【正文】 改善中低收入群住房條件的實際問題、調(diào)控房價等目的出發(fā)，利用項目自身的開發(fā)優(yōu)勢，以優(yōu)良的物業(yè)管理模式，即大型住宅小區(qū)規(guī)模與配套開發(fā)，作為本項目的市場目標(biāo)定位，從而形成輻射株洲南區(qū)南華片區(qū)及株洲市，并利用開發(fā)組合優(yōu)勢，使該項目一開始就處于優(yōu)勢地位，為更多的中低收入人群提供良好的居住條件，為整個株洲房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展起到調(diào)控作用。項目承辦單位提供的有關(guān)市場分析、設(shè)計方案 、調(diào)研數(shù)據(jù)等其它相關(guān)資料。建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求。五是調(diào)配、招聘專業(yè)人才投入到本項目的規(guī)劃中。三是成立了株董路安置小區(qū)小區(qū)開發(fā)建設(shè)籌建班子、策劃推廣班子。 項目目前工作進(jìn)展項目從2007年年初開始籌備到現(xiàn)在已進(jìn)行了以下前期準(zhǔn)備工作：一是組織市場調(diào)研人員先后多次赴長沙、廣州等地考察，從他們那里取得了興建經(jīng)濟適用房以及廉租房的規(guī)劃、規(guī)模、銷售、管理工作方面的經(jīng)驗。建好株董路安置小區(qū)小區(qū)，能夠促進(jìn)拆遷安置工作的完善、落實“株洲市10件實事”。據(jù)不完全統(tǒng)計，株洲市近五年內(nèi)拆遷戶尚未安置的住戶有近1600戶，其中南區(qū)有近600戶，東區(qū)400余戶，河西300余戶，北區(qū)200余戶，未來兩年還將新增大量的拆遷戶。經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)連續(xù)兩年列入省8件實事和株洲市10件實事。但是還有部分中低收入人群住房條件需要改善，建好株董路安置小區(qū)小區(qū)的目的就是進(jìn)一步改善中低收入人群的住房條件。株洲市房地產(chǎn)市場活躍，房價連年看漲，各類樓盤的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理均呈現(xiàn)良性發(fā)展的勢頭，廣大市民的住房條件得到了大幅的改善與提升。有個一箭雙雕之計，那就是大幅度增加經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)。當(dāng)一個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了上漲趨勢之后，房價會越漲越快，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生；而一旦房市的價格拐點出現(xiàn)，市場會出現(xiàn)拋售局面，房價會跌，市場信心喪失，需要很長時間才能修復(fù)。反之亦然。因此，我們簡單概括投資品市場的價格波動規(guī)律就是“追漲殺跌”：當(dāng)一種趨勢形成以后，市場自身有強大的自我復(fù)制功能。因此，在投資品市場，市場的需求和價格走勢是正相關(guān)關(guān)系：價格上漲則需求上升，價格下跌則需求減少。簡單來說就是，如果最近一段時間市場是上漲的。對于投資品而言，預(yù)期價格上漲則需求增加，預(yù)期價格下跌則需求減少。但投資品的價格決定不遵循上述規(guī)律，投資品的價格決定于未來的收益預(yù)期。一般商品價格均衡理論認(rèn)為，在自由競爭的市場，一種商品的供給和需求會自動達(dá)到均衡點，均衡點的價格就是均衡價格。這樣，房地產(chǎn)的“需求”就包含了兩個不同的內(nèi)容，一個是消費需求，一個是投資需求。我們首先從房地產(chǎn)市場的價格形成機制說起。從2005年3月26日的國務(wù)院出臺的調(diào)控房價的八點措施和5月11日的關(guān)于抑制房價過快上漲的文件看，“穩(wěn)定”是政府政策的出發(fā)點，政府不希望房價上漲或是下跌。2011年4月份開始的以“穩(wěn)定房價”為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控已兩年多了，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房價攀升的局面依然在我市不同程度地存在。經(jīng)濟適用房的出發(fā)點和目的，就是讓廣大百姓居者有其屋。它具有經(jīng)濟性和適用性的特點。供給市場的嚴(yán)重失衡。依我們現(xiàn)有國情，中低收入家庭階層龐大，是無法以純福利分房、完全依賴政府的補帖完成，故中央政府提出經(jīng)濟適用房，才能從根本上解決百姓住房問題。第六條為加強經(jīng)濟適用“住房建設(shè)，完善廉租住房制度，可見國家堅定執(zhí)行并提高百姓住房保障的決心。明確經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。按照政策的最初設(shè)計，經(jīng)濟適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%，如此的高比例顯見其社會保障功能。我國住房市場走的是商品房、經(jīng)濟適用房及廉租房三者并存的模式。1．2 項目建設(shè)的必要性（1）住房市場三者并存適合國情（6）項目建設(shè)進(jìn)度安排：項目建設(shè)期計劃18個月。本次報告主要對項目建設(shè)可行性進(jìn)行研究，以供決策者參考。,。株洲株董路安置小區(qū)項目第一章 總論（1）項目暫定名稱：株洲株董路安置小區(qū)（2）項目建設(shè)單位：株洲市誠建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（3）項目所在地：蘆淞區(qū)快速環(huán)道東環(huán)線段。（4）項目主要內(nèi)容：該項目由株洲市誠建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。該項目計劃建成株洲市安置房房社區(qū)，解決本市部分中低收入人群及拆遷戶住房困難。（5）項目估算總投資額為5887萬元。2012年8月底前完成項目前期工作，2012年年底動工興建，2014年中以前全面竣工交付。具有社會保障性。幅面最寬的是廣大中低收入家庭。2004年5月13日，建設(shè)部、發(fā)改委、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)文件《經(jīng)濟適用住房管理辦法》并正式施行。2005年4月30日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，在第一條強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中強調(diào)“住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主?？梢娊?jīng)濟適用房的特殊性、必要性及重要性。而實際上經(jīng)濟適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，%。自1998年，為解決廣大中低收入家庭住房困難，中央政府提出“建設(shè)經(jīng)濟適用住房”，明確其是具有社會保障性質(zhì)的政策性(政策優(yōu)惠)商品房，開發(fā)商以微利價出售給廣大中低收入家庭。經(jīng)濟適用房以“微利”原則激活市場，同時保障社會住房體系，這正是我國關(guān)于《城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)》的思想體現(xiàn)，以期最終完成居者有其屋的目標(biāo)。（2）建好株董路安置小區(qū)小區(qū)利于本市房價調(diào)控。為什么？其實問題就出在“穩(wěn)定”上。但從各國經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場的“軟著陸”是一場充滿懸念的棋局。房地產(chǎn)市場與一般商品市場是不一樣的，對于房地產(chǎn)而言，正常的“需求”當(dāng)然是住居、辦公、商業(yè)等，但它除了可以滿足人們住居等的消費需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買賣的差價。正因為房地產(chǎn)具有投資品的特性，使得它們的價格形成機制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來分析房地產(chǎn)市場。如果市場的價格高于均衡價格，就會刺激投資，增加供給，于是價格下跌，回到均衡價格；反之，如果市場價格低于均衡價格，供給會減少，市場價格再次回到均衡價格。投資品的市場沒有均衡點，更不存在均衡價格。對于具有市場投資經(jīng)驗的人都知道，所謂的“預(yù)期價格”主要