【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)越快，房地產(chǎn)業(yè)越有發(fā)展空間。2007年榮昌縣GDP突破85億元，增速躍上20%的歷史新臺(tái)階，%，創(chuàng)造了歷史最高增速。這一增速在全市名列第3位，渝西第2位，僅低于雙橋區(qū)（%）和渝北區(qū)（%）。與2006年的位次相比，在全市提升了7位，在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”提升了6位，在“渝西片區(qū)”提升了1位（2006年居全市第10位，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”居9位，“渝西片區(qū)”居3位），榮昌房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。直轄后的重慶是國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的“前沿陣地”，作為直轄于重慶的榮昌更是通往西部的黃金走廊,在大開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生出比其他西部城市更多更明顯的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，并會(huì)使榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)檔次提高，升值潛力增大。，榮昌未來(lái)住宅市場(chǎng)的發(fā)展前景十分廣闊。2007年居民收入大幅增加，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到4329元，%，城鎮(zhèn)居民可支配收入也大幅增加，達(dá)到11786元，%。，%榮昌縣的房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間,隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加不難看出榮昌縣在未來(lái)幾年對(duì)房屋的需求是非常大的，從而奠定了本項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)。，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加規(guī)范。近年來(lái)，榮昌縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，政府為進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大了宏觀調(diào)控力度及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的整頓，開(kāi)展了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓和規(guī)范工作，土地供應(yīng)市場(chǎng)化制度基本建立，并對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)從廣告、“放號(hào)”、收費(fèi)、面積計(jì)算、項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收、物業(yè)管理等一系列違法行為的清理整頓、查處，建立了較完善的廣告發(fā)布審查、商品房銷售公示、開(kāi)發(fā)限時(shí)申報(bào)、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格等制度并落實(shí)實(shí)施。隨著這一系列舉措的貫徹落實(shí)，未來(lái)榮昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)環(huán)境越來(lái)越好，房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)健康的發(fā)展。根據(jù)以上分析，展望未來(lái)幾年，榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)升溫，市場(chǎng)發(fā)展將出現(xiàn)以下趨勢(shì)：根據(jù)以上對(duì)榮昌縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及前景分析，以及2006年和2007年房地產(chǎn)需求持續(xù)走高，未來(lái)幾年將延續(xù)這種趨勢(shì)。隨著出臺(tái)的十項(xiàng)擴(kuò)大住房消費(fèi)政策的逐步實(shí)施、住房貨幣化分配工作的加快、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的降低、住房金融配套的完善，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范所帶來(lái)的住房消費(fèi)環(huán)境的改善，城市人均可支配收入的提高，全縣住房市場(chǎng)將進(jìn)一步繁榮，全縣住房消費(fèi)有望再上臺(tái)階。同時(shí)，由于房屋拆遷量增大的影響，二手房交易量?jī)r(jià)繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，二手房的活躍，又勢(shì)必帶動(dòng)商品房市場(chǎng)的繁榮，形成住房梯級(jí)消費(fèi)、住房一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的格局。大盤(pán)的規(guī)模化、集成化開(kāi)發(fā)，也越來(lái)越成為一種必然的發(fā)展趨勢(shì)。目前，榮昌樓市步入了大盤(pán)時(shí)代，從5萬(wàn)平方米到10萬(wàn)平方米的樓盤(pán)不斷推出。正是這些不斷涌現(xiàn)的大盤(pán)改變著榮昌樓市。大盤(pán)具有兩大特點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，具有相當(dāng)?shù)闹群推放铺?hào)召力；二是項(xiàng)目定位水平高，不僅注重居室空間設(shè)計(jì)，更注重內(nèi)部配套和景觀。大盤(pán)在市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施配套等方面均匠心獨(dú)具，提升了樓市的整體品質(zhì)。大盤(pán)不但擁有成為一個(gè)大社區(qū)的基礎(chǔ)，而且有宏大的氣勢(shì)和品牌效應(yīng)，更能得到消費(fèi)者青睞。因此樓盤(pán)的規(guī)模化、集成化開(kāi)發(fā)，也將成為未來(lái)發(fā)展的大趨勢(shì)。，增長(zhǎng)43%。，%。商品房銷售形勢(shì)依然趨熱，%、%，%。