10 219　2供水工程費10 219　3供氣工程費15 329　4排水工程費10 219　5小區(qū)道路10 219　6供熱、消防配套費20 438　7綠化、景觀工程費90 1971　8其他配套10219　四不可預(yù)見費　　1005五財務(wù)費用　　6995%六管理費用　　240 七銷售費用　　10 八合 計　　?。ㄈ┵Y金籌措方案。，銀行貸款30000萬元。十二、還貸分析（一）還貸能力分析還貸資金來源本項目位于淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西**莊地塊。該地塊共有1200戶、115296平方米的需拆遷安置，（），（98畝），（），，出讓給開發(fā)商建設(shè)商住樓小區(qū)。出讓收入作為償還貸款及建設(shè)安置房的資金來源。其拍賣收入首先用于支付銀行貸款。土地出讓計劃近年來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)的對土地需求量較大，基本處于供不應(yīng)求的局面。根據(jù)目前的開發(fā)速度，整理的土地可以在12年內(nèi)完成出讓。土地出讓收入測算（1）需提供安置房面積115296平方米（1﹢30%）﹦（2）結(jié)余安置房能騰出的土地面積﹣﹦247。﹦（3）土地出讓收入?yún)⒄窄h(huán)球酒業(yè)及周邊地價，本地塊價格估算200萬元／畝。200萬元／畝（﹢）畝﹦54040萬元。（4）安置房建設(shè)投資①拆遷安置費161元／平方米（115296﹢）平方米﹦。②安置房建設(shè)費1900元／平方米＝41702萬元。安置房建設(shè)投資﹦①﹢②﹦﹢41702萬元 ﹦（5）土地出讓金支出后盈余情況54040萬元﹣﹦。通過以上計算可知土地出讓金不但能夠滿足償還貸款及建設(shè)安置房的投資，而且還有盈余。二、還貸計劃該項目為三年期貸款，通過計算分析，截止至2016年，整合土地出讓所得總收入為54040萬元，%計算。2014年起開始還貸，；還貸來源為土地出讓收入。，還貸來源為土地出讓收入。土地出讓金剩余資金用于公司其他項目建設(shè)。表121 還款分析表還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2017年20000土地出讓收入2018年10000土地出讓收入合計30000699536995十三、社會評價（一）項目對社會的影響分析項目建成后將徹底改變城中村居民的居住條件和環(huán)境。新的居住小區(qū)建成，廣大居民將徹底告別過去低矮潮濕、破敗不堪的住房，住進(jìn)寬敞明亮的現(xiàn)代單元式新居，這是他們居住環(huán)境的一次“革命”。項目建成后能夠增加所在地區(qū)居民的收入。安置房的建設(shè)是在考慮城街道規(guī)劃和發(fā)展可接續(xù)產(chǎn)業(yè)的原則基礎(chǔ)上實施的，一方面整合了當(dāng)?shù)刭Y源，另一方面改善了環(huán)境、集聚了人氣，將創(chuàng)造出新的經(jīng)濟(jì)增長點，使當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖朐黾?。項目建成后能夠提高所在地區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量。由于提高了居民就業(yè)渠道，增加了收入，加之居住條件和居住環(huán)境的徹底改善，使搬遷到安置房的居民的生活水平和生活質(zhì)量得以提高。項目建成后使城中村居民的這一弱勢群體得到了黨和各級政府的關(guān)懷，體現(xiàn)了“以人為本”思想，更體現(xiàn)了與時俱進(jìn)共同發(fā)展的戰(zhàn)略。項目的實施，興建了一部分文化、教育、衛(wèi)生設(shè)施，對提高當(dāng)?shù)氐奈幕逃?，改善?dāng)?shù)氐尼t(yī)療衛(wèi)生條件將產(chǎn)生積極影響。項目的實施，將建設(shè)一批道路、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施，并減少了土地浪費，提高土地利用，對提高社會服務(wù)容量和加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程打下了良好的基礎(chǔ)。項目建成后解決了區(qū)域的“四治”問題，將對地域生態(tài)環(huán)境的恢復(fù)，環(huán)境的凈化、亮化、美化產(chǎn)生良好的效果，有利于更好地維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，緩解農(nóng)村的社會矛盾，減少農(nóng)村不穩(wěn)定因素，為構(gòu)建社會主義和諧社會打下堅實基礎(chǔ)。（二）社會評價結(jié)論該項目建設(shè)工程的實施，將徹底解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)村發(fā)展長期落后的局面，既可以改善農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件和消費環(huán)境，又可以消化當(dāng)前部分行業(yè)的過剩生產(chǎn)能力，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會形成很大的社會影響，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，從而推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會的文明進(jìn)步，與建設(shè)小康社會、和諧社會的目標(biāo)是一致的。同時，項目的實施也有利于實現(xiàn)當(dāng)?shù)乜沙掷m(xù)發(fā)展目標(biāo)，會受到社會各界和廣大人民群眾的熱烈歡迎和支持，社會反響十分積極。通過項目區(qū)對所在地區(qū)社會影響評價分析認(rèn)為：本項目的實施、運營，對優(yōu)化某縣公共建設(shè)發(fā)展，加快城市化的進(jìn)程做出積極貢獻(xiàn)。對改善項目區(qū)居民居住條件，提高其生活質(zhì)量、生活水平產(chǎn)生積極的正面影響，有百利而無一害。所以也得到了各級組織的大力支持。所以本項目的社會評價結(jié)論是良好的。十四、工程招標(biāo)根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會第九號令，建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容，本工程項目應(yīng)按國家有關(guān)文件和政策進(jìn)行工程招標(biāo)。（一）發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍是指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括勘察設(shè)計、施工、試運等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。前者稱為工程項目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包。何種發(fā)包方式最適合項目的投標(biāo)，取決于項目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。（二）招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項目的業(yè)主擬自行招標(biāo)，這需要按照《工程建設(shè)項目招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會第5號令）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料。（三）招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。公開招標(biāo)公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實施