依據(jù)該情況來(lái)看，我們不難做出對(duì)未來(lái)“拓新東方之驕”房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)：年份2006年2007年2008年2009年2010年房?jī)r(jià)（元）13001900230026003000綜合以上分析可以得出結(jié)論：該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，現(xiàn)階段榮昌房地產(chǎn)業(yè)仍處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢(shì)健康協(xié)調(diào)；住宅商品房?jī)r(jià)格仍將保持穩(wěn)步持續(xù)增長(zhǎng)；未來(lái)榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)高速、健康地發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢(shì)看，本項(xiàng)目面臨著較為有利的投資時(shí)機(jī)。對(duì)2008年榮昌縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體預(yù)測(cè)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序更加規(guī)范；市場(chǎng)成交有望進(jìn)一步擴(kuò)大；房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。第四章 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目概況（一）、地理位置拓新東方之驕位于榮昌縣城南北大道地區(qū)，位于榮昌縣的主要景觀大道－南北大道一側(cè)，三面臨街?；氐哪希泵婢鶠橐?guī)劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。項(xiàng)目位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制地段。除西側(cè)臨南北大道不能有車(chē)行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對(duì)外交通十分便捷，區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)越。（二）、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積計(jì)量單位數(shù)值所占比重備注規(guī)劃總用地面積：㎡19750建設(shè)用地面積：㎡17845居住戶數(shù)套686居住人數(shù)人2195總建筑面積：㎡75438一、按功能性質(zhì)劃分 1）住宅建筑面積㎡59250 2）公建及配套設(shè)施建筑面積㎡16188 3）其他建筑面積㎡二、按地上地下性質(zhì)劃分 1）地上建筑面積㎡59250 2）地下建筑面積㎡16188停車(chē)泊位輛216 1）地面輛22 2）地下輛218容積率3．00建筑密度%20．96綠地率%（三）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)說(shuō)明，分兩期建設(shè)。一期建筑沿道路條形布置板式多層住宅；二期位于用地東部，其形式為點(diǎn)式高層建筑。，沿街一層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門(mén)廳，二層以上為住宅。小區(qū)內(nèi)28層高層為純住宅。，地下設(shè)備用房三個(gè)疏散口，直接對(duì)外；地下車(chē)庫(kù)分為兩個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均有兩部以上樓梯與地面聯(lián)系；商業(yè)門(mén)面直接對(duì)外疏散；28層住宅塔樓核心筒采用兩部客梯（兼消防電梯）和一部防煙樓梯，合用前室。建筑立面造型建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，盡量通過(guò)整體立面的尺度效果和簡(jiǎn)潔、明快并運(yùn)用現(xiàn)代細(xì)膩的表面肌理設(shè)計(jì)，達(dá)到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代氣息特色。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。商業(yè)裙房部分在臨城市干道一側(cè)，立面采用了簡(jiǎn)潔的幾何劃分，同時(shí)通過(guò)高技術(shù)手段和細(xì)部的精心設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化建筑的造型和吸引人們的注意力。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時(shí)在體量上向內(nèi)收，既加強(qiáng)了建筑的穩(wěn)定感又強(qiáng)化了頂部，達(dá)到良好的視覺(jué)效果。五、建筑設(shè)計(jì)圖、效果圖：二、（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)分析⑴、拓新品牌，享譽(yù)全城；⑵、社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當(dāng)?shù)匚磥?lái)消費(fèi)需求；⑶、項(xiàng)目位于南北干道旁，位置優(yōu)越，交通便利；⑷、小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；⑸、與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，本項(xiàng)目在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，即有多層又有高層，以多層來(lái)帶動(dòng)高層；⑹、戶型面積搭配合理，戶型設(shè)計(jì)具有緊湊、實(shí)用、合理的優(yōu)點(diǎn)；⑺、區(qū)域發(fā)展前景廣闊，在未來(lái)必將成為榮昌新興居住區(qū)；⑻、農(nóng)村購(gòu)房進(jìn)城以及本縣外鎮(zhèn)購(gòu)房現(xiàn)象在逐漸增多,擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群；項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅分析⑴、由于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)正處于南北干道開(kāi)發(fā)的前奏，真實(shí)價(jià)值還沒(méi)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)，所以存在著很多的不確定性；⑵、項(xiàng)目占地面積相對(duì)較小，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，配套設(shè)施不全；⑶、2008年榮昌開(kāi)發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大；⑷、榮昌人口有限，消費(fèi)規(guī)模相對(duì)有限；⑸、緊鄰主干道、有一定的噪音和灰塵污染；⑹、按揭銀行，貸款利率高，手續(xù)繁瑣；⑺、08年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形式不宜樂(lè)觀，緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響；⑻、建筑面積公攤面積比較大；（二）、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目的核心價(jià)值：低密度整體規(guī)劃布局：30%的高綠化，低密度的空間布置?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格：通過(guò)整體立面的尺度效果和簡(jiǎn)潔、明快并運(yùn)用現(xiàn)代細(xì)膩的表面肌理設(shè)計(jì)，達(dá)到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代氣息特色。現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀:舒適高效的戶型空間小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；4﹑先進(jìn)便捷的智能化系統(tǒng)5﹑廣闊的區(qū)域發(fā)展前景；項(xiàng)目位于榮昌第一景觀大道南北干道旁，此區(qū)域必將成為榮昌最適合居住的區(qū)域。三、項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群分析Ⅰ、榮昌縣家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)，%，而且平均每個(gè)家庭戶的人口有下降的趨勢(shì)。到2005年，，有上升的趨勢(shì)。家庭收入情況預(yù)測(cè)2007年，惠農(nóng)政策的落實(shí)到位，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的大幅上漲，使廣大農(nóng)民受益，全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，農(nóng)民的家庭經(jīng)營(yíng)性收入將會(huì)大幅增加，務(wù)工的工資性收入也將伴隨物價(jià)上漲而提高，全年農(nóng)村居民人均純收入將增加620元以上，超過(guò)4100元。城鎮(zhèn)在崗職工的工資普遍上漲，資本市場(chǎng)持續(xù)向好，都將增加城鎮(zhèn)居民的工薪收入和財(cái)產(chǎn)性收入，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有望突破15％的增速，超過(guò)11000元。1－10月榮昌縣居民儲(chǔ)蓄余額為505329萬(wàn)元，％。Ⅱ、項(xiàng)目客戶群定位目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)主要區(qū)域界定為榮昌縣城及其管轄的20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。次要區(qū)域界定為榮昌周邊區(qū)縣。目標(biāo)客戶細(xì)分及特征描述A、主要目標(biāo)客戶群細(xì)分及描述①、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)生及各級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)的公務(wù)員。②、在東南沿海及發(fā)達(dá)城市打工的榮昌本地年輕人。③、隨著板橋工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，在工業(yè)園內(nèi)企業(yè)打工人員。④、私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)效益較好的打工人員。B、次要目標(biāo)客戶群及描述①、榮昌本地二次置業(yè)者。②、外來(lái)人員到榮昌定居者。③、主城區(qū)退休后想到縣城來(lái)養(yǎng)老人員。④、看好區(qū)縣樓市的發(fā)展，到榮昌來(lái)投資人員。⑤、隨著農(nóng)民收入的增加，想到縣城里發(fā)展的農(nóng)民。七、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位 根據(jù)項(xiàng)目的核心價(jià)值：現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽(yáng)光房型、新城市地段、智能化系統(tǒng)、保姆式物管等分析，并通過(guò)認(rèn)識(shí)和把握項(xiàng)目各項(xiàng)特點(diǎn)及情況，把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位為：現(xiàn)代人居的榜樣生態(tài)社區(qū)的典范————高品質(zhì)生活院館————第五章 項(xiàng)目可行性分析一、 項(xiàng)目的合法性分析重慶開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貳級(jí)資質(zhì)證書(shū)，對(duì)本報(bào)告中涉及土地取得重慶市房地產(chǎn)權(quán)證，項(xiàng)目獲得選址許可、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。二、 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析選址：本項(xiàng)目選址在榮昌縣城南北大道地區(qū)，位于榮昌縣的主要景觀大道南北大道一側(cè)，三面臨街?；氐哪希泵婢鶠橐?guī)劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。地質(zhì)條件：工程整個(gè)基地地塊呈規(guī)整的矩形，除局部高差大外，大部分地勢(shì)平坦?；刈畲箝L(zhǎng)度約為183米左右，；除用地西北角及東南角有局部高差外，其余地段地勢(shì)平緩，皆可作為建設(shè)用地。水電及通訊：目前榮昌縣城的水電及通訊條件完善，能夠保證各擬建設(shè)區(qū)域的未來(lái)需要。，管網(wǎng)設(shè)備齊全，縣城形成了環(huán)形供水管理網(wǎng)體系，日供水能力5萬(wàn)噸，供水充足；榮昌縣城電網(wǎng)的改造已基本上全部結(jié)束，完全保證供電要求；榮昌縣目前已建成完備的通訊網(wǎng)絡(luò)，國(guó)內(nèi)、國(guó)際通訊均十分便捷。氣候：。C之間。C。C，年平均相對(duì)濕度70％，無(wú)對(duì)項(xiàng)目區(qū)建設(shè)及未來(lái)規(guī)劃的較大影響。商貿(mào)：榮昌縣城現(xiàn)已形成較為成熟的商業(yè)區(qū)，同時(shí)有新世紀(jì)、重百等大型百貨商場(chǎng)入駐，有多家檔次較高的酒店賓館。三、 項(xiàng)目工作進(jìn)度分析本項(xiàng)目工程工期為兩年，即：二00八年一月至二0一0年一月四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益前景分析榮昌縣自改